Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a través del crédito hipotecario. Octubre de 2007 a marzo de 2015

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Miguel Ayala Herrero
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1 Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a través del crédito hipotecario. Octubre de 2007 a marzo de 2015 Informe de resultados 870 Junio de 2015 R.I

3 870 R.I Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a través del crédito hipotecario. Octubre de 2007 a marzo de 2015 Comentarios generales El Indicador de Accesibilidad al Crédito mide cuan cerca o lejos se encuentra el ingreso de una pareja de determinada calificación ocupacional (profesionales, técnicos, etc.) de la Ciudad de Buenos Aires del Ingreso Mínimo Necesario para acceder a un crédito bancario con garantía hipotecaria, para la compra de una vivienda usada de 70 m 2 en la Ciudad de Buenos Aires. X XA efectos de calcular el valor de mercado de la vivienda, se tomó en cuenta el valor promedio en dólares del m 2 de los departamentos de 3 ambientes usados en la Ciudad de Buenos Aires y se lo multiplicó por la superficie indicada. A efectos de expresar el valor en pesos, se consideró la cotización del tipo de cambio no oficial al último día hábil del mes en cuestión. El cálculo del ingreso de la pareja suma el ingreso promedio de un varón y una mujer perteneciente al segmento indicado de la calificación ocupacional que surge de la Encuesta Anual de Hogares de la DGEyC de la Ciudad de Buenos Aires y se los actualiza para los períodos intermedios en base al Índice de variación salarial del INDEC. Con el fin del cálculo de la cuota del crédito bancario que dicha pareja de asalariados necesitaría para poder comprar una vivienda, se consideró que el préstamo a obtener correspondería al 75% del valor de mercado de la misma, en base al sistema de amortización francés y tomándose como único costo la tasa de efectiva mensual para créditos hipotecarios que surge de la información que publica el BCRA. Para calcular el Ingreso Mínimo Necesario para acceder al crédito hipotecario, se considera que la cuota del crédito debe ser equivalente al 30% de dicho ingreso. De este modo, si el Índice arroja un valor de 100, significa que el ingreso de la pareja de asalariados es el Ingreso Mínimo Necesario para calificar a un crédito por el 75% del valor de un departamento usado de 3 ambientes en la Ciudad o Ciudad de Buenos Aires (70 m 2 ). Si el indicador tiene un valor de 90, indica que el ingreso de la pareja de asalariados es equivalente al 90% del Ingreso Mínimo Necesario para calificar a dicho crédito. Por lo tanto, cuanto más lejano a 100 es el índice (y por debajo de 100), más difícil le resultaría a esa pareja tipo acceder al crédito hipotecario. En este sentido, eventuales aumentos en el valor promedio de las propiedades y/o del dólar informal tienden a alejar a las parejas del crédito hipotecario, al tiempo que aumentos en los salarios y/o bajas en las tasas de interés del mercado, los acercan. A los efectos metodológicos, se tomó como referencia el Housing Affordability Index ( topics/housing-affordability-index) elaborado por la National Associatons of Realtors (organización que agrupa cámaras y a agentes inmobiliarios de EE.UU.). Estadísticas económicas Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a través del crédito hipotecario. Octubre de 2007 a marzo de

4 Indicador de accesibilidad al crédito hipotecario X X El índice de accesibilidad presenta un ascenso en los últimos 6 meses de 8,4 puntos con respecto a octubre de 2014 para los profesionales y de 6,15 para los técnicos. Esto se le atribuye principalmente al descenso en el valor del dólar informal (11,93%) y al incremento salarial (7,2%) en el mismo período. Sin embargo, la variación interanual presenta un incremento de 2,3 puntos (marzo 2015/ marzo 2014). Las demás variables presentaron comportamientos bastante estables. 95,0 83,6 Índice de accesibilidad 15,0 67,1 51,3 47,5 43,5 45,0 43,5 42,4 49,0 60,6 62,7 62,8 61,1 70,6 56,7 39,3 51,0 44,7 42,4 46,3 38,7 34,3 42,3 35,9 31,5 29,9 32,6 32,0 29,3 26,0 35,7 36,9 27,8 Quinto mes consecutivo de mejora en el indicador 34,1 30,8 33,3 33,6 36,4 39,2 27,0 27,0 25,0 28,7 24,6 26,7 22,6 20,3 23,7 Calificación ocupacional profesional Calificación ocupacional técnica Nota: la cotización del dólar corresponde al informado en el último día hábil del mes, en Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011) y Adinco (desde octubre de 2011); DGEyC (EAH), INDEC (Índice de Salarios) y Banco Central de la República Argentina. 4 Dirección General de Estadística y Censos GCBA

Sin embargo, la variación interanual presenta un incremento de 2,3 puntos (marzo 2015/ marzo 2014). Las demás variables presentaron comportamientos bastante estables.

