Como se define el:!!proyecto INMOBILIARIO ÓPTIMO!!

Transcripción

1 El sector inmobiliario en los países mas avanzados en este ámbito como pueden ser, Londres, Paris, Alemania, Estados Unidos, etc, esta controlado por grandes inversores nacionales e internacionales de gran profesionalidad que se dedican fundamentalmente al desarrollo de Proyectos Patrimoniales. Edificios en alquiler de viviendas, de oficinas, centros comerciales, hoteles, etc. Esto supone aproximadamente entre un 70-80% del mercado inmobiliario, por lo que la vivienda en propiedad ocupa un porcentaje pequeño. Y a esto es lo que va a tender nuestro mercado inmobiliario en cuanto se recupere la confianza en el sector. Estos inversores necesitan especialistas que les entiendan y hablen en su mismo idioma, estos profesionales son los PROFESSIONAL REAL ESTATE ANALYST (AIP CERTIFICADOS).

2 El mercado inmobiliario necesita Optimizar su cartera de activos, ya que es la única forma en la mayoría de las ocasiones de poder comercializar los mismos. Hay que tener muy claro que un activo inmobiliario por sí solo no tiene capacidad de generar un valor óptimo y las determinaciones definidas por el planeamiento en muchas ocasiones no son las adecuadas. Los PROFESSIONAL REAL ESTATE ANALYST son los profesionales que se encargan de generar valor al activo inmobiliario. En el anterior ciclo inmobiliario sólo las grandes empresas inmobiliarias tenían analistas pero sin una formación homogénea, y cada uno de ellos utilizaba sus conocimientos para intentar obtener el máximo rendimiento de los activos, pero sin aplicar una metodología homogeneizada, ya que no existía una formación especifica. Estas grandes empresas ocupan tan solo un 4% del mercado inmobiliario por lo que en el 96% restante de las empresas promotoras, el Analista era el promotor inmobiliario que aplicaba su intuición.

3 Ser analista en un ciclo inmobiliario boyante era muy fácil ya que prácticamente todo se vendía, pero en este nuevo ciclo los criterios analíticos han cambiado mucho y las técnicas analíticas aplicadas antes, no sirven ahora. Tiempo atrás, el Analista- Promotor desarrollaba su negocio esbozándolo sobre una servilleta, pero en la presente época que se avecina difícil y selectiva, dicho sistema le lleva a la ruina. La Promoción Inmobiliaria representa una actividad compleja que requiere un análisis muy detallado y una amplia formación. Se trabaja con fuertes inversiones, largos periodos de maduración y con una tasa de riesgo muy alta. Por ello, es importante dominar todas las áreas de conocimiento que la integran, para así poder evitar desviaciones que pueden poner en peligro la viabilidad del negocio inmobiliario.

4 La mayoría de los proyectos arquitectónicos que se desarrollan, por no decir la totalidad, necesitan justificar su rentabilidad económica Un Activo Inmobiliario se optimiza a través del desarrollo del Proyecto Inmobiliario Óptimo Como se define el:!! INMOBILIARIO ÓPTIMO!!

5 El INMOBILIARIO ÓPTIMO se define a través del desarrollo de sus tres componentes básicas definidas por el tratadista Romano Marco Vitrubio (Utilitas, Venustas y Firmitas). Para ello es necesario el desarrollo de tres tipos de proyectos que las definan, por el siguiente orden: UTILITAS: definida a través del ECONÓMICO ÓPTIMO VENUSTAS, definida a través del ARQUITECTÓNICO ÓPTIMO FIRMITAS, definida a través del ESTRUCTURAL ÓPTIMO Con la integración de estos tres tipos de proyectos, lo que conseguimos es llegar a obtener el: ECONÓMICO ÓPTIMO ARQUITECTÓNICO ÓPTIMO ESTRUCTURAL ÓPTIMO INMOBILIARIO ÓPTIMO

6 Por lo que nos centraremos en analizar la componente UTILITAS. Esta componente está compuesta por dos variables dimensionales: 1.- Relación entre ubicación y el uso óptimo a desarrollar. 2.- Relación entre superficie y forma de los espacios en función de los usos. El objetivo es poder estudiar la primera variable dimensional de la componente utilitas, es decir, la implantación de los usos óptimos en un determinado activo inmobiliario. Hasta ahora dichos usos óptimos, los definía el promotor inmobiliario con su intuición o experiencia, parámetros poco objetivos en la mayoría de las ocasiones.

7 El ECONÓMICO ÓPTIMO se encarga de analizar cuáles son los usos óptimos a desarrollar en un activo inmobiliario. Para ello estudiaremos cuáles son los usos principales, pudiendo estructurarlos en dos, Residencial y Patrimonial. ECONÓMICO ÓPTIMO ECONÓMICO ÓPTIMO RESIDENCIAL ÓPTIMO PATRIMONIAL ÓPTIMO Estos dos tipos de proyectos se pueden realizar en Edificación, Solar o Suelo que necesite Planeamiento, donde poder ejecutar cualquier tipo de uso.

8 Con el ECONÓMICO ÓPTIMO tenemos que: Identificar las primas de riesgo que pueden llegar a afectar a la Tasa Interna de Retorno (TIR) e intentar hacer que sean lo más bajas posibles.

9 El objetivo que se persigue es poder dar fiabilidad, seguridad y garantías, tanto a los propietarios con relación a su cartera de activos, como a los futuros inversores a la hora de depositar su capital en activos inmobiliarios. Esto es uno de los requisitos fundamentales para poder reactivar el sector inmobiliario.

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