Perfil Inmobiliario Proyecto Habitacional de Interés Social en Laderas del Cerro El Agustino N /VIVIENDA/VMVU/PGSU-AEP

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Enrique Ramos Montoya
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Agustino N 01-2015/VIVIENDA/VMVU/PGSU-AEP

1 Perfil Inmobiliario Proyecto Habitacional de Interés Social en Laderas del Cerro El Agustino N /VIVIENDA/VMVU/PGSU-AEP Marzo 2015 ÁREA DE ESTUDIOS Y PROYECTOS

2 Resumen Ejecutivo El presente estudio analiza los principales aspectos del potencial de negocio inmobiliario del predio en estudio, planteando una de las diversas propuestas que puedan existir en las que se satisfaga la expectativa tanto del desarrollador inmobiliario como del PGSU. El estudio se estructura de la siguiente manera: Un Análisis comercial, que incluye la situación actual de la demanda que específicamente para el proyecto planteado asciende a 3, 558 hogares y la situación actual de la oferta que varía en un rango de precio de vivienda entre S/.153, 000 y S/. 214, 000. Un Análisis Técnico, en el que se desarrolla un esquema gráfico de la distribución de las viviendas obteniendo un aproximado de 4, 160 departamentos, así mismo se esbozan los costos preponderantes, el precio de vivienda de S/. 77, 000 para T.P., S/. 140, 600 para NCMV y se plantea un cronograma de 6 años. Un Análisis Financiero, que incluye una estructura de los costos con egresos por S/ ,848 e ingresos por S/ , 245 y sus respectivos flujos de caja. Un análisis económico, donde se muestran la inversión, los beneficios y los ratios de gestión del proyecto. Obteniendo una utilidad operativa de 15%

El estudio se estructura de la siguiente manera: Un Análisis comercial, que incluye la situación actual de la demanda que específicamente para el proyecto planteado asciende a 3, 558 hogares y la

3 1.- ANALISIS COMERCIAL Oferta y Demanda, Precios, Potencial de venta, Estrategias de Promoción

4 OFERTA Proyectos según su envergadura N de proyectos Rango de precio Total Metraje Cuota Mensual* Totalidad de departamentos GRAN ENVERGADURA CONDOMINIOS 2 S/153,500 a S/214, a 77 m2 S/1250 a S/ EDIFICIOS/ RESIDENCIALES 2 S/150,000 a S/326, a 82 m2 S/1170 a S/ AUTOCONSTRUCTORES 5 S/. 130,000 a 310, a 120 m2 S/ a :Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 4000 departamentos por proyecto. :Comprendido por edificios, residenciales con más de 20 departamentos por proyecto. :Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 14 departamentos por proyecto. *Banco Scotiabank: TCEA %, CI 20% del valor del inmueble. * Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing

1000 a 2410 70 :Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 4000 departamentos por proyecto. :Comprendido por edificios, residenciales con más de 20 departamentos por proyecto.

5 OFERTA Principales Proyectos * Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing

DEMANDA Personas que de manera consistente manifestaron que Definitivamente sí comprarían un departamento en el proyecto antes y después de conocer el precio.

6 DEMANDA Personas que de manera consistente manifestaron que Definitivamente sí comprarían un departamento en el proyecto antes y después de conocer el precio. TOTAL DE HOGARES DE LOS DISTRITOS EVALUADOS: ATE, LIMA, EL AGUSTINO, LA VICTORIA, SAN JUAN DE LURIGANCHO, SAN LUIS Y SANTA ANITA 971,378 HOGARES Fuente: ENAHO 2012 PENETRACIÓN DISTRITOS EN UN RADIO DE 4KM (22%) 208,664 HOGARES PERSONAS INTERESADAS EN ADQUIRIR O COMPRAR UNA CASA O DEPARTAMENTO DENTRO DE LOS PRÓXIMOS 24 MESES CON INGRESOS DE S/.2,500 A MÁS (USTED + PAREJA) (15%) 31,398 HOGARES INTERESADOS ANTES DE CONOCER EL PRECIO* (21%) 6,489 HOGARES INTERESADOS DESPUÉS DE CONOCER EL PRECIO* * (55%) 3,558 HOGARES DEMANDA FINAL * Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing

UN RADIO DE 4KM (22%) 208,664 HOGARES PERSONAS INTERESADAS EN ADQUIRIR O COMPRAR UNA CASA O DEPARTAMENTO DENTRO DE LOS PRÓXIMOS 24 MESES CON INGRESOS DE S/.

7 DEMANDA Potencial de venta del Terreno Los terrenos analizados tienen un enorme potencial de venta por los siguientes motivos: El Entorno se encuentra saturado de edificaciones y los pocos terrenos libres son de dimensiones menores. Existe una amplia demanda efectiva de vivienda de 3, 558 hogares por el proyecto analizado. Existen atractivos complementarios importantes como el teleférico y el parque Bicentenario Estrategias de promoción y ventas La promoción debería estar dirigida a la población de menores recursos A un precio de venta que no supere los S/. 150, 000 Hacer incapie en el insight de los interesados Un proyecto novedoso y moderno que mejorará mi calidad de vida Plantear oportunidades de mejora ante los factores negativos tales como: En el Entorno: Seguridad, convivencia Orden, altura de los edificios, desconfianza de la realización del proyecto En el Departamento: Poco metraje, Distribución 1 solo baño

Existen atractivos complementarios importantes como el teleférico y el parque Bicentenario Estrategias de promoción y ventas La promoción debería estar dirigida a la población de menores recursos A

8 2.- ANÁLISIS TÉCNICO Esquema Urbano, Costos, Cronogramas

9 Número de Viviendas = 4,000

aproximadamente - MI VIVIENDA Beneficiarios: Estará

10 Número de Viviendas = 160 Estacionamientos = 34 Población Beneficiada Directos: 800 habitantes 160 unidades aproximadamente - MI VIVIENDA Beneficiarios: Estará abierto a todas las personas que puedan acceder al crédito financiero.

