RESORT INTEGRADO: RESIDENCIAL SENIOR, CENTROS BIOMÉDICOS Y BALNEARIOS DE TALASOTERAPIA

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1 RESORT INTEGRADO: RESIDENCIAL SENIOR, CENTROS BIOMÉDICOS Y BALNEARIOS DE TALASOTERAPIA LA PLANA BAJA, CASTELLÓN Dr. Teófilo Diez-Caballero Arnau D. Teófilo Diego Diez-Caballero Carmona Valencia 7 de Febrero de 2012 Residential Golf & Spa Valencia S.L

2 INDICE 1. INTRODUCCIÓN COYUNTURA ECONÓMICA Y URBANÍSTICA ACTUAL DIVERSIFICACIÓN, SINERGIAS Y CLUSTERS EL PROYECTO DE RGSV: UN RESORT INTEGRADO CATALIZADOR Y DIVERSIFICADOR Antecedentes del proyecto Objetivos del Resort Integrado Ubicación y potencialidades. Adecuación al Decreto-Ley 2/ Compatibilidad de la ubicación con las infraestructuras de transportes Edificios, servicios e infraestructuras del Resort Integrado Edificios residenciales seniors: Algunas características Balnearios de Talasoterapia Centros Biomédicos: Terapias y servicios médicos de excelencia Hotel SPA de alto nivel, para visitantes del Resort y de la Plana Baja Infraestructuras para la utilización del agua de mar Aspectos socio-económicos generados por el Resort Integrado Creación de empleo para desarrollo y funcionamiento del Resort Integrado Inversiones necesarias para la urbanización de la parcela, la ejecución de las infraestructuras/servicios y adquisición de equipamientos Efecto dinamizador sobre la economía de la Plana Baja Posibilidades de explotación y colaboración con entidades públicas y privadas CONCLUSIONES INFORMES DE CONSELLERIAS Informes de Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo. Informe del Área de planificación y del Litoral Informe de la Dirección General de Salud Pública Informe de la Consellería de Economía. Informe del Secretario Autonómico de Empleo Documento de adecuación al DECRETO LEY 2/2011, de 4 de noviembre, del Consell, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas EVOLUCIÓN DE OBJETIVOS, CONCEPTOS DISEÑO Y FUNCIONALIDAD DEL RESORT INTEGRADO: TURISMOS DE SALUD, MÉDICO-ESTÉTICO Y RESIDENCIAL SENIOR: EE.UU Y EUROPA Precedentes en EE.UU Turismo residencial senior en EE.UU Turismo de salud y médico-estético en EE.UU Tendencias actuales europeas Turismo residencial senior en Europa Principales destinos de turismo estético en Europa Principales destinos de turismo médico en Europa Principales destinos en Europa de turismo de salud Ejemplos internacionales de éxito EL SECTOR EN ESPAÑA El sector senior europeo El turismo estético en España El turismo médico en España Turismo de salud en España BIBLIOGRAFÍA y CD con material suplementario (Planos, videos, etc)

3 1. INTRODUCCIÓN 1.1.-Antecedentes (síntesis) Cumpliendo en profundidad el espíritu, los requisitos y los objetivos del DECRETO LEY 2/2011, de 4 de noviembre, del Consell, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantación de ActuacionesTerritoriales Estratégicas Infraestructuras/servicios armónicamente funcionales que se estructurarán en el Resort Integrado para optimizar la calidad de vida, la seguridad y la satisfacción de los diferentes usuarios La sostenibilidad del Medio Ambiente y uso de energías renovables, pilares que consolidarán al Resort Integrado como un referente internacional de excelencia Referencia a los principales puntos de esta memoria Antecedentes (Síntesis).La empresa Residential Golf & Spa Valencia (RGSV) se constituyó en 2003 con el objetivo específico de promover en la comarca de La Plana Baja de Castellón un Resort Integrado que ofreciese servicios e infraestructuras de excelencia en las áreas de Residencial Senior de perfil europeo,de turismo médico y de talasoterapia. Desde 2003 RGSV ha mantenido una actividad continuada para hacer realidad su proyecto de Resort Integrado. Por una parte estudiando y analizando la ubicación idónea para el proyecto y procediendo después a la adquisición del terreno adecuado que el Ayuntamiento de Moncofar había decidido incluir como urbanizable en el PGOU que estaba tramitándose en aquellas fechas. Por otra, mediante actividades que se iniciaron ya en 2001, se han realizado estudios de viabilidad para este proyecto y se han identificado y analizado Resorts internacionales similares para definir infraestructuras, servicios y protocolos de funcionamiento que permitieran ofrecer a los usuarios la máxima seguridad y satisfacción, así como una rentabilidad mantenida de las distintas unidades de negocio del Resort Integrado. El Pleno Municipal de Moncofar de 30 de Octubre de 2003 dio el VºBº al anteproyecto: PROPUESTA FINAL AL AYUNTAMIENTO PARA LA IMPLANTACIÓN DE UNA RESIDENCIA- BALNEARIO ABIERTO PARA LA TERCERA EDAD EN MONCOFA (ver ANEXO I). En 2004, una vez obtenido por unanimidad el VºBº municipal al Proyecto, RGSV tramitó en el Ayuntamiento el Programa de Actuación Integrada (PAI), para urbanizar los terrenos destinados al Resort e iniciar su desarrollo. Todo este proceso se paralizó súbitamente en Agosto de 2004 ante la decisión municipal de ampliar el ámbito del PAI, incluyendo además de los terrenos de RGSV a otros terrenos limítrofes ajenos al proyecto y conceder la condición de urbanizador de los mismos a la empresa Dragados. Estas y otras decisiones ajenas a la planificación para desarrollar el Resort, unidas a la paralización en la aprobación del PGOU de Moncofar (aún pendiente de ser aprobado desde 2003), han causado un retraso de 8 años en el inicio del desarrollo del Resort Integrado. 3

