Estudio de mercado: sector construcción e inmobiliaria en República Dominicana

Transcripción

1 Estudio de mercado: sector construcción e inmobiliaria en República Dominicana Realizado por: Beatriz González Aranaga Técnico en Comercio Exterior en República Dominicana 1

2 Índice 1. Introducción 1.1 Alcance y objetivo del estudio Acotación Metodología Fuentes de información Tipo de cambio Información a tener en cuenta Resumen y conclusiones Panorámica del país 3.1 Cuadro macroeconómico de República Dominicana Evolución macroeconómica dominicana Previsión de evolución macroeconómica dominicana Comercio Exterior Datos de utilidad Análisis de la demanda 4.1 Cálculo del consumo Evolución temporal del consumo Análisis del perfil del consumidor Oferta 5.1 Producción e ingresos Principales constructoras e inmobiliarias Inversión nacional frente a extranjera Principales proyectos en construcción.45 2

3 6. Comercialización 6.1 Canales de venta Márgenes comerciales Precios Promoción Factores legales Impuestos Presentación del producto Entrevistas 7.1 Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº

4 7.17 Entrevista nº Entrevista nº Entrevista nº Anexos Anexo I Listados de empresas.76 Anexo II Ferias del sector construcción..81 Anexo III Instituciones y organismos...83 Anexo IV Páginas Web de interés 91 Anexo V Datos prácticos del país.92 Anexo VI Servicios comerciales 94 Anexo VII Análisis DAFO sector construcción-inmobiliaria..97 Anexo VIII Datos de construcción.98 Anexo IX Requisitos para obtención de préstamos..102 Anexo X Publicaciones de interés 103 4

5 1. Introducción El presente estudio de mercado se ha realizado a lo largo del mes marzo de 2009 Este estudio se centra en el sector de la construcción y de la inmobiliaria en República Dominicana. En concreto, en la construcción y venta de vivienda urbana y turística. 1.1 Alcance y objetivo del estudio Para poder comprender la razón de dicho acotamiento del estudio, es necesario tener en cuenta que el sector de la construcción y la inmobiliaria están íntimamente relacionados. En la construcción se distinguen dos ramas principales: la edificación y la obra civil/pública. En cuanto a la inmobiliaria, se ocupa de toda la rama de edificación. En este estudio, se analizará específicamente la edificación de viviendas dentro del sector urbano y dentro del sector turístico inmobiliario. Esto se debe a que la República Dominicana, es un país relativamente pequeño, donde la oferta y la demanda se encuentran muy concentradas en torno a dos polos: el turístico: en zonas costeras, tales como: La Romana, Puerto Plata - Bávaro, Samaná y Punta Cana; y el urbano: concentrado en las ciudades principales, es decir, Santo Domingo, y más específicamente, en el Distrito Nacional; así como en Santiago de los Caballeros. Así pues, la finalidad este estudio es presentar la evolución y el estado actual del sector de la construcción y la inmobiliaria en República Dominicana, haciendo particular hincapié en la vivienda urbana y turística. Es importante recordar que la República Dominicana es un país en vías de desarrollo, donde el sector de la construcción y la inmobiliaria todavía no está maduro, y donde todavía hay mucho por hacer. 1.2 Acotación La acotación de este estudio se basa en la aplicación de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE). De este modo, el estudio recoge las siguientes actividades de construcción: 452 Construcción general de inmuebles y obras de ingeniería civil 4521 Construcción general de edificios y obras singulares de ingeniería civil Tal y como se ha mencionado anteriormente, uno de los sectores más íntimamente relacionado con la construcción es el sector de la promoción inmobiliaria. Atendiendo a la clasificación de la CNAE este sector se divide de la siguiente forma: 70 Actividades inmobiliarias 701 Actividades inmobiliarias por cuenta propia 5

6 7011 Promoción inmobiliaria por cuenta propia 7012 Compra-venta de bienes inmobiliarios por cuenta propia 702 Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia 7020 Alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia 703 Actividades inmobiliarias por cuenta de terceros 7031 Agentes de propiedad inmobiliaria 7032 Gestión y administración de la propiedad inmobiliaria 1.3 Metodología La metodología empleada para elaborar este documento ha sido inductiva. De modo que a partir de las fuentes consultadas se ha elaborado y desarrollado la información contenida en el cuerpo del texto, así como en los comentarios de las gráficas y tablas. De este modo, a partir de la información consultada y de las entrevistas realizas, se ha fijado la orientación y alcance del estudio. 1.4 Fuentes de información Las fuentes de información empleadas son en su mayoría secundarias, tanto escritas como orales. Se ha recurrido a este tipo de fuentes por ser las más fiables y porque poseen la información sectorial necesaria para la realización de este estudio. Las fuentes secundarias orales se han basado en entrevistas con algunos de los actores principales del sector de la construcción en el país y, en concreto, con aquellos pertenecientes al sector de la construcción y la inmobiliaria. De este modo, se han realizado entrevistas con constructores, promotores, arquitectos e inmobiliarias. 1.5 Tipo de cambio Los precios de los inmuebles y, en muchas ocasiones, la venta se realiza en dólares estadounidenses (US$). Esto se debe a que es un sector con una gran inversión extranjera y, en particular, estadounidense. Por esta razón, si se aplica algún tipo de cambio, éste es entre el dólar estadounidense y el peso dominicano. El cambio medio del dólar estadounidense/peso dominicano durante 2008 fue el siguiente: 1 US$ = 31,65 RD$ De este modo, las cifras recogidas en este estudio aparecerán en dólares estadounidenses, para facilitar la labor analítica del lector. 1.6 Información a tener en cuenta El lector deberá tomar en consideración la fuerte dolarización de la economía dominicana. El modelo económico del país está sustentado en la entrada de divisas. Esta necesidad se ha sustentado durante los últimos años en el turismo y en las exportaciones. No obstante, ambas actividades económicas se ven afectadas actualmente debido al período de recesión económica a nivel mundial. A esta crisis internacional se ha de añadir la situación nacional. Según datos le Programa de Naciones Unidas para el Desarrollo en el país, este modelo el modelo económico de crecimiento basado en el turismo y las zonas francas se está agotando y ha entrado en crisis. De modo que se están buscando vías alternativas para el 6

