Informe de los auditores independientes y estados financieros 2013 y 2012

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1 Santander Vivienda, S.A. de C.V., SOFOM, E.R. (Subsidiaria de Banco Santander, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Santander México) (Antes ING Hipotecaria, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R.) Estados financieros por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2013 y 2012, e Informe de los auditores independientes del 21 de febrero de 2014

2 Santander Vivienda, S.A. de C.V., SOFOM, E.R. (Subsidiaria de Banco Santander, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Santander México) (Antes ING Hipotecaria, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R.) Informe de los auditores independientes y estados financieros 2013 y 2012 Contenido Página Informe de los auditores independientes 1 Balances generales 3 Estados de resultados 4 Estados de variaciones en el capital contable 5 Estados de flujos de efectivo 6 Notas a los estados financieros 7

3 2

4 2

5 1

6 4

7 5

8 6

9 Santander Vivienda, S.A. de C.V., SOFOM, E.R. (Subsidiaria de Banco Santander, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Santander México) (Antes ING Hipotecaria, S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R.) Notas a los estados financieros Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2013 y 2012 (En miles de pesos) 1. Actividades y entorno económico y regulatorio Santander Vivienda, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad Regulada (la Sociedad) (antes ING Hipotecaria S.A. de C.V., SOFOM, E.N.R.) es una subsidiaria de Banco Santander, S.A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Santander México (el Banco ). Su principal actividad es otorgar créditos hipotecarios al sector inmobiliario, con recursos captados mediante la emisión de instrumentos previamente calificados por una institución calificadora de valores, inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, colocados en el mercado de valores y mediante créditos de entidades financieras del país y del extranjero, en los términos de las disposiciones legales aplicables. La Sociedad se rige por la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito (LGOAAC), así como a las que emitan en los términos de dicha ley la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) y las reglas expedidas por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP). Hasta el 13 de diciembre de 2012, la Sociedad operó como Sociedad Financiera de Objeto Limitado (SOFOL), estuvo regulada por la fracción IV del artículo 103 de la Ley de Instituciones de Crédito, las reglas expedidas por la SHCP y las disposiciones de carácter general emitidas por la CNBV. Durante 2013 los indicadores macroeconómicos se han comportado de manera estable, siendo la inflación del 3.57%, el decremento estimado del Producto Interno Bruto (PIB) en 3.82% respecto a 2012 y una apreciación importante del tipo de cambio en el año del 7.04%. Eventos relevantes - Proceso de venta El 14 de junio de 2013, el Banco celebró un acuerdo de compra de acciones para adquirir las acciones del capital social de ING Hipotecaria, S.A. de C.V., Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad No Regulada, la cual era una subsidiaria de ING Group. La adquisición estuvo sujeta a la aprobación de los organismos reguladores correspondientes, misma que fue obtenida el mes de octubre de ING Group mantuvo el control de la Sociedad hasta la fecha de cierre de la transacción, la cual ocurrió el 29 de noviembre de Con fecha 13 de diciembre 2013 la Sociedad obtuvo aprobación de los accionistas para cambiar su razón social a Santander Vivienda, S.A. de C.V. Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad Regulada. Este cambio de denominación se encuentra en proceso de inscripción en el Registro Público de Comercio. Transformación de Sociedad Financiera de Objeto Limitado a Sociedad Financiera de Objeto Múltiple, Entidad No Regulada y posteriormente a Regulada De conformidad con el decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 18 de julio de 2006 (el Decreto), por virtud del cual se reformaron, derogaron y adicionaron diversas disposiciones, entre otras, la LGOAAC y de la Ley de Instituciones de Crédito, específicamente el Artículo Quinto transitorio: a) Las autorizaciones que hayan sido otorgadas por la SHCP en términos del artículo 103, fracción IV, de la Ley de Instituciones de Crédito a las SOFOLES, quedarán sin efecto por ministerio de ley; y 7

10 b) Para que las sociedades puedan continuar operando deberán: (a) reformar sus estatutos sociales, a efecto de eliminar cualquier referencia expresa o de la cual se pueda inferir que son SOFOLES y que se encuentran autorizadas por la SHCP para ello; y (b) presentar ante la SHCP, a más tardar el 18 de julio de 2013, el instrumento público en el que conste la reforma de estatutos mencionada anteriormente, con los datos de inscripción correspondientes ante el Registro Público de Comercio. La Sociedad llevó a cabo ante el SAT, la actualización al Registro Federal de Contribuyentes otorgándosele con fecha 10 de enero de Debido al vínculo patrimonial de la Sociedad con el Banco, a partir de la fecha de adquisición se convirtió en una entidad regulada. 2. Principales políticas contables Las principales políticas contables de la Sociedad están de acuerdo con los criterios contables prescritos por la Comisión, las cuales se incluyen en las Disposiciones de Carácter General aplicables a las Sociedades Financieras de Objeto Múltiple Reguladas (los Criterios Contables), en sus circulares, así como en los oficios generales y particulares que ha emitido para tal efecto, las cuales requieren que la Administración efectúe ciertas estimaciones y utilice ciertos supuestos, para determinar la valuación de algunas de las partidas incluidas en los estados financieros y para efectuar las revelaciones que se requiere presentar en los mismos. Aún cuando pueden llegar a diferir de su efecto final, la Administración considera que las estimaciones y supuestos utilizados fueron los adecuados en las circunstancias actuales. De acuerdo con el Criterio Contable A-1 de la Comisión, la contabilidad de la Sociedad se ajustará a las Normas de Información Financiera ( NIF ) definidas por el Consejo Mexicano de Normas de Información Financiera, A.C. (CINIF), excepto cuando a juicio de la Comisión sea necesario aplicar una normatividad o un criterio contable específico, tomando en consideración que las instituciones realizan operaciones especializadas. Cambios en políticas contables - Cambios en la determinación de la estimación preventiva para riesgos crediticios En noviembre de 2013, la Sociedad realizó un análisis de su cartera crediticia para conocer su comportamiento y recuperabilidad, determinando que la cartera hipotecaria individualizada y comercial con más de 24 y 12 cuotas vencidas, respectivamente, tiende a continuar su deterioro, por lo cual la Sociedad reservó al 100% la cartera bajo estas características. Adicionalmente se eliminaron las variables de seguro de crédito a la vivienda (SCV) o garantía por incumplimiento (GPI), así como el seguro de desempleo en el modelo de calificación de la cartera, debido a la incertidumbre que se tiene sobre su recuperación, así como reservar al 10% de su valor contable, la cartera comercial que cuente con menos de 12 cuotas vencidas. Las consideraciones mencionadas en el párrafo anterior, generaron la constitución de una estimación preventiva para riesgos crediticios adicional a las exigidas por la Comisión por un importe de $465,093 miles de pesos, reconociendo un cargo en los resultados del ejercicio 2013 por este concepto, y un crédito por $139,528 miles de pesos generado por el efecto de impuestos diferidos correspondiente. La consideración de reserva al 100% es de manera única y a ese portafolio en específico y que se mantendrá durante el proceso de conocimiento de comportamiento de la cartera, y que al resto de la cartera e independientemente si su deterioro llegasen a cumplir más de 24 cuotas vencidas se estaría dando el tratamiento de acuerdo al modelo de la CNBV (sin considerar su SCV/GPI y seguro de desempleo), que es como actualmente realizamos el cálculo. Cambios en las NIF emitidas por el CINIF aplicables a la Sociedad A partir del 1 de enero de 2013, la Sociedad adoptó las siguientes nuevas NIF: NIF B-8, Estados financieros consolidados o combinados NIF C-7, Inversiones en asociadas, negocios conjuntos y otras inversiones permanentes NIF C-21, Acuerdos con control conjunto 8