4 1.2.- Adecuándose al Decreto-Ley 2/2011 de la Generalitat Valenciana. El presente documento se redacta, en el contexto del nuevo DECRETO LEY 2/2011, de 4 de noviembre, del Consell, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas, para presentar el proyecto del Resort Integrado de forma que el Consell valore su interés referencial para los sectores en los que incide y la adecuación óptima a las directrices del Decreto Ley. Y si así lo considera lo englobe dentro de las actuaciones territoriales estratégicas de forma que la ejecución física del proyecto pueda iniciarse a su amparo sin más retrasos. En la coyuntura económica actual, y ante la situación de estancamiento del sector de la construcción y el grave deterioro del empleo/economía, la propuesta que aquí se plantea pretende aprovechar la demanda creciente de este tipo de servicios, originada entre otras causas en la búsqueda de una mejor calidad de vida por los jubilados y en la creciente tasa de envejecimiento de la población europea (ver epígrafe 8), de forma que este proyecto signifique: Una apuesta por la diversificación económica de la Plana Baja, Un complemento a las tipologías de turismo actuales ofertadas por la C.Valenciana Un referente de excelencia en el sector que coadyuve a la creación de trabajo estable Efecto catalizador: El desarrollo de proyectos como el que aquí se expone atraerá las nuevas tendencias de turismo complementarias a las ya existentes (cultural, eventos, de interior y de sol y playa ) en nuestra Comunidad. Concretamente, se han definido los siguientes 3 targets económicos : El creciente nicho de mercado de los jubilados y prejubilados europeos, que se estima ha sufrido los efectos de la crisis actual en menor medida que otros estratos sociales. Las relativamente nuevas tendencias de balneoterapia marina y de turismo médicoestético. La creciente demanda de turismo de salud, ofreciendo en un contexto mediterráneo privilegiado, tratamientos de excelencia basados en los nuevos avances biomédicos El Resort Integrado no es un proyecto piloto. Existen muchos casos de éxito en el ámbito internacional de proyectos con infraestructuras y servicios similares, pero no idénticos. Como se verá más adelante, gran parte de las claves de esos éxitos se deben a aunar la calidad de los servicios a factores locales ambientales, naturales, culturales, servicios, etc. Muchos de esos factores aunque poco aprovechados hasta hoy, concurren óptimamente en la Plana Baja de Castellón y han sido tenidos en cuenta en el Proyecto del Resort Integrado Infraestructuras/servicios que armónicamente funcionales que se estructurarán en el Resort Integrado para optimizar la calidad de vida, la seguridad y la satisfacción de los diferentes usuarios Brevemente descritos son los siguientes: Un Hotel-SPA de alto nivel, que además de atender a visitantes del Resort hará posible paliar la falta de oferta de hoteles de este tipo en la franja entre Valencia y Castellón, y particularmente en la Plana Baja. Se distribuye en nueve plantas, que utilizarán una edificabilidad total de m 2 de techo, además de sótanos. Constará de 290 habitaciones/suites, además de área de balneario-spa, salón de actos/conferencias, salas de reuniones para negocios /formación, instalaciones generales, etc. (Ver epígrafe ) 4

5 Dos balnearios de talasoterapia, que ofrecerán servicios de hidroterapia, talasoterapia, fisioterapia y de ocio, utilizando las infraestructuras de captación de agua marina recientemente ejecutadas en la localidad de Moncofar (Acuamed, ver epígrafe ). Cada uno de ellos tendrá dos plantas de 1800 m 2 cada una, aparte de sótanos, utilizando una edificabilidad total de 7200m 2 Dos Centros Biomédicos. Especializados uno en terapia y rehabilitación celular y otro en diagnostico precoz de patologías, que se coordinarán y colaborarán con otros Centros Biomédicos Internacionales de referencia, en sus respectivas áreas, tanto públicos como privados. RGSV ya ha iniciado los contactos con centros Internacionales de Referencia para establecer en su momento las colaboraciones técnicas. Cada uno de ellos, además de los sótanos, consta de 7 plantas de 1500 m 2 cada una. Utilizarán en conjunto una edificabilidad de m 2 (Ver epígrafe ). Nueve edificios de apartamentos especialmente diseñados como residencia estable de seniors de perfil europeo. Siete edificios de apartamentos estarán diseñados y equipados para ofrecer a residentes no dependientes una alta calidad de vida, potenciando y estimulando su independencia, su actividad y su creatividad. Otros dos edificios se diseñarán y ejecutarán para acoger a aquellos residentes del Resort cuando, con el paso del tiempo, necesiten por su dependencia sobrevenida cuidados y servicios especiales. Cada uno de los 9 edificios de apartamentos, además de los sótanos, tendrá 9 plantas con 1800 m 2 de techo cada una, utilizando una edificabilidad de m 2. (ver epígrafe ) Cinco de las plantas se destinarán a apartamentos especiales para seniors. En cada edificio se ubicarán 100 apartamentos. Área de infraestructuras, servicios y mantenimientos generales del Resort Integrado, que ubicara los depósitos de regulación y tratamientos del agua de mar (antes y después de su uso en el Resort Integrado), almacenes generales, maquinaria para mantenimiento de jardines e instalaciones, talleres generales, talleres de mantenimiento de las infraestructuras de energías renovables, etc. En total se han estimado en 1650 m 2 de techo, la superficie necesaria. La tabla adjunta muestra las principales especificaciones arquitectónicas de los edificios e infraestructuras que constituyen el Resort Integrado. La descripción y ubicación de estas infraestructuras se describe en el epígrafe 4.4. Número m 2 /Planta Plantas Total m 2 Residencial (R) Hotel (H) Balnearios (B) Centros Biomédicos (CB) Infra. Agua Marina TOTAL Superficies construidas y distribución de las estructuras del Resort Integrado 5

