PERSPECTIVAS INMOBILIARIAS 2007: MERCADO DE OFICINAS.-
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- Irene Rey Arroyo
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1 PERSPECTIVAS INMOBILIARIAS 2007: MERCADO DE OFICINAS.-
2 Índice ZONAS PREMIUM Y ESTÁNDAR COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DEL MERCADO DE OFICINAS OFERTA Y DEMANDA INVENTARIO Y PROYECTOS PROYECCIONES DE DEMANDA Y OFERTA PERSPECTIVAS DE MERCADO II SEMESTRE 2007 Y 2008
3 Zonas Premium y Estándar TIPOLOGÍA ZONA PREMIUM ESTÁNDAR I ESTÁNDAR II MUNICIPIO CHACAO CHACAO BARUTA LIBERTADOR URBANIZACIÓN El Rosal/ Campo Alegre/La Castellana/ Altamira/Los Palos Grandes El Retiro/ Bello Campo/Chacao/ El Bosque/ Parcelamiento CCCT Las Mercedes/ San Román/ Chuao Av. Libertador/ Plaza Venezuela/Sabana Grande Zona Premium: Predominancia de Edificios Clase A, en un entorno amigable y seguro, con suficiente oferta de servicios de apoyo a la actividad corporativa. Zona Estándar I: Predominancia de Edificios Clase B, en un entorno amigable y seguro, con suficiente oferta de servicios de apoyo a la actividad corporativa. SUCRE Los Dos Caminos/Los Ruices/ Los Cortijos/Boleíta/ Los Ruices Sur Zona Estándar II: Predominancia de Edificios Clases B y C. Sectores con menores niveles de seguridad que los anteriores e infraestructura de servicios de apoyo insuficiente.
4 Zonas Premium y Estándar
5 Comportamiento Histórico del Mercado de Oficinas 1999 Mercado aún evidencia comportamiento estable, con precios y cánones sin variaciones significativas a lo largo del período e índices de desocupación por debajo del 10%: Oferta: Ingreso de nuevas edificaciones al mercado Premium de ofertas Demanda: En aumento =Absorción Indicadores Precios Promedio de Oferta en Venta Cánones Promedio de Oferta de Arrendamiento % Desocupación Mercado comienza a dar signos de debilitamiento, con ligera tendencia hacia la baja de precios de venta y cánones de arrendamiento y alza del % de vacancia respecto al período anterior: Oferta: Ingreso de ,00 m2 (Parque Ávila/ Torre La Castellana/ C.E. El Rosal). Demanda: Sin crecimiento Indicadores Precios Promedio de Oferta en Venta Cánones Promedio de Oferta de Arrendamiento % Desocupación : 14,94% cierre 2000 y 16,5% al cierre 2001 Fuente: Mediciones realizadas por CBRE para el sector Premium, Edificios Clase A
6 Comportamiento Histórico del Mercado de Oficinas / Mercado en Crisis Hitos: Crisis de Abril - Paro Cívico - Control de Cambio Oferta: No ingresan nuevas ofertas al mercado Premium. Demanda: Comportamiento Negativo Indicadores Precios Promedio de Oferta en Venta Cánones Promedio de Oferta de Arrendamiento % Desocupación / ~25% al cierre de 2003 Al cierre de 2003 las variaciones respecto a Diciembre 2001 fueron las siguientes: Caída de los precio de venta en ~33% y de ~38% en cánones de arrendamiento Incremento del índice de desocupación en ~52 % alcanzando su máximo nivel en Junio 2003 cuando supera el 30% Fuente: Mediciones realizadas por CBRE para el sector Premium, Edificios Clase A
7 Comportamiento Histórico del Mercado de Oficinas : Recuperación n del Mercado de Oficinas/ Comienzo de niveles críticos de vacancia: Oferta: No ingresan nuevas ofertas al mercado Premium. Demanda: Evidencia crecimiento constante y significativo a lo largo del período. Indicadores al II Semestre 2006 Precios Promedio de Oferta en Venta / ~ ,00 Bs./m2 Cánones Promedio de Oferta de Arrendamiento / ~ ,00 m2 % Desocupación / 2,30 % I Semestre 2007 Oferta: No ingresan nuevas ofertas al mercado Premium. Demanda: Evidencia crecimiento constante y significativo a lo largo del período. Indicadores al cierre del I Semestre 2007: Precios Promedio de Oferta en Venta / ~ ,00 Bs./m2 Cánones Promedio de Oferta de Arrendamiento / ~ ,00 m2 % Desocupación / 1,17 % Fuente: Mediciones realizadas por CBRE para el sector Premium, Edificios Clase A. Desde Enero 2006, las mediciones se realizan conjuntamente con Ferca Rentals y Matrix Realty
8 Comportamiento Histórico del Mercado de Oficinas Aumento significativo de la demanda + Escasez de Oferta Premium Cómo satisfacen los demandantes sus requerimiento de espacios? Deseabilidad vs. Disponibilidad Migración HACIA ZONAS ESTANDAR I y II Los ínfimos índices de vacancia en el sector Premium y los altos precios, potencian migración de empresas con requerimientos de espacio hacia las Zonas Estándar I y II. Alza de los precios de venta y cánones de arrendamiento en ambas Zonas Estándar (con efecto retardado en comparación con la zona Premium). El comportamiento del mercado en las Zonas Estándar es un reflejo de la situación en la Zona Premium.
