PROCESO DE GENTRIFICACION EN EL BARRIO UNIVERSIDAD A CAUSA DEL PROYECTO TRIBALL

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1 PROCESO DE GENTRIFICACION EN EL BARRIO UNIVERSIDAD A CAUSA DEL PROYECTO TRIBALL

2 0. INTRODUCCION El barrio Universidad, ubicado en el distrito centro de la ciudad de Madrid, se ha visto sometido en numerosas ocasiones a presiones del mercado inmobiliario con la intención de recuperar este área de centralidad de la ciudad. El plan Malasaña fue el primer intento fallido en este sentido, en el que existía un claro objetivo de sustitución de la población existente y la introducción de una nueva tipología de viviendas acorde con los intereses de los nuevos pobladores. En el barrio Universidad, al igual que en otros barrios del distrito centro, la renta disponible media per cápita es ligeramente inferior a la del conjunto de la ciudad. Se detecta, igualmente, un elemento a tener en consideración: la proporcioń de viviendas menores de 60 m2 es mucho mayor en este distrito que en el conjunto de la ciudad. Otro dato destacable es el hecho de que existe un elevado porcentaje de viviendas en alquiler en relación a la media de Madrid. Estas características, sumadas a la centralidad del barrio, convierten al barrio en un objetivo perfecto para inmobiliarias y promotoras que planifican procesos de gentrificación en áreas centrales de la ciudad. Ahora, en la actualidad, nos encontramos con un proyecto empresarial denominado Triball que desarrolla su actividad en el barrio Universidad. El proyecto Triball es un proyecto privado abanderado por la inmobiliaria que opera en la zona, Rehabitar Gestion, y que se publicita bajo la marca de Triball. Se presentó a principios de 2007 como un proyecto que buscaba la revitalización del Barrio Universidad. Triball, acrónimo de 2

3 triangulo ballesta, queda delimitado por las calles Desengaño, Corredera Baja de San Pablo y Barco. La propuesta de Triball se presenta como una operación de cirugía urbana a semejanza del Tribeca neoyorquino o del Soho londinense; el supuesto objetivo de este grupo empresarial es transformar este área en un nuevo espacio comercial y de ocio, aunque la inmobiliaria, que parece esconder sus intereses últimos en esta operación de marketing urbano, ya ha realizado previsiones respecto a la venta de pisos en la zona. La inmobiliaria prevé una revalorización en la venta de pisos de entre un 20% y un 30% del precio del metro cuadrado, lo que supone que lo que ahora vale 3600, de aquí a cinco años, se situaría alrededor de 4800 el metro cuadrado. 1. ANTECEDENTES El barrio de Universidad, que ocupa el espacio central de la ciudad, se ha visto sometido a diferentes presiones inmobiliarias a lo largo de su historia. Han sido muchos los intentos por parte de la Administración de recuperar una área de centralidad muy apreciada por promotores inmobiliarios. El estudio de estos casos nos puede aportar claves para el análisis del proceso de gentrificación puesto en marcha en la actualidad. Cuáles son los denominadores comunes, los cambios de estrategia y condicionantes para que una operación de estas características se ponga en marcha 1. Proyecto Gran Vía Diagonal, El Plan Malasaña, Área del Proyecto Triball, ARI Pez Luna. Fuente de elaboración propia. 3