6 1.4.- La sostenibilidad del Medio Ambiente, la reducción en el consumo de agua potable, la utilización de agua de mar para actividades de ocio y fisioterapia y el uso de energías renovables, pilares que consolidarán al Resort Integrado como un referente internacional de excelencia. En el diseño, ejecución, medios y objetivos del Resort Integrado se prioriza la sostenibilidad del Medio Ambiente, la depuración y reutilización del agua potable, la utilización de agua de mar para ocio/terapia, la reducción del consumo de energía en los edificios y el uso sistemático de distintos tipos de energías renovables Todas las infraestructuras estarán diseñadas y ejecutadas para reducir al máximo el impacto ambiental así como para hacer uso de energías renovables (principalmente energía solar térmica y fotovoltaica, pero también otras) que reduzcan en la mejor forma posible la dependencia del Resort Integrado de energías no renovables. En el epígrafe 7 (Evolución de objetivos, conceptos diseño y funcionalidad del Resort integrado: ), puede observarse como el ahorro de energía y agua y la utilización de energía solar térmica han sido una constante en el diseño de cada optimización del Proyecto del Resort Integrado desde 2003 hasta la actual. Se dotarán a algunas de las infraestructuras de circuitos de agua específicos para depurar y reutilizar el agua potable consumida para su uso, por ejemplo, en la limpieza exterior o en jardinería, previa depuración en el propio Resort. Para muchas de las actividades terapéuticas y de ocio se priorizará el uso del agua de mar sobre el uso de agua potable. Además de tener el agua de mar propiedades físico-químicas y terapéuticas superiores al agua potable, para un gran número de terapias y aplicaciones, su uso significa menor consumo de agua potable. Y esto es de gran importancia para reducir el impacto ambiental del Resort. Posicionar a la Plana Baja de Castellón en la elite europea de centros biomédicos y de talasoterapia a través de la consolidación del Resort Integrado proyectado, generará un importante valor añadido, de gran efecto catalizador, para propiciar la consolidación de clusters y empresas de servicios alrededor del mismo, y contribuirá a desestacionalizar la actual oferta turística de la zona. La Plana Baja cumple con muchos requisitos para que proyectos de esta naturaleza se hagan realidad: climatología mediterránea suave, entorno natural agradable, bajos costos relativos de vida en comparación con otros países europeos, excelentes servicios de salud e infraestructuras, capital humano altamente capacitado, importantes ofertas de cultura y ocio, etc. Además, en el entorno del Resort Integrado, existe una excelente red de comunicaciones (dos estaciones de ferrocarril, carretera, salida propia de autopista AP-7), y se ubica a pocos kilómetros de distancia de una gran ciudad como Valencia y su aeropuerto, y de Castellón, cumpliendo así con todos los requerimientos que buscan los usuarios de estos tipos de servicios (Ver epígrafe 8.1.). Además de estar tramitando la creación, en un radio de solo 5 km, de 4 campos de Golf. 6

7 1.5.- Referencia a los principales aspectos del Resort Integrado citados en esta memoria. El punto 4 desglosa distintos aspectos de este proyecto: Antecedentes; Objetivos; Ubicación y potencialidades; Integración con las infraestructuras ya existentes en la Plana Baja; Presentación de los distintos servicios e infraestructuras del Resort Integrado; etc. El punto 4.5 expone aspectos socio-económicos derivados de este Proyecto y especialmente de creación de 747 puestos de trabajo directos y estables; y de otros 750 puestos de trabajo indirectos que supondrán un colchón de estabilidad laboral y creación de empleos de gran valor social para la Plana Baja de Castellón En el punto 5 se recogen algunas de las conclusiones más relevantes de la puesta en servicio del Resort Integrado. En el punto 6 se aportan algunos de los documentos e informes elaborados por altos cargos de distintas Consellerias, tras aportarles a estas en 2010, para su estudio y análisis, el proyecto y sus objetivos. En todos los casos los informes claramente manifiestan el interés diversificador y de estimulo de la economía/trabajo que, a criterio de técnicos y responsables de las Consellerias consultadas, este proyecto tiene para la Comunidad Valenciana y muy especialmente para la Plana Baja de Castellón. Además se analiza detalladamente la adecuación del proyecto de Resort Integrado, en cada una de sus facetas, a los objetivos y premisas que desde la Generalitat Valenciana se quieren alcanzar con el DECRETO LEY 2/2011, de 4 de noviembre, del Consell, de Medidas Urgentes de Impulso a la Implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas En el punto 7 se analiza la evolución de objetivos, conceptos de diseño y funcionalidad del Resort Integrado desde 2003 hasta hoy, y las razones para las sucesivas optimizaciones. En los puntos 8 y 9 de este Proyecto se expone un resumen del desarrollo en España, en Europa y en EEUU de actividades e infraestructuras similares a las del Resort Integrado, haciendo referencia al efecto de estimulo a la socio-economía del entorno en los que se ubican 2. COYUNTURA ECONÓMICA Y URBANÍSTICA ACTUAL La situación económica actual está dejando patente que nuestros sectores económicos tradicionales van a tardar algún tiempo en absorber el gran número de parados existente, además de reflejar que incluso será necesario recurrir a algo más para diferenciar la oferta de servicios e incrementar el atractivo de la Comunidad Valenciana. Este proyecto contribuirá significativamente a estimular la reactivación de la socioeconómica local, y a su vez, crear un núcleo de atracción tanto para jubilados y prejubilados europeos como para el turismo de salud y médico-estético en general, ayudando indirectamente a publicitar la comarca de La Plana Baja y complementando la oferta turística. A su vez, consideramos de suma importancia pasar del modelo de construcción puramente especulativa que no tuvo en cuenta la existencia de compradores reales finales, al modelo de planificación y coordinación n con el usuario final. 7

8 Tal y como se expondrá a lo largo de este documento, el papel de las Administraciones e Instituciones públicas será de vital importancia para la planificación de la oferta de servicios, promoción y búsqueda de colaboraciones con sus homólogas europeas. Por tanto, incluso ya desde momentos iniciales, como por ejemplo el diseño de las instalaciones, habrá que tener en cuenta posibles sugerencias de aquellas instituciones que serán los captadores y canalizadores de parte de este turismo europeo. Existen varios ejemplos citados en este informe en los que se ve claramente la influencia de estos resorts integrados en su entorno como elementos nucleadores entorno a los cuales se han creado áreas residenciales de jubilados/turistas extranjeros. En el caso de Moncofar y La Plana Baja, uno de los efectos positivos que este Resort producirá será ayudar a aligerar el stock de viviendas no vendidas y a reactivar la actividad del sector inmobiliario. Y ello por el efecto de atractividad que ofrecerá a terceros el ubicar sus viviendas en una zona referencial en servicios e integración. Fig. 2A 8