9 Variación n de Indicadores en los Mercados Premium y Estándar PRECIOS EN BOLIVARES VARIACIONES EN BOLÍVARES Zona Precios Venta Promedio MM Bs./M2 Var. resp. periodo anterior I Sem 2007 Var. resp. periodo anterior Premium 6,08 8,58 141% 11,49 134% Estándar I 4,65 7,33 158% 9,34 127% Estándar II 2,77 3,70 133% 4,38 119% Zona Cánones de Arrendamiento Promedio Bs./m2/mes Índice Desocupación % Var. resp. periodo anterior I Sem 2007 Var. resp. periodo anterior Zona Var. resp. periodo anterior I Sem 2007 Var. resp. periodo anterior Premium , ,00 138% ,00 122% Premium 3,89 2,30 41% 1,17 49% Estándar I , ,60 151% ,02 119% Estándar I 6,70 3,06 54% 2,07 32% Estándar II , ,05 131% ,60 123% Estándar II 8,04 4,80 40% 3,57 26% Fuente: Mediciones realizadas por CBRE para el sector Premium, Edificios Clase A. Desde Enero 2006, las mediciones se realizan conjuntamente con Ferca Rentals y Matrix Realty
10 Índice de Desocupación n Comparativo entre Zona Estándar y Zona Premium 12,00 % Desocupacion Zona Premiun % Desocupacion Zona Estándard 1 % Desocupacion Zona Estándard 2 10,00 8,00 % 6,00 4,00 2,00 0,00 I Sem 2004 II Sem 2005 I Sem 2006 II Sem 2006 I Sem 2007
11 Precio Promedio de Venta (Oferta) Comparativo Zonas Premium y Estándar 14,00 Precio de Venta Zona Premiun Precio de Venta Zona Estandar 1 Precio de Venta Zona Estandar 2 12,00 10,00 Millones Bs./m2 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 I Sem 2004 II Sem 2005 I Sem 2006 II Sem 2006 I Sem 2007
12 Canon Promedio de Arrendamiento (Oferta) Comparativo Zonas Premium y Estándar 120,00 Canon de Arrendamiento Zona Premiun Bs/mts2/mes Canon de Arrendamiento Zona Estandar "1" Bs/mts2/mes Canon de Arrendamiento Zona Estandar "2" Bs/mts2/mes 100,00 Miles Bs./m2/mes 80,00 60,00 40,00 20,00 0,00 I Sem 2004 II Sem 2005 I Sem 2006 II Sem 2006 I Sem 2007
13 Oferta y Demanda Oferta: Venta o Arrendamiento? Hasta el año 2005, la oferta para el alquiler de oficinas Premium, prevalecía sobre la oferta para la venta. A partir del año 2005, se evidencia un cambio en el comportamiento de la oferta, la cuál comienza a orientarse hacia la venta, comportamiento que se repite en las zonas estándar a partir del Cambio de Comportamiento en la Oferta / Por qué? Sumatoria de Percepciones de parte de los propietarios: Inseguridad Jurídica (Invasiones, Nuevas Leyes) Incertidumbre respecto a las políticas en torno a la Propiedad Privada Relación arrendaticia más riesgosa por implicar una situación de largo plazo.
14 Porcentaje de Área en Venta y Arrendamiento Zona Premium 100,00 90,00 80,00 % 70,00 60,00 50,00 40,00 % Area de Oficinas en Venta Zona Premium % Area de Oficinas en Arrendamiento Zona Premiun 30,00 20,00 10,00 0,00 I Sem 2004 II Sem 2005 I Sem 2006 II Sem 2006 I Sem 2007
15 Porcentajes de Área en Venta y Arrendamiento Zona Estándar I y II % % Area de Oficina en Venta Zona Estandar 1 % Area de Oficina en Arrendamiento Zona Estandar 1 % Area de Oficina en Venta Zona Estandar 2 % Area de Oficina en Arrendamiento Zona Estandar II Sem 2005 I Sem 2006 II Sem 2006 I Sem 2007
16 Oferta y Demanda Demanda: Compra o Arrendamiento? Durante los últimos años el comportamiento de la demanda se ha inclinado más hacia el arrendamiento que hacia la adquisición, especialmente por parte de las Multinacionales en atención a políticas globales orientadas a la ocupación de espacios exclusivamente en calidad de arrendatarios. En el año 2006, se realizó una encuesta 1 entre empresas de primera línea sobre su preferencia para la ocupación de espacios, evidenciándose una marcada inclinación hacia el arrendamiento (Preferencia hacia arrendamiento superó en + 20% la preferencia hacia la adquisición). La adquisición de oficinas es estimulada principalmente como vehículo de protección de ingresos contra la devaluación y por las atractivas tasas activas de interés para la adquisición de inmuebles. 1 Estudio sobre la oferta y demanda de oficinas Premium realizado por Maxim Ross & Asociados, Matrix Realty y CBRE
17 Oferta y Demanda Oferta para la venta prevalece sobre la oferta para el arrendamiento, mientras la Demanda se orienta preferentemente hacia el arrendamiento. Esta situación no ha modificado el comportamiento de los precios de oferta de venta en Bolívares, los cuales mantienen su tendencia al alza. POR QUE? Expectativas de los propietarios de mantener el mismo nivel de ingresos por concepto de la venta de sus inmuebles, en función de las referencias cambiarias derivadas del intercambio de instrumentos financieros negociados a través del mercado de capitales (bonos, acciones, etc.), con lo cual buscan mantener su valor.
