PROMESA DE CONTRATAR. RESOLUCIÓN DE CONTRATO. INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA.

Transcripción

1 338 REVISTA DE LA A.E.U.- T. 80 (7-12), 1994 S.A. ratifican la cesión de derechos hereditarios. II) Informe: De la relación de hechos surge que: siete de los nueve herederos de F.C. y la cónyuge, otorgan el mismo día (6 de diciembre de 1966) cesión de promesa de compraventa y cesión de derechos hereditarios. Interpretando ambos contratos, arribamos a la conclusión de que la intención de dichos otorgantes fue dejar fuera de la cesión de derechos hereditarios el bien en cuestión. La voluntad de la cónyuge y de sus siete hijos, fue ceder a los dos hijos restantes los derechos de promitente comprador sobre ese bien y no incluirlos en la masa de la cesión de derechos hereditarios. Quiere decir, que 16/18 avas partes ingresan al patrimonio de los dos hijos cesionarios, por la cesión de la promesa de compraventa que, interpretamos, fue anterior en el tiempo, a pesar de haberse otorgado el mismo día; en cambio, los 2/18 avos restantes, de los cuales los cesionarios de la promesa de compraventa eran titulares por modo sucesión, esos sí fueron parte de la cesión de derechos hereditarios, por no haberse excluido expresamente de la misma. Por los hechos posteriores (art del Código Civil) por el otorgamiento de la cesión de promesa de compraventa en el año 1987, de la que no surge que se estén cediendo 16/18 avas partes, sino el 100% de los derechos de promitente comprador, se puede interpretar que también fue intención o voluntad de los dos restantes hijos dejar fuera de la cesión de derechos hereditarios ese bien, a pesar de que nada se estableció en la misma; no debemos perder de vista que la cesionaria de los derechos hereditarios fue una S.A. cuyas acciones pertenecían a los mismos sujetos y si la voluntad hubiera sido que la anónima fuera la titular de esta promesa, esa persona jurídica habría otorgado esa cesión de promesa de compraventa del año 1987, y hubiera realizado actos con ánimo de dueño, extremo que no se dio. III) Conclusión. La solución al caso de consulta sería el otorgamiento de un negocio donde las partes involucradas "fijaran" la voluntad que tuvieron al otorgar la cesión de derechos hereditarios y que el bien en cuestión o mejor dicho los derechos de promitente comprador sobre el mismo, quedaron excluidos de dicha cesión. Esc. Ana Olano Füllgraf Informante Montevideo, 22 de setiembre de La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Roque Molla, Jacqueline Pamas, Wladimiro Hurvich, Laura Parnás, Jorge Machado, Fernando Seré, Rosa Giuliano, Yanel Gómez y Adriana Goldberg, aprueba por unanimidad el informe que antecede. Aprobado por unanimidad por la C.D. de la AEU, Resol. KP 28829, de 31 de octubre de PROMESA DE CONTRATAR. RESOLUCIÓN DE CONTRATO. INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA. La comisión de la inmobiliaria sólo se genera "si el negocio principal no se otorgara por responsabilidad de una de las partes...". La imposibilidad de otorgar novación con el B.H.U. por la totalidad del gravamen, dada la exigencia de una amortización extraordinaria por parte del Banco, habilita a la parte adquirente a pretender la resolución del negocio preliminar, en virtud de variarse sustancialmente la ecuación económica del negocio proyectado. CONSULTA Como Escribana asesora de J.R.N.R., me presento ante este órgano para que se expida en cuanto a si entiende que mi cliente debe pagar la comisión que exige I.A.L., por el negocio infructuoso celebrado el 16 de octubre de 1993, por las siguientes consideraciones: Is) El 16 de octubre de 1993, ante la insistencia de las inmobiliarias intervinientes, se otorgó el boleto de reserva, el cual fue redactado enteramente por la Escribana M.S.P., quien actuó por I.A.L. En dicho acto no estuvieron presentes las Escribanas de las partes.

