Reflexiones sobre el auge y caída inmobiliarios (6) Financiación y precios

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Diego Naranjo San Segundo
hace 8 años
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1 Reflexiones sobre el auge y caída inmobiliarios (6) Financiación y precios En 1996 comenzó un ciclo inmobiliario extraordinariamente largo que ahora está finalizando y que tuvo un periodo de auge entre los años 1996 y 2006 y un periodo de caída desde 2007 hasta la actualidad. A lo largo de los años de caída ha sido necesario revisar muchas de las ideas sobre el funcionamiento de los mercados inmobiliarios que antes se consideraban verdades absolutas. En este sexto artículo de la serie reflexionamos sobre el efecto de la financiación sobre los precios de la vivienda. 6) Financiación y precios La mayor parte de los compradores de vivienda han necesitado financiación para comprarla. Este simple hecho explica la importancia de la financiación y la relación entre facilidad de obtención de crédito y precios. El gráfico siguiente compara el índice del número de hipotecas con el índice de precios medios de la vivienda en España en moneda constante. Puede observarse una clara correlación entre el número de hipotecas concedidas y los precios. Durante los años 1995 y 2006 cuantas más hipotecas se concedían más subían los precios. La drástica disminución de las hipotecas a partir de principios de 2007 acabó influyendo en la bajada de los precios aunque éstos tardaron algo en empezar a bajar y lo hicieron en menor medida que el número de hipotecas. 1 de 5

A lo largo de los años de caída ha sido necesario revisar muchas de las ideas sobre el funcionamiento de los mercados inmobiliarios que antes se consideraban verdades absolutas.

2 La bajada de precios no ha sido el único efecto de la restricción de los créditos hipotecarios. La dificultad de obtención de créditos ha disparado las compras de vivienda sin financiación. El siguiente gráfico compara la evolución del número de hipotecas con el número de compraventas de viviendas. En general, el número de hipotecas es superior al número de viviendas vendidas porque hay hipotecas que se conceden para ampliar créditos anteriores o para usar el dinero para finalidades distintas de la compra de la vivienda. En los años 2006 y 2009 las hipotecas superan a las ventas en más del 40%, probablemente, como resultado de renegociaciones de hipotecas por la crisis. A partir de 2009, los dos números se van igualando hasta que en los tres últimos trimestres las hipotecas son inferiores a las viviendas vendidas. Si reflejamos la evolución del importe medio de hipotecas de vivienda en moneda constante con el número de hipotecas de vivienda representando las parejas de datos importe medio de hipoteca de vivienda-número de hipotecas de viviendas para cada año en un gráfico de dispersión obtenemos: 2 de 5

En general, el número de hipotecas es superior al número de viviendas vendidas porque hay hipotecas que se conceden para ampliar créditos anteriores o para usar el dinero para finalidades distintas

3 Euros const La serie publicada por el INE tiene dos bases diferentes: la más antigua ( ) corresponde sólo al conjunto de datos de los asociados a la AHE; la nueva base corresponde a todas las entidades financieras. Esto obliga a reconstruir la serie para los años 1995 a El gráfico permite ver que hasta el año 2006 el mercado se comportaba como se espera que lo haga un mercado en equilibrio en crecimiento (1), (es decir, se desplaza a lo largo de una línea que pasa por el origen) aunque se distinguen claramente dos etapas diferentes: hasta 2001 el número de hipotecas crece mucho más despacio que en el periodo A partir de 2007 hasta ahora los puntos muestran un mercado en creciente desequilibrio pero aquí también hay dos etapas: una trayectoria que parece indicar una vuelta progresiva al equilibrio hasta 2009 y otra trayectoria más divergente desde ése año hasta ahora. A partir del año 2009 la crisis financiera se suma a la crisis inmobiliaria de Hasta 2009 el saldo vivo de los créditos hipotecarios sobre viviendas no dejó de crecer. A partir de ése año decrece sin parar desde el máximo de 1,075 billones de euros a los 0,773 billones de diciembre de La disminución del saldo vivo está acompañada de una reducción enorme en las cantidades que las entidades financieras prestan a los compradores de vivienda desde los millones de euros concedidos en 2006 a los millones en Para entender mejor lo que significa este tipo de gráfico recomiendo leer el artículo de Ricardo Vergés Historia de Navidad con final infeliz: el mercado que hemos incluido en nuestra web 3 de 5

000 La serie publicada por el INE tiene dos bases diferentes: la más antigua (1995-2003) corresponde sólo al conjunto de datos de los asociados a la AHE; la nueva base corresponde a todas las

4 Aunque tradicionalmente el número de transacciones de viviendas ha mantenido una relación bastante constante con el número de hipotecas ya hemos visto que desde el inicio de la crisis ésa relación se ha alterado de forma radical (y especialmente desde 2010) Esta alteración hace necesario construir un gráfico que relacione el número de viviendas vendidas con sus precios de mercado. Desgraciadamente, no tenemos datos del número de transacciones anteriores a Para intentar sacar conclusiones hemos completado los datos correspondientes a los años 1995 a 2003 suponiendo que el número de transacciones era el 76% del número de hipotecas de cada año. El resultado de esta reconstrucción comparada con el precio medio de las viviendas cuya fuente son las valoraciones da el siguiente resultado: precios constantes número de ventas precio medio Este nuevo gráfico parece sugerir que el mercado encontró un nuevo equilibrio a partir del año 2009 en la fase descendente. La primera señal de que la fase descendente termina será que aumente el número de transacciones. A la vista de los últimos datos disponibles (junio 2014) se observa un moderado incremento de las ventas desde marzo de Hay un pequeño incremento en los créditos concedidos que habrá que confirmar en los próximos meses (que los créditos no sigan descendiendo ya es una noticia positiva). Las campañas de oferta de créditos inmobiliarios por parte de las principales entidades financieras nos hacen suponer que, tanto el número de créditos como el de transacciones de viviendas se incrementarán a lo largo de de 5

Desgraciadamente, no tenemos datos del número de transacciones anteriores a 2004.

5 Si algo ha dejado claro el ciclo inmobiliario que comenzó en 1995 es que los precios de las viviendas tienen una fuerte dependencia de la facilidad de obtención de la financiación. Cualquier aumento de la concesión de hipotecas es una buena noticia para el sector inmobiliario. Germán Pérez Barrio 5 de 5

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