9 Fig. 2B. Fuente: Educaplus.org Por último, es fundamental entender el ciclo de generación de jubilados senior europeos, gran parte de los cuales son los turistas europeos que año tras año han venido a nuestras costas de vacaciones y que al finalizar su etapa laboral activa deciden alargar su tiempo residencial en nuestras tierras. Es por ello, que la creación de un resort que integre servicios residenciales para seniors, turismo de salud y médico-estético y que sitúe a La Plana Baja como destino de este turismo, contribuirá de forma simultánea y progresiva, al incremento del número de jubilados europeos en nuestras costas. Varios estudios estadísticos sobre la distribución por edades de la población europea y más concretamente estudios sobre el número de personas mayores de 65 años en Europa y su extrapolación hasta 2050,(Fig 2A y 2B), muestran un incremento acelerado de esta franja de la población.(ver epígrafe 10 Bibliografía) Esta realidad y evolución prevista, unida a las conclusiones de autores expertos, sobre la tendencia de los jubilados europeos de cambio de residencia en busca de mejor clima, calidad de vida, ocio, seguridad, etc permiten concluir que el Resort Integrado puede ser un polo de atracción de estos jubilados europeos hacia la Plana Baja de Castellón, propiciando las potencialidades a las que se hace referencia a continuación. 3. DIVERSIFICACIÓN, SINERGIAS Y CLUSTERS En general, la zona de la Plana Baja es bien conocida por su rica producción agrícola, además de su sector industrial del azulejo. Estas actividades económicas, junto con el sector servicios, crean la mayoría de puestos de trabajo en un gran número de poblaciones ubicadas en esta comarca. Diversificación Sin embargo, La Plana Baja tampoco ha sido ajena a la grave crisis económica que se extiende por todo el país, ni consiguientemente, a la elevada tasa de paro que se ha producido. Por tanto, dados los 3 sectores de actividad anteriormente citados, y con vistas a reimpulsar la economía local, consideramos que es necesario actuar y diversificar el sector servicios, ya que tanto la agricultura como el sector industrial cuenta con grandes factores limitantes que, desafortunadamente, les impide crecer en el modo necesario para reabsorber parte del elevado número de parados. 9

10 El proyecto aquí planteado para la reactivación del sector servicios se centra en el turismo europeo, pero de forma distinta a lo hecho hasta el momento, ya que lo que se pretende es: Captar un perfil de turismo alto, que busque mucho más que el típico binomio sol y playa, hasta ahora parcialmente exitoso pero insuficiente. Desestacionalizar la tendencia actual del turismo, de forma que los puestos de trabajo que se creen sean fijos y no de temporada, que es lo que hasta ahora sucede. Atraer a jubilados y prejubilados europeos con una atractiva oferta turística y de salud, que les de seguridad y confianza para residir de forma permanente en nuestra Comunidad. Sinergias Para dar este tipo de servicios, será necesario emplear recursos humanos con una alta formación, lo que significará una contratación de personal con un perfil alto para atender a estas nuevas tipologías de turismo, algo que hasta ahora no se daba dentro del modelo de sol y playa. La presencia de jubilados europeos agrupados por colonias, hará necesario también la contratación de personal médico y otros profesionales provenientes de esos países, lo que fomentará colaboraciones con el personal médico español con otros centros médicos europeos. La creación de este Resort potenciará la colaboración entre administraciones locales de la Comunidad Valenciana con la de otras latitudes y con países comunitarios, como por ejemplo, en servicios concertados para los ciudadanos europeos que acudan a recibir tratamientos en nuestra Comunidad, o para la promoción y captación de usuarios de este tipo de servicios a nivel europeo. También se aprovechará de la materialización de este Resort Integrado otros proyectos locales de Moncofar, que actualmente se encuentran en estado de espera condicional, como por ejemplo el campo de golf o la marina deportiva. El proyecto de RGSV actuará como catalizador natural del crecimiento de la población residente, y por tanto, será el factor que dará confianza para realizar la inversión necesaria para ejecutar dichos proyectos. Como se comentará más adelante, los residentes en este tipo de resorts valoran muy positivamente la proximidad de infraestructuras recreativas diversas, como el golf o instalaciones náuticas. Clusters Un importante número de profesionales, comercios y servicios se verán beneficiados directa e indirectamente por la creación de este Resort Integrado, que como se ha indicado, desactivará la estacionalidad del turismo local y enriquecerá la oferta de servicios ofrecidos; y por tanto, favorecerá la aparición de un amplio abanico de servicios de empresas satélite, tanto de proveedores como de servicios complementarios. Este comportamiento económico-social se ha producido sistemáticamente cuando se han creado, en otros países, resorts de este tipo (Ver epígrafe 8 y bibliografía que se cita). 10

11 4. EL PROYECTO DE RGSV: UN RESORT INTEGRADO CATALIZADOR Y DIVERSIFICADOR En el epígrafe 7 se recoge brevemente la evolución en diseño, objetivos e infraestructuras para distintas versiones del Resort Integrado en el periodo El proyecto actual ha incorporado todos los conocimientos que sus redactores han adquirido a través de visitas a centros con cierta similitud y a través de información bibliográfica en este campo. Se han tenido en cuenta los criterios recogidos en el Decreto-Ley 2/2011 para el Impulso a la Implantación de Actuaciones Territoriales Estratégicas. Igualmente se han incorporado observaciones de las distintas Consellerias de la Generalitat Valenciana, a través de reuniones de trabajo e informes sobre este Resort desde 2010 hasta hoy. (Véase epígrafe 6). FIG 4 a.-vista en perspectiva, en dirección mar-monte, del conjunto del Resort Integrado. En primera línea, y de izquierda a derecha, se situan: El Hotel-SPA; Dos Balnearios; Dos Centros Biomédicos. En los laterales izquierdo y derecho de la parcela se ubican los edificios de apartamentos para las Residencias Senior. FIG 4 B.-Vista en dirección sur de la parcela. Puede observarse como todos los edificios se ubican de forma que su plano de simetría está en la dirección norte-sur. Con ello ambas caras laterales de cada uno de los edificios reciben las mismas horas de irradiación solar cada día. Se aprecia la amplitud de la zona ajardinada y para ocio del Resort, que no 11