2 CONSULTA 339 2a) Ante la Escribana A.P., asesora de L.G., el 23 de febrero de 1994 la reserva referida fue rescindida por las partes por haber impuesto el B.H.U. una amortización extraordinaria que la reservante compradora y futura deudora del B.H.U. no podía cumplir. 3a) El 23 de febrero de 1994 I.A.L. reclamó verbalmente el cobro de su comisión de U$S por su intermediación en el negocio frustrado. En base a la redacción de la reserva, J.N. argumentó que a ella no le correspondía pagar la comisión que se reclamaba ya que no fue por su responsabilidad que el negocio no se concretó (cláusula décima de la reserva). Ella había cumplido con todas sus obligaciones y la no concreción del negocio se debió a que la reservante adquirente no podía hacer frente a lo que el B.H.U. exigía para otorgarse la novación a la que ella también se obligó, circunstancia enteramente ajena a J.N. por lo que se dirá en los numerales 7 a 11, lo declarado por L.G. al B.H.U. al pedir se reconsideren las condiciones para novar. 4a) Por mi intermedio se le explicó a I.A.L. la posición que en esta consulta se sostiene, y también se trató sin éxito conciliar ambos intereses, y el 22 de abril de 1994, J.N. recibió un cedulón para que comparezca el día 17 de mayo de 1994 a las 14:00 hs. ante el Juzgado de Paz Departamental de... Turno, para una audiencia de conciliación coni.a.l., la que pretende el cobro de su comisión de U$S ) No discutimos la intervención de la citada inmobiliaria que nos hizo conocer la pretensión decompra de L.G. Sídiscutimoslaincompetencia de I.A.L. y la de su profesional actuante en la negociación proyectada, la que quedó sin efecto, por la ignorancia de las características intrínsecas del apartamento que se intentaba comerciar. 6a) En papel membretado de I.A.L., la Escribana S.P., redactó el boleto de reserva antes referido. De su sola lectura se puede percibir una desconcertante carencia de técnica jurídica, y un desconocimiento de la contratación comercial del apartamento... Además de carecer de técnica jurídica presenta contradicciones poco creíbles. a) Cómo podría J.N. reservar vender su propiedad libre de gravámenes, cuando en la misma oración se establece el número de propuesta, dase, serie y número del B.H.U., y a mayor contradicción, en la cláusula segunda literal c) se alude al saldo con el B.H.U. que la adquirente toma a su cargo..."? b) La situación de gravamen a favor del B.H.U. era conocida por todos los intervinientes en el negocio del 16 de octubre de 1993, esto es: J.N., L.G., A.V., Escribana S.P. e A.L. Esa característica fundamental del objeto no se tradujo en el documento por ser '"obvia" al decir de I.A. L. Por la misma razón, la cláusula sexta también es técnicamente incorrecta porque los certificados regístrales arrojarían la hipoteca a favor del B.H.U., gravamen que contrariamente a lo allí estipulado, J.N. no iría a levantar (lo que también tenía la calidad de obvio), porque era parte de la obligación principal de la reservante en la cláusula segunda c), que el gravamen lo tomaba a su cargo la reservante compradora, obligándose a otorgar oportunamente la novación con el B.H.U. c) En la cláusula cuarta de la reserva consta que la reservante vendedora depositó en manos de A.V., quien actuó como intermediario de L.G., los títulos del bien a enajenarse. Ello tampoco se conformó con la realidad, porque como surge de la restitución de la seña, la propietaria del bien declara que no hubo entrega de documento alguno. Cómo podrían entregarse los títulos si éstos están en custodia en el B.H.U., hasta la cancelación total del gravamen? d) La pobreza y negligencia en la redacción de la reserva es detal entidad que ni siquiera en lo esencial que es la cláusula del precio de la compraventa aproyectar se, hay claridad y menos precisión. Según la cláusula segunda, el precio de la compraventa ascendería a dieciocho mil dólares americanos, escrito en letras y números como corresponde; y se integraría: con una seña de mil dólares y diecisiete mil dólares contra la escritura definitiva prevista para dentro de los 60 días desde el 16 de octubre de Luego sin más explicación y en la misma cláusula segunda literal c) se estipula que la adquirente toma a su cargo el saldo con el B.H.U. y se obliga a hacer la novación con el B.H.U. Opinión de la consultante: 7a) Aplicando por analogía los arts y 1667 del Código Civil, en la cláusula segunda no se determina exactamente el monto del saldo ni las condiciones de la novación de la deuda con el B.H.U., circunstancia que por interesar a la reservante compradora, ella debería haber investigado o previsto. Tan sólo se pactó que es obligación de la reservante compradora la asunción de ese saldo con el B.H.U. y el otorgamiento de la respectiva novación. Se contrató enbase aun saldo determinable y no determinado en cuanto a su

