Indicadores de gestión económico-financiera de las empresas de promoción inmobiliaria

Transcripción

1 g e s t i ó n Indicadores de gestión económico-financiera de las empresas de promoción inmobiliaria Manuel Gutiérrez Viguera. Doctor Ciencias Económicas En el número de noviembre hicimos un análisis de los indicadores de gestión económico financiera de las empresas constructoras. Ahora haremos lo propio con las empresas de promoción inmobiliaria. 70 Directivos Construcción Enero 2011

2 En el caso de empresas de promoción inmobiliaria cabe distinguir en relación con el área expresada los siguientes grupos de indicadores: Indicadores de la gestión global económico-financiera de la empresa. Indicadores de control de las promociones inmobiliarias en curso. Indicadores de control de los costes de las promociones inmobiliarias. Indicadores de productividad económica del personal. 1. INDICADORES DE LA GESTIÓN GLOBAL ECONÓMICO- FINANCIERA DE LA EMPRESA DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA Para la elaboración de indicadores de carácter global de la gestión económico-financiera de la empresa de promoción inmobiliaria deben tenerse en cuenta, en primer lugar, determinadas particularidades del sector. Dichas particularidades se pueden resumir en las siguientes: El ciclo de producción o período medio de maduración de la empresa de promoción inmobiliaria se caracteriza por tener una duración superior a un año. Además hay que tener en cuenta que, de acuerdo con las actuales normas contables de aplicación para este tipo de empresas, durante la fase de promoción no se van obteniendo resultados económicos con periodicidad anual, sino que hay que esperar hasta que las edificaciones de que se traten, se encuentren en situación de entrega material a los clientes. Por tanto, la diferenciación entre corto plazo (circulante) y largo plazo (fijo) no debe sustentarse en el período anual, como establecen las normas generales contables, sino en su ciclo de producción, es decir: en la duración de la promoción. En consecuencia: a efectos de análisis de la gestión económico-financiera de la empresa de promoción inmobiliaria, clasificaremos como circulante todas las cuentas que estén directamente relacionadas con la promoción, aunque su plazo real sea superior a un año. Pese a lo anteriormente manifestado hay que tener la cautela de clasificar en determinadas ocasiones en el activo fijo, elementos patrimoniales conceptuados, en principio, como circulante, por estar ligados a las promociones. Nos referimos en concreto a los siguientes casos: - Terrenos y solares sobre los que esté previsto edificar futuras promociones, pero se estima que todavía se va a demorar varios años. - Promociones en curso interrumpidas, con problemas serios de continuación. Título: Indicadores de gestión económico-financiera en la empresa de promoción inmobiliaria Autor: Manuel Gutiérrez Viguera. Doctor Ciencias Económicas Fuente: Directivos Construcción, nº 240. Pág. 70 Noviembre 2010 Descriptores: Gestión empresarial/ Inmobiliaria/ Mercado/ Obra civil f i c h a t é c n i c a Resumen: En el presente artículo se analiza la utilización de indicadores para medir la gestión de la empresa inmobiliaria. Basándose en determinadas particularidades del sector, el autor basa su explicación en la clasificación de: a) Indicadores de la gestión global económico-financiera de la empresa; b) Indicadores de control de las promociones inmobiliarias en curso; c) Indicadores de control de los costes de las promociones inmobiliarias, y d) Indicadores de productividad económica del personal. Enero 2011 Directivos Construcción 71

3 Como puede observarse este indicador debe ser inferior a la unidad. Si fuera superior a la unidad significa que se están empleando recursos ajenos a corto plazo en inversiones a largo plazo, lo que supondría una situación de manifiesto desequilibrio financiero deficitario. En la empresa de promoción inmobiliaria conforme este indicador sea más bajo significa que se está destinando proporcionalmente mayor importe de recursos a largo plazo (propios y ajenos) en financiar promociones inmobiliarias en curso, lo que normalmente no es muy usual, ya que las promociones inmobiliarias tienden a financiarse con deuda generada por las mismas (anticipos de clientes, préstamos hipotecarios subrogables, diferimiento de pago a contratistas de las obras). B) Indicadores de liquidez La valoración del activo real se hace en base a la contabilidad - Edificaciones terminadas de difícil venta. Los préstamos hipotecarios subrogables, aunque su vencimiento sea a muy largo plazo, se incluirán en el pasivo circulante, ya que al final de la promoción quedan subrogados por los compradores. Las provisiones para indemnizaciones y terminación de promociones, que generan pasivos, se incluirán en el pasivo exigible a corto o a largo plazo, según proceda. A) Indicador de estructura financiera Este indicador se puede formular mediante la expresión: Activo fijo Recursos propios + Deudas a largo plazo Se suelen utilizar, en relación con la liquidez, dos indicadores: Activo circulante - Existencias Deudas a corto plazo Activo circulante Deudas a corto plazo Como puede observarse la diferencia entre estos dos indicadores radica en que en el primero se excluyen del activo circulante las Existencias. Evidentemente el valor del primer indicador puede estar en torno a la unidad, mientras que el segundo indicador debe presentar un valor superior a la unidad, ya que al incluirse las Existencias (sujetas a la incertidumbre de su venta y cobro) se requiere, como es obvio, cierto margen para una adecuada liquidez. En la empresa de promoción inmobiliaria lo más usual es que entre estos dos indicadores haya una diferencia significativa, ya que las existencias (componente diferenciador) revisten especial importancia en la promoción inmobi- 72 Directivos Construcción Enero 2011