7 desarrollo de otros sectores económicos como son la construcción o las telecomunicaciones. No obstante, se ha de tener también en cuenta las situaciones institucional y política estables que se dan en el país. Así como la rígida política monetaria y económica que han dado lugar a un crecimiento económico sostenido, a un ajuste del déficit fiscal y a una reducción de la deuda externa. Sin embargo, es indudable el efecto que ha tenido el estallido de la burbuja inmobiliaria estadounidense, que ha arrastrado a la desconfianza generalizada en el sector inmobiliario y de la construcción. No obstante, el sector de la construcción ha mostrado un crecimiento constante y sostenible. Esto se debe a que República Dominicana es un país en vías de desarrollo y con un gran potencial, así como con múltiples necesidades habitacionales. Otro factor que el lector deberá tener en cuenta es la posición geográfica privilegiada de República Dominicana. De este modo, su clima y su gran atractivo paisajístico son una fuente continua de inversión turística e inmobiliaria. Actualmente, el sector es consciente de su situación y espera a la reacción de los mercados inmobiliarios internacionales y nacionales. Asimismo, a pesar de su gran desarrollo durante los últimos años, el sector carece, en muchos casos, de mano de obra cualificada y de técnicas de construcción eficientes e innovadoras. Por último, el mayor problema al que se enfrenta el sector es la financiación. Tanto para el constructor/promotor como para el comprador final. De este modo, debido a los problemas de financiación por parte de los clientes, existe un déficit habitacional continúo. En este aspecto, el Estado ha desarrollado una serie de instituciones e instrumentos tales como el Banco Nacional de la Vivienda (BNV) y el Instituto de la Vivienda (INVI) que pretenden dar respuesta habitacional, sobre todo, a los sectores de la sociedad más pobres. Asimismo, el Banco Central Dominicano ha promovido un descenso de las tasas de interés hipotecario, que, no obstante, rondan el 18%. Este hecho complica la financiación tanto de proyectos inmobiliarios como de su compra. 7

8 2. Resumen y conclusiones La evolución macroeconómica de República Dominicana en los últimos años ha sido positiva y de crecimiento constante. No obstante, ahora se presenta un periodo en el que se prevé una deceleración económica debido a la situación económica desfavorable a nivel mundial. Esta deceleración está ya dando lugar a un descenso de los principales indicadores económicos y una caída en la demanda nacional debido a una mayor dificultad de financiación, por un lado, y de endeudamiento correspondiente, por el otro. La demanda habitacional se centra en torno a grandes núcleos urbanos (Distrito Nacional en Santo Domingo) y áreas turísticas. El primer segmento de demanda se caracteriza porque ésta supera a la construcción realizada. Este déficit habitacional se centra entre las rentas media y baja, que se enfrentan a grandes problemas de financiación. La demanda nacional de productos de lujo está cerca de la saturación. No obstante, la inversión extranjera continuada de este tipo de productos permite que siga habiendo rotación en el mercado. Sin embargo este tipo de demanda se centra en productos turísticos inmobiliarios. Este tipo de productos son, principalmente segundas viviendas para las rentas media-alta y alta tanto nacional como extranjera. La oferta de la construcción está muy concentrada. Se concentra, principalmente a Santo Domingo y las zonas turísticas. De este modo la oferta y la demanda siguen las mismas tendencias. En cuanto a la repartición del mercado de la construcción y la inmobiliaria, éste se encuentra muy atomizado. No obstante, destaca la empresa dominicana Bisonó como líder de las constructoras gracias a la agregación de sus productos para todo tipo de clientes (desde la renta alta a la media-baja). Como se concluye la información recopilada, la oferta urbana es principalmente dominicana, mientras que la oferta turística es primordialmente extranjera. Por último, como de la gran mayoría de las empresas constructoras e inmobiliarias se centran en los productos que ofrecen mayor margen de beneficios. Es decir, los productos para las rentas alta y media-alta, que siempre tienen fácil acceso a financiación La comercialización de los productos inmobiliarios sigue mayormente un esquema tradicional. Los márgenes comerciales varían mucho según la capacidad adquisitiva del cliente, de modo que el tipo de producto ofrecido se adapta a su poder de financiación. También destaca la tradición en cuanto a los principales medios de promoción de estos productos. En cuanto a los factores legales a tener en cuenta, destaca la Ley 675 sobre Urbanización y Ornato Público y la nueva Ley No de Registro Inmobiliario y sus reglamentos. Por último, la presentación del producto final para su venta es de gran importancia y siempre con la fórmula llave en mano. De las entrevistas se intuye una cierta preocupación y malestar general debido a la crisis. Asimismo, los players entrevistados aseguran que se trata de un sector con gran potencial de desarrollo y de beneficios. No obstante, todos aquejan las excesivas tasas de interés hipotecario, la lentitud burocrática y un cierto nivel de corrupción. Por otro lado, los expertos aseguran que el futuro del sector pasa por las siguientes variables: una mayor flexibilidad del acceso a la financiación, la formación y capacitación de la mano de obra, y la introducción de innovaciones técnicas de construcción y seguridad. 8

