Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A.

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Gabriel Carrasco Godoy
hace 5 años
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1 Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. Análisis y discusión de la gerencia acerca del resultado de las operaciones y situación financiera por los periodos de enero a marzo de 2018 y de Análisis del Estado de Resultados Estado de resultados integrales Ingresos por arrendamiento de locales y recuperación de gastos de operación 77,675 74,686 Costo del servicio inmobiliario (29,729) (29,624) Utilidad bruta 47,946 45,062 Gastos de operación (4,262) (3,578) Cambios en el valor razonable de inversiones inmobiliarias 4,015 1,029 Otros ingresos 2,459 4,401 Otros gastos (621) (503) Utilidad de operación 49,537 46,411 Ingresos financieros Gastos financieros (8,607) (8,785) Diferencia de cambio, neta 1,077 4,915 Utilidad antes de impuestos a las ganancias 42,778 43,527 Impuesto a las ganancias (11,656) (11,631) Utilidad neta 31,122 31,896 Otros resultados integrales del ejercicio - - Total de resultados integrales del ejercicio 31,122 31,896 En el primer trimestre del 2018, los ingresos de la compañía crecieron 4.0% respecto al año anterior y alcanzaron los S/ 77.7 millones, esto se explica por la recuperación de ingresos del negocio de Mall Media, la consolidación de la Nave dos y la normalización de las ventas de la tienda por departamentos Ripley que en el prmer trimestre del 2017 se encontraba en remodelación. Así mismo el costo por el servicio inmobiliario no tuvo mayor variación, por lo que la utilidad bruta alcanzó los S/ 47.9 millones al cierre de marzo A marzo 2018, la utilidad operativa fue de a S/ 49.5 millones (S/ 46.4 millones al 31 de marzo de 2017), que se debió principalmente por el aumento en el valor razonable de la inversión inmobiliaria, ajuste 1

2 que se explica por las adiciones a las obras por remodelaciones en la Nave Central, avance de obras del proyecto Playa Norte, reforzamiento del Deck Sur y otros. La línea Otros Ingresos tiene una variación de -S/44.1% debido a que en el periodo anterior se recibieron flujos positivos por cobros extraordinarios no percibidos en el presente periodo. Al analizar el desempeño del EBITDA - que excluye el efecto del ajuste en la inversión inmobiliaria, la depreciación y amortización - se observa un desempeño positivo de +0.6% respecto al mismo periodo del año anterior, alcanzando los S/ 46.0 millones. 2

3 2. Análisis del Estado de Situación Financiera Estado de situación financiera Al 31 de marzo de 2018 y 31 de diciembre de Activo Activo corriente Efectivo y equivalente de efectivo 46,101 85,873 Otros activos financieros 54,500 57,571 Cuentas por cobrar comerciales, neto 24,861 32,789 Cuentas por cobrar a partes relacionadas, neto 13,278 13,437 Otros cuentas por cobrar, neto 756 2,744 Gastos pagados por anticipados 22,109 23,778 Total activo corriente 161, ,192 Activo no corriente Propiedades de inversión 1,528,355 1,521,703 Propiedad, mobiliario y equipos diversos, neto 9,189 9,241 Otros activos financieros 8,397 - Activos intangibles, neto 1,515 1,305 Total activo no corriente 1,547,456 1,532,249 Total activo 1,709,061 1,748,441 Pasivo y patrimonio neto Pasivo corriente Obligaciones financieras 4,263 4,204 Cuentas por pagar comerciales 20,537 28,177 Cuentas por pagar a partes relacionadas Otras cuentas por pagar 9,335 12,619 Otros pasivos no financieros 16,262 9,276 Ingresos diferidos 9,476 9,279 Total pasivo corriente 59,931 63,961 Pasivo no corriente Obligaciones financieras 455, ,276 Cuentas por pagar comerciales 21,157 21,156 Ingresos diferidos 7,704 8,380 Otras cuentas por pagar 12,001 11,937 Pasivo por impuesto a la renta diferido 350, ,382 Total pasivo no corriente 847, ,131 Total pasivo 907, ,092 Patrimonio neto Capital emitido 206, ,526 Reserva legal 41,305 41,305 Resultados acumulados 554, ,518 Total patrimonio neto 802, ,349 Total pasivo y patrimonio neto 1,709,061 1,748,441 3