11 Mejoras a las Normas de Información Financiera 2013 Mejoras a las NIF Las principales mejoras que generan cambios contables que deben reconocerse en forma retrospectiva en ejercicios que inicien a partir del 1 de enero de 2013, son: NIF C-5, Pagos anticipados, Boletín C-9, Pasivo, provisiones, activos y pasivos contingentes y compromisos y Boletín C-12, Instrumentos financieros con características de pasivo, de capital o de ambos - Establecen que el importe de los gastos de emisión de obligaciones debe presentarse como una reducción del pasivo correspondiente y aplicarse a resultados con base en el método de interés efectivo considerando el periodo en que las obligaciones estén en circulación. NIF D-4, Impuestos a la utilidad - Reconoce que los impuestos a la utilidad (causado y diferido) deben presentarse y clasificarse con base en la transacción o suceso del cual surgen dichos impuestos, por lo que se deben reconocer en los resultados del período, excepto en la medida en que hayan surgido de una transacción o suceso que se reconoce en otro resultado integral o directamente en un rubro del capital contable. Boletín D-5, Arrendamientos - Establece que los pagos no reembolsables por concepto de derecho de arrendamiento (conocido como traspaso o guante ) deben ser diferidos durante el periodo del arrendamiento y aplicarse a resultados en proporción al reconocimiento del ingreso y gasto relativo para el arrendador y arrendatario respectivamente. Asimismo, se emitieron mejoras a las NIF 2013 que no generan cambios contables y que principalmente establecen definiciones más claras de términos. A continuación se describen las políticas contables más importantes que sigue la Sociedad: Unidad monetaria de los estados financieros- Los estados financieros y notas al 31 de diciembre de 2013 y 2012 incluyen saldos y transacciones en pesos de diferente poder adquisitivo. Reconocimiento de los efectos de la inflación en la información financiera - A partir del 1 de enero de 2008, la Sociedad al operar en un entorno no inflacionario, suspendió el reconocimiento de los efectos de la inflación. Hasta el 31 de diciembre de 2007, dicho reconocimiento resultó principalmente, en ganancias o pérdidas por inflación sobre partidas no monetarias y monetarias. La Sociedad mantiene en sus activos, pasivos y capital contable, los efectos de reexpresión determinados hasta el último período en el que operó en un entorno inflacionario, es decir, hasta el 31 de diciembre de 2007 como se mencionó anteriormente. Estos efectos se han dado de baja en la fecha y con el mismo procedimiento, con los que se dan de baja los activos y pasivos o componentes del capital contable a los que pertenecían tales efectos. En los estados financieros al 31 de diciembre de 2013 y 2012, se presentan únicamente los efectos de reexpresión vigentes determinados en períodos anteriores y que todavía no se han dado de baja. De acuerdo con lo establecido en la NIF B-10 Efectos de la inflación, un entorno económico no inflacionario es cuando la inflación acumulada de los tres ejercicios anuales anteriores es menor que el 26 % y, además, de acuerdo con los pronósticos económicos de organismos oficiales, se identifica una tendencia en ese mismo sentido: inflación baja. El porcentaje de inflación para el ejercicio de 2013 y 2012 es del 3.78% y 3.91%, respectivamente. El porcentaje de inflación acumulada de los tres ejercicios anuales anteriores al 31 de diciembre de 2013, 2012 y 2011 es 11.84%, 11.66% y 14.40% respectivamente; por lo tanto, el entorno económico califica como no inflacionario en el ejercicio. Disponibilidades - Consisten principalmente en depósitos bancarios en cuentas de cheques. Se valúan a valor nominal y en el caso de moneda extranjera se valúan a su valor razonable con base en la cotización del cierre del ejercicio. 9

