NIFG 016 PROPIEDADES DE INVERSIÓN

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1 Secretaría de Hacienda y Crédito Público NIFG 016 PROPIEDADES DE INVERSIÓN Norma de Información Financiera Gubernamental Emitida por la Unidad de Contabilidad Gubernamental e Informes Sobre la Gestión Pública Diciembre de 2008 NIFG 016 Tel. (52) , hacienda.sse.gob.mx

2 Derechos Reservados. Edición 2008 (en trámite) para: SECRETARÍA DE HACIENDA (SHCP) UNIDAD DE CONTABILIDAD GUBERNAMENTAL E INFORMES SOBRE LA GESTIÓN PÚBLICA (UCGIGP) DIRECCIÓN GENERAL ADJUNTA DE NORMAS Y CUENTA PÚBLICA FEDERAL DIRECCIÓN DE NORMAS Correo electrónico: direccion_normas@hacienda.gob.mx Prohibida la reproducción, traducción, reimpresión o utilización total o parcial de esta obra, ya sea de manera electrónica, mecánica u otro medio, actual o futuro, o incluyendo fotocopia, grabación o cualquier forma de almacenamiento físico, electrónico o por otro sistema, sin el permiso por escrito de la UCGIGP. Solamente se permite la reproducción total o parcial para uso de la actividad gubernamental de las dependencias o entidades sujetas a esta norma, en cuyo caso, cada una de las páginas, deberá conservar la leyenda: D. R. SHCP. Para cualquier información adicional sobre el uso de este documento, favor de establecer contacto directamente con la UCGIGP.

3 La presente norma ha sido opinada por la Auditoría Superior de la Federación ASF-. Reconocimiento Esta Norma de Información Financiera Gubernamental ha sido elaborada observando los estándares internacionales y en específico se ha considerado para su desarrollo: la Norma Internacional de Contabilidad del Sector Público NICSP 016 Propiedades de Inversión publicada por la Federación Internacional de Contadores -IFAC-. El texto aprobado de las Normas de Información Financiera Gubernamental NIFG s es el publicado por la Secretaría de Hacienda y Crédito Público en idioma español, pudiéndose obtener ejemplares del mismo, en la (UCGIGP) de la Subsecretaría de Egresos. Internet: Las NIFG s, los Proyectos de Norma y otras publicaciones de la UCGIGP son propiedad intelectual de la SHCP. Propiedad intelectual Unidad de Contabilidad Gubernamental e Informes sobre la Gestión Pública. SHCP. Reservados todos los derechos. ISNN: 1

4 INTRODUCCIÓN Norma de Información Financiera Gubernamental La Unidad de Contabilidad Gubernamental e Informes sobre la Gestión Pública de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (Secretaría) se encuentra desarrollando un conjunto básico de normas de contabilidad para los entes públicos, bajo la denominación de Normas de Información Financieras Gubernamental NIFG-. La Secretaría es consciente de las ventajas que conlleva lograr una información financiera obtenida mediante la aplicación de los postulados, reglas, procedimientos y lineamientos consistentes que permitan su comparabilidad entre ellos y con otros entes económicos. La contabilidad de gobierno observa de manera precisa los marcos jurídico y técnico que le aplica y reconoce las particularidades de su operación y procesos. Con la NIFG 016 Propiedades de Inversión, se busca establecer reglas particulares con sustento en los Postulados Básicos de Contabilidad Gubernamental, con el propósito de reconocer el valor y tratamiento contable de las inversiones permanentes de propiedad para obtener ingresos por rentas; como un Resultado de la Ley de Ingresos, incluyendo la medición, en los estados financieros. 2

5 ÍNDICE Norma de Contabilidad Gubernamental PÁRRAFO OBJETIVO ÁMBITO DE APLICACIÓN 1-3 DEFINICIONES 4 Propiedades de Inversión 5-10 RECONOCIMIENTO MEDICIÓN INICIAL DESEMBOLSOS POSTERIORES MEDICIÓN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO INICIAL Modelo del valor razonable Imposibilidad de determinar el valor razonable de forma fiable Modelo de costo 46 CAMBIO DE USO DISPOSICIONES INFORMACIÓN A REVELAR Modelo del valor razonable y modelo del costo 63 Modelo del valor razonable Modelo de Costo 67 VIGENCIA 68 Página COMPARACIÓN CON LA NICSP