18 Inventario Actual y Proyectos ZONA INVENTARIO ACTUAL Nota ÁREA ÚTIL CONSTRUIDA M2 (~) ÁREA ÚTIL REMANENTE M2 (~) PREMIUM , ,93 ESTÁNDAR I , ,00 ESTÁNDAR II , ,67 TOTALES , ,60 IDENTIFICACIÓN PROYECTOS EN CONSTRUCCIÓN ZONA PREMIUM ÁREA ÚTIL EN CONSTRUCCIÓN M2 ÁREA ÚTIL REMANENTE M2 (~) PLAZO DE ENTREGA (~) C.E.GALIPÁN , ,00 MARZO 2008 = 8 MESES NSM LA CASTELLANA 8.000, ,00 DICIEMBRE 2008= 17 MESES C.E. PLAZA LA CASTELLANA , ,00 ABRIL 2009= 21 MESES TORRE FINANCIERA CARACAS , ,00 OCTUBRE 2009= 27 MESES PASEO LA CASTELLANA , ,00 FEBRERO 2010= 32 MESES TOTALES , ,00 Nota: Corresponde a todos los edificios ubicados en las zonas de estudio, ocupados por más de un arrendatario o propietario
19 , , , , , ,00 M2 I 1999 II 1999 I 2000 II 2000 I 2001 II 2001 I 2002 II 2002 I 2003 II 2003 I 2004 II 2004 I 2005 II 2005 I 2006 II 2006 I 2007 II 2007 I 2008 II 2008 I 2009 II 2009 I 2010 II 2010 Proyección n de Oferta y Demanda Oferta Proyección Oferta Ocupación Proyección de Demanda Escenario 1 (absorción promedio ) mts2/año Proyección de Demanda Escenario 2 (absorción promedio anual ) mts2/año C. E. Galipán. NSM La Castellana. C.E. Plaza La Castellana. Torre Financiera Caracas. Paseo La Castellana
20 Perspectivas II Semestre 2007 y 2008 Considerando la actual demanda insatisfecha y mientras exista escasez de oferta, los precios de venta y cánones de arrendamiento mantendrán su tendencia al alza durante el segundo semestre de 2007 y Prevalecerá la demanda potencial hacia los proyectos de oficina Premium en proceso o que están por iniciar su construcción, en atención a la deseabilidad que este sector tiene por parte de las empresas nacionales y multinacionales que buscan satisfacer sus requerimientos de ocupación en edificaciones Clase A, ubicadas en entornos más amigables y seguros. La conclusión de los desarrollos de oficina Premium, actualmente en construcción/proyecto, impactará el mercado de oficinas de las zonas Estándar I y Estándar II, como producto de las migraciones que probablemente se generarán por parte de las empresas actualmente localizadas en estos sectores, hacia la zona Premium. En consecuencia, se estima que el incremento de los precios de venta y cánones de arrendamiento, así como la disminución de los índices de vacancia de estas zonas, sufrirán entonces una desaceleración de sus ritmos actuales. Aún cuando no poseemos las estadísticas históricas del comportamiento del mercado de oficinas en el interior del país, estimamos que la dinámica del mercado de oficinas en las principales ciudades del país (Maracaibo, Puerto La Cruz, Valencia, etc.) es similar en lo referente a las fluctuaciones de los indicadores analizados en esta presentación y a la situación actual de escasez de oferta.
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22 CB RICHARD ELLIS, S.A. OFICINA CARACAS Av. Francisco de Miranda, Edificio Parque Cristal, Torre Este, Piso 3, Oficina 3-11-B, Los Palos Grandes, Caracas 1060, Venezuela. T F SUCURSAL PUERTO LA CRUZ Av. Intercomunal Andrés Bello, Torre BVC, Piso 5, Oficina 5-H, Sector Las Garzas, Lechería, Estado Anzoátegui, Venezuela. T / F
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