12 Inversiones en valores - Se encuentran representadas principalmente por inversiones en acciones de sociedades de inversión y en instrumentos de deuda, que se adquieren con la intención de enajenarlos, obteniendo ganancias derivadas de las diferencias en períodos que resulten de las operaciones de compraventa. Al momento de su adquisición se reconocen inicialmente a su valor razonable (el cual incluye en su caso, el descuento o sobreprecio), el cual se adiciona por los rendimientos conforme al método de interés efectivo o línea recta, reconociendo su efecto en el estado de resultados. Estas inversiones no se valúan derivado a que la Sociedad no obtiene ganancias o pérdidas por las fluctuaciones en precio. Deterioro en el valor de un título - La Sociedad evaluará si a la fecha del balance general existe evidencia objetiva de que un título está deteriorado. El deterioro es la condición existente cuando el valor en libros de las inversiones en valores excede el monto recuperable de dichos valores. Se considera que un título está deteriorado y, por lo tanto, se incurre en una pérdida por deterioro, si y solo si, existe evidencia objetiva del deterioro como resultado de uno o más eventos que ocurrieron posteriormente al reconocimiento inicial del título, mismos que tuvieron un impacto sobre sus flujos de efectivo futuros estimados que puede ser determinado de manera confiable. Es poco probable identificar un evento único que individualmente sea la causa del deterioro, siendo más factible que el efecto combinado de diversos eventos pudiera haber causado el deterioro. Las pérdidas esperadas como resultado de eventos futuros no se reconocen, no importando que tan probable sean. La evidencia objetiva de que un título está deteriorado, incluye información observable, entre otros, sobre los siguientes eventos: a) dificultades financieras significativas del emisor del título; b) es probable que el emisor del valor sea declarado en concurso mercantil u otra reorganización financiera; c) incumplimiento de las cláusulas contractuales, tales como incumplimiento de pago de intereses o principal; d) la desaparición de un mercado activo para el título en cuestión debido a dificultades financieras, o e) que exista una disminución medible en los flujos de efectivo futuros estimados de un grupo de valores desde el reconocimiento inicial de dichos activos, aunque la disminución no pueda ser identificada con los valores individuales del grupo, incluyendo: i. cambios adversos en el estatus de pago de los emisores en el grupo, o ii. condiciones económicas locales o nacionales que se correlacionan con incumplimientos en los valores del grupo. Al 31 de diciembre de 2013, la Administración de la Sociedad no ha identificado que haya evidencia objetiva del deterioro de un título. Operaciones de reporto - Las operaciones de reporto son aquellas por medio de la cual la reportadora adquiere por una suma de dinero la propiedad de títulos de crédito, y se obliga en el plazo convenido y contra reembolso del mismo precio más un premio a transferir al reportado la propiedad de otros tantos títulos de la misma especie. El premio queda en beneficio del reportador, salvo pacto en contrario. Las operaciones de reporto para efectos legales son consideradas como una venta en donde se establece un acuerdo de recompra de los activos financieros transferidos. No obstante, la sustancia económica de las operaciones de reporto es la de un financiamiento con colateral, en donde la reportadora entrega efectivo como financiamiento, a cambio de obtener activos financieros que sirvan como protección en caso de incumplimiento. 10

13 Las operaciones de reporto se registran como se indica a continuación: Actuando la Sociedad como reportadora, en la fecha de contratación de la operación de reporto se reconoce la salida de disponibilidades o bien una cuenta liquidadora acreedora, registrando una cuenta por cobrar medida inicialmente al precio pactado, la cual representa el derecho a recuperar el efectivo entregado. Durante la vida del reporto, la cuenta por cobrar se valúa a su costo amortizado, mediante el reconocimiento del interés por reporto en los resultados del ejercicio conforme se devengue, de acuerdo al método de interés efectivo, afectando dicha cuenta por cobrar. En la fecha de contratación de la operación de reporto, actuando la Sociedad como reportada, se reconoce la entrada del efectivo o bien una cuenta liquidadora deudora, así como una cuenta por pagar medida inicialmente al precio pactado, lo cual representa la obligación de restituir dicho efectivo a la reportadora. A lo largo de la vida del reporto, la cuenta por pagar se valuará a su costo amortizado mediante el reconocimiento del interés por reporto en los resultados del ejercicio conforme se devengue, de acuerdo al método de interés efectivo, afectando dicha cuenta por pagar. Cuando las operaciones llevadas a cabo se consideran como orientadas a efectivo, la transacción es motivada para obtener un financiamiento en efectivo destinando para ello activos financieros como colateral; por su parte, la reportadora obtiene un rendimiento sobre su inversión a cierta tasa y al no buscar algún valor en específico, recibe activos financieros como colateral para mitigar la exposición al riesgo crediticio que enfrenta respecto a la reportada. En este sentido, la reportada paga a la reportadora intereses por el efectivo que recibió como financiamiento, calculados en base en la tasa de reporto pactada. Por su parte, la reportadora consigue rendimientos sobre su inversión cuyo pago se asegura a través del colateral. Cuando las operaciones llevadas a cabo se consideran como orientadas a valores, la intención de la reportadora es acceder temporalmente a ciertos valores específicos que posee la reportada, otorgando efectivo como colateral, el cual sirve para mitigar la exposición al riesgo que enfrenta la reportada respecto a la reportadora. A este respecto, la reportada paga a la reportadora los intereses pactados a la tasa de reporto por el financiamiento implícito obtenido sobre el efectivo que recibió, donde dicha tasa de reporto es generalmente menor a la que se hubiera pactado en un reporto orientado a efectivo. No obstante la intención económica, el tratamiento contable de las operaciones de reporto orientadas a efectivo u orientadas a valores es el mismo. Comisiones cobradas y costos y gastos asociados - Las comisiones cobradas por el otorgamiento inicial de los créditos se registran como un crédito diferido dentro del rubro de Créditos diferidos y cobros anticipados, el cual se amortiza contra los resultados del ejercicio en el rubro Ingreso por intereses, bajo el método de línea recta durante la vida del crédito. Las comisiones que se reconozcan con posterioridad al otorgamiento inicial del crédito, son aquéllas en que se incurran como parte del mantenimiento de dichos créditos, o las que se cobren con motivo de créditos que no hayan sido colocados se reconocen en resultados en el momento que se generen. Cartera de crédito vigente - La Sociedad tiene los siguientes criterios para clasificar los créditos como cartera vigente: - Créditos que están al corriente en sus pagos tanto de principal como de intereses. - Créditos que sus adeudos no han cumplido con los supuestos para considerarse cartera de crédito vencida. - Créditos reestructurados o renovados que cuenten con evidencia de pago sostenido. 11