9 3. Panorámica del país 3.1 Cuadro macroeconómico de República Dominicana Evolución macroeconómica dominicana Evolución del Producto Interior Bruto (PIB) Durante el período , la economía dominicana registró un crecimiento económico sostenido con un promedio de crecimiento del PIB del 9,5%. Durante este periodo, República Dominicana fue uno de los países con mayor crecimiento económico en América Latina. No obstante, al cierre de 2008 la economía dominicana, experimentó un crecimiento de 5,3%. Este dato refleja una caída del 4,2%. Esta caída, no obstante, podría considerarse leve si se toma en consideración el desfavorable entorno internacional presente durante el Ese año se vio caracterizado por una serie de fenómenos económicos impredecibles, dentro de los que cabe destacar: una crisis financiera internacional sin precedentes; unos máximos históricos de los precios internacionales del petróleo y bienes primarios que luego descendieron bruscamente, la recesión económica de las grandes potencias, etc. Fuente: Banco Central República Dominicana De este modo, las autoridades monetarias, a principios de año, adoptaron un conjunto de medidas previsoras, con la finalidad de preservar la estabilidad macroeconómica, ante este impredecible entorno internacional. No obstante, los elevados precios internacionales del petróleo y materias primas, unido al dinamismo que venía exhibiendo la demanda interna hasta mediados de año provocaron un notable aumento del déficit de la balanza de pagos. Los efectos rezagados de estas medidas comenzaron a sentirse a partir del segundo semestre del año. Esto produjo una desaceleración en los préstamos bancarios al sector privado, que al cierre 2008 crecieron en un 8,4%, muy inferior al 31,4% registrado a finales de Esto incidió en una desaceleración del ritmo de 9

10 crecimiento de la demanda interna, lo que unido a la significativa reducción de los precios internacionales del petróleo en el último trimestre aminoró la presión del sector externo. PIB por componentes de la demanda final El crecimiento experimentado por la economía dominicana en el 2008 (5,3%), en términos reales, analizado desde la óptica del gasto, se explica principalmente por la demanda interna. El consumo final, variable que representa el 91,3%, se expandió en 7,1%. De este modo se detectó una ligera desaceleración respecto al 2007 (8,9%). Asimismo, la formación bruta de capital creció 9,2 %, resultando inferior al crecimiento de 12,4% registrado en el Producto Interior Bruto Por el Enfoque del Gasto * (Millones de US$ Encadenados, año de referencia 1991) Componentes * Tasas de crecimiento % 07/06 08/07 (*) Consumo final 7.268, , ,63 8,9 7,1 Consumo privado 6.986, , ,24 8,9 7,1 Consumo público 282,46 310,83 334,65 10,0 7,7 Formación bruta de 1.640, , ,38 12,4 9,2 capital Formación bruta de 1.626, , ,60 12,5 9,2 capital Variación de 13,87 14,85 15,77 7,0 6,2 existencias Exportaciones 3.108, , ,07 3,2 2,6 Importaciones 3.879, , ,85 6,8 4,5 Producto Interior Bruto 8.139, , ,48 8,5 5,3 *cifras preliminares Fuente: Banco Central República Dominicana La reducción en el ritmo de crecimiento del consumo final es el resultado de las medidas adoptadas por las autoridades monetarias. Estas medidas comenzaron a surtir efectos a partir del segundo semestre del año, con el objetivo de controlar la inflación, mantener la estabilidad relativa del tipo de cambio y reducir los efectos adversos de los shocks externos. De igual manera, en la formación bruta de capital, la disminución de su ritmo de crecimiento, se explica por la contracción de la actividad constructora a partir del segundo semestre del pasado año. Por otro lado, las exportaciones de bienes y servicios reflejaron una contracción del orden de -2.6%, influido por la caída en el valor en US$ de las exportaciones de productos tradicionales (-44.5%), destacándose la disminución del ferroníquel. 10

11 PIB de la República Dominicana comparado con Centroamérica Según informaciones preliminares de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) de Naciones Unidas, en el contexto de la región centroamericana, República Dominicana ocupa la segunda posición en registrar el mayor crecimiento económico, solo superado por Panamá (9.2%). PIB de la República Dominicana comparado con América Latina En el contexto de América Latina, el país ocupó la décima posición dentro de los países que registraron mayores crecimientos, siendo superior que el crecimiento promedio de América Latina que fue de 4,6%. * Cifras Preliminares Fuente: 11

12 a/ Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), sobre la base de cifras oficiales expresadas en dólares constantes de 2000 b/ Consejo Monetario Centroamericano (CMCA) c/ Banco Central de Guatemala d/ Banco Central de la República Dominicana e/ Banco Central de Ecuador f/ Banco Central de Paraguay g/ Instituto Nacional de Estadísticas e Informática de Perú Sectores económicos Un estudio más detallado del PIB, en este caso, por ramas de actividad, refleja el peso de cada uno de los sectores económicos. El cuadro a continuación resume y muestra la especialización de la actividad económica: Comportamiento valor agregado actividades económicas Tasas de crecimiento y ponderación * (año de referencia 1991) Fuente: Banco Central República Dominicana Este comportamiento del PIB estuvo sustentado en las actividades económicas descritas a continuación: Comunicaciones (19,9%), Servicios de intermediación financiera y seguros (13,7%), Energía y agua (10,3%), Comercio (5,0%), Otras actividades de servicios (4,8%), Transporte (4,2%), Hoteles, bares y restaurantes (3,4%), Alquiler de viviendas (3,3%), Manufactura local (3,2%), Enseñanza (2,6%), Salud (1,3%), Administración pública y defensa (0,7%). Estas actividades representan el 75.6% del PIB. 12