4 1.1 GRAN VÍA DIAGONAL Planificación de una Gran Vía que unía en su trazado la plaza de Santa Bárbara y la de España, a través de todo el sector de Malasaña. Se había hecho en función a unas supuestas previsiones de tráfico y fundamentalmente inspirado por el nuevo espíritu del régimen político, en el que los criterios de la centralización se imponían en todos los ámbitos del estado español. La supresión del Plan vino motivada por las dificultades económicas para llevar adelante este plan, que, a través de expropiaciones, suponía un desembolso importante para el erario público, difícil de soportar. 1.2 PLAN MALASAÑA El Plan Parcial afectaba a 45 manzanas situadas dentro de la zona comprendida entre las calles de Sagasta, Fuencarral, José Antonio, Plaza de España, Princesa y Alberto Aguilera. Los objetivos de éste eran conseguir la reducción de densidad de edificios de la zona en un 50 %, crear nuevas zonas verdes, suprimir la anteriormente proyectada Gran Vía Diagonal, sanear el sector, controlar mejor el uso asistencial y comercial, conservar el carácter ambiental e histórico, elevar los niveles de las viviendas, mejorar el tráfico y los aparcamientos y conseguir una movilización urbanística del sector mediante la elección de un sistema de actuación adecuado. Las 45 manzanas a las que afectaba el Plan sufrirían dos tipos de actuación: en cuarenta de éstas, se fijaba un patio de manzana de grandes dimensiones que estaría ajardinado. Se pretendía que la zona tuviera un carácter eminentemente residencial, minimizando al máximo los usos existentes en el barrio como eran los comercios y oficinas: según la memoria, un 70 % se destinaría al uso residencial, un 20 % para oficinas y un 10 % para el comercio. En las restantes manzanas, se realizaría un tipo de edificación semi-cerrada para las que se pretendía que se sumaran las ventajas de la edificación abierta a la vez que se conservara el ambiente arquitectónico predominante en el sector. Para estas manzanas se realizaría el sistema de compensación. La expropiación forzosa entraría en vigor cinco años después de la aprobación del plan. Teniendo en cuenta la reducción de volúmenes de edificación que trae consigo la edificación abierta, y el plazo de la ejecución del plan, se hizo a los vecinos empezar a temer por sus vivienda. Este temor se justifica ya que el número de viviendas se reducía en gran medida. De las que existían, se pasaría a Las viviendas de 60 metros cuadros pasarían a convertirse en viviendas de 90 metros cuadrados, esto supondría una reducción del 19,25% del parque de viviendas que existía y además una transformación de la tipología de viviendas, ya que las nuevas viviendas proyectadas en el plan estaban dirigidas a otra población con un nivel de renta mayor, por lo que la puesta en marcha del plan conllevaría la expulsión de los vecinos del barrio. Se calculaba que, de llevarse a efecto el Plan en estos términos, serían unas personas las que deberían abandonar la zona. Las 932 alegaciones presentadas ante el Ayuntamiento de Madrid hicieron remodelar el 4

5 Plan antes de su aprobación provisional y dar un tratamiento unitario a las 46 manzanas totales del sector, tal como debía quedar una vez efectuada la rectificación de alineaciones que supone. La edificación de las 46 manzanas de viviendas sería cerrada, es decir, que desaparecerían los edificios con patios interiores ajardinados, las nuevas casas no superarían las seis alturas y se potenciaría al máximo las zonas verdes (en la memoria aprobada se destinan metros cuadrados a zonas verdes). Con la última modificación, el Plan Especial del Sector Malasaña ha pasado a ser similar a otros muchos de los que existen en el término municipal de Madrid: una simple rectificación de alineaciones en el momento en que en un solar determinado se construya una nueva casa. Con estas variantes, el Plan apenas difiere del Plan General del Casco Antiguo de Madrid. En cuanto al plazo de ejecución para el Plan, no existe ninguna fecha determinada. Las informaciones de Gerencia Municipal de Urbanismo respecto a este punto aseguran que el Plan no será en ningún caso motivo ni para la demolición de las fincas ni para su inclusión en el Registro de Solares. Una finca se verá afectada por el Plan cuando esté en situación ruinosa o cuando, por los motivos que fueran, el propietario del edificio decida demolerlo. Con ello, parece ser que se pretende atemperar la ejecución del Plan a los normales desenvolvimientos urbanos, económicos y sociológicos de la zona, además de no erradicar a la población que allí existe actualmente. 1.3 ÁREA DE REHABILITACIÓN INTEGRADA DEL CENTRO HISTÓRICO PEZ-LUNA La declaración del Área de Rehabilitacioń del Centro Histórico Pez-Luna tiene como objetivo la rehabilitacioń de edificios y viviendas y la ejecucioń de la urbanizacioń o reurbanizacioń del aḿbito considerado. El Área de Pez-Luna se desarrolla en una superficie de 9 8 hectáreas, en la que residen vecinos, distribuidos en 267 edificios y viviendas. Se invertirán 13,7 millones en el área dedicándose tanto a la rehabilitación de viviendas como a infraestructuras (acerado, alumbrado, arbolado, inmobiliario urbano). Las obras de urbanización e infraestructuras actualmente en ejecución se iniciaron el 11 de septiembre de 2008, con un plazo de ejecución de 12 meses y un presupuesto de 1 8 millones de euros, teniendo como objetivo la eliminación de los tendidos aéreos, así como la mejora de la accesibilidad a las calles y plazas. En total, el proyecto incluye la actuación sobre 12 calles -Cruz Verde, Andrés Borrego, Pizarro, Madera, San Roque, Luna, La Nao, Loreto y Chicote, Ballesta, Muñoz Torrero, Mesonero Romanos y Horno de la Mata- de las cuales se peatonalizan cuatro: Mesonero Romanos, Horno de la Mata, Loreto 5