14 Cartera de crédito vencida - La Sociedad tiene los siguientes criterios para clasificar los créditos no cobrados como cartera vencida: - Si los adeudos consisten en créditos con pagos periódicos parciales de principal e intereses y presentan 90 o más días de vencidos. - Si los adeudos se refieren a créditos para vivienda con pagos periódicos parciales de principal e intereses y presentan 90 o más días de vencidos. La Sociedad tiene la política de reservar generalmente al 100% contra sus resultados los créditos no cobrados clasificados como cartera de crédito vencida que presentan 24 o más mensualidades vencidas (cartera individual) y 12 mensualidades vencidas (cartera comercial). Los créditos vencidos reestructurados permanecerán dentro de la cartera vencida y su nivel de estimación preventiva se mantendrá en tanto no exista evidencia de pago sostenido, es decir, cumplimiento de pago del acreditado sin retraso, por el monto total exigible de principal e intereses, como mínimo de tres amortizaciones consecutivas del esquema de pagos del crédito, o en caso de créditos con amortizaciones que cubran períodos mayores a 60 días naturales, el pago de una exhibición, tal como lo establecen los criterios contables de la Comisión. Asimismo se consideran cartera vencida los créditos con pago único de principal al vencimiento y pagos periódicos de intereses, que se reestructuraron o renovaron durante el plazo del crédito en tanto no exista evidencia de pago sostenido, y aquellos en los que no hayan transcurrido al menos el 80% del plazo original del crédito, que no hubieran cubierto la totalidad de los intereses devengados, y cubierto el principal del monto original del crédito, que a la fecha de la renovación o reestructuración debió haber sido cubierto. Se suspende la acumulación de intereses devengados de las operaciones crediticias, en el momento en que el crédito es catalogado como cartera vencida incluyendo los créditos que contractualmente capitalizan intereses al monto del adeudo. En tanto el crédito se mantenga en cartera vencida, el control de los intereses devengados se registra en cuentas de orden. Cuando dichos intereses vencidos son cobrados, se reconocen directamente en los resultados del ejercicio en el rubro de ingresos por intereses. Por lo que respecta a los intereses ordinarios devengados no cobrados correspondientes a créditos que se consideren como cartera vencida, la Sociedad crea una estimación por el monto total de los intereses, al momento del traspaso del crédito como cartera vencida. Clasificación de cartera de crédito y estimación preventiva para riesgos crediticios - La Sociedad clasifica su cartera hipotecaria de vivienda a los créditos directos, denominados en moneda nacional, extranjera, en unidades de inversión o Veces Salario Mínimo (VSM), así como los intereses que generen, otorgados a personas físicas y destinados a la adquisición, construcción, remodelación o mejoramiento de la vivienda sin propósito de especulación comercial; incluyendo aquellos créditos de liquidez garantizados por la vivienda del acreditado. La Sociedad reconoce las reservas preventivas para cubrir riesgos crediticios con base en lo siguiente: La Sociedad al calificar la cartera crediticia hipotecaria de vivienda considera el tipo de crédito, la estimación de la Probabilidad de Incumplimiento de los acreditados, la Severidad de la Pérdida asociada al valor y naturaleza de la garantía del crédito y la Exposición al Incumplimiento. Asimismo, la Sociedad califica, constituye y registra las reservas preventivas correspondientes a la cartera crediticia hipotecaria de vivienda, considerando lo siguiente: Monto Exigible - Monto que conforme al estado de cuenta le corresponde cubrir al acreditado en el período de facturación pactado, sin considerar los montos exigibles anteriores no pagados. Si la facturación es quincenal o semanal, se deberán sumar los montos exigibles de las 2 quincenas ó 4 semanas de un mes, respectivamente, de modo que el monto exigible corresponda a un periodo de facturación mensual. 12

15 Los descuentos y bonificaciones podrán disminuir el monto exigible, únicamente cuando el acreditado cumpla con las condiciones requeridas en el contrato crediticio para la realización de los mismos. Pago Realizado - Suma de los pagos realizados por el acreditado en el período de facturación. No se consideran pagos a los: castigos, quitas, condonaciones, bonificaciones y descuentos que se efectúen al crédito o grupo de créditos. Si la facturación es quincenal o semanal, se deberán sumar los pagos realizados de las 2 quincenas ó 4 semanas de un mes, respectivamente, de modo que el pago realizado corresponda a un período de facturación mensual. La variable pago realizado deberá ser mayor o igual a cero. Valor de la Vivienda Vi - Al valor de la vivienda al momento de la originación, actualizado de conformidad con lo siguiente: I. Para créditos con fecha de originación previa al 1 de enero de 2000 en dos etapas: a) Primera etapa, mediante el Salario Mínimo General (SMG) Valor de la Vivienda En donde: 1era. etapa SMG 31/Dic/1999 SMG en el mes de originación Valor de la Vivienda en la Originación Valor de la vivienda en la originación corresponde al valor de la vivienda conocido por medio de avalúo al momento de la originación del crédito. b) Segunda etapa, mediante el Índice Nacional de Precios al Consumidor mensual (INPC) INPCmes de calificación Valor de la Vivienda INPC01/Ene/2000 Valor de la Vivienda 1era etapa II. Para créditos con fecha de originación a partir del 1 de enero de 2000 conforme al inciso b) del numeral I anterior. INPCmes de calificación Valor de la Vivienda INPCen el mes de originación Valor de la Vivienda en la Originación En todo caso, el valor de la vivienda al momento de la originación podrá actualizarse mediante realización de avalúo formal. Saldo del Crédito S i - Al saldo insoluto a la fecha de la calificación, el cual representa el monto de crédito efectivamente otorgado al acreditado, ajustado por los intereses devengados, menos los pagos al seguro que, en su caso, se hubiera financiado, los cobros de principal e intereses, así como por las quitas, condonaciones, bonificaciones y descuentos que, en su caso, se hayan otorgado. Días de Atraso - Número de días naturales a la fecha de la calificación, durante los cuales el acreditado no haya liquidado en su totalidad el monto exigible en los términos pactados originalmente. Denominación del Crédito (MON) - Esta variable tomará el valor de uno (1) cuando el crédito a la vivienda esté denominado en Unidades de Inversión (UDI), salarios mínimos o alguna moneda distinta a pesos mexicanos y cero cuando esté denominado en pesos. Integración de Expediente (INTEXP) - Esta variable tomará el valor de uno (1) si existió participación de la parte vendedora del inmueble en la obtención del comprobante de ingresos o en la contratación del avalúo y cero en cualquier otro caso. 13