12 está ocupada por edificios o infraestructuras y que corresponde al 81% de la superficie total de la parcela. Este amplio espacio es fundamental para la calidad de vida de los residentes y usuarios del Resort. 4.1 Antecedentes del proyecto Los promotores de este proyecto, a través de la empresa RGSV que crearon específicamente en 2003 para desarrollarlo, han querido contribuir decididamente por el turismo de salud, médico y residencial senior, analizando el paralelismo entre lo que viene ocurriendo en otras latitudes internacionales con climas y elementos sociológicos similares a la costa de la Comunidad Valenciana y lo que se espera ocurra aceleradamente es esta Comunidad. Así, en EEUU, las costas de Florida y California se han convertido en destino de los jubilados americanos. También está dándose el mismo flujo entre los países ricos de Europa y muchos puntos de destino de jubilados en la costa mediterránea europea, y en España, en la Costa del Sol y la Costa Blanca, fundamentalmente. Desde 2003, RGSV ha venido trabajando e invirtiendo de forma continuada en este proyecto para dotarlo de todos los ingredientes, planificación, contactos, marketing, objetivos y diseño de infraestructuras necesarios para que llegue a buen puerto. RGSV realizó una importante inversión para adquirir los terrenos óptimos, analizó distintos modelos de estructuración del proyecto y ha realizado varios estudios de viabilidad sucesivos para cada una de sus 4 unidades de negocio (Balnearios, Centros Senior, Centros Biomédicos y Hotel). Así mismo, y a nivel de infraestructuras, se ha tratado de preservar el atractivo y calidad ambiental de dicha parcela en todo momento, como por ejemplo, minimizando el impacto del trazado del AVE, o aprovechando las canalizaciones de agua de mar realizadas por ACUAMED para la planta desaladora de Moncofar y así garantizar el suministro de agua de mar para las necesidades de todo el Resort Integrado, que se incluyen en este proyecto. La utilización de las facilidades de agua de mar, ya ejecutadas, ahorrará largos procesos administrativos y altas inversiones que deberían haberse realizado de no existir la desaladora de ACUAMED. Desafortunadamente, el proyecto original de RGSV (2003) se vio frenado por la tramitación de distintos PAI s que surgieron en Moncofar en 2004 y que se recogieron de forma conjunta en el PGOU de esta población, por lo que RGSV perdió su autonomía como proyecto singular y diferenciador, y la posibilidad de ejecutarse desde 2004, quedando englobado en un PGOU que ofrece fundamentalmente suelo residencial, mientras que este proyecto precisa para poderse materializar específicamente de suelo terciario (Epígrafe 7). El proyecto de RGSV está englobado en lo que se denomina PAI Balnearios del Municipio de Moncofar, habiendo sido presentado con una ficha urbanística propia dentro del PGOU, y en la que el coeficiente de edificabilidad es de 0,5 m2 de techo/m 2 de suelo. 4.2 Objetivos del Resort Integrado Como ya se ha comentado en puntos anteriores, la coyuntura económica y urbanística actual obliga a generar nuevos proyectos que cambien las tendencias de crecimiento urbanístico seguidas hasta la fecha, que complementen la oferta de turismo actual de la Comunidad y la desestacionalicen, y a su vez tengan efecto catalizador, como ha ocurrido en la mayoría de infraestructuras similares en EEUU y otros países (Ver puntos 4 a 6). La entrada en funcionamiento de este Proyecto de Resort Integrado propiciará la creación en sus entornos de clusters de diversos tipos de empresas y servicios, situando a la Comunidad Valenciana entre la 12

13 élite para Residencial Senior, l turismo de salud/médico y como destino preferido por los jubilados europeos. Dadas las nuevas tendencias de turismo de salud/médico/estético europeo, y la existencia de un creciente mercado de resorts para seniors (al aumentar el estrato poblacional europeo con edades de 65 o más), concluimos coincidiendo con los expertos en este campo, que existe un gran mercado potencial, y creciente, que estaría interesado en elegir a nuestra Comunidad como destino para estas tipologías de turismo. Como se ha podido leer en el punto 6, y en referencia a las tendencias europeas actuales, vemos que prácticamente la totalidad de destinos se especializan bien en el turismo de salud, bien en el turismo medico/estético, pero no encontramos una oferta global que aglutine todas estas tipologías ofertando a los usuarios/pacientes tan alto grado de servicios integrados en un mismo Resort. Así mismo, tras estudiar los movimientos del turismo residencial senior en EE.UU y Europa, y detectar los elementos que este segmento de población busca para elegir su destino de descanso y de retiro, seleccionamos esta gran parcela del litoral de la Plana Baja y la adquirimos en 2004 para desarrollar en ella el Resort Integrado, seguros los servicios que el Resort Integrado ofrecerá cumplen sin duda con los requisitos buscados por este colectivo. En resumen, RGSV quiere, aprovechando el privilegiado entorno en que se sitúa esta parcela, englobar en un solo Resort Integrado una amplia oferta de servicios dirigida a cubrir las necesidades de estas distintas tipologías de turismo. Y ofrecer a sus usuarios una alta calidad de vida,servicios referenciales, confort, seguridad y satisfacción. 4.3 Ubicación y potencialidades. Adecuación al Decreto-Ley 2/2011 La parcela elegida para desarrollar este proyecto se encuentra en el término municipal de Moncofar, La Plana Baja. Además de aprovecharse de las excelentes infraestructuras por carretera y ferrocarril de las que disfruta la población (salida propia en la AP-7, N-340, cercanía a la A-7, y estación de ferrocarril propia), la parcela se sitúa a escasamente 1,5km de la costa, y a 1km del núcleo urbano de Moncofar y a 2 Km de Chilches. En la fotografía aérea, Fig.4.3 A, puede comprobarse las dimensiones suficientes de esta parcela ( m2) para ubicar en ella el solar neto resultante para el Resort Integrado. Como se observa en la Fig 4.3.A, el minifundio de las parcelas ubicadas en el Litoral de la Plana Baja, entre la AP-7 y el mar corresponde a una superficie promedio de cada parcela/propiedad no superior a 6000 m2. Por ello, de no haber adquirido la parcela referida, hubiera sino necesario adquirir 60 parcelas-promedio colindantes, que pertenecerían probablemente a 60 13

