Estructuras inmobiliarias y sus aspectos fiscales. Introducción

Transcripción

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2 Estructuras inmobiliarias y sus aspectos fiscales Introducción

3 Situación Actual El sector inmobiliario mexicano ha experimentado cambios importantes, generando oportunidades a pequeños y medianos inversionistas. El fortalecimiento de los mercados de capital y deuda, así como la llegada de inversión institucional, han tenido gran relevancia en el volumen de montos invertidos y su diversificación geográfica. Realización de una centralización o descentralización de las siguientes funciones por parte del grupo al que pertenece: Aprobación de 11 reformas, 6 de ellas de alto impacto económico. Eventual construcción del aeropuerto de la ciudad de México con impacto en la infraestructura inmobiliaria de ciudades intermedias.

4 Situación Actual Los ordenamientos legales ofrecen una variedad de alternativas para implementar el vehículo más eficiente desde el punto de vista operativo y fiscal. Al momento de estructurar el vehículo, es importante comprobar lo siguiente: Objeto del vehículo adquirir, dar en arrendamiento, administrar, etc. Tipo de inversionistas nacionales, extranjeros. Duración de la inversión corto, mediano, largo plazo. Requerimientos de capital aportaciones, financiamiento. Procedencia del capital público, privado. Esquemas de salida.

5 Capital Privado Esquema de inversión integrado por un grupo de socios inversionistas que adquieren participación en compañías privadas que no cotizan en BMV. Los fondos se invierten en compañías privadas que tienen un alto potencial de crecimiento y las apoyan atendiendo su área de oportunidad financiera. Capital Privado empresas con más de cinco años de operación Venture Capital capital semilla Capital privado especializado en bienes raíces Permiten la creación de nuevos empleos, profesionalización, institucionalización, mayor acceso a nuevos inversionistas y representan fuentes de financiamiento alterno, además de mejorar la reputación de las empresas. *Fuente: Capital Privado como impulsor de las empresas mexicanas: 9 casos de éxito emitido por KPMG

6 Capital Privado Este esquema resulta atractivo para inversionistas tanto individuales como institucionales 58.54% En 2014 la tasa anual compuesta de crecimiento que contempla la suma de ventas de empresas con inversión de Capital Privado 25% - 35% La tasas internas de retorno 77.07% Tasa de crecimiento anual promedio en número de empleados de las empresas con inversión de Capital Privado *Fuente: Capital Privado como impulsor de las empresas mexicanas: 9 casos de éxito emitido por KPMG

7 Capital Privado

8 Fideicomisos El derecho a recibir el pago de capital, intereses o cualquier otra cantidad La participación individual de sus tenedores en un crédito colectivo a cargo de personas morales Certificados bursátiles representan El derecho a una parte del producto que resulte de la venta de los bienes o derechos que forman parte del patrimonio fideicomitido Derechos a una parte de la propiedad o la titularidad sobre bienes o derechos afectos al fideicomiso El derecho a una parte de los frutos, rendimientos y al valor residual de los bienes o derechos afectos al fideicomiso

9 FIBRAS Las FIBRAS son vehículos que permiten invertir en bienes raíces a través de la BMV Ofrecen pagos periódicos del resultado fiscal proveniente de las rentas (equiparables a dividendos) y general ganancias de capital (plusvalía) Otorgan acceso a propiedades de clase mundial, a inquilinos de primer nivel y a un experimentado equipo directivo Protección contra la inflación y el tipo de cambio Los activos de las FIBRAS están constituidos por propiedades inmobiliarias, las cuales no se deprecian con el tiempo Las propiedades inmobiliarias generan ingresos recurrentes que provienen de las rentas que pagan los inquilinos a los propietarios Las rentas de las FIBRAS han crecido mas rápido que la inflación

10 Actualmente existen 10 FIBRAS mexicanas listadas en la BMV: FIBRA DANHOS FIBRA INN FIBRA HOTEL FIBRA MTY FIBRA UNO FIBRA Terrafina FIBRA MACquaire FIBRA SHOP FIBRA PROLOGIS FIBRA HD *Fuente: Bolsa Mexicana de Valores en su página

11 FIBRAS- APORTACIONES DE FIDEICOMITENTES (al 31 de Diciembre de 2014) (en billones de pesos) FIBRA DANHOS FIBRA INN FIBRA HOTEL FIBRA MTY FIBRA UNO FIBRA TERRAFINA FIBRA MACQUIRE FIBRA SHOP FIBRA PROLOGIS FIBRA HD FIBRAS *Cifradas tomadas de los estados financieros auditados publicados por cada Fibra