16 El monto total de reservas a constituir por la Institución, será igual a las reservas de cada crédito, conforme a lo siguiente: R i PI i SP i EI i En donde: Ri= Monto de reservas a constituir para el i-ésimo crédito. PI i = Probabilidad de Incumplimiento del i-ésimo crédito. SPi = Severidad de la Pérdida del i-ésimo crédito. EIi = Exposición al Incumplimiento del i-ésimo crédito. En todo caso, el monto sujeto a la calificación no deberá incluir los intereses devengados no cobrados, registrados en balance, de créditos que estén en cartera vencida. Hasta el 30 de noviembre de 2013, la Sociedad determinaba las reservas preventivas correspondientes a la cartera hipotecaria de vivienda, considerando lo siguiente: Créditos puente: De acuerdo al Comunicado de SHF con fecha 22 de Febrero de 2013, donde se establece como Oficial la Nueva Metodología para el Cálculo de Reservas de Créditos Puente, en la cual se establece su vigencia a partir del 1 de Marzo de 2013 donde las reservas preventivas por riesgo crediticio de la cartera de créditos puente y sus créditos vinculados, las SOFOLES y SOFOMES deberán seguir dicha metodología, que se basa en un modelo de pérdida esperada. EL modelo anterior señalaba que se evalúan los pasivos del acreditado que representen el 95% del total reportado a las sociedades de información crediticia y se asigna una calificación de experiencia de pago de acuerdo a la sección Experiencia de Pago del anexo 20, de las disposiciones de carácter general aplicables a la instituciones de crédito emitidas por la CNBV, para después constituir reservas de acuerdo al grado de riesgo, esto siempre y cuando no exista una cuenta con incumplimiento mayor a 89 días. En caso de que dicha cuenta exceda el plazo anterior, y se otorgue el crédito, se deberán mantener reservas preventivas por el 100% del saldo del crédito hasta su vencimiento. El monto de reservas preventivas por riesgo crediticio para este tipo de cartera, será el máximo que resulte de aplicar lo estipulado en el párrafo anterior, en referencia a la asignación de una calificación por experiencia de pago y por otra parte, la siguiente metodología: Los créditos que están respaldados por una garantía que cumple con las características que aplican a bienes inmuebles descritas en el anexo 24 de las disposiciones para instituciones de crédito emitidas por la CNBV, considerarán el 50% del valor de la garantía. Esta última se calculará de la siguiente manera: i) Si la garantía la constituye un proyecto, el cálculo será el resultado de multiplicar número de viviendas activas del proyecto por el precio de venta estimado de éstas por el porcentaje de avance de obra del proyecto a la fecha de cierre del mes que se reporta. ii) Si la garantía la constituye cualquier otro inmueble, el valor de ésta será el que arroje el último avalúo con el que se cuente. En ambos casos, para que la garantía pueda computar como tal, deberá estar libre de gravámenes con terceros. Con el monto anterior se determinará la parte cubierta, a la cual se le deberá asignar un porcentaje de reserva de 0.5%, mientras que a la parte no cubierta se le deberá asignar un porcentaje de reserva de acuerdo al número de mensualidades incumplidas. Evidencia de pago sostenido: En el caso de que los créditos registren incumplimiento de pago y sean objeto de reestructuración, la Sociedad los mantiene en el estrato que presentaba previamente a la reestructuración hasta que exista evidencia de pago sostenido del crédito en los términos que establece la Comisión. 14