4 liaria (terrenos y solares, promociones en curso, promociones terminadas para venta). Cabe por tanto matizar, que para las empresas de promoción inmobiliaria el indicador de liquidez de indudable significación es el que incluye las Existencias. C) Indicador de garantía frente a terceros Este indicador se formula mediante la expresión: Activo real Deudas a corto plazo + Deudas a largo plazo Cabe resaltar que normalmente la valoración del activo real se hace en base a la contabilidad. Esta forma de proceder supone, indudablemente, para determinados activos una menor valoración, como, por ejemplo, en terrenos y solares para el caso de la empresa de promoción inmobiliaria. Evidentemente interesa que este indicador sea lo más elevado posible y, como es obvio, superior a la unidad. En las empresas de promoción inmobiliaria este indicador no suele ser alto. Lo usual es que sea tan sólo algo superior a la unidad, ya que no debemos D) Indicadores de endeudamiento El grado de endeudamiento de la empresa suele expresarse en comparación con los recursos propios de la misma. Suelen utilizarse tres indicadores: Endeudamiento global: Deudas a corto plazo + Deudas a largo plazo Recursos propios Endeudamiento a largo plazo: Deudas a largo plazo Recursos propios Endeudamiento a corto plazo: Deudas a corto plazo Recursos propios En la empresa de promoción inmobiliaria el indicador de endeudamiento a largo plazo sólo suele ser significativo cuando se apela al endeudamiento ajeno para la financiación normalmente de solares para futuras promociones. En cuanto al indicador de endeudamiento a corto plazo cabe señalar que Las promociones se financian básicamente con deudas generadas por las mismas olvidar que el activo real está formado básicamente por elementos patrimoniales relacionados con las promociones (terrenos y solares, promociones en curso, promociones terminadas para su venta) y que las promociones se financien básicamente con deuda tal como ya se ha indicado. lo normal es que sea muy elevado en la empresa de promoción inmobiliaria, ya que las promociones se financian básicamente con deudas generadas por las mismas. Este alto indicador de endeudamiento a corto plazo no debe interpretarse en un sentido desfavorable (como puede ocurrir en la mayoría de Enero 2011 Directivos Construcción 73

5 las empresas de otros sectores) sino como una consecuencia consustancial con el negocio de promoción inmobiliaria. E) Indicadores de rentabilidad Los indicadores de rentabilidad de uso más frecuente en la empresa son: Rentabilidad económica (ROA). Rentabilidad financiera (ROE). Con independencia de las indicadas intermitencias temporales hay que resaltar que la rentabilidad financiera (ROE), basada en los recursos propios empleador, presenta valores elevados en la promoción inmobiliaria, sustentada en el llamado efecto apalancamiento, dado el alto endeudamiento. Para medir el efecto apalancamiento se puede utilizar el indicador: ROE ROA Los indicadores de rentabilidad presentan intermitencias temporales significativas El indicador de rentabilidad económica (ROA) viene dado por la expresión: Beneficio antes de impuestos e intereses Activo medio Como puede observarse refleja la rentabilidad del activo (inversión). El indicador de rentabilidad financiera (ROE): Beneficio antes de impuestos Recursos propios medios expresa el rendimiento relativo de los recursos propios. En el caso de la empresa de promoción inmobiliaria hemos de tener presente que la forma de reflejar periódicamente los resultados económicos, de acuerdo con las normas actuales contables, hace que los indicadores de rentabilidad presenten intermitencias temporales significativas. Si este indicador es mayor que la unidad el efecto apalancamiento es favorable, como ocurre normalmente en la empresa de promoción inmobiliaria. 2. INDICADORES DE CONTROL DE LAS PROMOCIONES EN CURSO En relación con las promociones inmobiliarias en curso se pueden utilizar, entre otros, los siguientes indicadores: A) Avance de ejecución de cada promoción en curso Costes incurridos en la promoción Costes totales presupuestados en la promoción También se puede utilizar con la misma finalidad el indicador: Costes incurridos en la promoción Costes incurridos + Costes presupuestados para terminación de la promoción Este último indicador se estima mide mejor el avance de la promoción en curso de que se trate. 74 Directivos Construcción Enero 2011

6 B) Avance de las ventas de cada promoción en curso Se puede utilizar el indicador: Ventas sobre planos y en fase de construcción Total ventas presupuestadas de la promoción C) Control de tiempo empleado en cada promoción Para este control se puede utilizar el indicador: Tiempo transcurrido de la construcción Tiempo total estimado de la construcción Y para establecer el grado de desfase temporal: % presupuesto de la obra ejecutada % tiempo transcurrido Si este indicador es superior a la unidad se puede interpretar que la obra de la promoción va adelantada sobre lo previsto. 3. INDICADORES DE CONTROL DE LOS COSTES DE LA PROMOCIÓN EN CURSO Para el control de los distintos componentes del coste de cada promoción en curso se pueden utilizar los siguientes indicadores en relación con el presupuesto: Coste terrenos Presupuesto terrenos Coste honorarios y licencias Presupuesto honorarios y licencias Coste certificaciones de contratistas Presupuesto certificaciones de contratistas El endeudamiento a corto plazo no debe interpretarse necesariamente en un sentido desfavorable Otros costes de la promoción Presupuesto otros costes promoción 4. INDICADORES DE PRODUCTIVIDAD ECONÓMICA DEL PERSONAL Se pueden utilizar, entre otros, los siguientes: Producción bruta (coste total promoción) Número medio de empleados Beneficio neto Número medio de empleados COMENTEESTEARTÍCULO En Enero 2011 Directivos Construcción 75