Alicante. ciudad DEPARTAMENTO DE ANÁLISIS E INFORMES (DAI) Enero de DAI Departamento de Análisis e Informes GRUPO TECNOCASA
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- María Soledad Valdéz del Río
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1 Informe del mercado de la vivienda Análisis por precio y tipología ciudad Enero de 213 DAI Departamento de Análisis e Informes GRUPO TECNOCASA
2 1 INFORME DEL MERCADO DE LA VIVIENDA ALICANTE CIUDAD ÍNDICE 1. Objetivos del Informe. 2. Evolución del precio de la vivienda de segunda mano en ciudad. 3. Precio de la vivienda por zonas con presencia de oficinas del GRUPO TECNOCASA. 4. Conclusiones por tipología de inmueble. 5. Metodología. a. Pisos con y sin ascensor. b. Pisos grandes y pisos pequeños. c. Pisos de más y menos de 4 años de antigüedad. 6. Elaboración del Informe contacto.
3 2 1. OBJETIVOS DEL INFORME El presente informe ha sido elaborado por el DAI - Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa. El DAI tiene como finalidad principal observar el mercado inmobiliario español con una perspectiva global que incluye diferentes aspectos como la oferta inmobiliaria, la demanda y la financiación. En este informe se analiza específicamente la evolución del precio de la vivienda de segunda mano en la ciudad de. El alcance del informe presenta la evolución del precio por metro cuadrado útil con carácter general y su impacto por tipología de inmueble, en función de las diferentes características del mismo. El objetivo es mostrar la situación actual de los precios de la vivienda en un momento concreto como es el segundo semestre de 212 y analizar algunas variables observadas en la evolución de los precios que son clave para completar otros análisis que se ofrecen sobre los precios de forma más generalizada.
4 3 2. EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN ALICANTE CIUDAD Durante el segundo semestre de 212 se ha producido un notable descenso en el precio de la vivienda en la ciudad de en comparación con el mismo periodo del año anterior. A continuación, presentamos la evolución del precio por metro cuadrado en desde el año 4 (año en el que el Grupo Tecnocasa inicia la recopilación de información) hasta el segundo semestre de 212. Evolución precio por m² periodo ,58% 71 Evolución 599 precio por m² periodo año de venta Como podemos apreciar, en el segundo semestre de 211 el precio por m² se situó en 71, descendiendo a 599 el último semestre analizado. La variación producida entre ambos periodos es de -14,58%. A continuación, presentamos la evolución de esta población desde el momento en el que en se llega a producir la cota más alta en cuanto a precio por m² en la serie objeto del estudio hasta el último semestre estudiado. Se puede observar que se han ido produciendo variaciones negativas en el precio con diferente intensidad hasta llegar a un descenso acumulado de -6,74%
5 4 % Variación acumulada desde precio máximo % -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% ,45% ,38% -23,91% -38,72% -54,4% -6,74% Evolución histórico de precio m² hasta el momento actual 17,75% ,74%
6 5 3. PRECIO DE LA VIVIENDA POR ZONAS CON PRESENCIA DE OFICINAS DEL GRUPO TECNOCASA La zona en la que se ubica el inmueble es un factor que ejerce una influencia determinante en la evolución de los precios. Comparando diferentes zonas geográficas de la ciudad de donde tenemos presencia, vemos que existe una destacable diferencia de precios. - Zonas ALI-Virgen del Remedio ALI-Campoamor ALI-Plaza de Toros ALI-Pla Carolinas La zona con un precio por m² más alto es Pla Carolinas, mientras que la zona con un menor precio es Virgen del Remedio. En la tabla presentamos la variación producida respecto a 211. /m² /m² variación Virgen del Remedio ,68% Campoamor ,1% Plaza de Toros ,14% Pla Carolinas ,6%