3 340 REVISTA DE LA A.E.U.- T. 80 (7-12), 1994 cantidad y condiciones del modo de extinción que establecería el B.H.U. Dicho saldo se estimó en aproximadamente U.R ,49, al 16 de octubre de 1993 en. Nótese que esa cifra está en la reserva en número, y entre paréntesis por lo que es interpretativa y está puesta a los solos efectos informativos. El monto exacto y real recién se conocería en el momento de la escrituración definitiva y novación simultánea. La reservante compradora se obligó puramente y sin condicionamientos a asumir el saldo con el B.H.U. y a otorgar la novación por cambio de deudor. Al no estipularse ninguna especialidad en el pago del saldo en UR, éste debe hacerse como lo fijan las reglamentaciones del B.H.U., en las fechas que éste fija y luce en la autorización de venta. 8r) La redacción de la reserva es confusa, porque no refleja la realidad del negocio. Es demostrativa de una descarada imprudencia, impericia y hasta desinterés en el negocio proyectado por parte del intermediario que ahorapretende cobrar una comisión no merecida. 9a) Siendo muy benévolos y buscando la intención última, se puede desentrañar el espíritu de la reserva redactada por la Escribana S.P. por I.A.L. y su esencia sería la siguiente: a) J.N. reservaba vender para L.G. quien reservaba comprar el apartamento... por U$S más el saldo con el B.H.U. que tomaba a su cargo, obligándose la reservante compradora a realizar la respectiva novación por cambio de deudor, b) J.N. debía obtener la autorización del B.H.U. para la venta de su apartamento. 10) Por resolución de la Gerencia de Crédito del B.H.U. del 18 de noviembre de 1993, J.N. obtuvo la autorización para vender el citado apartamento, pero previo o simultáneamente a la firma de la novación, se debería efectuar una amortización extraordinaria hasta reducir el saldo a UR 3.694,50. Nos preguntamos, a quién corresponde efectuar la amortización extraordinaria? Esta amortización extraordinaria la exige el B.H.U. porque le cambian de deudor. Si el deudor sigue siendo J.N., esa amortización no tiene razón de ser, existe sólo en caso de cambio de titular del bien quien asumirá la responsabilidad de la deuda del bien. Según la interpretación que hacemos en el numeral 9s, la amortización extraordinaria es una operación integrativa de la obligación de pagar el precio que debe ser pagado o renovado con el B.H.U, por lo que es una obligación que corresponde a la reservante compradora y no a la reservante ven-dedora. La oportunidad de la novación y realización de la amortización extraordi-naria es fijada por elb.h.u. según surge del documento letra D. 11) Según se dijo en el numeral 2a y consta en la solicitud de reconsideración de las condiciones para hacer novación firmada por L.G., la reservante no contaba con la suma necesaria para hacer la amortización necesaria. La causa de la rescisión fue que la reservante compradora no podía cumplir con la condición impuesta por el B.H.U. de reducir el saldo en UR 678 hasta UR 3.694,50. Las partes acordaron dejar sin efecto la reserva y no cobrarse la multa pactada. 12) Previendo la actitud actual de I.A.L., enla cláusula tercera de la rescisión del boleto se estableció que: "cualquier reclamación por parte de I.A.L. por comisiones y daños y perjuicios... serían soportadas por cada una de las partes en el caso que se reclamen por sus respectivas calidades de promitente vendedoray compradora...". Interpretando la cláusula décima de la reserva con esta cláusula tercera de su rescisión, se concluye que J.N. no es responsable por la no concreción del negocio, siendo esa responabilidad de L.G., quien debería pagar la comisión solicitada si fuera exigida y correspondiera. 13) Todavía no sabemos cuál va a ser nuestra actitud judicial frente a I.A.L. y a la Escribana S.P., pero dada la impertinencia de habernos citado a conciliación para cobrar una comisión no merecida, quizás tambiénlos contrademandemos por igual cantidad y en concepto de daños y perjuicios, ya que consideramos intolerable la inescrupulosisdad de su conducta para con J.N. Teniendo calificación en la negociación de inmuebles y contando en el plantel de la inmobiliaria con al menos dos Escribanos, S.P. y V.R., no es posible que circulen reservas como la firmada por J.N. Derecho: El derecho que asiste a J.N. está contenido en el Código Civil, arts. 18,1291,1253,1297,1298, 1299, 1301 y 1302, y las reglamentaciones del B.H.U.

