Informe del Mercado Industrial / Logístico Resumen Ejecutivo

Transcripción

1 Industrial- logístico Informe del Mercado Industrial / Logístico Madrid y Barcelona Enero

2 20 de diciembre de 2011 CONTENIDO DEL INFORME I. 1. LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO CONCLUSIONES PERSPECTIVAS Contacto Aguirre Newman Antonio Montero Director de Negocio Industrial-Logística (34) Pelayo Barroso Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) pelayo.barroso@aguirrenewman.es Xavier Novell Director de Industrial-Logística Cataluña (34) xavier.novell@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá ser bajo autorización expresa y por escrito de Aguirre Newman, y mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

3 El objeto del presente informe es analizar las características principales del mercado industrial y logístico de Madrid y Barcelona durante el periodo enero 2012-diciembre Durante dicho periodo la economía española ha profundizado en la fase recesiva, con una contracción aproximada en el PIB del 1,4%, y una tasa de paro que ha mantenido una tendencia alcista y que ha superado en el año el 26%. Como en años anteriores el negativo comportamiento del mercado de trabajo y la disminución en la remuneración de los asalariados está afectando a la capacidad de gasto de los particulares, y por lo tanto a sus niveles de consumo. Ello está teniendo un efecto directo sobre la necesidad de producción, almacenamiento y distribución de bienes, aspectos claves para el funcionamiento del mercado industrial-logístico. El presente informe da un tratamiento específico al sector inmobiliario-logístico dado la importancia que dicho sector tiene dentro del sector industrial global. Aguirre Newman entiende como producto de tipología logística, aquellas naves destinadas y equipadas para el desarrollo de las actividades de almacenaje y distribución de mercancías en las cuales no se desarrolla ninguna actividad de transformación o esta sea irrelevante. Entre sus características mínimas se contemplan superficies de al menos m 2, altura mínima de 7 metros, equipación con muelles de carga/ descarga y campa de maniobras suficiente para trailers. El informe está organizado en 7 grupos de contenidos: coyuntura general del mercado, conclusiones y perspectivas del mercado industrial-logístico, análisis del mercado industrial y logístico de Madrid y Barcelona, el mercado de suelo y el mercado de inversión. Pag. 3

4 1.- La coyuntura general del mercado La economía española sigue mostrando en 2012 una elevada debilidad reflejada en un Producto Interior Bruto (PIB) que muestra crecimientos negativos desde el cuarto trimestre de El último dato conocido muestra un decrecimiento trimestral del 0,3% en el tercer trimestre de En términos interanuales, la tasa de crecimiento del PIB es del 1,6%, dos décimas menos que en el trimestre anterior, como consecuencia de una mayor contracción de la demanda nacional. Las previsiones para el final del año 2012 y para el conjunto del año 2013 son negativas. Para el conjunto del año 2012 las previsiones sitúan la caída del PIB anual, según los diferentes analistas en aproximadamente un 1,4%. Durante el año 2013, según el consenso de la mayor parte de los analistas de mercado, la economía mantendrá un crecimiento negativo en niveles similares a los de 2012, lo que supone que la economía seguirá mostrando una importante debilidad económica y una dificultad para una mejora del mercado de trabajo que favorezca el consumo y con ello la actividad logística. Importante dinamismo de la demanda de espacios logísticos en Barcelona durante el año 2012 Tras realizar el presente trabajo de investigación sobre los mercados inmobiliarios industrial y logístico de Madrid y Barcelona, podemos concluir que durante los últimos 12 meses la demanda de superficie logística se ha mantenido dinámica, especialmente en el mercado de Barcelona en donde la contratación ha superado los niveles registrados en los últimos 5 años. La oferta disponible en los mercados de Madrid y Cataluña sigue mostrando un nivel muy elevado, factor que ha generado por cuarto año consecutivo descensos en los precios de alquiler. El mercado de inversión mantiene una tasa de rentabilidad inicial para el producto prime, con inquilino de reconocida solvencia y ubicado en la primera corona superior al 8,50%, consecuencia del riesgo general percibido en la economía, el complicado acceso a la financiación, las dudas en cuanto a la estabilidad de los precios de alquiler y la amenaza de desocupación. El mercado de inversión en inmuebles logísticos ha tenido una baja actividad durante el año 2012 situándose el volumen transaccional en los 45 millones de euros. A continuación se detalla la información básica referente al mercado industrial-logístico: Variables Clave MADRID BARCELONA Var.(%) Var.(%) Precio Medio Alquiler Logístico ( /m 2 /mes) 4,13 3,54-14,2% 4,25 3,88-8,6% Precio Medio Alquiler Industrial ( /m 2 /mes) 4,86 4,10-15,7% 3,63 3,14-13,4% Precio Medio Venta Industrial ( /m 2 /mes) ,0% ,8% Rentabilidad Inicial Naves Clase A Rentabilidad Inicial Naves 1 re Cinturón Rentabilidad Inicial Naves Secundarias 8,50%-8,75% 8,75%-9,50% >9,50% Promoción Futura Logística (m2) (12 meses) - - Disponibilidad Espacios Logísticos (m 2 ) Pag. 4

