ANALISIS DE MERCADO Noviembre 7 de 2014

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César Maestre Muñoz
hace 8 años
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1 ANALISIS DE MERCADO Noviembre 7 de 2014

2 CONSIDERACIONES PREVIAS El Estudio se realiza para analizar el mercado inmobiliario y presentar un panorama respecto a la demanda y ocupación de oficinas y locales comerciales en el área urbana de la ciudad de Cartagena.

3 CONTEXTUALIZACIÓN Cartagena de Indias D. T y C. Municipio ciudad capital del departamento de Bolívar, ubicada en la costa Caribe Colombiana, Con un área de 623 Km2 y con una población aproximada de habitantes (2009 estadísticas DANE) y está distribuida político-administrativamente en 3 localidades. Hacen parte del municipio los corregimientos del Archipiélago de San Bernardo, Arroyo de Piedra, Arroyo Grande, Barú, Bayunca, Bocachica, Caño de Loro, Isla Fuete, Islas del Rosario, La Boquilla, Pasa Caballos, Pontezuela, Punta Canoa, Santa Ana y Tierrabomba. Cartagena de Indias posee una economía sólida polifacética gracias al desarrollo en los sectores como la industria, turismo, comercio y la logística para el comercio marítimo internacional que se facilita debido a su ubicación estratégica sobre el Mar Caribe. Desde principios del siglo XXI la ciudad está experimentando un crecimiento en el sector de construcción que va desde el levantamiento de grandes edificios residenciales, mixtos, centros comerciales y Hoteles. Grandes proyectos arquitectónicos que le han dado una nueva cara a la ciudad. Las vías de comunicación entre las ciudades costeras son excelentes, al igual que las que conducen desde los puertos hacia el interior del país, por su gran importancia como eje de desarrollo económico. El terminal marítimo de Cartagena, tiene muelle de carga y de pasajeros, actualmente varios cruceros hacen escala todas las semanas en Cartagena. En cuanto al transporte aéreo, el Aeropuerto Internacional Rafael Núñez en Cartagena de Indias está ubicado a sólo 15 minutos del sector turístico hotelero y a 10 minutos del centro amurallado.

4 RESUMEN OFERTA DE OFICINAS ZONA HISTORICA Y TURISTICA A la fecha la ciudad registra un inventario total de oficinas de ,00 m2 en siete edificios de oficinas construidos y actualmente en operación. El mercado de oficinas de Cartagena puede distribuirse en tres sectores, como son el corredor de Bocagrande, el corredor de Manga y el sector de Chambacú. El desarrollo del mercado de oficinas es relativamente reciente en Cartagena y data fundamentalmente de la última década, a partir de la construcción de los grandes complejos de oficinas en diferentes sectores de la ciudad. Con la construcción del Edificio Chambacú en el año 2001, inicia el proceso de renovación de la oferta de oficinas de altas especificaciones. Bocagrande corresponde a la zona residencial y comercial más consolidada de la ciudad donde se localizan los principales edificios de apartamentos de la ciudad. En este sector se ubican cinco de los edificios analizados (Torre Empresarial Protección, NautilusTrade Center, Centro Ejecutivo, Edificio Jasban, Torre Empresarial Grupo Área ), los cuales corresponden al 54,26% del inventario. Como respuesta a la sobredemanda de terrenos en Bocagrande, otros sectores como Manga se vienen consolidando como epicentro de los nuevos desarrollos residenciales, comerciales y corporativos de Cartagena. En este sector urbano, confluyen vías importantes que conectan la Ciudad Amurallada y el sector de Crespo con las zonas industriales y portuarias de Mamonal y Bosque. La construcción del edificio Twins Bay ha sido el hito más representativo a nivel inmobiliario corporativo en esta zona.

5 OFERTA OFICINAS Resumen de los edificios de oficinas en operación: Edificio Área Min. (M) Área Prom. (M2) Área Máx. (M2) Medio (M) Torre Empresarial Protección Nautilus Trade Center Centro Ejecutivo Edificio Jasban Torre Empresarial Grupo Área Twins Bay Chambacú Edificio Area Min. (M) Area Prom. (M2) Area Máx. (M2) Medio (M) Total Mercado Oficinas Se puede observar que las oferta del área de oficinas es debajo de los 100 M2, según el análisis es por que debido los principales usuarios corresponden a oficinas de profesionales, pequeñas empresas y sucursales comerciales.