11 Propuesta de dimensión de vivienda Características - Área: 60 m2-3 dormitorios - 2 baños Precios Inicales -Catalina Huanca - El Agustino S/.140,600 Nota: Dicho precio de vivienda corresponde a una propuesta de negocio que demuestra que el predio es rentable. La propuesta que finalmente se realice no debería tener otro limite exigible del precio que el del máximo monto para NCMV.

140,600 Nota: Dicho precio de vivienda corresponde a una propuesta de negocio que demuestra que

12 Cabida

13 Perfil del Producto y Mercado Objetivo El mercado objetivo sería el Segmento C, con ingresos familiares estimados de alrededor de S/. 3,000 a 3,500 mensuales. Por lo tanto, nuestro segmento objetivo podrá adquirir viviendas de alrededor de S/. 140,000 considerando: -Cuota inicial del 10% -Saldo financiado mediante el Nuevo Crédito MiVivienda (NCMV) en 240 cuotas (20 años), incluyendo un Premio por Buen Pagador (PBP) de S/. 12,500.

Por lo tanto, nuestro segmento objetivo podrá adquirir viviendas de alrededor de S/.

14 Costos Principales del proyecto Costo del Terreno Area PU (S/.) Ca tal i na Hua nca 7, El Agus tino 194, Costos de Construccion Area PU Habilitacion Urbana Servicios Publicos (agua, desague y luz) x bloque 50, Pa vi mentos y Vereda s x bl oque 35, Edificacion Construccion de Viviendas MiVivienda "Catalina Huanca" x m2 1, Construccion de Viviendas Techo Propio "El Agustino" x m2 1, Construccion de Viviendas MiVivienda "El Agustino" x m2 1, Cons trucci on de Area Comerci a l x m2 1,020.00

00 Pa vi mentos y Vereda s x bl oque 35,000.00 Edificacion Construccion de Viviendas MiVivienda "Catalina Huanca" x m2 1,140.

15 CONVOC. CRONOGRAMA DEL CONCURSO PUBLICO (A) (B) Venta de Bases 2 sem. 1 sem. 1 sem. ABSOLUCION DE CONSULTAS Notifica Observaciones Levantamiento Observaciones (A) (B) Precalifica Evaluación 1 sem. DECLARACION ADQUIRIENTES DE BASES APTOS Tiempo: 6 semanas (42 días) PRESENTACION DE SOBRE N 1 1 sem. 1 sem. Plazo para evaluar a los adquirientes de bases (requisitos e impedimentos) Plazo para que adquirientes de bases APTOS preparen propuestas. PRESENTACION DE SOBRE N 2 Y N 3 1 sem. OTORGA BUENA PRO ADQUIRIENTE DE BASES: Empresa que compra bases ADQUIRIENTE DE BASES APTO: Empresa que cumplen con los requisitos e impedimentos de las bases. POSTOR: Empresa que presenta el Sobre N 1 POSTOR PRECALIFICADO: Empresa que cumple con el contenido del Sobre N 1 POSTOR ADJUDICADO: Empresa que ofrece la mejor propuesta.

1 sem. Plazo para evaluar a los adquirientes de bases (requisitos e impedimentos) Plazo para que adquirientes de bases APTOS preparen propuestas. PRESENTACION DE SOBRE N 2 Y N 3 1 sem.

16 7 días (1 semana) 42 días (6 semanas) 6 meses (prorroga máxima de 6 meses adicionales) 6 años APROBACION DE BASES CONVOCATORIA CONCURSO OTORGA BUENA PRO FMV SUSCRIPCIÓN DE CONTRATO DE CV FMV EMPRESA FIN DEL PROYECTO CV CV CONTRATO DE CV: Contrato de Compraventa y Desarrollo Inmobiliario - SBN (Superintendencia de Bienes Nacionales) transfiere predios al Postor Adjudicado. - El Postor Adjudicado compra los predios y asume obligaciones.

CV CV CONTRATO DE CV: Contrato de Compraventa y Desarrollo Inmobiliario - SBN (Superintendencia de Bienes

17 3.- ANÁLISIS FINANCIERO Estructura de costos y Flujos

18 Estructura de Costos del Proyecto

19 Flujos de Caja 120,000, Flujo de Caja Acumulado (S/.) 100,000, ,000, ,000, ,000, ,000, ,000, ,000,000.00

20 4.- ANÁLISIS ECONÓMICO Inversión, Beneficios y Ratios

21 ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS (S/.) INGRESOS POR VENTAS 647,529, COSTO DE VENTAS Terreno 1,561, Gastos Pre Operativos 8,603, Construcción 476,883, UTILIDAD BRUTA 160,480, Gastos Operativos 64,189, UTILIDAD OPERATIVA 96,291, Gastos Financieros 7,153, UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (UAI) 89,137, Impuesto a la Renta (30%) 26,741, UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 62,396, UAI / EGRESOS TOTALES 14%

22 Condiciones de venta propuestas: Condiciones de Venta Cuota Inicial al Contado 10% Desembolso del Créditos Hipotecarios 90% Indicadores Económicos Tasa de Descuento Anual 18.00% VAN (S/.) 39,640,785 TIR Anual 100%

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