4 CONSULTA 341 INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL I. Consideraciones generales. La situación planteada enfrenta al dicente a la existencia de un contrato innominado sobre cuya materia habrá de dictaminar en primera instancia para arribar luego a una solución de acuerdo a derecho, del conflicto hoy existente. Frente a un contrato innominado, carente como tal de regulación legal expresa, habrá de estarse a lo que las partes intervinientes hayan regulado mediante la expresión de su voluntad, sin perder de vista los principios generales de la materia contractual y las disposiciones sobre interpretación de los contratos, en especial la analogía legis y la analogía iuris. En un imperio casi pleno de la autonomía de la voluntad, las partes pueden determinar en este tipo de contratación su regulación. Dicha regulación, por ser establecida, como se ha dicho, para el caso concreto no toma carácter general por no ser fuente de derecho, vale decir, que tiene un alcance limitado a las partes intervinientes (art del Código Civil). No obstante lo expresado la reiteración, uso corriente de este tipo de contratos dan pautas generales acerca del objeto querido por las partes que lo consienten. La obligación de pagar la comisión se hace exigible cuando se logra el resultado, esto es el acercamiento de las partes. Lo dicho, por cuanto el criterio generalizado es el de que la referida obligación surgiría cuando se otorga el negocio en el que se paga el precio o se comienza a pagarlo. Por supuesto que las partes podrían convenir que la comisión se hiciera exigible de otorgarse el negocio proyectado y no, como es el caso, por haberse logrado el acercamiento de partes, a través del llamado "boleto de reserva". II. La situación concreta. Se habrá de comenzar con el análisis de la cláusula décima del "boleto de reserva" de fecha 16 de octubre de 1993, la que en primerainstancia establece por escrito, lo que acordado verbalmente (téngase presente que I.A.L. no es otorgante en este contrato preliminar), esto es, que I.A.L. y el rematador A.V. intervinen en la operación y que en tal concepto percibirán al momento de la escritura de compraventa una comisión del 3% más IVA de cada parte (debe entenderse que es 1,5% para cada uno de los intervinientes que deberá ser satisfecha por cadaparte por aplicación del art del Código Civil, por no estar aclarado en dicha cláusula que sea de otra forma). Más adelante sigue: "si el negocio principal no se otorgara por responsabilidad de una de las partes, ésta quedará obligada al pago de las comisiones de ambas partes,...". De una primera lectura de esta partede la cláusula, se podría concluir que los intervinientes en este contrato preliminar interpretan que han celebrado anteriormente un contrato de mediación y que como tal se habría dado cumplimiento al mismo a ese momento. En tal caso, tanto la vendedora como la compradora deberían realizar el pago sin importar si la compraventa se otorga o no, es decir, se debería abonar la comisión acordada aun en el caso de no otorgarse la compraventa: sea por responsabilidad de una de las partes, de ambas o de ninguna. Esto no es así ya que en dicha cláusula únicamente se establece que para elcaso de no concretarse la compraventa "por responsabilidad de una de las partes", ésta tendría que abonar ambas comisiones. Por su parte, la cláusula tercera delarescisión antes referida intenta aclarar infructuosamente lo establecido en la parte final de la cláusula décima del "boleto de reserva", pero dada su confusa redacción no nos agrega absolutamente nada. Por documento de fecha 23 defebrero de 1994, el señor A.V. declara que nada le corresponde recibir por concepto de comisión en la operación, esto es, que interpreta el contrato de marras en igual forma que como se viene desarrollando. I.A.L. tendría derecho a exigir el pago de la comisión de haberse cumplido los extremos previstos (lo que deberá probar): esto es si existe responsabilidad de alguna de las partes III. Pautas que sigue el B.H.U. para autorizar la venta. La gerencia de créditos del B.H.U. autorízala venta pero impone la obligación, para el caso de llevarse a cabo ésta, de realizar una amortización extraordinaria basada en disposiciones de la carta orgánica que regulan la relación entre el