6 2. PROYECTO TRIBALL 2. Mapa comparativo del Área Rehabilitación Pez Luna con el área del proyecto Triball.. Fuente elaboración propia Proyecto Triball S.L. es una asociación de comerciantes creada por Eduardo Moreno y el arquitecto Miguel Ángel Santi Ibáñez. Ambos son administradores de Rehabitar Ballesta S.A. (de la que cuelga el 100% del capital de Ac Triball), de numerosas sociedades limitadas para el desarrollo inmobiliario (Desengaño S.L., San Mateo S.L., Barco S.L., La Palma S.L., Ballesta S.L., Casa Loft S.L., las Cortes S.L., Salamanca S.L., Espacio Zen Inversiones Inmobiliarias S.L., Rumbo Proyectos Inmobiliarios S.L. etc.) y de Rehabitar Gestioń S.A., una promotora inmobiliaria especializada en la compra y rehabilitacioń de edificios antiguos para el mercado residencial en la zona centro de Madrid. Desde su creación, la empresa ha desarrollado proyectos exclusivos de viviendas de lujo, siendo su misión principal ampliar la cartera de inversiones y promociones de pequeño y mediano tamaño. 6

7 El proyecto de Triball centra su discurso en la revitalización del barrio mediante la dinamización de la actividad comercial y residencial. Pero como ya ocurrió con Chueca en los años noventa, el denominado Triángulo Ballesta se encuentra sometido a una estrategia similar, en la que el ocio y la moda son los parámetros que definen un escenario futuro de gentrificación que tiene como víctimas a los actuales vecinos. La estrategia adoptada ha sido la de impulsar el alquiler de locales que habían echado el cierre para el establecimiento de nuevas tiendas y creación de una marca comercial propia y diferenciada de la zona limítrofe. Para ello, la asociación adquirió más de treinta bajos con el asesoramiento y administración de GROVE Consultores, una empresa especializada en el diseño y comercialización de centros y parques comerciales. Durante estos últimos meses, TriBall ha ampliado la compra de locales, ha mantenido el espacio comercial okupación creativa sin cobrar el alquiler de los locales y ha desarrollado una campaña de marketing y publicidad sin precedentes para legitimar, por un lado, esta operación, y, por otro, para construir la imagen de proveedores de seguridad, limpieza y convivencia que quieren proyectar más allá de las fronteras del barrio y de la ciudad. Simultáneamente han capitalizado los recursos del barrio a través de las mesas de negociación del Área de Rehabilitación Pez-Luna dirigiendo el apoyo institucional a su operación comercial y atribuyéndose los recursos que estaban destinados a las mejoras del barrio. La remodelación del mobiliario urbano, la regularización del tráfico en las calles aledañas al triángulo, la instalación de cámaras de vídeo-vigilancia junto a una mayor presencia policial hacen público el apoyo institucional, que financia la operación de limpieza y prioriza la zona Triball dentro del Plan de Rehabilitación. 3. Actividades y medidas puestas en marcha por la administración que apoyan el desarrollo del proyecto de Triball. Fuente de elaboración propia. 7

8 Alentados por el éxito obtenido, el pasado 7 de febrero, diez entidades crearon la Federación de Comerciantes y Vecinos del Centro de Madrid. En ella está presente la asociación de empresarios de la Gran Vía, la de Montera, Cibeles, Tirso de Molina- Lavapiés, Triball, Foro Cívico y Plataforma Corredera Baja de San Pablo. Su primer objetivo será la creación de un enorme centro comercial elitista de puertas abiertas que secunde la estrategia de Triball, se extienda hasta Mostenses-San Bernardo y consolide el proceso de gentrificación de Malasaña como barrio residencial de clase alta. La capitalización de la zona, con el consecuente incremento del precio de la vivienda, les convertirá en los principales promotores inmobiliarios a través de sus diferentes sociedades. Los vecinos del barrio son otro factor clave en el proceso. La conceptualización de la zona como área degradada ha generado una relación de conflicto entre vecinos y asociaciones con la Administración, fragmentando el interés común y las redes sociales. Tras la remodelación de la Plaza de María Soledad Torres Acosta (conocida como plaza Luna), la iniciativa privada de Triball se apropió del discurso y mecanismos de la Administración, participando en las mesas de trabajo de servicios sociales y desarrollando supuestas actividades socioculturales para el barrio. Asociaciones de vecinos y comerciantes como el Foro Cívico y la Corredera Baja de San Pablo son la otra parte del poder simbólico de la empresa. 4. Mapeado de asociaciones de vecinos y comerciantes del barrio universidad y su vinculación con Triball. Fuente elaboración propia. 8

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