13 Las actividades que mostraron un comportamiento negativo fueron las siguientes: explotación de minas y canteras (-30,3%), agropecuaria (-3,4%), zonas francas (- 1,1%) y construcción (-0,4%). Estos resultados reflejan que la crisis financiera internacional comienza a reflejar sus efectos en los sectores orientados al comercio exterior, es decir, minería, y zonas francas. Asimismo, la desaceleración en la construcción se explica a través de dicha crisis financiera e inmobiliaria internacional, a la falta de liquidez y a la desconfianza generada en este sector a nivel internacional. Otra manera de reflejar el peso de cada uno de los sectores económicos es en relación a la población ocupada. La siguiente tabla confirma la distribución similar entre los distintos sectores, típico de los países en vías de desarrollo. No obstante, se observa el mayo peso del sector servicios. Población ocupada por sectores 2008 Agricultura, ganadería y pesca 20,27 % Industria 33,11 % Servicios 46,62 % Sector primario Fuente Instituto de Comercio Exterior (ICEX) En el 2008, el valor agregado de actividad presentó una caída de -3,4%, debido a la contracción de las actividades Cultivos Tradicionales de Exportación (-5,0%) y Otros Cultivos Agrícolas (-14,0%). Este comportamiento fue consecuencia de los daños ocasionados por seis tormentas tropicales que azotaron el país desde finales del 2007 y a lo largo del 2008 afectando severamente importantes cultivos e infraestructuras de riego en las principales zonas agrícolas. Por el contrario, el valor agregado de las actividades Arroz, y Ganadería, Silvicultura y Pesca experimentaron incrementos de 3,9% y 1,5%, respectivamente, favorecido, en gran medida, por el apoyo del Gobierno a través de los diversos programas de asistencia técnica y crediticia. Sector secundario Valor Agregado Sector Agropecuario Tasas de Crecimiento (%) Concepto 07/06 08/07* Agropecuario 1,2-3,4 Arroz 4,9 3,9 Cultivos Tradicionales de Exportación 2,5-5,0 Otros Cultivos -4,6-14,0 Ganadería, Silvicultura y Pesca 3,8 1,5 * cifras preliminares Fuente: Banco Central de República Dominicana El sector secundario dominicano se basa en torno a las manufacturas y el comercio. El valor agregado del de la manufactura nacional registró un aumento de 3,2 %. Este aumento se sustentó básicamente en la expansión de las actividades elaboración de 13

14 productos de molinería (3,4%), elaboración de bebidas y tabaco (4,3%), y refinación de petróleo (9,1%). Valor Agregado Manufactura Local Tasas de Crecimiento (%) Concepto 07/06 08/07* Manufactura nacional 4,8 3,2 Elaboración de Productos de Molinería 4,6 3,4 Elaboración de Azúcar -0,4 0,7 Elaboración de Bebidas y Productos de Tabaco -6,5 4,3 Elaboración de Productos de Refinación de Petróleo -16,5 9,1 Otras Industrias Manufactureras 7,2 3,1 * cifras preliminares Fuente: Banco Central de República Dominicana En cuanto al comercio, Esta actividad registró un crecimiento de 5,0%, sustentado principalmente en las importaciones comercializables, la cuales se incrementaron en 15,4%, equivalente a 6.143,12 millones de euros en términos absolutos. Las ventas, en términos corrientes, de los principales establecimientos comerciales de supermercados y tejidos experimentaron aumentos de 15,5% y 18,9%, respectivamente. Indicadores de Comercio Tasas de Crecimiento (%) Concepto 07/06 08/07* Valor Agregado 13,9 5,0 Importaciones comercializables ( ) 20,9 15,4 Préstamos al consumo 30,3 2,2 Préstamos al comercio 37,7 3,3 ITBIS recaudado servicio comercial 16,4 4,4 Consumo de energía del comercio (KW/h),15,8 12,2 Ventas (US$) Supermercados 0,38 0,44 Tejidos 0,62 0,53 * cifras preliminares Fuente: Banco Central de República Dominicana Entre las diferentes actividades del sector secundario, cabe destacar la construcción. Esta actividad registró una contracción de -0,4%, revirtiendo el crecimiento del año anterior (3,2%). Esta caída se debe principalmente al aumento en los costos de producción, reflejados, por un lado, en los precios de los principales materiales de construcción: cemento (16,6 %), varilla (48,2%) y pintura (8,4%); y por otro lado, en el financiamiento a esta actividad a raíz de los aumentos en las tasas de interés del sistema financiero. De este modo, debido al aumento de precios, las ventas nacionales del cemento y la varilla mostraron una disminución de 5,1% y 10,9%, respectivamente. 14

15 Sin embargo, cabe resaltar mayores inversiones del gobierno, que en el mes de noviembre alcanzaron un total de 621,54 millones de euros, para un incremento de 38,4%. Asimismo, los préstamos a la construcción privada, a través de las instituciones financieras, ascendieron a 1.021,16 millones de euros, representando un aumento e un 16,8% en relación a igual período del año anterior. Sector terciario Indicadores de la Construcción Tasas de Crecimiento (%) Concepto 07/06 08/07* Valor Agregado 3,2-0,4 Gasto en Construcción del 31,5 38,4 Gobierno Central: * Préstamos a la Construcción 9,7 16,8 Asociaciones de Ahorros y Préstamos 11,0 24,3 Bancos Comerciales 9,4 7,3 Bancos Hipotecarios y de Ahorro y Crédito -21,0-19,5 Ventas Locales Cemento 0,7-5,1 Pintura 60,3 21,7 Varilla -8,3-10,9 Importaciones Cemento asfáltico -48,2 396,0 Cemento 38,0 13,9 Varilla -50,3 37,7 Precios Cemento 60,8 16,6 Pintura -7,6 8,4 Varilla 13,7 48,2 * A noviembre Fuente: Banco Central de República Dominicana Tal y como se ha mostrado antes en los porcentajes de empleados, el sector servicios es el que tiene mayor peso en la economía dominicana. De este modo contribuye en gran medida al crecimiento del PIB y del empleo. El tejido empresarial se encuentra sustentado en torno a grandes empresas, de origen familiar en muchos casos. Coexisten, asimismo, un gran número de PYMES que concentran un menor porcentaje del mercado. Entre las distintas actividades de este sector, cabe destacar el turismo. En el 2008, los ingresos generados por turismo aumentaron un 2,8%. Las habitaciones disponibles experimentaron un incremento de 1,9%, alcanzando un total de habitaciones más durante el año No obstante, la tasa promedio de ocupación hotelera fue de 70,4%, representando una reducción de 1,8 puntos porcentuales con relación al año anterior. 15