17 Reestructuraciones y renovaciones Una reestructuración es aquella operación que se deriva de cualquiera de las siguientes situaciones: a) Ampliación de garantías que amparan el crédito de que se trate, o bien b) Modificaciones a las condiciones originales del crédito o al esquema de pagos, entre las cuales se encuentran: - cambio de la tasa de interés establecida para el plazo remanente del crédito; - cambio de moneda o unidad de cuenta, o - concesión de un plazo de espera respecto del cumplimiento de las obligaciones de pago conforme a los términos originales del crédito, salvo que dicha concesión se otorgue tras concluir el plazo originalmente pactado, en cuyo caso se tratará de una renovación. No se consideran como reestructuras, a aquéllas que a la fecha de la reestructura presenten cumplimiento de pago por el monto total exigible de principal e intereses y únicamente modifican una o varias de las siguientes condiciones originales del crédito: Garantías: únicamente cuando impliquen la ampliación o sustitución de garantías por otras de mejor calidad. Tasa de interés: cuando se mejore la tasa de interés pactada. Moneda: siempre y cuando se aplique la tasa correspondiente a la nueva moneda. Fecha de pago: solo en el caso de que el cambio no implique exceder o modificar la periodicidad de los pagos. En ningún caso el cambio en la fecha de pago deberá permitir la omisión de pago en período alguno. Una renovación es aquella operación en la que se prorroga el plazo del crédito durante o al vencimiento del mismo, o bien, éste se liquida en cualquier momento con el producto proveniente de otro crédito contratado con la misma entidad, en la que sea parte el mismo deudor u otra persona que por sus nexos patrimoniales constituyen riesgos comunes. No se considera renovado un crédito cuando las disposiciones se efectúan durante la vigencia de una línea de crédito preestablecida. Los créditos vencidos reestructurados o renovados, permanecerán dentro de la cartera vencida, en tanto no exista evidencia de pago sostenido, es decir, cumplimiento de pago del acreditado sin retraso, por el monto total exigible de principal e intereses, como mínimo de tres amortizaciones consecutivas del esquema de pagos del crédito, o en caso de créditos con amortizaciones que cubran períodos mayores a 60 días naturales, el pago de una exhibición, tal como lo establecen los criterios contables de la Comisión. Las amortizaciones del crédito a que se refiere el párrafo anterior, deberán cubrir al menos el 20% del principal o el monto total de cualquier tipo de intereses que conforme al esquema de pagos por reestructuración o renovación se hayan devengado. Para estos efectos no se consideran los intereses devengados reconocidos en cuentas de orden. En el caso de que en una reestructura o renovación se consoliden diversos créditos otorgados a un mismo acreditado en un solo crédito, al saldo total de la deuda resultante de la reestructura o renovación se le da el tratamiento correspondiente al peor de los créditos involucrados en la misma. Los créditos vigentes distintos a los que tengan pago único de principal y pagos de intereses periódicos o al vencimiento, que se reestructuren o renueven, sin que haya transcurrido al menos el 80% del plazo original del crédito, se consideran que continúan siendo vigentes, únicamente cuando el acreditado hubiere a) cubierto la totalidad de los intereses devengados, y b) cubierto el principal del monto original del crédito, que a la fecha de la renovación o reestructuración debió haber sido cubierto. En caso de no cumplirse con todas las condiciones descritas en el párrafo anterior, los créditos serán considerados como vencidos desde el momento en que se reestructuren o renueven, y hasta en tanto no exista evidencia de pago sostenido. 15

18 Los créditos vigentes distintos a los que tengan pago único de principal y pagos de intereses periódicos o al vencimiento, que se reestructuren o renueven, durante el transcurso del 20% final del plazo original del crédito, se considerarán vigentes, únicamente cuando el acreditado hubiere a) liquidado la totalidad de los intereses devengados, b) cubierto la totalidad del monto original del crédito que a la fecha de la renovación o reestructuración debió haber sido cubierto, y c) cubierto el 60% del monto original del crédito. En caso de no cumplirse con todas las condiciones descritas en el párrafo anterior, los créditos serán considerados como vencidos desde el momento en que se reestructuren o renueven, y hasta en tanto no exista evidencia de pago sostenido. Los créditos con pago único de principal y pagos de intereses periódicos o al vencimiento, que se reestructuren durante el plazo del crédito o se renueven en cualquier momento, serán considerados como cartera vencida en tanto no exista evidencia de pago sostenido. Los créditos que desde su inicio se estipule su carácter de revolventes, que se reestructuren o renueven, en cualquier momento se considerarán vigentes únicamente cuando el acreditado hubiere liquidado la totalidad de los intereses devengados, el crédito no presente periodos de facturación vencidos, y se cuente con elementos que justifiquen la capacidad de pago del deudor, es decir que el deudor tenga una alta probabilidad de cubrir dicho pago. Otras cuentas por cobrar, neto - La Sociedad tiene la política de reservar contra sus resultados las cuentas por cobrar identificadas, a los 90 días siguientes al registro inicial y no identificadas dentro de los 60 días siguientes al registro inicial, y/o aquellas partidas que de origen, se tiene conocimiento de su irrecuperabilidad. Bienes adjudicados, neto - Los bienes adquiridos mediante adjudicación judicial se registran contablemente, en la fecha en que causa ejecutoria el auto aprobatorio del remate, mediante el cual se decretó la adjudicación. Los bienes recibidos en pago se registran en la fecha en que se firma la escritura de dación en pago o en la fecha en que se formaliza documentalmente la entrega o transmisión de la propiedad del bien. La metodología de valuación de las reservas por tenencia de bienes adjudicados o recibidos en dación en pago, establece que se deberán constituir provisiones adicionales que reconozcan las potenciales pérdidas de valor por el paso del tiempo de los bienes adjudicados judicial o extrajudicialmente o recibidos en dación en pago, ya sean bienes muebles o inmuebles, así como los derechos de cobro y las inversiones en valores que se hayan recibido como bienes adjudicados o recibidos en dación en pago. El monto de la estimación se reconoce en los resultados del ejercicio en el rubro de Otros ingresos de la operación, de acuerdo con el procedimiento establecido por la Comisión en función del tiempo transcurrido a partir de la adjudicación o dación en pago, haciendo un diferencial en plazo y aplicando un porcentaje de reserva para los casos de bienes muebles e inmuebles. Tratándose de bienes inmuebles, se constituirán las provisiones de acuerdo con lo siguiente: Reservas para bienes inmuebles, tiempo transcurrido a partir de la adjudicación o dación en pago (meses) Porcentaje de reserva Hasta 12 0% Más de 12 y hasta 24 10% Más de 24 y hasta 30 15% Más de 30 y hasta 36 25% Más de 36 y hasta 42 30% Más de 42 y hasta 48 35% Más de 48 y hasta 54 40% Más de 54 y hasta 60 50% Más de % El monto de reservas a constituir será el resultado de aplicar el porcentaje de reserva que corresponda conforme a la tabla anterior, al valor de adjudicación de los bienes inmuebles obtenido conforme a los criterios contables. Aunado a lo anterior, en caso de identificar problemas de realización sobre los valores de los bienes inmuebles adjudicados, la Sociedad registra reservas adicionales con base en estimaciones preparadas por la Administración. 16

