REGIMEN FISCAL DEL CONDOMINIO

Transcripción

1 REGIMEN FISCAL DEL CONDOMINIO Por. C.P.C. Ernesto Manzano García 1. DESCRIPCION DE LOS DISTINTOS REGIMENES DE PROPIEDAD: a) La propiedad individual El régimen de propiedad es la forma tradicional por medio de la cual una personas, denominado propietario, adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las limitaciones y modalidades que fijen las leyes. b) La copropiedad Existen en aquellos casos en que dos o más personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un derecho. Es importante subrayar que en la copropiedad todos y cada uno de los copropietarios son dueños de la totalidad del bien y no de una parte del mismo; es decir, lo son en pro indiviso. c) El condominio El régimen de propiedad en condómino existe cuando se combinan las dos formas de propiedad anteriores: la individual y la copropiedad. De ambos sistemas de propiedad mencionados (la propiedad exclusiva y la copropiedad), surge el régimen de propiedad en condominio, distinto a los demás y con una fisonomía propia. De esta manera se puede definir el condominio como un inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carácter indivisible. Es necesario conocer, el significado de algunas denominaciones que frecuentemente se utilizan en la legislación sobre el régimen de la propiedad en condominio, que permitan entender, con mayor claridad, los artículos y los alcances de estos ordenamientos jurídicos. Administrador del condominio Es el representante legal, persona física o moral, que realiza actos de custodia, mantenimiento y conservación del inmueble y que promueve al mismo tiempo la integración, organización y desarrollo de los condominios. En el primer año es designado por quienes otorgan la escritura constitutiva del condominio y en los subsecuentes en nombrado y removido libremente por la asamblea de condominios. Dentro de sus facultades y obligaciones están entre otras; a) Cobrar las cuotas y extende3r los recibos que amparen los pagos a cargo de los condóminos, b) Llevar los libros y documentación que soporten los gastos efectuados, y c) Levar los libros del Condominio tales como el de la asamblea de los condóminos, el de consejo de administración y el de ingresos y egresos. En el caso particular del Estado de Jalisco los libros antes citados deben ser autorizados por el secretario del ayuntamiento al que corresponda el condominio, en la primera hoja útil.

2 Asamblea de condóminos Es el órgano supremo del condominio. Asamblea general de condóminos Es la reunión de la totalidad de los condóminos, que se celebra por lo menos una vez al año y que tiene facultades de nombramiento y remoción, determinación de responsabilidades, revisión y aprobación de estados de cuenta y presupuestos de gastos; constitución de fondos de administración y reserva, modificaciones a la escritura constitutiva y reglamento; y adopción de medidas sobre asuntos de interés común. Asamblea de grupo de condóminos Es la reunión parcial de los condóminos, que tiene por objeto analizar y resolver asuntos de interés sectorial, como al revisión y aprobación de gastos especiales en áreas comunes, que sólo a ellos les afectan o benefician como parte del conjunto. Condominio Es el inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos o partes comunes de carácter indivisible. Condómino Es la persona física o moral que, en calidad de propietario, o que haya celebrado contrato por el que, cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario, esté en posesión de uno o más de los departamentos, casas o locales del inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso común indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un área determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y derecho de propiedad sobre los elementos de uso común. Comité de vigilancia Es el órgano unitario o colegiado a nombrado libremente por la asamblea, cuya atribución principal es velar por el eficaz cumplimiento de las obligaciones de los condominios y por el cabal funcionamiento de la administración del condominio. Fondo de gastos de mantenimiento y administración Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del condominio que se constituye en proporción al valor de cada departamento, vivienda, casa o local, destinada al cumplimiento de los fines de conservación y seguridad del inmueble. Fondo de reserva Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del condominio que se constituye en proporción al valor de cada departamento, vivienda, casa o local, para fines de adquisición o reposición de implementos y maquinaria con que deba contar el condominio.

3 Personalidad Jurídica en el Estado de Jalisco Dentro del nuevo Código Civil del Estado de Jalisco en su Titulo Tercero De las Personas Jurídicas en su Capítulo I Disposiciones Generales del artículo 161 a 171, se le reconoce personalidad jurídica a el condominio. Esta situación no quiere decir que sean personas morales, solo se les reconoce la personalidad. Claramente el artículo 1001 de dicho Código precisa que, el condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso, para su aprovechamiento conjunto y simultáneo. Importante precisión es la contenida en los artículos segundo y octavo transitorios de dicho Código Civil, mismos que, a continuación se transcriben: SEGUNDO.- Las disposiciones relativas al condominio contenidas en el título sexto del libro tercero "Del Condominio" del código que se expide mediante el presente decreto, entrarán en vigor diez días después de su publicación en el Periódico Oficial El Estado de Jalisco. OCTAVO. Los derechos y obligaciones derivados de hechos y actos jurídicos celebrados bajo la vigencia del código anterior se regirán por el mismo. Con lo que, el régimen fiscal de los Condominios e Jalisco es diferente por lo contenido en el artículo Octavo Transitorio, ya que, los Condominios constituidos con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo Código Civil carecen de personalidad jurídica. 2. ASPECTO FISCAL Como se observa el régimen de condominio carece de personalidad jurídica propia (excepto por en el Estado de Jalisco), por lo que no es sujeto del Impuesto sobre la Renta y el Impuesto al Valor Agregado. El representante legal es para efectos del Impuesto sobre la Renta, del Instituto Mexicano del Seguro Social, INFONAVIT y del Impuesto sobre nóminas, el responsable de efectuar la retención y entero de estas contribuciones. Asimismo el representante legal se convierte en el patrón para los efectos de conflictos laborales o fiscales. A continuación se transcriben los artículos base de lo expresado en los párrafos anteriores. LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA TITULO I DISPOSICIONES GENERALES ARTICULO 1 Las personas físicas y las morales están obligadas al pago del impuesto sobre la renta en los siguientes casos : I. Las residentes en México respecto de todos sus ingresos cualquiera que sea la ubicación de la fuente de riqueza en donde procedan. II. III. Los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el país, respecto de los ingresos atribuibles a dicha establecimiento permanente. Los residentes en el extranjero, respecto de los ingresos procedentes de fuentes de riqueza situadas en territorio nacional, cuando no tengan un establecimiento permanente en el país, o cuando teniéndolo, dichos ingresos no sean atribuibles a éste.