16 Indicadores Hoteles, Bares y Restaurantes Tasas de Crecimiento (%) Concepto 07/06 08/07* Valor Agregado 3,7 3,4 Habitaciones disponibles 2,4 1,9 Ingresos por turismo 3,8 2,8 Tasa de ocupación hotelera -0,8-1,8 * cifras preliminares Fuente: Banco Central de República Dominicana Balanza de pagos El saldo global de la balanza de pagos, al cierre del 2008, fue negativo en US$319.7 millones. Este resultado negativo se debió, principalmente, a la desfavorable evolución de la economía internacional, especialmente, la estadounidense y europea y su repercusión sobre las cuentas externas de la economía dominicana. Ambas economías tienen una repercusión directa sobre la dominicana pues representan el destino de la mayoría de las exportaciones así como los ingresos generados por los turistas de ambos lugares. No obstante, cabe destacar que dicho resultado global fue amortiguado, dados los altos niveles de reservas internacionales brutas con que terminó el Banco Central al 31 de diciembre del año Balanza de pagos enero-septiembre (millones US$) Reservas Internacionales Brutas 2, Reservas Internacionales Netas 2, ,149.4 Reservas Líquidas 1, ,376.3 Fuente: Banco Central de la República Dominicana Los resultados del saldo global de la Balanza de Pagos son consistentes con el uso de las reservas internacionales del Banco Central. En efecto, las Reservas Internacionales Brutas al cierre del año 2008 ascendieron a US$2,643.5 millones, para una reducción de US$302.6 millones. De igual manera, las Reservas Internacionales Netas se redujeron en US$245.5 millones, al pasar de US$2,394.9 a US$2,149.4 millones; en tanto que las Reservas Líquidas, pasaron de US$1,625.8 a US$1,376.3 millones. El uso de las reservas internacionales realizado durante el año, responde a la decisión del Banco Central de aminorar los efectos negativos del choque externo y mantener la estabilidad macroeconómica. El Banco Central de la República Dominicana tan sólo ha facilitado, hasta el momento, todas las cifras preliminares de la balanza de pagos del período enero-septiembre de

17 Balanza de pagos enero-septiembre (millones US$) Concepto 2007* 2008** Variación Abs. % I Cuenta Corriente , , , Balanza Comercial , , ,3 68,2 Balanza Servicios 2.434, ,9 225,7 2,4 B. Rentas , ,7-8,8 0,6 Bal. Transf. C. Netas 2.471, ,3 100,1 4,1 II Cuenta Cap y Financiera 1.347, , ,0 137,0 Inversión Extranjera Directa 1.010, , ,7 132,9 III Errores y omisiones 345,0 566, ,5 64,2 IV Balance Global (I+II+II) 559,2-261,1-820,3-146,7 V Financiamiento -559,2 261,1 820,3-146,7 Act. de Reservas 1/ -669,4 261,4 930,8-139,0 1/ (aumento = -) *Cifras revisadas ** Cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana Precios internos La inflación, al cierre del 2008, fue de 4,52%. Esta cifra resultó inferior en 4,36 puntos porcentuales a la alcanzada por este indicador durante el año 2007, cuando se situó en 8.88%. El hecho de finalizar el año 2008 con una inflación de un solo dígito, constituye un notable logro, si consideramos las turbulencias internacionales ocurridas a lo largo del año, además de que permitió cumplir con holgura la meta del Programa Monetario establecida a principio del año. Fuente: Banco Central de la República Dominicana Inflación de República Dominicana en comparación con América Latina y el Caribe Según datos del Banco Central de la República Dominicana, el país se encuentra a la cabeza del control inflacionista en la zona. Este es un dato representa el mínimo de los registrados con tan solo un 4,52% frente a un 31,90% de Venezuela. 17

18 Inversión extranjera Inversión Extranjera Directa (IED) Fuente: Banco Central de la República Dominicana Según las cifras preliminares de IED publicadas por el Banco Central de la República Dominicana para 2008, el IED registra un aumento de US$ $1,305.8 millones (82.7 %) respecto al Se destacan las ventas de acciones de una importante empresa licorera dominicana, las inversiones de de Barrick Corp.de Canadá en la Mina de Pueblo Viejo.. Inversión Extranjera Directa Enero-diciembre * Millones US$ Fuente: Banco Central de la República Dominicana Un análisis más detallado de la inversión extranjera directa, muestra la gran inversión realizada en el sector comercial e industrial así como en bienes raíces. Ambos representan sectores sólidos de la economía y con proyección de futuro, a pesar de la actual situación económica internacional. 18

19 Flujo Sectorial de la Inversion Extranjera Directa Enero-diciembre (millones US$) 1/ 2007: cifras revisadas; 2008: Cifras preliminares sujetas a revisión. 2/ Incluye préstamos de inversores directos de las empresas con inversión extranjera. Fuente: Banco Central de la República Dominicana Doing Business La graduación del Doing Business en República Dominicana, permite ofrecer una idea general sobre la posición del país en la clasificación mundial y tomar en cuenta aspectos fundamentales a la hora de realizar negocios. Doing Business Clasificación de la República Dominicana: Número 97 Indicador Clasificación de la República Dominicana País mejor ubicado en la clasificación Apertura de una empresa 84 Nueva Zelanda Manejo de permisos de construcción 77 San Vicente y las Granadines Empleo de trabajadores 97 Estados Unidos Registro de propiedades 106 Arabia Saudita Obtención de crédito 68 Malasia Protección de inversores 126 Nueva Zelanda Pago de impuestos 72 Maldivas Comercio transfronterizo 32 Singapur Cumplimiento de 83 Hong Kong, China contratos Cierre de una empresa 144 Japón Fuente: Banco Mundial y International Finance Coorporation, Private and Financial Sector Development, Doing Business 2009 Tal y como se observa en el cuadro, República Dominicana presenta peores índices en el cierre de una empresa, en la protección de inversores y en el registro de propiedades. Estos dos últimos indicadores son fundamentales en el sector de la construcción, por lo tanto, los inversores extranjeros han de estar atentos a ambas problemáticas. 19