14 propietarios distintos. Esta realidad, muy probablemente hubiera hecho inviable la ejecución del proyecto del Resort Integrado en el Litoral de la Plana Baja de Castellón. Con la adquisición de esta parcela en 2004, y con las inversiones y compromisos económicos que han sido necesarios desde esa fecha para ir avanzando en la tramitación, Estudiaos de Viabilidad y Planes de Empresa de los distintos servicios del Resort Integrado, se ha logrado adquirir por RGSV una parcela de dimensiones adecuadas y optima ubicación para desarrollar el Resort. No será necesario acudir a la expropiación de terrenos de terceros. Aún cuando el Decreto-Ley 2/2011 hace posible la adquisición mediante expropiación y justiprecio de terrenos de terceros en los que ubicar una Actuación Estratégica en la Comunidad Valenciana, ello no será necesario para el Resort Integrado al poseer ya, desde 2004, el 100% de los terrenos. Con ello se simplifican en la ejecución del Resort Integrado lo previsto en el Capítulo II, entre otros: Artículos 140 y 149 Artículo, Garantías. Artículo 187 bis, Expropiación de suelos rotacionales por incumplimiento de plazo; Articulo 259, Carácter finalista de los patrimonios públicos del suelo Además, toda la parcela se encuentra perfectamente delimitada por dos vías interurbanas (Antigua Carretera de Xilxes y Camí de Cabres) por el Camí Canyars y por la AP-7. Estas vías públicas la separan y delimitan de las propiedades colindantes, lo que le otorga una independencia y singularidad notable, a la vez que no se perjudican intereses futuros de terceros propietarios de la zona. Fig 4.3.B.- Se aprecia en esta vista aérea como la parcela ocupa, en la práctica, el Centro de Gravedad Demográfica de los municipios del entorno: Moncofar, Chilches; La Llosa, Vall de Uxo, Nules, Villavieja, etc. Todos ellos, en un círculo de 7 Km de radio, se beneficiarán muy directamente de la capacidad dinamizadora y catalizadora generada por el Resort. Por último, la proximidad a núcleos importantes de población (Castellón 22km, Valencia 42km) así como a aeropuertos (Manises 48 km; Castellón 55 Km) garantiza tanto el fácil acceso al Resort Integrado como el esparcimiento y oferta cultural a la que podrán optar sus residentes y también usuarios de muchas parte de la UE. 14

15 Próximos a la parcela, se han propuesto diversos proyectos (campos de golf, club náutico-marina, etc., como muestra la FIG 4.3.C, correspondiente al PGOU de Moncofar) a distancias de entre 200m y 1500 m. Infraestructuras que sin duda añadirán un atractivo a la zona para los usuarios/pacientes / residentes. A su vez todo el entorno del Resort Integrado se verá potenciado e incentivado en su desarrollo y rentabilidad por la existencia del propio Resort. FIG 4.3 c.- Previsiones del PGOU de Moncofar Compatibilidad de la ubicación con las infraestructuras de transportes Existe una importante infraestructura de transportes ya creada, y que se encuentran próximas a la parcela. Sin embargo, todavía está pendiente la ejecución de la infraestructura del AVE que pasará paralelamente a la parcela elegida para desarrollo del proyecto. FIG A.-Sección mostrando terraplén para protección sonora y visual frente al AVE. Corresponde a un trazado en TRINCHERA a cota cero. En el epígrafe 7 se muestran los planos y la sección transversal de todas las infraestructuras (de transportes y del Resort Integrado), que muestran la idoneidad de este tipo de protección visual y acústica frente al AVE El proyecto de RGSV ha tenido en cuenta estas necesidades de espacio y ha respetado la prohibición de construir dentro de una franja de 72mts de servidumbre del AVE desde el terraplén de las vías, de acuerdo con la legislación española. El Proyecto del Resort Integrado ha previsto la creación de un terraplén, fuera de la franja de servidumbre (72m), que proteja del impacto acústico y visual a los residentes del Resort Integrado. Protección acústica y visual similar a la empleada en la UE para trazados de alta velocidad en transporte ferroviario. 15

16 En esta sección que muestra la figura A, vemos como el terraplén (4) discurre de forma paralela a las vías del AVE (2) y de la vía auxiliar (3). Este terraplén se encuentra fuera de la zona de servidumbre del AVE en la que según la normativa vigente no se puede planear ningún uso de suelo terciario o residencial. Respetada esta franja, comienza el área destinada a jardín (5) y a la distancia necesaria, para estar por debajo de los decibelios que establecen la normativas, se inician los edificios de Residencial Senior del Resort Integrado (6). FIG B.-. Muestra una vista aérea de Moncofar con el boceto del Proyecto de Resort Integrado sobre la parcela de RGSV la cesión de terrenos para dotaciones públicas, infraestructuras ferroviarias, etc. En el epígrafe 7 (Optimización actual del Proyecto), se muestra el plano en sección que acota las distancias a respetar para los fines indicados. La parcela no ocupada por el Resort Integrado es la que de acuerdo con la LUV y con la normativa de infraestructuras de ferrocarriles, es necesario destinar para dominio público municipal, infraestructuras, etc. 4.4 Edificios, servicios e infraestructuras del Resort Integrado. El proyecto de RGSV busca atender las necesidades de los turismos de salud, médico, sanitario y residencial senior. Este proyecto se ha concebido como un modelo de ciudad residencial y de servicios en cuya ejecución y explotación participaran varias empresas referenciales de los distintos/respectivos 4 unidades de negocio. Las infraestructuras/servicios, armónicamente funcionales, se estructurarán en el Resort Integrado para optimizar la calidad de vida, la seguridad y la satisfacción de los diferentes usuarios. Infraestructuras que se realizarán Un Hotel-SPA de alto nivel, que además de atender a visitantes del Resort hará posible paliar la falta de oferta de hoteles de este tipo en la franja entre Valencia y Castellón, y particularmente en la Plana Baja. Se distribuye en nueve plantas, que utilizarán una edificabilidad total de m2 de techo, además de sótanos. Constará de 290 habitaciones/suites, además de área de balneario-spa, salón de actos/conferencias, salas de reuniones para negocios /formación, instalaciones generales, etc. (Ver epígrafe ) Dos balnearios de talasoterapia, que ofrecerán servicios de hidroterapia, talasoterapia, fisioterapia y de ocio, utilizando las infraestructuras de captación de agua marina recientemente ejecutadas en la localidad de Moncofar (Acuamed, ver epígrafe 16