6 OBJETIVO El objetivo de la presente Norma es establecer y definir aspectos normativos en materia de contabilidad gubernamental para converger con estándares nacionales e internacionales en el registro contable sobre los ingresos recibidos como arrendatario. Establecer, las políticas contables apropiadas para contabilizar las propiedades de inversión por los ingresos recibidos derivados de rentas, así como sus exigencias de revelación de información sometida a arrendamiento operativo o puro y financiero en Gobierno en su carácter de arrendatario y arrendador. ÁMBITO DE APLICACIÓN 1 Todo ente público que prepare y presente información sobre las bases contables de acumulación o devengo debe aplicar esta Norma en la contabilización de las propiedades de inversión en su calidad de arrendador. 2 Esta Norma aborda el tratamiento contable de las propiedades de inversión incluyendo la medición, en la información financiera que se posean en régimen de arrendamiento financiero y arrendamiento operativo. 3 Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la Norma de Información Financiera Gubernamental NIFG 013- Arrendamiento, entre los que se incluyen los siguientes: (a) Clasificación de los arrendamientos; (b) (b)medición, en los estados financieros del arrendatario, de propiedades en régimen de arrendamiento operativo o puro. (c) Medición, en los estados financieros del arrendador, de propiedades en régimen de arrendamiento financiero; (d) (d) Contabilización de transacciones de venta con arrendamiento posterior; y 4

7 (e) Revelaciones sobre los contratos de arrendamientos financieros y operativos. DEFINICIONES 4 Los siguientes términos se usan en la presente Norma, con el significado que a continuación se especifica: Propiedades de Inversión Costo.-Es el importe de efectivo o el precio y gasto que tiene una cosa, sin considerar ninguna ganancia, o bien el valor razonable de la contraprestación entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisición o construcción por parte de los entes públicos. Importe de un Activo en Libros.-Es el importe por el que se reconoce un activo en el estado de situación financiera o balance general del ente público una vez deducidas todas las depreciaciones y/o pérdidas acumuladas, así como las revaluaciones relacionadas con el activo que estuviesen previamente contabilizadas. Propiedades de Inversión.- Son aquellos bienes inmuebles y terrenos que tiene un ente público para obtener rentas o plusvalía o ambas, en lugar de: (a) Suministrar servicio o para fines administrativos; o bien para; (b) Su venta en el curso ordinario de las operaciones. Propiedades Ocupadas por el Gobierno.- Son los bienes inmuebles y terrenos que se tienen (por parte del entes públicos) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos. Valor Razonable.- El importe por el que puede ser intercambiado un activo o cancelado un pasivo, entre partes conocedoras e interesadas, que actúan en condiciones de independencia mutua. 5 En la Administración Pública Centralizada existen algunas circunstancias en las cuales sector público pueden poseer propiedades para obtener rentas o ingresos que se enteran a la Tesorería Federación y se reflejan en el analítico de ingresos. Por ejemplo un edificio cuyo objetivo es arrendarlo en régimen comercial a terceras personas para generar ingresos, esta situación responde a la definición de propiedad de inversión. 5