20 Obstáculos a la inversión En esta misma línea, se pueden observar los diferentes obstáculos a los que se enfrentan los inversores. Fuente: Encuesta sobre el Clima de Inversión 2005, Banco Mundial Como se observa en el gráfico los mayores problemas son la electricidad, la corrupción y la delincuencia. El primero se debe a la prácticamente constante crisis energética en la que se encuentra el país. La segunda se caracteriza por los intereses creados y el clientelismo. La tercera se debe a la sensación de inseguridad percibida por los habitantes. No obstante, son muy positivos los porcentajes de acceso a tierra, y licencias para negocios y permisos de operación. Ambos datos son especialmente importantes para el mercado inmobiliario Previsión de evolución macroeconómica dominicana Para 2009, se espera que la economía dominicana crezca alrededor de 3,0% en términos reales. Este pronóstico presenta una desaceleración del 2,3% respecto del crecimiento del Esta desaceleración ocurrirá, principalmente, a causa de la recesión que actualmente afecta a Estados Unidos, principal importador de los productos dominicanos, así como el menor crecimiento económico internacional, y las complicaciones en los mercados de crédito a nivel mundial. En términos de inflación doméstica, se estima que en 2009 habrá menores presiones sobre los precios. Se espera que el precio de la canasta básica para República Dominicana en el 2009 sea de unos US$48,26 por barril en promedio, acompañado de menores precios de los alimentos. A tal efecto, se proyecta una factura petrolera por unos US$2.818,0 millones. Esto marca una importante tendencia descendente respecto al Después de terminar el 2008 con un déficit en cuenta corriente del 9,6% del PIB, se espera un déficit menor en Esto se deberá a una menor factura petrolera y un menor ritmo de crecimiento en la actividad económica. 20

21 En este sentido, se estima que al término de 2009 el déficit en cuenta corriente alcanzará del 5,8% al 6,1%. A pesar de la crisis financiera, se espera contar con la entrada de capitales extranjeros además de desembolsos de organismos bilaterales y multilaterales. Estos aportes deberían ser suficientes para financiar el déficit, e incluso permitir la acumulación de reservas internacionales. De este modo, se espera que las Reservas Internacionales Líquidas alcancen el nivel de diciembre de 2007, es decir, US$1.625,8 millones. Se estima, asimismo, que la Inversión Extranjera Directa alcanzará los US$2.321,0 millones en Cabe destacar que dentro de las estimaciones de la balanza de pagos 2009, no están contemplados los recursos solicitados por el Gobierno Dominicano al Banco Interamericano de Desarrollo (BID) por unos US$500 millones del Programa de Liquidez para la Sostenibilidad del Crecimiento, cuyos recursos están destinados a financiamiento de corto plazo para el sector privado. En cuanto a la política fiscal, las cifras de ingresos y gastos estimadas en el Presupuesto del Gobierno para 2009 contemplan una reducción del déficit fiscal del Sector Público No Financiero (SPNF) de más de 1% del PIB. Específicamente, se estima una reducción de gastos en cerca de US$ 224,53 millones, combinado con un aumento en los ingresos de unos US$151,56 millones. Esto arrojaría un déficit al cierre del año entrante de 1.7% del PIB. Este déficit estaría financiado en un 93% con recursos externos netos de amortizaciones, básicamente provenientes de desembolsos de organismos multilaterales. El resto, 7%, se cubriría con recursos internos netos de amortizaciones, tanto por préstamos bancarios como colocación de bonos internos. Finalmente en el área fiscal es importante destacar que las cifras estimadas incluyen los recursos para cubrir el pago de intereses al Banco Central por concepto de la recapitalización. El balance de riesgos que afecta el escenario descrito está vinculado principalmente a la recesión actual de la economía norteamericana, y la rapidez con que logre superar esta situación. Asimismo, se debe considerar el comportamiento de los precios del petróleo, aunque en la coyuntura actual no sean una fuente de preocupación. 21

22 Resumen Principales Indicadores Macroeconómicos Estimación 2008 Proyección 2009 * Inflación definitiva, y las informaciones del Sector Monetario y Reservas Internacionales corresponden a cifras preliminares, el Crecimiento del PIB, la parte fiscal y el Sector Externo son estimaciones Fuente: Banco Central de la República Dominicana 22

23 3.1.3 Comercio Exterior A lo largo de los años, el comercio exterior de la República Dominicana se ha ido modificando. Al principio estaba estrictamente basado en la exportación de azúcar de caña, cacao, café y tabaco. De este modo, durante decenios, los ingresos por la exportación principalmente de azúcar han dominado la economía dominicana hasta principios de la década de No obstante, en este momento el precio del azúcar cayó al nivel más bajo de los últimos 40 años y EE.UU., su principal importador, redujo sus compras de azúcar por la influencia de los productores estadounidenses. A partir de este momento, la República Dominicana potenció la explotación minera y, al cabo de una década, las exportaciones de oro, plata, ferro-níquel y bauxita constituían el 38% del producto nacional bruto. En la década de los años 90, se potenció la actividad de las zonas francas, concentradas en las manufacturas textiles. No obstante, las exportaciones de moda y calzado de las zonas francas se han visto afectadas por la competencia asiática. Sin embargo, el Tratado de Libre Comercio (TLC) firmado entre la República Dominicana, América Central y Estados Unidos, que entró en vigor en 2007, debería dar lugar a un aumento de la inversión directa extranjera, que podría cubrir casi la mitad de la de financiación externa necesaria para la recuperación económica de estas zonas francas. Es importante saber que ni la Dirección General de Aduanas ni el Banco Central facilitan estadísticas del origen o destino de los productos importados o exportados en el país. De modo que para obtener dicha información se debe recurrir a proxys, tales como las estadísticas aduaneras de terceros países que comercian con la República Dominicana. Principales sectores de comercio exterior de República Dominicana Tras analizar la exportación y la importación dominicanas, se puede afirmar que existe una gran disparidad entre los sectores importados y exportados. Como se ha mencionado con anterioridad, los productos exportados son fundamentalmente alimenticios o minerales. Ambos sectores dependen en gran medida de los precios internacionales. En cuanto a los productos importados, se registran todo tipo: bienes de consumo, materias primas y capitales. Esta relación completamente desigual conlleva a una balanza comercial completamente deficitaria. Principales sectores de exportación de República Dominicana en el 2008 Tal y como se ha mencionado y como muestran los cuadros a continuación, La distribución sectorial del comercio exterior no está diversificada. 23