4 El activo total de la compañía muestra una caída de -2.3% al cierre de marzo 2018 alcanzando los S/ 1.709,0 millones versus los S/ 1.748,4 millones del cierre La disminución en el efectivo y en las inversiones a valor razonable son resultado de la distribución de dividendos en enero y febrero del 2018 con cargo a resultados acumulados al ejercico El pasivo corriente asciende a S/ 59.9 millones a marzo 2018, -6.3% respecto a diciembre El pasivo no corriente incrementa ligeramente a S/ millones, +0.4% respecto a diciembre Para concluir, el patrimonio se reduce a S/ millones, -4.6% respecto a diciembre del 2017, debido prinicipalmente a la disminución en los resultados acumulados de -6.5% por el pago de dividendos. 4

5 3. Análisis del Estado de Flujos de Efectivo Estado de flujos de efectivo Por los años terminados el 31 de marzo de 2018 y de Actividades de operación Cobranza a clientes 97,738 95,197 Pago a proveedores (25,158) (23,446) Remuneraciones y beneficios sociales (8,688) (8,020) Tributos (12,024) (16,746) Impuesto a las ganancias (6,480) (6,765) Intereses (8,316) (8,265) Otros pagos relativos a la actividad 986 (6,294) Efectivo y equivalentes de efectivo neto proveniente en las actividades de operación 38,058 25,661 Actividades de inversión Obra de ampliación del Centro Comercial (3,115) (6,530) Compra de equipos e intangibles (301) (471) Compra de Inversiones Financieras (3,254) - Fondos mutuos (2,041) 96,774 Préstamos a partes relacionadas 490 (1,355) Efectivo y equivalentes de efectivo neto utilizado en las actividades de inversión (8,221) 88,418 Actividades de financiamiento Efectivo recibido por obligaciones financieras - Amortización de obligaciones financieras (501) (485) Distribución de dividendos (69,108) (175,550) Efectivo y equivalentes de efectivo neto proveniente en las actividades de financiamiento (69,609) 81,658 Aumento neto (disminución neta) de efectivo y equivalentes de efectivo (39,772) (61,956) Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del año 85,873 93,317 Efectivo y equivalentes de efectivo al final del año 46,101 31,361 Operaciones que no generaron flujos de efectivo Cambio en el valor razonable de las propiedades de inversión 4,015 1,029 Compensación de cuentas por cobrar y por pagar 3, Diferencia de Cambios no Realizadas 1,558 1,029 5

6 En el periodo de enero a marzo del 2018 el flujo de efectivo proveniente de las actividades de operación fue de S/ 38.1 millones, registrando un crecimiento de 48.3% respecto al mismo periodo del año anterior. Esto se explica por el menor gasto registrado en otros pagos relativos a la actividad, específicamente devoluciones de garantía por obras terminadas. Por su parte, el flujo de efectivo proveniente de las actividades de financiamiento a marzo del 2018 fue de -S/ 69.6 millones, explicado por el pago de dividendos con cargo a resultados acumulados al ejercicio Esto último a su vez afectó las actividades provenientes de inversión, dado que se tuvieron que rescatar fondos mutuos. Finalmente, en términos de estructura de capital, el ratio de deuda financiera entre patrimonio aumentó a 0.58 a marzo 2018 respecto al 0.55 obtenido a diciembre 2017 dado una disminución en el patrimonio de la compañía. El ratio se ubica por debajo del covenant de 1.6x. El ratio de cobertura de servicio de deuda disminuyó ligeramente a 4.91 a marzo 2018 respecto al 5.23 obtenido a diciembre 2017, muy por encima del covenant de 1.5x. El ratio de cobertura de obligaciones garantizadas se ubicó en 2.85 a marzo 2018 respecto al 2.83 obtenido a diciembre 2017, por encima del covenant de 1.2x. 6

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