8 6 Las propiedades de inversión que se tiene en el ente público para obtener rentas que generan ingresos, con el propósito de generar efectivo en forma independiente de otros activos con que cuenta el ente público, distingue a las propiedades de inversión de otros terrenos o edificios controlados por el mismo ente público, incluyendo las propiedades ocupadas por el mismo, con el fin de llevar cabo las funciones para las que fue creado y cumplir con el objetivo primordial. El suministro bienes o servicios también generan efectivo, no son solamente atribuibles al edificio, sino también a los otros activos usados en la producción o en el proceso de suministro. 7 Los siguientes casos son ejemplos de propiedades de inversión: (a) Un terreno que se tiene para obtener ingresos a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las operaciones; (b) Un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la ente público no haya determinado si el terreno se usará como propiedad ocupada por el mismo gobierno federal, incluyendo la ocupación para suministrar servicios o para venderse a corto plazo dentro del curso ordinario de las operaciones, se considera que ese terreno se mantiene para obtener ingresos); y, c) Un edificio que esta desocupado y que será arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos a terceras partes externas. 8 Los entes públicos tienen propiedades para cumplir sus objetivos de prestación de servicios más que para conseguir ingresos por arrendamiento. En tales situaciones las propiedades no serán definidas como propiedades de inversión. Sin embargo, esta Norma sí es aplicable a un ente público que posea una propiedad para conseguir ingresos por arrendamiento. En algunos casos, una parte de las propiedades de los entes del sector público se tienen para obtener ingresos y otra parte se utiliza para la elaboración o suministro de servicios, o bien para fines administrativos. 9 Se requiere juicio para determinar si una propiedad puede ser calificada como propiedad de inversión. El ente público desarrollará criterios para poder ejercer tal juicio en forma coherente, de acuerdo con la definición de propiedades de inversión. 10 En virtud de la NIFG 013, el arrendatario no capitalizará propiedades que tenga en virtud de un acuerdo de arrendamiento operativo. Por lo tanto, el arrendatario no tratará su inversión en dicha propiedad como una propiedad de inversión. 6

9 RECONOCIMIENTO 11 Las propiedades de inversión deben reconocerse como un activo cuando: (a) Los beneficios económicos futuros o potencial de servicio que están asociados con las propiedades de inversión van a fluir hacia la ente público; y, (b) El gasto o el valor razonable de las propiedades de inversión puedas ser medido en forma confiable. 12 Para satisface el primer criterio para reconocerlo como activo, el ente público necesita evaluar el grado de certidumbre del beneficio económico futuro o de servicio a partir de la evidencia disponible en el momento del reconocimiento inicial. Es decir el ente público recibirá los beneficios derivados del activo y asumirá los riesgos asociados. 13 El segundo criterio para su reconocimiento es fácil identificarlo ya que la transacción de compra hace evidente su costo del activo o cuando se obtiene una propiedad de inversión por una contraprestación insignificativa. En este último caso, el costo de adquisición es el valor razonable, en la fecha que se obtiene la propiedad. MEDICIÓN INICIAL 14 Una propiedad de inversión debe medirse inicialmente a su costo de adquisición (Los gastos asociados a la transacción deben incluirse en la medición inicial). 15 Si una propiedad de inversión es obtenida por un valor insignificativo, su costo es el valor razonable en la fecha de adquisición. 16 El costo de adquisición de una propiedad de inversión comprende su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de propiedades y otros costos asociados a la transacción. 17 El precio de una propiedad de inversión construida por el propio ente, es el costo que a la fecha en que la construcción esté terminada, se aplicará la NIFG 017-Bienes Muebles e Inmuebles. Y si el inmueble o terreno cambia de uso, puesto en evidencia, se convertirá en propiedad de inversión. 18 El precio de una propiedad de inversión solo se incrementa por los gastos que sean necesarios para poner la propiedad en condiciones de uso. 7

10 19 Una propiedad de inversión puede ser donada por iniciativa privada únicamente por lo que en estas circunstancias, el costo de la propiedad es su valor razonable en la fecha de adquisición. 20 Si una entidad reconoce inicialmente su propiedad de inversión por el valor razonable de acuerdo al párrafo 15 el valor razonable es el costo de la propiedad. La entidad puede decidir, con posterioridad al reconocimiento inicial, si adopta el modelo de valor razonable (párrafos 25 a 45) o el modelo del costo (párrafo 46). DESEMBOLSOS POSTERIORES 21 Un desembolso posterior relacionado con una propiedad de inversión que ha sido reconocida, debe agregarse al importe en libros, cuando sea probable que el bien prolongue su vida en uso, por lo que la propiedad de inversión se adicionará al rendimiento más reciente. Todos los demás desembolsos posteriores que no prolonguen su vida útil deben reconocerse como un gasto en el período en el cual son incurridos. 22 Un desembolso posterior en una propiedad de inversión sólo debe se reconoce como un activo cuando el desembolso mejora la condición del activo, medido sobre toda la vida de la propiedad, por encima de su rendimiento estándar evaluado más recientemente. El tratamiento contable apropiado para desembolsos incurridos con posterioridad a la adquisición de una propiedad de inversión, depende de las circunstancias que fueron tomadas en cuenta en el reconocimiento y medición iniciales de la inversión además si es recuperable. MEDICIÓN POSTERIOR AL RECONOCIMIENTO INICIAL 23 El ente público debe elegir como política contable, ya sea el modelo del valor razonable descrito en los párrafos 25 a 45, o bien el modelo del costo descrito en el párrafo 46, debiendo aplicar esta política a todas sus propiedades de inversión. 24 Esta Norma requiere que todo ente público determine el valor razonable de sus propiedades de inversión para efectos de valuación con el propósito de medición (modelo del valor razonable) pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus propiedades de inversión a partir de una valuación practicada por un experto independiente. Modelo del valor razonable 25 Después del reconocimiento inicial, un ente público que elija el modelo del valor razonable, debe medir todas sus propiedades de inversión por su valor razonable, excepto en los casos excepcionales descritos en el párrafo 40. 8