6 OFERTA LOCALES COMERCIAL Los locales comerciales se disponen generalmente en el primer nivel de los edificios para aprovechar el acceso peatonal directo desde el nivel de la calle. Con respecto a los tamaños de las unidades estos presentan un rango amplio con áreas que varían desde los 44 m2 hasta los m2 aproximadamente. Sin embargo, el promedio de áreas se ubica alrededor de los 244 m2 con una media de 150 m2. El área comercial rentable es de 4.841,00 m2 Aprox.

7 DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA Se presenta la información más importante de los edificios de oficinas que fueron analizados en el presente informe: NOMBRE DEL PROYECTO 1. INFORMACION GENERAL Ubicación Bocagrande Cra. Bocagrande 3ra. Cra. Bocagrande 2da. Cra. Bocagrande 3ra. Cra. Bocagrande 3ra. Cra. Manga 2da. Esq. Cll 25 Av. Pedro de Heredia Tipo de Construcción Tradicional Tradicional Tradicional Tradicional Tradicional Tradicional Tradicional Tipo de Proyecto Torre Empresarial Protección Nautilus Trade Center Centro EjecutivoEdificio Jasban Tamaño de Piso (Rentables) 590 M2 240 M2 265 M2 632 M2 N/A 570 M2 857 M2 Area Rentable M Clase de Oficinas B+ C C B A A B No. de Pisos de Oficinas No. de Pisos de Locales No. de Pisos de Parqueaderos Plazoleta Externa Parqueaderos No. Ascensores Año Construido Terminado AMENIDADES N/A N/A N/A N/A Torre Empresarial Grupo Area Salon de Eventos y negocios con Terrazas, mirador Twins Bay 2 salones de conferencia, Sala de negocios, Zona humeda (sauna, turco, Gym, Terraza), Restaurante Chambacú

8 ANALISIS CANON DE ARRENDAMIENTO Se puede observar que el canon mas alta esta en $ y el mas bajo en $ NOMBRE DEL PROYECTO DETALLE Torre Empresarial Protección Nautilus Trade Center Centro Ejecutivo Edificio Jasban Torre Empresarial Grupo Area Twins Bay Chambacú Área Vacante 204 M M M M M2 688 M2 400 M2 Vacancia 5.94% 13.29% 8.44% 47.34% 14.88% 7.01% 5.31% 6-9 Meses o Duración de Vacancia más 12 Meses 6-12 Meses Meses N/A 6-12 Meses 12 Meses Cannon de arrendamiento M2 $49,900 $36,400 $35,800 $34,000 $39,100 $51,500 $49,400 $51,500 $41,200 Administración Mensual M2 $3,500 $3,500 $5,600 $5,600 $5,000 $6,000 $7,000 $7,000 $5,300 Renta+Administración $53,400 $39,900 $41,400 $39,600 $44,100 $57,500 $56,400 $58,500 $46,500 La tasa de Vacancia es del 14.60%, el Edificio Jasban tiene una vacancia del 47.34% la mas alta, Si se analiza la vacancia sin tener en cuenta este edificio, la vacancia del mercado disminuye hasta 9.15%.

9 DESCRIPCION DEL TARGET Los usuarios de oficinas en los edificios existentes pueden catalogarse en dos grupos: grandes y pequeños. Para el caso de Cartagena, los primeros corresponden a compañías relacionadas con el sector de servicios, identificados principalmente con bancos, entidades de financiamiento comercial, embajadas y entidades del orden distrital y departamental. Un segundo grupo de usuarios se identifica con oficinas personales en diferentes profesiones como médicos, odontólogos, abogados, contadores y otros profesionales.

10 Empresas que ocupan actualmente en los diferentes Edificios: Torre Protección: Alianza Fiduciaria, Protección, Altamar, Petroleras, Isacol, Bunker y Transpetrol, otros. Nautilus Trade Center: Ferromarina, Lincol Park, profesionales como Ingenieros y Odontólogos. Edificio Centro Ejecutivo: Profesionales Independientes abogados, médicos, consultorías, Inmobiliarias, Mailboxes. Otros. Edificio Jasban: Camacol, Colpatria, Redeban y empresas del sector de la construcción y consultoría empresarial, Otros. Torre Empresarial Grupo Área: Inverbienes, FIP, Constructoras, Otros. Edificio Twin Bay: Bancolombia, hambursud Colombia LTDA Helm Bank, Corpac, Coltrans, Fundación Puerto Bahia, otros SIA y de consultoría. Edificio Chambacú: Electricaribe, Aguas de Cartagena, Embajada Americana, Telmex, Distrito de Cartagena (oficina de impuestos distritales), Otros.

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