17 4.4.5). Cada uno de ellos tendrá dos plantas de 1800 m 2 cada una, aparte de sótanos, utilizando una edificabilidad total de 7200 m 2 Dos Centros Biomédicos. Especializados uno en terapia y rehabilitación celular y otro en diagnostico precoz de patologías, que se coordinarán y colaborarán con otros Centros Biomédicos Internacionales de referencia, en sus respectivas áreas, tanto públicos como privados. RGSV ya ha iniciado los contactos con centros Internacionales de Referencia para establecer en su momento las colaboraciones técnicas. Cada uno de ellos, además de los sótanos, consta de 7 plantas de 1500 m 2 cada una. Utilizarán en conjunto una edificabilidad de m 2 (Ver epígrafe ). Nueve edificios de apartamentos especialmente diseñados como residencia estable de seniors de perfil europeo. Siete edificios de apartamentos estarán diseñados y equipados para ofrecer a residentes no dependientes una alta calidad de vida, potenciando y estimulando su independencia, su actividad y su creatividad. Otros dos edificios se diseñarán y ejecutarán para acoger a aquellos residentes del Resort cuando, con el paso del tiempo, necesiten por su dependencia sobrevenida cuidados y servicios especiales Cada uno de los 9 edificios de apartamentos, además de los sótanos, tendrá 7 plantas con 1800 m2 de techo cada una, utilizando una edificabilidad de m 2. (ver epígrafe ) Cinco de las plantas se destinarán a apartamentos especiales para seniors. En cada edificio se ubicarán 100 apartamentos. Área de infraestructuras, servicios y mantenimientos generales del Resort Integrado, que ubicara los depósitos de regulación y tratamientos del agua de mar (antes y después de su uso en el Resort Integrado), almacenes generales, maquinaria para mantenimiento de jardines e instalaciones, tallerers generales, talleres de mantenimiento de las infraestructuras de energías renovables, etc. En total se han estimado en 1650 m 2 de techo, la superficie necesaria Se ha previsto distribuir los edificios de apartamentos para Residentes Seniors en nueve edificios. 7 de ellos destinados a seniors no dependientes y 2 edificios para seniors con algún tipo de dependencia. Se quiere que sean varias las empresas propietarias/explotadoras de los edificios de apartamentos de Residentes Seniors. De esta forma se estimulará una competitividad adecuada entre ellas para lograr un mejor servicio y satisfacción de los residentes. La superficie a cota cero del Resort prácticamente para uso peatonal, se dotará de viales de un ancho suficiente para que los residentes puedan desplazarse tanto andando como con vehículos eléctricos. Este concepto de urbanización pretende eliminar los obstáculos arquitectónicos para peatones. En el diseño del Resort estudiado en el periodo , se preveía que el trafico de los vehículos de los residentes/pacientes, del personal del Resort, de los visitantes y del tráfico de mercancías de abastecimiento, circulara a cota -1, de forma que no interfiriera con la superficie a cota 0 del Resort, que quedaría únicamente para uso peatonal, transporte con vehículos eléctricos, jardines, áreas deportivas etc. (Véase epígrafe 7). 17

18 4.4.1 Edificios residenciales seniors: Algunas características FIG A.- Vista del grupo de de 5 edificios de apartamentos destinados a Residencial Senior, ubicados al Este de la Parcela, frente al suelo dotacional que se cederá al Ayuntamiento de Moncofar y que se propondrá dedicar a Jardín Botánico y Área de ocio general para toda la población. FIG B-Vista del grupo de dos edificios de apartamentos y de otro edificio que integra a su vez a dos edificios de apartamentos. La fotocomposición se ha realizado para las condiciones de luces y sombras solares correspondientes a las 19h del 1º de Mayo. Todos los edificios se distribuyen de forma perimetral en los lados Este, Sur y Oeste de la parcela como se muestra en la FIG 4.1.A. De esta forma y con la colina de protección acústica frente al AVE, se logra reducir los impactos sonoros y visuales haciéndolos compatibles con una buena calidad ambiental. Además, como se aprecia en la Fig B, la separación entre edificios, junto a la dirección sur del plano de simetría de estos permiten que las ventanas y terrazas de todos los apartamentos (fachadas Este y Oeste) tengan una óptima y equivalente irradiación solar diaria. 18

19 FIG C.- Vista de la zona ajardinada y para actividades de ocio, de m 2 de superficie neta, que se ubica entre los edificios del Resort Integrado. La totalidad de los edificios del Resort Integrado ocupan, conjuntamente m 2 en planta. El vial perimetral interno de la parcela, de 9 m de anchura, por el que circulará el tráfico de residentes y usuarios del Resort, ocupa una superficie de m 2. La superficie final neta de la parcela en la que se ubicará el Resort se estima que será de m 2. Con estos datos solo el 19% de la parcela final ésta ocupada por la planta de los distintos edificios y por los viales de circulación interna. El 81% de toda la parcela (equivalente a m 2 ) queda libre de edificios y viales y se dedica únicamente a jardines, piscinas al aire libre, lagunas, fuentes, viales peatonales, instalaciones deportivas, etc. Todo ello diseñado funcionalmente para el disfrute de los residentes y usuarios del Resort Integrado. Cada uno de estos edificios constará de 7 plantas de 1800 m 2 cada una y una planta sótano, también de 1800 m 2. Cada edificio, además de las zonas comunes y servicios, ubicará a 100 apartamentos. Asumiendo una ocupación promedio de 2 personas por apartamento, el número de seniors que pueden alojarse seria de 200 personas/edificio. 7 de estos edificios están diseñados y dotados para residentes que no tengan ningún tipo de dependencia y no requieran de asistencia constante. 3 edificios están diseñados y dotados para residentes con dependencias que requieran asistencias especiales. Todos los edificios contarán con personal médico (enfermeras, fisioterapeutas) así como de vigilancia, hostelería, mantenimiento, etc. Cada edificio de apartamentos senior está diseñado para reducir en lo posible el impacto ambiental y utilizar energías renovables, especialmente agua caliente solar para uso sanitario, cuyas unidades de captación solar se instalarán en parte de las azoteas. En la parte restante de las azoteas está previsto ubicar pequeñas piscinas cubiertas de agua de mar, así como algunas infraestructuras de restauración/hostelería. También en la planta baja de estos edificios se ubicarán pequeñas tiendas de distinto tipo que satisfagan las necesidades/deseos de los residentes. El personal empleado en cada uno de los edificios de apartamentos es de 40 trabajadores por edificio, totalizando 360 trabajadores. Su distribución y cualificación se muestra en el punto