24 Ésta se centra en torno a los productos agroalimentarios, sin apenas valor añadido y con una gran dependencia de los precios internacionales. En cuanto a las manufacturas provenientes de las zonas francas, estas se contabilizan de forma separada del resto de bienes exportados. Exportaciones Generales Enero-diciembre * (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana Exportaciones Generales Enero-diciembre * (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana 24

25 Principales sectores de importación de República Dominicana en el 2008 Como se ha mencionado con anterioridad, los sectores más importados no se corresponden con los exportados. No obstante, curiosamente se observa entre los diferentes productos importados el azúcar, a pesar de que el país sea netamente exportador de azúcar de caña. Cabe destacar la gran dependencia energética petrolífera de la República Dominicana a pesar de su acuerdo de preferencia con Venezuela. Importaciones Generales Enero-diciembre * (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana Importaciones Generales Enero-diciembre * (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana 25

26 Evolución de las importaciones Una segunda clasificación de los bienes importados, muestra la evolución creciente de las importaciones en los dos últimos años. Importaciones nacionales FOB Por uso o destino económico Enero-diciembre * (millones de US$) *cifras preliminares Fuente: Banco Central de la República Dominicana Asimismo, se puede observar cómo las importaciones han evolucionado a lo largo del 2008 y cómo a partir de agosto, la tendencia es bajista. Esto se debe al retraso en la aplicación de la política monetaria elaborada por el Gobierno. Evolución de las importaciones nacionales Enero-diciembre 2008 Fuente: Banco Central de la República Dominicana 26

27 Principales países de comercio exterior con República Dominicana Tal y como se ha mencionado previamente, las relaciones comerciales más fuertes entre República Dominicana y el resto del mundo se centran en Estados Unidos. Existe, asimismo, una fuerte relación con los países del Cono Sur y con España. Las siguientes tablas y gráficos así lo demostrarán. Ranking de los 10 primeros países/territorios destino de la exportación dominicana en 2007 Los últimos datos disponibles de estos países/territorios corresponden al Además, estos datos no incluyen las cifras de las zonas francas, que se cuantifican a parte. El cuadro a continuación, demuestra tal y como se ha comentado anteriormente la fuerte dependencia de la economía dominicana respecto a Estados Unidos debido a que es su principal cliente, acumulando una cuota de mercado superior al 27%. Se encuentran entre sus otros principales clientes, aquellos de la región del Caribe y, en novena posición, España. Principales Países* Destino de la Exportación Dominicana* (Datos en Millones de US$) % % Estados Unidos 494,9 32, ,7 Holanda 86,6 5, ,7 Corea del Sur 181,2 11, ,2 China RP 59,6 3, ,2 Haití 147,2 9, ,9 Puerto Rico 116,5 7, ,3 Bélgica 57,7 3, ,2 Japón 28,8 1,9 68 3,4 Reino Unido 40,5 2,6 53 2,7 España 36,9 2,4 49 2,4 Canadá 85,6 5,6 48 2,4 * No incluye las zonas francas Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas de la República Dominicana 27

28 El conjunto total de exportaciones dominicanas en 2007 se presenta en el siguiente gráfico: * China excluida Hong Kong. Fuente: ICEX Como se puede observar a partir del gráfico y, como se ha mencionado anteriormente, la mayoría de las exportaciones dominicanas se dirigen a Estados Unidos, alcanzando un 59,9%. A continuación encontramos los países de la región del Caribe y países de la Unión Europea. Según el ICEX, la República Dominicana exporta un 2,1% del total a España. Estos datos difieren de los anteriores, puesto que las fuentes de información no son las mismas. No obstante, muestran claramente la fuerte orientación estadounidense de las exportaciones. Ranking de los 10 primeros países/territorios origen de la importación dominicana en 2007 De nuevo el principal proveedor de los bienes importados por la República Dominicana es Estados Unidos. A continuación se encuentra representado Latinoamérica (Venezuela, México y Colombia), seguido de los mercados asiáticos debido a los productos tecnológicos de bajo precio que ofrecen. España, al igual que en las exportaciones, se encuentra el la novena posición. Principales Países Origen de la Importación Dominicana (Datos en Millones de US$- FOB) % % Estados Unidos , ,8 Venezuela , ,4 México 611 7, ,0 Colombia 546 6, ,9 China RP 268 3, ,1 Taiwán 246 2, ,1 28

29 Japón 273 3, ,6 Trinidad Tobago 287 3, ,4 España 225 2, ,9 Brasil 283 3, ,8 * No incluye importaciones de las Zonas Francas Fuente. Oficina Nacional de Estadística y elaboración OFECOMES El conjunto total de importaciones a República Dominicana en 2007 y su origen se presenta en el siguiente gráfico: * China excluida Hong Kong. Fuente: ICEX Como se puede observar a partir del gráfico y, como se ha mencionado anteriormente, la mayoría de las importaciones dominicanas provienen de Estados Unidos. Este país acumula el 42,4% de las importaciones totales. Del mismo modo que en las exportaciones, los principales países Latinoamericanos se encuentran presentes, así como los países de la región del Caribe. Tan sólo un 2,7% de las importaciones son españolas Grado de apertura del mercado El grado de apertura del mercado dominicano en 2007 fue el siguiente: Grado de apertura del mercado dominicano 2007 Comercio exterior (exportaciones+importaciones) / PIB 50,6% Importaciones / PIB 33,1% Fuente:ICEX Este cuadro presenta la el alto grado de permeabilidad de las importaciones en República Dominicana al situar en un 33,1 el porcentaje que las importaciones representan sobre el PIB. Es más, el mercado dominicano es decididamente más abierto que el español, que en 2007 obtuvo unos porcentajes del 44 y del 26,7 por ciento respectivamente. 29