12 CKDs Principales proyectos impulsados por CKDs: Infraestructura Minería Desarrollo de tecnología Inmobiliarios Empresariales *Fuente: Bolsa Mexicana de Valores en su página

13 CKDs Actualmente existen las siguientes CKDs listadas en la BMV: ACONCK DATCK GBMICK PBFF1CK ADMEXCK DATPCK ICUA2CK PLACK AGCCK EMXCK ICUADCK PLANICK AMBCK EXICK IGSCK PMCAPCK ARTCK F1CC LATINCK PMCPCK ARTHACK FFLA1CK MHNOSCK PRANACK AXIS2CK FIMMCK MIFMXCK RCOCB AXISCK FINSACK MRPCK VERTXCK CI3CK FISECK NEXX6CK WSMXCK CSCK GBMECK NEXXCK *Fuente: Bolsa Mexicana de Valores en su página

14 FIBRAS y CKDs Proliferación de FIBRAS y CKDs como vehículos de inversión y estrategias de salida 71.23% Incremento en valor de capitalización entre Dic 2013 y Dic % Rendimiento acumulado % Estrategia agresiva de crecimiento: controlan 29% del área rentable de centros comerciales y naves en principales mercados del país. En 2017 se pronostica tendrán 25% del inventario de centros comerciales, 40% del sector industrial y 25% en oficinas.

15 FIBRAS y CKDs CKDs son valores fiduciarios para financiamiento de proyectos, mediante la adquisición de una o varias empresas promovidas, principalmente en sectores de infraestructura e inmobiliario. Entre 2009 y 2014, emisión de certificados de CKDs en la BMV: $67,899 millones de pesos. Colocaciones en los últimos cinco años 32.1% en bienes raíces, con un monto total de $21,782 millones de pesos. Vehículos de inversión en busca de creación de casos de negocio inmobiliarios con estrategias de salida. Crecimiento del PIB en el mediano plazo, como motor de desarrollo y consumo.

16 Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA)

17 FIBRAS Objetivos: Adquisición o construcción de inmuebles para el arrendamiento Adquisición del derecho a recibir ingresos del arrendamiento de inmuebles Otorgar financiamiento para los fines anteriores Fideicomiso constituido de conformidad con las leyes mexicanas, inscrito en el Registro de Fideicomisos dedicados a la adquisición o construcción de inmuebles. Inversión del patrimonio: Al menos 70% en bienes inmuebles, derechos o créditos. Remanente en valores del Gobierno Federal del Registro Nacional de Valores o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda. Duración: Duración legal del fideicomiso. Distribuciones: Vehículo transparente.

18 FIBRA - Estructura Fideicomitente Fideicomisario Aportaciones Emisión de certificados FIBRA

19 FIBRA Ventajas Fideicomitente que aporta bienes difiere la acumulación de la ganancia hasta que enajene los certificados o la fiduciaria enajene los inmuebles. No efectúa pagos provisionales de ISR. Transparencia fiscal para los inversionistas. Los beneficiarios de los rendimientos, personas físicas mexicanas (fideicomisarios), tributan en el Capítulo de Ingresos por Arrendamiento y pueden acceder a la deducción ciega. Tratándose de residentes en el extranjero sin establecimiento permanente en el país y personas físicas residentes en México, la ganancia por la venta de certificados colocados entre el gran público inversionista, está exenta del pago de ISR.

20 FIBRA Desventajas Restricción en cuanto al número y características de los inversionistas, clase y monto de su participación tratándose de FIBRAS privadas. Los inmuebles no podrán ser enajenados antes de cuatro años a partir de su adquisición o construcción.

21 FIBRA- Aspectos Fiscales Los fideicomisos pueden ser públicos o privados Los certificados de participación representan un derecho irrevocable La fiduciaria determinará en los términos del Título II el resultado fiscal del ejercicio El resultado fiscal se dividirá entre el número de certificados de participación No se tendrá la obligación de presentar pagos provisionales de ISR La fiduciaria deberá retener a los tenedores de los certificados el ISR correspondiente

22 FIBRA- Aspectos Fiscales Los tenedores de los certificados residentes en México o con EP en el país, deberán acumular el resultado fiscal que les distribuya la fiduciaria proveniente de los bienes, derechos, créditos o valores que integren el patrimonio del fideicomiso emisor de dichos certificados, sin deducir el impuesto retenido Cuando se enajene alguno de los bienes inmuebles fideicomitidos, la fiduciaria deberá pagar el impuesto a la tasa del 30% sobre la ganancia actualizada, dentro de los quince días siguientes a la enajenación Causará ISR la ganancia en la venta de los certificados de participación; no obstante, estarán exentos cuando se enajenen en mercados reconocidos cuando el enajenante sea residente en el extranjero sin EP en el país o personas físicas residentes en México.