5 2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe. Mercado de Madrid El mercado industrial-logístico de Madrid y su área de influencia mantiene la distribución por tipología de naves ya observada en estudios anteriores. Las zonas logísticas más importantes de Madrid por superficie consolidada y por disponibilidad existente son el Corredor de Henares y el Eje A-4. En ellas se concentra aproximadamente el 91% de la superficie logística de la Comunidad de Madrid. Mientras, sigue siendo el eje de la A-42, en la Zona Sur, el más importante en cuanto a presencia de naves destinadas a la industria tradicional. Finalmente, el Corredor Oeste (Ejes A-5 y A-6) y el Corredor Norte (Eje A-1) mantienen una importante presencia de naves comerciales. La demanda de naves logísticas por parte de usuarios se ha incrementado en el mercado de Madrid hasta alcanzar los m² frente a los m² del año El 91% de la contratación ha sido en alquiler, siendo el 9% restante absorción derivada de operaciones de compraventa. La superficie media contratada se ha situado en niveles cercanos a los m² por operación, un 33% menos que en el año La disponibilidad de producto logístico ha mantenido una tendencia ligeramente decreciente en los últimos 12 meses. No obstante, la disponibilidad sigue siendo muy elevada con un ratio en el entorno del 17%, sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente m². Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia se sitúa en m² frente a los m² disponibles en La evolución de los precios de alquiler de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado en términos generales un descenso del 15,7%. Los precios de alquiler (precios de salida) de naves logísticas han descendido un 14,2% respecto al Finalmente, los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han descendido en un 20,1% respecto al Se observa respecto al año anterior, una aceleración en el ajuste de los precios medios tanto de alquiler como de venta, especialmente en aquellos mercados más alejados de Madrid capital. Después de una resistencia al ajuste en precios requerido por el mercado en los últimos años, en 2012 se ha observado una aceptación de la realidad y una corrección de los mismos en mayor medida. Tal y como ha ocurrido a lo largo de los últimos años, no se prevé para 2013 el desarrollo de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo debido a la incertidumbre que provoca la situación actual del mercado y a la alta disponibilidad existente. Los desarrollos que se lleven a cabo serán en todo caso proyectos llave en mano en los que el promotor y la entidad financiadora de Pag. 5

6 los mismos se garanticen un inquilino para la nave desde el mismo momento de su finalización o proyectos desarrollados directamente por sus futuros usuarios. Mercado de Barcelona El mercado industrial-logístico de Barcelona y su área de influencia mantiene la distribución por tipología de naves ya observada en estudios anteriores El primer cinturón metropolitano de Barcelona concentra el gran núcleo de inmuebles industriales y logísticos de Cataluña. La fuerte presión de la demanda en los años previos a la fase de crisis económica, provocó la expansión del mercado logístico hacia zonas cada vez más lejanas, principalmente hacia Tarragona, donde los precios son altamente competitivos y la conexión con Barcelona y el resto de la península es directa a través de la AP-7 y la AP-2 es óptima. Se mantiene la tendencia creciente en la contratación de espacios logísticos habiéndose alcanzado el nivel más alto de los últimos 5 años. La absorción de espacios logísticos ha alcanzado en 2012 los m² frente a los m² de 2010 y los m² de La superficie media contratada ha mantenido la tendencia descendente iniciada en el año 2010, hasta situarse en niveles cercanos a los m² por operación. La disponibilidad de producto logístico en el mercado de Barcelona y su área de influencia se sitúa en diciembre de 2012 en m². El stock logístico disponible se concentra principalmente en el Camp de Tarragona (15%) y en las áreas logísticas de la primera corona. Todas las comarcas analizadas incrementan la superficie disponible respecto al año 2011, excepto Camp de Tarragona y Alt Penedés que muestran ajustes relevantes. La existencia en estas dos zonas de plataformas capaces de satisfacer grandes demandas, los niveles de rentas alcanzados y unas infraestructuras de comunicación óptimas (AP-7 y A-2) han generado un comportamiento positivo de la demanda. La tasa de disponibilidad en Barcelona y su área de influencia se sitúa aproximadamente en el 18%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de aproximadamente m². En cuanto al producto industrial y especialmente en el segmento de la mini nave, existe disponibilidad en todas las zonas analizadas. La evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado un descenso del 13,4% respecto al año. Los precios de alquiler (precios de salida) de naves logísticas han descendido un 8,6% respecto al Mientras que los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han disminuido un 16,8%. Han sido los mercados secundarios, aquellos más alejados de Barcelona capital, los que mayor ajuste han presentado. Al igual que en el resto de España, durante el año 2011 no se han desarrollado nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo ante el importante volumen de espacio logístico disponible en el mercado. Pag. 6