19 En caso de que valuaciones posteriores a la adjudicación o dación en pago resulten en el registro contable de una disminución de valor de los bienes inmuebles, los porcentajes de reservas a que hace referencia la tabla anterior, podrán aplicarse sobre dicho valor ajustado. De acuerdo a la NIF C-15, Deterioro en el valor de los activos de larga duración, los activos disponibles para la venta deben reconocerse a su valor neto en libros o al precio neto de venta. De acuerdo a lo anterior, la Sociedad registró durante el ejercicio de 2013 un deterioro en el estado de resultados dentro del rubro de Estimación Preventiva para Bienes Adjudicados un monto de $761,737 a efectos de reconocer estos bienes a su precio neto de venta. Esta NIF define al precio neto de venta como una estimación razonable y verificable que se obtendría por la realización de un activo de larga duración entre partes relacionadas y dispuestas en una transacción de libre competencia, menos su correspondiente costo de disposición. Bursatilización con transferencia de propiedad - La operación de bursatilización realizada durante 2006 por la Sociedad, se registró como bursatilización con transferencia de propiedad y por lo tanto, se desincorporó del balance general el activo de créditos y no se reconoce el pasivo de la emisión de los certificados bursátiles correspondientes. Mediante las operaciones de bursatilización con transferencia de propiedad, la Sociedad transfiere activos financieros a través de un fideicomiso como vehículo de bursatilización, con la finalidad de que éste último mediante un intermediario emita valores para ser colocados entre el gran público inversionista, los cuales representan el derecho a los rendimientos sobre la cartera bursatilizada y como contraprestación la Sociedad recibe efectivo y una constancia, la cual le otorga el derecho sobre los remanentes del flujo del fideicomiso después de la liquidación de los certificados a sus tenedores. Esta constancia se registra a su valor razonable dentro del rubro de Beneficios por recibir en operaciones de bursatilización. La Sociedad presta servicios de administración de los activos financieros transferidos y reconoce en los resultados del ejercicio los ingresos que derivan de dichos servicios en el momento en que se devengan. Dichos ingresos se presentan en el rubro de Otros ingresos (egresos) de la operación. La valuación de los beneficios por recibir en operaciones de bursatilización se presenta en el estado de resultados en el rubro de Otros ingresos (egresos) de la operación, según corresponda. Inmuebles, mobiliario y equipo, neto - Los gastos de instalación y las mejoras a locales se registran al costo de adquisición. El mobiliario y equipo se registra al costo de adquisición y la depreciación relativa se registra con base en la vida útil económica estimada de los mismos. En los ejercicios 2013 y 2012, las tasas anuales de depreciación utilizadas fueron: 10% para el mobiliario y equipo; 30% para el equipo de cómputo; 25% para el equipo de transporte y 20% para los gastos de instalación. Arrendamientos - La Sociedad ha celebrado diversos contratos de arrendamiento de inmuebles en los que se ubican algunas de sus sucursales. Los plazos estipulados en estos contratos fluctúan entre 1 y 3 años. Las rentas devengadas se cargan a resultados conforme se incurren. Impuesto a la utilidad - El Impuesto Sobre la Renta ( ISR ) y el Impuesto Empresarial a Tasa Única ( IETU ) se registran en los resultados del año en que se causan. Para reconocer el impuesto diferido se determinará si, con base en proyecciones financieras y fiscales, la Sociedad causará ISR o IETU y reconoce el impuesto diferido que corresponda al impuesto que esencialmente pagará. La Sociedad determina el impuesto diferido sobre las diferencias temporales, las pérdidas fiscales y los créditos fiscales, desde el reconocimiento inicial de las partidas y al final de cada período. El impuesto diferido derivado de las diferencias temporales se reconoce utilizando el método de activos y pasivos, que es aquel que compara los valores contables y fiscales de los activos y pasivos. De esa comparación surgen diferencias temporales, tanto deducibles como acumulables, que sumadas a las pérdidas fiscales por amortizar y al crédito fiscal por las provisiones preventivas para riesgos crediticios pendientes de deducir, se les aplica la tasa fiscal a las que se reversarán las partidas. Los importes derivados de estos conceptos corresponden al pasivo o activo por impuesto diferido reconocido. 17

20 Deterioro en el valor de los activos de larga duración y su disposición - La Sociedad mantiene criterios para la identificación y, en su caso, registro de las pérdidas por deterioro o baja de valor para aquellos activos financieros y activos de larga duración tangibles o intangibles. Títulos de crédito emitidos - Los pasivos registrados por la emisión de deuda colocada entre el gran público inversionista, se registran tomando como base el valor contractual de la obligación. Los intereses por pagar se cargan a resultados conforme se devengan, con base en la tasa de interés pactada. Préstamos bancarios y de otros organismos - Los intereses de las operaciones de financiamiento recibidas de instituciones y organismos gubernamentales, se reconocen en resultados conforme se devengan con crédito a cuentas de pasivo. Beneficios a empleados - Son aquellos otorgados al personal y/o sus beneficiarios a cambio de los servicios prestados por el empleado que incluyen toda clase de remuneraciones que se devengan, como sigue: i. Beneficios directos a los empleados - Se valúan en proporción a los servicios prestados, considerando los sueldos actuales y se reconoce el pasivo conforme se devengan. Incluye principalmente PTU por pagar, ausencias compensadas, como vacaciones y prima vacacional, e incentivos. ii. iii. Beneficios a los empleados por terminación, al retiro y otras - El pasivo por primas de antigüedad e indemnizaciones por terminación de la relación laboral se registra conforme se devenga, el cual se calcula por actuarios independientes con base en el método de crédito unitario proyectado utilizando tasas de interés nominales. Participación de los trabajadores en las utilidades (PTU) - La PTU se registra en los resultados del año en que se causa. La PTU diferida se determina por las diferencias temporales que resultan de la comparación de los valores contables y fiscales de los activos y pasivos y se reconoce sólo cuando sea probable la liquidación de un pasivo o generación de un beneficio, y no exista algún indicio de que vaya a cambiar esa situación, de tal manera que dicho pasivo o beneficio no se realice. Provisiones - Se reconocen cuando se tiene una obligación presente como resultado de un evento pasado, que probablemente resulte en la salida de recursos económicos y que pueda ser estimada razonablemente. Reconocimiento de ingresos y gastos por intereses - Los ingresos y gastos por intereses, se reconocen en el estado de resultados conforme se devengan, en función de los plazos establecidos en los contratos celebrados con los acreditados y en los contratos con las instituciones de crédito con quien tiene contratados, los préstamos bancarios y las tasas de interés pactadas. Estas son normalmente ajustadas en forma periódica en función de la situación del mercado y el entorno económico. Utilidad integral - El importe de la utilidad integral que se presenta en el estado de variaciones en el capital contable, es el efecto de transacciones distintas a las efectuadas con los accionistas de la Sociedad durante el período y está representado por la utilidad neta. Estado de flujos de efectivo - El estado de flujo de efectivo presenta la capacidad de la Sociedad para generar el efectivo y los equivalentes de efectivo, así como la forma en que la Sociedad utiliza dichos flujos de efectivo para cubrir sus necesidades. La preparación del estado de flujos de efectivo se lleva a cabo sobre el método indirecto, partiendo del resultado neto del período con base a lo establecido en el criterio D-4 Estado de Flujos de Efectivo de los Criterios Contables. El flujo de efectivo en conjunto con el resto de los estados financieros proporciona información que permite: Evaluar los cambios en los activos y pasivos de la Sociedad y en su estructura financiera. Evaluar tanto los montos como las fechas de cobro y pagos, con el fin de adaptarse a las circunstancias y a las oportunidades de generación y/o aplicación de efectivo y los equivalentes de efectivo. 18