20 Es bien conocido por los expertos en la movilidad de seniors europeos y norteamericanos, que el cambio de la residencia habitual de las personas, después de la jubilación, esta favorecida si en los nuevos destinos se agrupan personas que compartan lengua y costumbres de la misma nacionalidad. (Epígrafe 10. Bibliografía). Consideramos que este factor puede ser de gran peso en el éxito del Resort Integrado y en la satisfacción de sus residentes Seniors. Por ello se tratará que en un mismo edificio de apartamentos para Seniors se albergue a personas con la misma lengua, costumbres o incluso nacionalidad. Así unos edificios albergarán a personas de habla inglesa, otros a personas de habla alemana, etc. No obstante todos los residentes compartirán múltiples actividades y servicios en el Resort Integrado lo que estimulará la integración supra nacional Balnearios de Talasoterapia FIG A.Muestra la ubicación de los 2 Balnearios-SPA. Se ubicarán en cada uno de los dos edificios principales. Estos balnearios aprovecharán las canalizaciones de captación de agua de mar ya creadas para la planta desaladora de Moncada. Además, de los tratamientos con agua de mar y talasoterapia, los residentes podrán disfrutar de muchos otros tratamientos de salud de tipo hidroterapia, distintas formas de fisioterapia, etc. El uso de los balnearios podrá ser fundamentalmente lúdico y relax o bien acogerse a pautas y programas para terapias específicas. A este fin los balnearios tendrán entre su personal a medico y fisioterapeuta especializados La plantilla de trabajadores será de 20 personas por balneario, totalizando 40 trabajadores en conjunto (ver punto 4.5.1) Estas instalaciones ocuparán las plantas -1, 0, 1 en cada uno de los dos edificios principales. Cada una de estas plantas es de 1500 m 2, por lo que en total cada Balneario tendrá 1500 m 2 entre sótano y servicios en planta -1, y 3000 m 2 entre planta baja y primera planta Como se ha indicado con anterioridad, se ha diseñado cada una de las infraestructuras del Resort para alcanzar varios objetivos básicos, tales como la calidad de vida de los usuarios, la 20

21 reducción del impacto ambiental, la utilización de energías renovables, la reducción del consumo de agua potable, etc. En esta línea de planificación arquitectónica y funcional, cada uno de los edificios del Resort Integrado tendrá en su azotea una piscina de agua de mar cubierta y utilizable todo el año por los residentes de ese edificio. Además se dispondrá de un pequeño Bar-Cafetería en la azotea que complementará las posibilidades de disfrute de la referida piscina. Estas infraestructuras pueden verse esbozadas en las Fig. de los respectivos edificios Centros Biomédicos: Terapias y servicios médicos de excelencia FIG A- Se muestra la ubicación de los 2 Centros Biomédicos, con proximidad suficiente para facilitar la comunicación del personal y compartir equipos o infraestructuras especiales. Se expone en los puntos 2, 4, 8 y 9 de este documento la importancia que durante los últimos años están adquiriendo, a nivel internacional, los Centros Especializados en Nuevas Terapias Medicas, en el contexto del concepto TURISMO MÉDICO. El Resort Integrado tiene entre sus principales objetivos convertirse en un referente en este mercado de rápido crecimiento. Apostando por esta tendencia, que se considera por los expertos sólida, en expansión y duradera, el proyecto de RGSV incluye 2 Centros Biomédicos, cada uno de ellos ubicado en edificio independiente.constan cada uno de 150 habitaciones-suites para el usuario/paciente y sus acompañantes, laboratorios de I+D en sus áreas, quirófanos, etc. La plantilla de cada Centro biomédico se ha previsto en 98 personas entre los que destacarán los equipos de médicos especialistas y de investigadores (punto 4.5.1). La capacidad máxima de cada Centro Biomédico será para 150 pacientes y uno o dos acompañantes por cada paciente. La distribución de superficies en cada Centro Biomédico previsto es: 6 plantas de 1500 m 2 cada una para habitaciones y servicios y una planta de 1500 m 2 para quirófanos y laboratorios. Dos sótanos para instalaciones, almacén y parking de 2250 m 2 entre ambas Está previsto la creación de un Centro Biomédico de Terapia Celular y Regenerativa, para tratamiento de patologías como Parkinson, Diabetes; Algunas enfermedades degenerativas etc. 21

22 Constantemente está incrementándose el número de patologías que responden a estas nuevas terapias biomédicas. Como planificación para el desarrollo en su momento de estos Centros, se han establecido ya contactos con algunos Centros Biomédicos internacionales en este campo, y se ha mantenido también reunión de trabajo con la universidad UJI de Castellón (que ha iniciado la docencia/investigación médica este curso ). Todo ello con el fin de establecer acuerdos de investigación y de aplicaciones de las nuevas terapias, así como la de ir contactando/seleccionando personal médico e investigador de alta cualificación, en previsión de su incorporación a los Centros Biomédicos del Resort Integrado, cuando estos inicien su actividad. El otro Centro Biomédico se centrará en el diagnóstico precoz de patologías, en Medicina Estética y en Terapias Paliativas del Envejecimiento. Este tipo de servicios/terapias podrá fidelizar a usuarios/pacientes internacionales que periódicamente acudirán al Centro para nuevos servicios o para seguimientos diagnósticoterapéuticos. La existencia de estos centros generará la aparición a su alrededor de clusters de empresas de servicios que colaborarán con dichos centros, propiciando así la creación de puestos de trabajo directos e indirectos de personal altamente cualificado, tal como está ocurriendo en otras latitudes ( Ver epígrafes 8 y 9 : University Medical Center, Alemania; Dubai Health Care City (DHCC) - Harvard University (Emiratos Árabes),. Texas Medical Center, Houston. Cluster medico y de servicios creado alrededor del Centro Médico, etc) Hotel SPA de alto nivel, para visitantes del Resort y de la Plana Baja En este tipo de proyectos se hace necesaria la existencia de un hotel destinado a albergar tanto a familiares de usuarios de los servicios ofrecidos en el Resort como a público en general que quiera conocer/disfrutar de la Plana Baja. FIG A- Vista del Hotel-SPA distribuido en 9 plantas y con fachada orientada al sur. En la parte posterior del Hotel se ubica una piscina al aire libre de agua de mar. Además, este hotel también estará destinado a acoger a todo turista en general que quiera disfrutar del confort de este hotel SPA, aunque no desee recibir ningún tratamiento especializado, o desee tenerlo como base para conocer lo que ofrecen las comarcas entre Valencia y Castellón. 22