11 26 Las ganancias o pérdidas que surjan de un cambio en el valor razonable de una propiedad de inversión deben ser incluidas en el resultado del período en que se generan. 27 El valor razonable de una propiedad de inversión es usualmente su valor de mercado. El valor razonable se mide como el precio más probable que se puede obtener en el mercado de acuerdo con la definición de valor razonable. 28 El ente público habrá de determinar el valor razonable sin ninguna deducción por costos asociados a la transacción en que la misma pueda incurrir por causa de la venta u otra forma de disposición. 29 El valor razonable de una propiedad de inversión debe reflejar el estado y condiciones reales del mercado en la fecha de elaboración de los estados financieros, y no en una fecha anterior o posterior. 30 El valor razonable estimado para una fecha específica puede ser incorrecto o inapropiado para otra fecha. Debido a que las condiciones del mercado puedan cambiar. 31 El valor razonable de una propiedad de inversión refleja, entre otras cosas, el ingreso por alquileres que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones actuales. 32 La definición de valor razonable también se considera las partes interesadas y debidamente informadas. En este contexto significa que tanto el vendedor interesado como el comprador interesado, están razonablemente bien informados acerca de la naturaleza y características de la propiedad de inversión, su uso real y potencial, así como el estado y condiciones del mercado a la fecha de elaboración de los estados financieros. 33 Un comprador interesado está motivado, pero no obligado a comprar. No está ni obsesionado ni dispuesto a comprar a cualquier precio. Este tipo de comprador es aquél que está dispuesto a comprar de acuerdo con las condiciones y expectativas actuales del mercado, y no de un mercado hipotético o imaginario. 34 Un vendedor interesado es aquel que no está obsesionado ni forzado a vender a cualquier precio, ni dispuesto a esperar por un precio que no sea considerado razonable en el mercado actual. Ya que está motivado a vender la propiedad de inversión, de acuerdo a las condiciones del mercado, al 9

12 mejor precio posible en un mercado abierto, después de una promoción apropiada. 35 Una promoción apropiada, significa que la propiedad de inversión será promovida en el mercado en la manera más adecuada, con objeto de disponer de ella al mejor precio posible. El período de promoción puede variar de acuerdo con las condiciones del mercado, pero debe ser suficiente para facilitar que la propiedad de inversión sea puesta a la consideración de un número adecuado de compradores potenciales. Se asume que el período de promoción debe ocurrir antes de la fecha de elaboración de los estados financieros. 36 La definición de valor razonable se refiere a una transacción independiente, es decir es una transacción que se realiza entre partes no relacionadas que en caso contrario pudieran originar que el precio de la transacción no sea representativo del mercado. 37 La mejor evidencia de un valor razonable se da normalmente por los precios actuales en un mercado activo, para propiedades similares en la misma localidad y condiciones, y sujetas a contratos de arrendamiento. El ente público debe hacerse cargo de identificar cualquier diferencia en la naturaleza, localización o condición de la propiedad, o en los términos contractuales de contratos de arrendamiento y otros similares relacionados con la propiedad. 38 Si no se tiene los precios actuales en un mercado activo, del tipo descrito en el párrafo 27,debe considerará información de diferentes fuentes, incluyendo: (a) Precios actuales en un mercado activo para propiedades de diferente naturaleza, condiciones o localización (o sujetas a contratos de arrendamiento u otros que sean diferentes), debiendo ajustar el precio para reflejar dichas diferencias; (b) Precios recientes en mercados menos activos, con ajustes para reflejar cualquier cambio en las condiciones económicas desde la fecha en que ocurrieron las transacciones a los precios indicados; y (c) Estimaciones contables de flujos de efectivo, apoyándose en los términos que se den en los contratos de arrendamiento. 39 En algunos casos, las diversas fuentes enumeradas en el párrafo anterior pueden sugerir diferentes conclusiones sobre el valor razonable de una 10