4 LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO ARTICULO 1 Están obligadas al pago del impuesto al valor agregado establecido en esta Ley, las personas físicas y las morales que en territorio nacional, realicen los actos o actividades siguientes: I. Enajenen bienes. II. Presten servicios independientes III. Otorguen el uso o goce temporal de bienes IV. Importen bies o servicios La Secretaría de Hacienda y Crédito Público, por medio de la Resolución Miscelánea emitió para el ejercicio fiscal de 2003 la Regla misma que después se incorporo al texto del artículo 25 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, y la regla de Resolución Miscelánea para aclarar que el régimen de condominio no es contribuyente en el IS.R. e I.V.A. y para que los condominios puedan deducir los gastos comunes y acreditar el IVA de dichos gastos. A continuación se transcriben los fundamentes vigentes citados con anterioridad: GASTOS COMUNES EN INMUEBLES EN CONDOMINIO Artículo 25. Los contribuyentes que paguen el impuesto a su cargo en los términos del Título II de la Ley, que para la realización de las actividades por las que paguen dicho impuesto utilicen inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio, podrán deducir los gastos comunes que se hubieren realizado en relación con el inmueble, siempre que se cumpla con lo siguiente: I. Que los gastos hayan sido efectivamente erogados y se encuentren amparados con documentación comprobatoria que cumpla con lo establecido en el artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación, expedida a nombre de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble de que se trata o de la sociedad o asociación que se hubiere constituido para tales efectos. II. Que el pago de la parte proporcional que de los gastos comunes efectúe el contribuyente, lo haga con cheque de su cuenta personal, expedido para abono en cuenta a favor de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble de que se trata o de la sociedad o asociación que se hubiere constituido para tales efectos, debiendo estar amparado dicho pago con un comprobante que cumpla con lo establecido en el artículo 29-A del Código Fiscal de la Federación, debiendo separarse en el mismo, el importe neto del gasto y el monto del impuesto al valor agregado que se hubiere trasladado a la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble de que se trata, en la proporción que corresponda. III. Que la deducción de los gastos a que se refiere este artículo, se efectúe en la cantidad que del total del gasto erogado, le corresponda al contribuyente, en la proporción que el valor de la localidad propiedad del mismo, tenga respecto del valor total del inmueble, de acuerdo a lo establecido en la escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio o en la cantidad que efectivamente hubiere pagado el contribuyente, la que sea menor. No se considerará en el total del gasto, el impuesto al valor agregado que, en su caso, se hubiere causado sobre dicho gasto, excepto cuando el contribuyente por la actividad que realice en el inmueble, se encuentre exento del pago del impuesto al valor agregado. En ningún caso se podrá considerar como gasto común deducible en los términos de este artículo, las cuotas pagadas por el contribuyente para constituir fondos o reservas destinados a gastos de mantenimiento, administración o de cualquier tipo. PARA GASTOS COMUNES EN INMUEBLES EN CONDOMINIO

5 Para efectos del artículo 4º. de la Ley del IVA, los contribuyentes que ejerzan la opción prevista en la regla podrán acreditar el monto que se obtenga de aplicar el factor que resulte para el contribuyente de que se trate, en los términos del artículo 4º., fracción IIII, tercer párrafo de la Ley del IVA, en el periodo por el que se determina el pago provisional, en el periodo por el que se realice el ajuste a los pagos provisionales o en el ejercicio, según corresponda, al monto equivalente al impuesto que en forma expresa y por separado se señale en el comprobante que se expida en los términos del rubro B de la regla de referencia. 3. CONCLUSIONES 1. Tanto legalmente como fiscalmente el régimen de condominio no tiene personalidad jurídica propia. En el Estado de Jalisco el Código Civil le reconoce la Personalidad Jurídica a El Condominio. 2. El representante legal es el responsable por las obligaciones que deriven de una relación laboral para efectos fiscales. 3. El régimen de condominio no es sujeto de inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes. 4. El régimen de condominio no es sujeto de la Ley de el Impuesto sobre la Renta así como de la Ley del Impuesto al Valor Agregado. 5. Es claro que los condóminos deducen y acreditan el IVA por los gastos comunes en la parte proporcional respecto del local de su propiedad. Bibliografía: El Condominio Gerardo Guzmán Araujo Editorial Trillas Tercera Edición, enero Código Civil Federal Texto de Internet del Congreso de la Unión. Ley sobre el régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito Federal, Ley publicada en el Diario Oficial de la Federación el 28 de diciembre de Código Civil del Estado de Jalisco Texto de Internet del Congreso del Estado. Ley del Impuesto sobre la Renta Vigente. Ley del Impuesto al Valor Agregado vigente.