7 Mercado de Inversión En 2012 el volumen de inversión total en el mercado logístico de Madrid y Barcelona alcanzó los 45 millones de euros, lo que supone un importante descenso respecto a los niveles medios de inversión en los últimos años. Únicamente se han llevado a cabo dos operaciones de inversión, una en Barcelona y otra en Madrid. Se han dado operaciones de inversión en otros mercados, siendo especialmente relevante la operación de inversión sobre una nave logística de m² en Vitoria. La actividad en el mercado de inversión sigue condicionada por las dificultades de acceso a financiación, el riesgo país, la elevada tasa de disponibilidad y la tendencia decreciente de las rentas de alquiler. Todo ello ha seguido generando desencuentros entre las ofertas de los inversores activos en el mercado y las expectativas de los vendedores. El inversor sigue centrando su búsqueda en un producto seguro, terminado y ocupado en su totalidad por un inquilino AAA (mejor nivel de solvencia) con contratos de larga duración, con garantías de permanencia y altas rentabilidades. La falta de esta tipología de producto en venta en el mercado a lo largo del año 2012 ha limitado igualmente el número de operaciones cerradas. Las expectativas de rentabilidad de los inversores han mantenido durante 2012 una tendencia al alza, debido a las condiciones de financiación exigidas por los bancos y al riesgo país. De esta forma, una rentabilidad razonable para un activo Prime estaría por encima del 8,50%. Pag. 7

8 3.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado industrial-logístico de Madrid y Barcelona en las que no se observan variaciones relevantes en el comportamiento del mercado respecto a lo observado en Mercados de Madrid y Barcelona La situación económica no permite ser positivo en cuanto a un crecimiento relevante de la demanda logística. La mayor parte de la demanda vendrá liderada, como en ejercicios anteriores, por procesos de reubicación. No obstante, hay nichos de mercado que se mantienen activos en la búsqueda de espacios para crecer; compañías industriales que buscan aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado, nuevos modelos de distribución, etc. Los ajustes en los precios están muy cerca de tocar suelo, principalmente en los activos situados en la primera corona metropolitana. En zonas más periféricas, donde la oferta disponible es más amplia, todavía se podrán ver ajustes adicionales a los ya producidos. No habrá nueva oferta que entre en el mercado de manera especulativa. Todo nueva oferta será llave en mano, se dará en aquellos casos en los que la oferta disponible no cumpla con los mínimos requerimientos exigidos o cuando se observe la oportunidad de concentrar varios centros en una única localización a precios atractivos. La actividad de la demanda no permitirá importantes descensos en la disponibilidad logística ya que la misma se centra en procesos de reubicación donde el demandante libera un espacio en ocasiones mayor que el que va a ocupar. La disponibilidad se mantendrá en niveles de m2 en Madrid y m2 en el mercado de Barcelona. Mercado de Inversión Logística El interés inversor seguirá centrada sobre inmuebles logísticos ocupados con contratos de alquiler con duración superior a 7 años de obligado cumplimiento, tasa de rentabilidad inicial exigida por los compradores a partir de 8,25% - 8,50% y con inquilinos solventes. El origen del producto en venta tendrá una doble procedencia. En primer lugar, las operaciones de sale & leaseback, que en muchas ocasiones no pueden llevarse a cabo por la solvencia del vendedor, seguirán concentrando parte del mercado de inversión como vía de financiación de determinados propietarios-usuarios, y, en segundo lugar, se podría seguir observado una rotación de activos por parte de inversores institucionales extranjeros. Pag. 8

9 La actividad inversora seguirá condicionada por las dificultades de acceso a financiación, el riesgo país, la elevada tasa de disponibilidad, la tendencia decreciente de las rentas de alquiler, los plazos cortos de los contratos de alquiler y la calidad constructiva del producto. Todo ello seguirá generando desencuentros entre las ofertas de los inversores activos en el mercado y las expectativas de los vendedores. Será crítico un año más, para que el mercado de inversión muestre una mayor actividad, que el acceso a crédito se reactive. Las expectativas siguen sin ser positivas en este aspecto, al estar centrada la banca extranjera en la gestión de los préstamos concedidos y tener bajos presupuestos para incrementar sus carteras de crédito, mientras que la banca nacional sigue mostrando mucha cautela a la hora de financiar proyectos inmobiliarios. Pag. 9

10 Industrial MADRID C/General Lacy, T F BARCELONA Av. Diagonal, T F MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D T F LISBOA Praça Marquês de Pombal, n.º 16 7º Lisboa - T (351) F (351) LONDRES 10 Stratton Street - London W1J 8JR T +44 (0) MEXICO D.F. Monte Pelvoux 120, Piso 3 Lomas de Chapultepec T +52 (55) F +52 (55) asesores@aguirrenewman.es Pag. 10