13 propiedad de inversión. El ente público considerará las razones de estas diferencias, con objeto de obtener la estimación más fiable del valor razonable, dentro de un rango estrecho de estimaciones. 40 En casos excepcionales, cuando un ente público adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad de inversión, después de terminarse la construcción, o después de un cambio en su uso) existe clara evidencia de que la variación en el rango de las estimaciones de valor razonable será muy grande y las probabilidades de los distintos resultados posibles serán muy difíciles de evaluar, de tal forma que la utilidad de una sola estimación del valor razonable se invalida. Esto puede indicar que el valor razonable de la propiedad no podrá ser determinado fiablemente de una manera continua como en el párrafo El valor razonable difiere del valor en uso, es decir el valor razonable refleja el conocimiento y estimaciones de los participantes en el mercado, así como factores que son relevantes para los participantes en el mercado en general. En contraste, el valor en uso refleja el conocimiento y la estimación procedentes del ente, así como factores específicos que pueden no ser aplicables a otros entes públicos en general. 42 Al determinar el valor razonable de una propiedad de inversión, el ente debe evitar duplicar activos y pasivos que son reconocidos en el estado de situación financiera o balance general como activos y pasivos separados. Por ejemplo: (a) Equipos, tales como ascensores o aire acondicionado, que son frecuentemente parte integral de un edificio, y están generalmente incluidos en la propiedad de inversión, en lugar de ser reconocidos en forma separada como los bienes muebles e inmuebles; (b) Si una oficina se alquila amueblada, el valor razonable de la oficina generalmente incluye el valor razonable del mobiliario, debido a que el ingreso por renta deriva de la oficina amueblada. Cuando el mobiliario es incluido en el valor razonable de la propiedad de inversión, el ente público no debe reconocer dicho mobiliario como una activo separado; y, (c) El valor razonable de una propiedad de inversión excluye ingresos por rentas anticipadas o por cobrar de arrendamientos operativos, ya que el ente público reconoce éstos como pasivos o activos separados. 11

14 43 El valor razonable de una propiedad de inversión no reflejará desembolsos futuros que vayan a mejorar la propiedad, ni tampoco los beneficios futuros relacionados de estos desembolsos futuros. Imposibilidad de determinar el valor razonable de forma fiable 44 Los entes públicos serán capaces de determinar, de forma fiable y continuamente, el valor razonable de una propiedad de inversión. Sin embargo, en casos excepcionales, cuando un ente público adquiere por primera vez una propiedad de inversión (o cuando una propiedad existente se convierte por primera vez en propiedad de inversión después de terminarse la construcción, o después de un cambio en su uso) existe clara evidencia que no podrá determinar el valor razonable de la propiedad de inversión de manera fiable y continua. Esto surge, cuando y sólo cuando, no son frecuentes las transacciones similares en el mercado, y no se puede disponer de otras formas de estimar el valor razonable. En dichos casos el ente público debe medir la propiedad de inversión usando el tratamiento de referencia previsto en la NIFG 017- Bienes Muebles e Inmuebles. 45 Si un ente público ha valorado una propiedad de inversión usando un tratamiento de referencia citado en el párrafo anterior, debe valorar sus otras inversiones a valor razonable. Modelo del Costo 46 Después del reconocimiento inicial, una entidad que escoge el modelo del costo, debe medir todas sus propiedades de inversión usando el tratamiento de referencia de la NIFG 017- Bienes Muebles e Inmuebles, es decir, al costo menos su depreciación acumulada y cualquier pérdida por deterioro de activos acumulada. CAMBIO EN SU USO 47 Debe procederse a realizar transferencias a, o de, propiedades de inversión cuando exista un cambio en su uso, puesto en evidencia como a continuación se describe: (a) En el caso que una propiedad de inversión sea utilizada por un ente público; (b) Cuando se tenga el propósito de realizar en esta propiedad de inversión un desarrollo con intención a venta o a un servicio a la comunidad; y, (c) En el caso de que un bien inmueble sea ocupado por un ente público y se decide que dicho bien se convierta en una propiedad de inversión. 48 El uso que hace la Administración Publica Centralizada de las propiedades puede cambiar en el tiempo. Por ejemplo, puede decidir ocupar un edificio utilizado actualmente como propiedad de inversión, o convertir un edificio utilizado para 12