30 3.2 Datos de utilidad Marco político Forma de Estado República Presidencialista Jefe del estado Leonel Antonio Fernández Reyna, del PLD Parlamento El Congreso Nacional está formado por la Cámara de Diputados (178 miembros) y el Senado (32 miembros). Los representantes de ambas cámaras son elegidos cada 4 años por voto popular provincial y directo. Las últimas elecciones legislativas se celebraron en mayo de Principales partidos políticos de ámbito nacional (con implantación en todo el Estado) Partido Revolucionario Dominicano (PRD), de tendencia social demócrata. Partido de la Liberación Dominicana (PLD), escisión del PRD de centro izquierda. Partido Reformista Social Cristiano (PRSC), de inspiración demócrata cristiana. Organización territorial del Estado: El Estado se organiza territorialmente en municipios y provincias. Hay 30 provincias. Población A 31 de diciembre, la estimación total de la población de República Domicana es de habitantes. Datos básicos de población 2007 Tasa de crecimiento 1,3% Distribución por edades ,5% ,6% 65 y más 5,9% Densidad demográfica 107,5 habitantes/km 2 Población urbana 63,6% (Censo 2002) Fuente: ICEX De esta tabla se deduce la tendencia decreciente de la población y la gran fuerza de trabajo existente, pues la franja años acumula casi el 63%. Según datos del ICEX, el 73% de la población es mulata, el 16% es blanca y el 11% negra. Datos económicos y de población 2008 Tasa de paro % PIB per cápita (base 2007) US$ Fuente: ICEX 30

31 Estos datos reflejan un paro moderado y un PIB per cápita de los más elevados dentro de los países del Cono Sur. Idioma El idioma oficial es el español. El índice de analfabetismo entre los mayores de 10 años alcanza el 10,7 %. Religión Según datos del ICEX, un 64 % se confiesa católico, un 9,1% evangelista, un 1,3% adventista, un 1,2% pertenece a otras religiones y el 22,8% agnóstico. Moneda La valuta nacional es el peso dominicano, que se presenta en billetes de 2000, 1000, 500, 100, 50, 20 y 10 pesos. La moneda fraccionaria es de 25, 10, 5 y 1 pesos. Durante muchos años se observó una paridad entre el peso dominicano y el dólar estadounidense. En el 2008, el promedio del cambio fue el siguiente: 1 US$ = 31,65 RD$ (pesos) 1 = 49,38 RD$ (pesos) En el presente estudio, se utilizará de manera preferente los dólares norteamericanos puesto que es la moneda empleada para los precios de construcción y venta. El cambio empleado será el anteriormente reflejado. El cambio actual entre dólares norteamericanos y euros ronda la siguiente cifra: 1 = 1,36 US$ Superficie La superficie de República Dominicana es de km 2 Infraestructuras y transporte La República Dominicana posee una amplia infraestructura terrestre gracias a sus km de carreteras convencionales y 260 km de carreteras de peaje. Asimismo, las infraestructuras aérea y marítima están especialmente desarrolladas al tratarse de una isla. Sin embargo, la línea férrea destaca por su ausencia. Para mayor información sobre infraestructuras, consultar el Anexo V. Servicios comerciales El mercado dominicano está muy concentrado geográficamente. Más del 50% de los intercambios comerciales se llevan a cabo en la capital, Santo Domingo y zonas adyacentes. La estructura empresarial se caracteriza por el dominio de los grandes grupos industriales enfocados en los productos de consumo, con protección arancelaria y escasa presión fiscal. Para mayor información sobre comercialización, régimen de comercio, aranceles y bancos, consulte el Anexo VI. 31

32 4. Análisis de la demanda La demanda habitacional de primera vivienda en República Dominicana atiende al perfil del consumidor final. De este modo, se distinguen principalmente tres grupos: 1. clase alta, 2. clase media-alta 3. media-media, clase media-baja y baja. En cuanto a la clase alta, centra su demanda en lujosos apartamentos en la zona urbana y en una segunda vivienda de lujo en las zonas turísticas. Esta clase representa, sin embargo, un pequeño porcentaje de la población nacional. Se cifra en unas 150 familias, es decir, entre un 2% o 5% de la población. No obstante, a estas familias se han de añadir aquellas extranjeras cuya demanda se centra en las zonas turísticas como segunda vivienda. El segundo grupo representa un 20% de la población. Este grupo suele tener acceso a financiación hipotecaria y se interesa por las torres urbanas de apartamentos. Suele tener acceso a la compra de una segunda vivienda turística mediante financiación. En cuanto al tercer grupo, según la Asociación de Empresas Inmobiliarias, la República Dominicana mantiene un déficit de cerca de millón de viviendas, de las cuales el 60% las demandan las clases media-media y media baja. Según el Instituto de Vivienda, el déficit habitacional se compone de un déficit cualitativo acumulado de viviendas. Este déficit cualitativo se conforma por la cantidad de viviendas con problemas estructurales y que deben ser sustituidas y por las familias que comparten vivienda con otra familia. Asimismo, de acuerdo con el Instituto de Vivienda, también existe un déficit cuantitativo se incrementa cada año entre y viviendas, debido a que la oferta no logra cubrir la demanda de nuevas familias y/o uniones. Desde el año 2000, el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) ha establecido un mecanismo de alianzas con el sector privado para subsidiar las viviendas para la clase media-baja. Este mecanismo consiste en el aporte por parte del Estado dominicano de terrenos urbanizables y quedando a cargo de promotores privados el desarrollo de la urbanización, la construcción y la comercialización de las viviendas. Los suelos son transferidos a los promotores privados, quienes en contrapartida se comprometen a recibir como parte del pago de las viviendas unos bonos tierra que son entregados por el INVI, como subsidio a los compradores que califiquen para estos. Cada bono representa una parte alícuota de la deuda de los promotores del sector privado por concepto del aporte de la tierra y es utilizado por estos últimos para amortizar dicha cuenta por pagar con el Estado. No obstante, el problema de los terrenos suele ser su difícil acceso y lejanía de la ciudad. De modo que la ciudad continúa creciendo horizontalmente. Según un estudio del Fondo Nacional de la Vivienda Popular (Fondovip) de 2002, mientras que el déficit habitacional cuantitativo rondaba las viviendas, la demanda efectiva era de unas viviendas. 32