21 Cuentas de orden (ver Nota 18) - - Bienes en fideicomiso o mandato (No auditado) En los primeros se registra el valor de los bienes recibidos en fideicomiso, llevándose en registros independientes los datos relacionados con la administración de cada uno. En el mandato se registra el valor declarado de los bienes objeto de los contratos de mandato celebrados por la Institución. - Intereses devengados no cobrados derivados de cartera de crédito vencida: Se registran los intereses devengados a partir de que un crédito de cartera vigente es traspasado a cartera vencida. Los intereses que se generan del crédito a partir del traspaso del rubro antes mencionado se registran en la cuenta de orden. - Otras cuentas de registro (No auditado) 3. Cartera de crédito En esta cuenta se registran entre otras, los montos de cartera de crédito por grado de riesgo exceptuada y no calificada. Cartera por tipo de crédito y moneda. A continuación se detallan los préstamos otorgados por tipo de crédito y tipo de moneda al 31 de diciembre de 2013 y Tipo de crédito Pesos Denominados en UDIS Total Cartera vigente: Créditos comerciales $ 352,045 $ - $ 352,045 Créditos de vivienda - Interés social 4,728,180 4,182,423 8,910,603 Créditos de vivienda - Media Residencial 865,806 39, ,936 5,946,031 4,221,553 10,167,584 Cartera vencida: Créditos comerciales 54,949-54,949 Créditos de vivienda - Interés social 309, ,781 1,305,659 Créditos de vivienda - Media residencial 157,819 8, , ,646 1,004,128 1,526,774 $ 6,468,677 $ 5,225,681 $ 11,694, Tipo de crédito Pesos Denominados en UDIS Total Cartera vigente: Créditos comerciales $ 345,932 $ - $ 345,932 Créditos de vivienda - Interés social 3,979,001 5,587,963 9,566,964 Créditos de vivienda - Media Residencial 1,051,764 43,736 1,095,500 5,376,697 5,631,699 11,008,396 Cartera vencida: Créditos comerciales 62,554-62,554 Créditos de vivienda - Interés social 223,164 1,015,803 1,238,967 Créditos de vivienda - Media residencial 118,590 7, , ,308 1,022,867 1,427,175 $ 5,781,005 $ 6,654,566 $ 12,435,571 19

22 Al 31 de diciembre de 2013 y 2012, la cartera de crédito de la Sociedad es una cartera sin restricción. La tasa promedio de colocación durante 2013 y 2012 fueron de 11.47% y 10.85% respectivamente. La cartera reestructurada y renovada al 31 de diciembre de 2013 y 2012 se integra como sigue: Cartera 2013 Vigente Vencida Total Créditos: Comerciales $ 13,483 $ 53,109 $ 66,592 Vivienda 1,472, ,405 1,593,905 Total $ 1,485,983 $ 174,514 $ 1,660,497 Cartera 2012 Vigente Vencida Total Créditos: Comerciales $ 51,978 $ 35,127 $ 87,105 Vivienda 867,905 43, ,675 Total $ 919,883 $ 78,897 $ 998,780 Al 31 de diciembre de 2013 y 2012, la cartera vencida muestra la siguiente antigüedad: Período Cartera a 2013 De 1 a 180 De 181 a 365 De 366 o más Total Créditos de vivienda $ 451,807 $ 274,492 $ 745,526 $ 1,471,825 Créditos comerciales 23,815 1,840 29,294 54,949 Total $ 475,622 $ 276,332 $ 774,820 $ 1,526,774 Período Cartera a 2012 De 1 a 180 De 181 a 365 De 366 o más Total Créditos de vivienda $ 382,837 $ 263,645 $ 718,139 $ 1,364,621 Créditos comerciales 5,833 7,382 49,339 62,554 Total $ 388,670 $ 271,027 $ 767,478 $ 1,427, Estimación preventiva para riesgos crediticios Al 31 de diciembre de 2013 y 2012, se mantiene una estimación para riesgos crediticios por $930,078 y $495,937 respectivamente. Al 31 de diciembre de 2013 y 2012, la Sociedad mantenía una estimación preventiva para riesgos crediticios equivalente al 60.9% y 34.7% de la cartera vencida, respectivamente. 20

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