5 Proyección y estimación del índice de accesibilidad En octubre de 2007 el Índice para una pareja de profesionales fue de 83,5; el máximo histórico dentro de la serie. Para recuperar dicho valor de accesibilidad, las variables deberían tener ahora los siguientes valores. Si se mantuviesen los valores de todas las demás variables constantes, para que el índice retome los valores máximos históricos (Octubre de 2007), la tasa de interés debería ser de 5,18% anual, lo que representa una disminución del 71% respecto del valor actual. En cambio, el ingreso de la pareja de profesionales debería ser de $ ,48, lo que representa 2,13 veces el ingreso actual (es decir que debería más que duplicarse) De igual modo, se requerirá una baja del 53% del m 2 o del dólar informal para que el índice vuelva a su valor histórico máximo. Variable Valor actual Valor teórico Diferencia Tasa de interés 17,96% 5,18% -71% Ingresos pareja profesional $ ,68 $ ,48 113% Precio del m 2 U$S 2.106,00 U$S 988,00-53% Dólar informal $ 12,62 $ 5,92-53% Estadísticas económicas Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a través del crédito hipotecario. Octubre de 2007 a marzo de

Si se mantuviesen los valores de todas las demás variables constantes, para que el índice retome los valores máximos históricos (Octubre de 2007), la tasa de interés debería ser de 5,18% anual, lo

6 Anexo I Precio promedio del m 2 en dólares y tasa interés mensual promedio para créditos hipotecarios Precio promedio por m 2 (U$) ,80% Tasa interés mensual 0,87% 1,15% 1,21% 1,28% 1,40% 1,34% 1,31% 1,31% 1,51% 1,63% 1,64% 1,60% 1,63% 0,60% Fuente: CEDEM, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA), sobre la base de datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA) y Sistema Buscainmueble (hasta septiembre de 2011) y Adinco (desde octubre de 2011). 6 Dirección General de Estadística y Censos GCBA

000 1,80% Tasa interés mensual 0,87% 1,15% 1,21% 1,28% 1,40% 1,34% 1,31% 1,31% 1,51% 1,63% 1,64% 1,60% 1,63% 0,60% Fuente: CEDEM, Dirección General de

7 Anexo II Ingresos mensuales promedio de parejas de asalariados y tipo de cambio informal Ingreso mensual promedio de una pareja de asalariados (en $) Calificación ocupacional Profesional Calificación ocupacional técnica 15,00 Tipo de cambio U$/$ 3,00 6,37 6,36 3,19 3,48 3,88 4,04 4,13 4,30 4,34 4,49 4,80 5,09 7,92 9,40 8,53 12,60 14,33 12,30 13,60 13,80 12,62 9,93 10,55 13,03 Nota: la cotización del dólar corresponde al informado el último día hábil del mes, en Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos de DGEyC (EAH) e INDEC (Índice de Salarios). Estadísticas económicas Indicador de accesibilidad a la vivienda propia a través del crédito hipotecario. Octubre de 2007 a marzo de

970 Calificación ocupacional Profesional Calificación ocupacional técnica 15,00 Tipo de cambio U$/$ 3,00 6,37 6,36 3,19 3,48 3,88 4,04 4,13 4,30 4,34 4,49 4,80 5,09 7,92 9,40 8,53 12,60 14,33 12,30

8 También es posible acceder a información estadística sobre la Ciudad de Buenos Aires en Para consultas diríjase al Departamento Documentación y Atención al Usuario a cdocumentacion_estadistica@buenosaires.gob.ar

ar Para consultas diríjase al Departamento Documentación y Atención

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