15 cuarteles navales o fines administrativos y ceder ese edificio a operadores del sector privado. En el primer caso, el edificio será contabilizado como una propiedad de inversión hasta el comienzo de la ocupación. En el último caso, el edificio será contabilizado como la NIFG 017- Bienes Muebles e Inmuebles hasta que la ocupación cese y sea reclasificado como una propiedad de inversión. 49 En el párrafo 47(b) se requiere que un ente público transfiera de una propiedad de inversión a Bienes Muebles e Inmuebles cuando, y sólo cuando, exista un cambio en su uso, puesto en evidencia por el inicio de construcción un desarrollo con intención de venta. o el ente público decida disponer de una propiedad de inversión sin hacer un desarrollo específico, continuará tratando al bien como una propiedad de inversión hasta que sea dada de baja (eliminada del estado de situación financiera o balance general). De forma similar, si una entidad reinicia el desarrollo de una propiedad de inversión, para continuar manteniéndola en el futuro como propiedad de inversión, ésta permanecerá como propiedad de inversión y no se reclasificará como instalación ocupada por el ente público durante su nueva etapa de desarrollo. 50 El gobierno federal realiza la de gestión de revisar regularmente sus edificios para determinar si están alcanzando sus requisitos, y como parte de ese proceso se pueden identificar algunos edificios que se mantienen para la venta. En esta situación, el edificio debe considerarse como la NIFG 017- Bienes Muebles e Inmuebles. Sin embargo, si el Gobierno decide mantener el edificio por su capacidad de generar ingresos ordinarios/recursos a través de un alquiler y su potencial plusvalías será reclasificado como propiedad de inversión al comienzo de cualquier arrendamiento operativo posterior. 51 Los párrafos 52 a 56 tratan temas de reconocimiento y medición que son aplicables cuando ente público usa el modelo del valor razonable para las propiedades de inversión. Cuando dicho ente público utiliza el modelo del costo, las transferencias entre propiedades de inversión, instalaciones ocupadas por un ente público y los bienes muebles e inmuebles, no cambian el importe en libros ni el costo de dichas propiedades para efectos de medición o revelación. 52 Para la transferencia de propiedades de inversión, registradas por su valor razonable, a propiedades ocupadas por un ente público, el costo de la propiedad a efectos de contabilizaciones posteriores, ya se utilicen la NIFG 017- Bienes Muebles e Inmuebles, debe ser el valor razonable a la fecha del cambio de uso. 53 Si una propiedad ocupada por cualquier ente público se convierte en una propiedad de inversión, que será registrada al valor razonable, la entidad debe aplicar la NIFG 017- Bienes Muebles e Inmuebles hasta la fecha del cambio de uso. El ente público 13