5 342 REVISTA DE LA A.E.U.- T. 80 (7-12), 1994 valor venal de los inmuebles y los gravámenes a adjudicar. Entiende el informante que el gerente se ha de referir al art. 53 de la carta orgánica que establece que el préstamo garantizado con hipoteca no excederá el 90% del valor venal del inmueble. Cuando hablamos de valor venal se entiende que es el valor de mercado y en este caso, según dispone el referido artículo, se fijará de acuerdo a la reglamentación que se dicte o por el directorio del Banco, no pudiendo exceder en ningún caso el resultado de la tasación realizada por un perito del Banco. En definitiva, son personas las que deben realizar tal avaluación, vale decir, que dicho valor no tiene origen legal ni reglamentario. Teniendo en cuenta la definición de valor venal y que esta habrá de ser determinada por peritos: a nadie se le puede ocurrir qué el 90% de éste, exceda al saldo del gravamen. Sin embargo lo excede; motivo que obliga al Banco a solicitar la amortización extraordinaria. Tomando encuenta que el gravamen asciende a UR 4.387,49 y que el Banco exige reducirlo a UR 3.694,50 y, partiendo de que esta última cifra será el 90% del valor venal por un simple cálculo matemático, se podría concluir que el B.H.U. establece el valor venal en aproximadamente UR 4.104,44, suma inferior al saldo del gravamen y mucho más inferior al precio de la compraventa que se había proyectado: el que aproximadamente sería de UR A esto se debe agregar elhecho de que el B.H.U. no informa el valor de tasación ni siquiera a los Escribanos llamados aintervenir en el negocio proyectado, lo que hizo imposible para la compradora el poder prever la situación que se planteó. En efecto, ésta otorgó el negocio preliminar en el concepto de poder novarse la totalidad del gravamen existente a favor del B.H.U., situación que no se dio. Lo expuesto, surge claramente del negocio preliminar y del de resolución de éste. Conclusiones: I) Las partes en ejercicio de la autonomía privada, con las limitaciones legales, determinan el contenido de los contratos. II) La existencia de causa extraña es una situación de hecho, que debe probarse y resolverse en sede judicial. III) La imposibilidad de otorgar novación por la totalidad del gravamen, dada la exigencia de la amortizaciónextraordinariaporpartedelb.h.u., habilita a la parte compradora a pretender la resolución del negocio preliminar, en virtud de variarse sustancialmente la ecuación económica del negocio proyectado. Esc. Jorge Julio Machado Informante Montevideo, 15 de setiembre de La Comisión de Derecho Civil, integrada por los Eses. Alvaro Mastroianni, Jorge Machado, Kosa Giuliano, Laura Parnás, Sandra Fajardo, Jorge Pérez, Silvia Nazábal, Sorda Iwaczuk, Roque Molla y Ana Olano, aprueba por unanimidad el informe que antecede. Esc. Roque Molla Coordinador Aprobado por unanimidad por la C.D. de la AEU, Resol. N , de 31 de octubre de PARTICIÓN. IMPUESTO ALAS TRANSMISIONES INMOBILIARIAS. El pago del impuesto a las transmisiones patrimoniales por causa de muerte es una deuda de todos los herederos, siempre que en el caudal relicto existan inmuebles. Su pago corresponde a todos los herederos. El impuesto no es una deuda sobre los bienes. CONSULTA Hechos: 1.- R.C.R. falleció intestada en Montevideo el día 13 de julio de 1993, siendo sus únicos y universales herederos sus tres hijos legítimos C.R.C.,F.R.C.yA.R.C. 2.- La causante era propietaria de un apartamento en M. y de tres solares en el departamento de R. 3.- Encontrándose en trámite la sucesión, los herederos otorgaron partición narcial de los bi&