7 ² 6 4. CONCLUSIONES POR TIPOLOGÍA DE INMUEBLE En este apartado analizamos una serie de características que configuran diferentes tipologías de inmuebles y su incidencia en el precio de los mismos. a) PISOS CON Y SIN ASCENSOR El hecho de que una finca tenga o no ascensor es un factor que tradicionalmente tiene incidencia sobre el precio de una vivienda. Las viviendas con disponibilidad de ascensor tienen un precio por m² mayor que las que no disponen de él, siendo el precio en y en el segundo semestre de 212 de 779 y 494, respectivamente. En este periodo tenemos una diferencia de 285 más el m² de los pisos con ascensor. Evolución precio por m² periodo según disponibilidad de ascensor año de venta sin ascensor - con ascensor - De acuerdo a las tendencias de precios de ambas tipologías, concluimos que en los periodos con menos demanda, los pisos sin ascensor se deprecian a un mayor ritmo frente a los que sí disponen de él. A continuación presentamos la variación que se ha producido en ambas tipologías desde el periodo en el que alcanzaron su precio máximo. Variación desde periodo máximo precio Con ascensor -54,68% Sin ascensor -66,14%
8 7 b) PISOS GRANDES Y PISOS PEQUEÑOS Veníamos de una época en la que el precio de los pisos de menos de 7 m² ( pisos pequeños en el estudio) estaba siendo superior a la de los pisos grandes (más de 7 m²). A partir de la crisis inmobiliaria y financiera, el precio de estas dos tipologías se ha ido acercando. En la actualidad, los pisos pequeños tienen un precio ligeramente superior a los grandes, con una diferencia de 67 /m², lo que representa un 11,71%. Evolución precio por m² periodo según m año de venta <7 m² - >=7 m² - c) PISOS DE MÁS Y MENOS DE 4 AÑOS DE ANTIGÜEDAD La edad de la finca (antigüedad a efectos de este estudio) también es un factor que ejerce influencia sobre el precio. Hemos analizado el precio/m² de las fincas de más de 4 años desde el año 8. Evolución precio por m² periodo según antiguedad año de venta <4 años - >=4 años - En el momento actual, los pisos de menos de 4 años tienen un precio de 188 superior a los que tienen una antigüedad mayor.
9 8 5. METODOLOGÍA La información que sirve de base para este estudio de mercado ha sido obtenida de la base de datos que se facilita a la Universidad Pompeu Fabra para la elaboración del Informe sobre el mercado de la vivienda. Los precios que se analizan son precios de transacción, es decir, precios finales de venta. Este es un aspecto diferenciador en relación a otros informes, que toman como referencia precios de oferta (precio con el cual sale un inmueble al mercado, pero que no suele corresponderse con el que acaba cerrándose la operación al final del proceso de negociación), o precios de tasación (fijados por tasadoras en función de parámetros preestablecidos y que tampoco tienen por qué coincidir con el precio con el que se cierra definitivamente la transacción). En cuanto a los metros cuadrados, se han considerado los metros útiles por ser una unidad de medida objetiva y que aporta una mayor fiabilidad y exactitud que los metros construidos. Por lo que respecta a la base de datos, se han descartado las compraventas que por considerarse datos extremos podrían distorsionar la media e impactar en el resultado obtenido. Estos descartes se han realizado utilizando el método estadístico consistente en la detección de valores extremos ( outliers ) que se alejan de la media aritmética de la muestra en estudio de manera estadísticamente significativa. Para el análisis del precio por tipología se han utilizado las compraventas que disponen de las características sujetas a estudio completadas. Puede ser que en casos puntuales existan ligeras variaciones respecto al precio medio global, para el cual se han considerado todas las compraventas disponibles. 6. ELABORACIÓN DEL INFORME - CONTACTO Departamento de Análisis e Informes dai@tecnocasa.es Lázaro Cubero l.cubero@tecnocasa.com Josep María López j.lopez@tecnocasa.com
Madrid. ciudad DEPARTAMENTO DE ANÁLISIS E INFORMES (DAI) Febrero de 2013. DAI Departamento de Análisis e Informes GRUPO TECNOCASA
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