16 La entidad debe tratar cualquier diferencia, a esa fecha, entre el importe de la propiedad en libros, en virtud de la NIFG 017, y el valor razonable, de la misma forma que registraría una revaluación utilizando en la NIFG Hasta la fecha en que las propiedades ocupadas se conviertan en propiedades de inversión, registradas al valor razonable, la entidad continuará depreciando la propiedad y reconocerá cualquier pérdida por deterioro de activos que haya ocurrido. El ente tratará cualquier diferencia a esa fecha, entre el importe de la propiedad en libros, en virtud de la NIFG 017, y su valor razonable, de la misma forma que una revaluación; esto significa que: (a) Cualquier disminución en el importe de la propiedad en libros, será reconocida en los resultados del ejercicio del período. Sin embargo, y en la medida en que el importe esté incluido en el superávit por revaluación de esa propiedad, la disminución será cargada contra dicha reserva; y (b) Cualquier aumento resultante en el importe en libros será tratado como sigue: En la medida en que tal aumento revierta una pérdida por deterioro de activos, previamente reconocida para esa propiedad, el aumento será reconocido en el resultado del período. Dicho importe no excederá al importe necesario para restaurar el importe en libros que se hubiera determinado. 55 La transferencia de un elemento desde los Bienes Muebles e Inmuebles a las propiedades de inversión, donde será registrado al valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe anterior en libros, debe ser reconocida en el resultado del período. 56 Cuando un ente público termine la construcción o desarrollo de una propiedad de inversión construida por el propio ente será registrada a su valor razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe anterior en libros, debe ser reconocida como resultado del período. Disposiciones 57 Una propiedad de inversión debe ser dada de baja (eliminada del estado de situación financiera o balance general) cuando se disponga de ella o cuando la propiedad de inversión quede permanentemente retirada de uso y no se esperen beneficios económicos de servicio por su disposición. 58 La disposición de una propiedad de inversión puede disponerse para su enajenación o para incorporarse a un arrendamiento financiero. Para determinar la fecha de disposición de una propiedad de inversión, el ente público aplicará los criterios de 14

17 la NIFG 009- Ingresos Ordinarios por Transacciones con Contraprestación para reconocer el ingreso ordinario por la venta de los bienes. La NIFG 013- Arrendamientos será de aplicación en el caso de una disposición que revista la forma de arrendamiento financiero o venta con arrendamiento posterior. 59 Para el registro de los ingresos derivados de contratos para el arrendamiento de bienes por parte del Gobierno se reconocerán como un ingreso presupuestario; en ningún caso, los bienes nacionales no enajenables serán sujetos de transferirse en propiedad. 60 Los gastos asociados para el mantenimiento y conservación de los bienes sujetos al arrendamiento puro, quedan a cargo de Gobierno y se registran como un resultado de egresos presupuestario; lo anterior, es independiente del ingreso que se obtenga del arrendamiento de los mismos. 61 En caso de mejoras o construcciones de bienes por parte del arrendatario, que no estén estipulado como contraprestación del contrato, quedarán en favor del Gobierno Federal propietario del bien y deberán ser registrados como activo al finiquitarse el contrato. 62 Las rentas adelantadas que reciba el Gobierno derivados de arrendamientos puros se deberán registrar como un pasivo diferido y aplicar a los resultados de ingreso cuando se devenguen los servicios del arrendamiento INFORMACIÓN A REVELAR 63 Modelo del valor razonable y modelo del costo Un ente público debe revelar: (a) Los criterios para distinguir las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el ente público para su uso en sus funciones cotidianas y las que se tienen para vender en el curso normal de las operaciones; (b) Los métodos y supuestos importantes aplicados en la determinación del valor razonable de propiedades de inversión, incluyendo una declaración que indique si la determinación del valor razonable fue hecha a partir de evidencias del mercado o se tomó más en cuenta otros factores (que deben ser revelados por el ente) en virtud de la naturaleza de las propiedades y la falta de datos comparables de mercado; (c) La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (tal y como han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una estimación hecha por un perito evaluador que tenga una capacidad profesional 15

18 reconocida y una experiencia reciente en la localización y categoría de las propiedades de inversión objeto de valoración; por otra parte, en caso de que no hubiera habido tal valoración, este hecho se debe también revelar; (d) Las cifras incluidas en el Estado de Modificación a la Hacienda Pública Federal por: (i) Ingresos por alquileres provenientes de las propiedades de inversión; (ii) Gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que generaron ingresos por alquileres durante el período; y, (iii) Los gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos de alquileres durante el período. (e) La existencia e importe de restricciones en la realización de las propiedades de inversión o en la remisión de los ingresos obtenidos en su disposición; y, (f) Las obligaciones contractuales importantes para la adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras. Modelo del valor razonable 64 Además de las revelaciones anteriores, el ente público que aplique el modelo del valor razonable descrito en los párrafos 25-45, también debe revelar una conciliación del importe de las propiedades de inversión en libros al inicio y al final del período, que incluya lo siguiente (no se requiere información comparativa): (a) Adiciones, revelando por separado las derivadas de adquisiciones y las que ser refieren a desembolsos posteriores capitalizados; (b) Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de entes públicos; (c) Utilidad o pérdida por ajustes del valor razonable; y, (d) Traspaso de propiedad de inversión hacia bienes muebles e inmuebles. 65 En el caso excepcional en que un ente público mida sus propiedades de inversión usando el tratamiento que se muestra en la NIFG 017-Bienes Muebles e Inmuebles debido a la falta de un valor razonable fiable; por lo que debe revelar los importes correspondientes a dichas propiedades, por separado de otras propiedad que si tiene el valor razonable fiable y se determina por esta Norma. 16

19 66 Además de presentar la conciliación especificada en el párrafo anterior debe indicar lo siguiente: I. Una descripción de las propiedades de inversión; II. Una explicación del motivo por el cual el valor razonable no puede medirse en forma fiable; III. Si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es probable se encuentre el valor razonable; y, IV. Cuando disponga de propiedades de inversión no registradas en libros a su valor razonable que incluya lo siguiente: El hecho de que la ente público ha vendido propiedades de inversión no registrada en libros a su valor razonable; y, El importe de la utilidad o pérdida reconocida. Modelo de costo 67 Aparte de las revelaciones requeridas por el párrafo 63, el ente público que aplique el modelo del costo, también debe revelar: (a) Los métodos de depreciación utilizados; (b) La tasas de depreciación utilizadas; (c) El importe bruto en libros y la depreciación acumulada, (d) Una conciliación del importe de las propiedades de inversión en libros que incluya lo siguiente: I. Adiciones, revelando por separado las derivadas de adquisiciones y las que se refieren a desembolsos posteriores capitalizados; II. Adiciones derivadas de adquisiciones a través de combinaciones de entidades; III. Disposiciones; IV. Ganancias o pérdidas por ajustes a valor razonable; V. Diferencias cambiarias; y; VI. Traspasos de propiedades de inversión hacia Bienes Muebles e Inmuebles. (e) El valor razonable de las propiedades de inversión. En los casos excepcionales 17

20 VIGENCIA en que no se puede determinar dicho valor de manera fiable el ente público debe dar la siguiente información: I. (Una descripción de las propiedades de inversión; II. (b) Una explicación del motivo por el cual el valor razonable no puede medirse en forma fiable; III. (c) Si fuera posible, el rango de estimaciones dentro del cual es probable se encuentre el valor razonable; y 68 La aplicación de las reglas contenidas en esta NIFG es obligatoria y se implementará en

21 COMPARACIÓN CON LA NICSP 16 PROPIEDEDES DE INVERSIÓN La Norma de Información Financiera Gubernamental NIFG 016 Propiedades de Inversión, ha sido elaborada para determinar el procedimiento y las reglas especificas que aplican a estas operaciones y se ha considerado para su desarrollo adaptar en lo procedente a lo señalado en los estándares internacionales, en especial la NICSP 16 Propiedades de Inversión. Una vez revisada la normatividad contable vigente para gobierno se observo lo siguiente: Es congruente en cuanto al objeto y el reconocimiento que establece la Norma Internacional de Contabilidad del Sector Público. En la NIFG 016 establece que si el ingreso derivado de los contratos de arrendamiento se reconocerán como ingreso presupuestario. En el Sector Gobierno la base de la aplicación contable/presupuestal es el marco jurídico, por lo que no se tiene una cantidad suficiente de bienes en los términos que establece esta Norma. La NIFG no específica disposiciones transitorias como lo indica la NICSP 16. Se emplea, en ciertos casos, una terminología diferente a la de la NICSP 16. Los términos equivalentes en la NIC 40 son empresa, ingreso, estado o cuenta de pérdidas y ganancias y balance. 19