23 FICAP y CKDs

24 FICAP - Fideicomiso de Inversión en Capital de Riesgo Objetivo: Invertir en el capital de sociedades residentes en México no listadas en BMV y participar en su consejo de administración para promover su desarrollo y otorgarles financiamiento. Inversión del patrimonio: Al menos el 80% en capital o financiamiento de las sociedades promovidas. Remanente en valores del Gobierno Federal o en acciones de sociedades de inversión en instrumentos de deuda Duración: Beneficio fiscal limitado a 10 años, pero el fideicomiso puede tener una duración mayor. Distribuciones: Distribuir al menos el 80% de los ingresos en el año, a más tardar 2 meses después de terminado el año. Las acciones de las sociedades promovidas no deben enajenarse antes de los 2 años de adquisición. En caso de incumplir con los puntos anteriores, tributará como fideicomiso empresarial en términos del Título II LISR.

25 CKD Certificados de Capital de Desarrollo Objetivo: Los CKDs fueron creados para canalizar y acelerar el flujo de recursos para financiar proyectos que consumen recursos en el corto plazo y generan flujos en el largo plazo. Inversión del patrimonio: Invertir en acciones, partes sociales o el financiamiento de sociedades mexicanas a través de varios vehículos de inversión. Duración: No existe límite, esto será de acuerdo a lo que se convenga al momento de constituir el fideicomiso. Distribuciones: Se entregarán rendimientos a los tenedores sin tener una periodicidad establecida.

26 S.A.P.I. (General Partner) Inversionistas (Limited Partners) Rendimientos Aportaciones Capital $ / Especie Rendimientos FICAP Inversión / Financiamiento Rendimientos Sociedades promovidas

27 FICAP/CKD Ventajas Transparencia fiscal para los inversionistas No están sujetos a calificación crediticia ni evaluación de viabilidad del proyecto No está limitado a un número determinado de inversionistas Las SIEFORES pueden invertir en esta clase de instrumentos

28 Fideicomiso de administración y garantía Desventajas Restricción en cuanto a la inversión del patrimonio del Fideicomiso, momento de repartición de ingresos, duración del Fideicomiso y tiempo para la enajenación de acciones adquiridas. El incumplimiento de algunos de los requisitos provocará que se pierda la transparencia fiscal. Los ingresos de los tenedores están directamente relacionados con los rendimientos obtenidos del fideicomiso.

29 FICAP/CKD Aspectos Fiscales La fiduciaria no tendrá la obligación de determinar el ISR. La fiduciaria deberá llevar una cuenta por cada tipo de ingresos que reciba La fiduciaria deberá llevar además una cuenta por cada uno de los fideicomitentes y fideicomisarios que participen La fiduciaria deberá retener el ISR que corresponda a personas físicas residentes en el extranjero La fiduciaria deberá expedir constancias de los ingresos y en su caso del ISR retenido a más tardar el 15 de febrero del año siguiente Las acciones no se deberán enajenar durante al menos dos años contados a partir de la fecha de adquisición

30 Fideicomisos de administración y garantía

31 Fideicomiso de administración y garantía Objetivo: Administración de inmuebles. Inversión del patrimonio: El fideicomitente entrega bienes inmuebles al fiduciario, para que se encargue de celebrar contratos de arrendamiento, cobrar rentas, etc. Duración: Duración legal del fideicomiso. Distribuciones: Vehículo transparente.

32 Fideicomiso de administración y garantía Ventajas Puede ser objeto de este tipo de fideicomiso cualquier bien mueble e inmueble, derecho real o personal, incluyendo todo tipo de valores, créditos, títulos, dinero en efectivo, etc. Las actividades fundamentales del fideicomiso son la guarda y conservación de bienes. Dentro de los actos de administración es posible que el fiduciario invierta los bienes fideicomitidos.

33 Fideicomiso de administración y garantía Ventajas Son regulados en diversos ordenamientos: Ley General de Instituciones y Sociedades Mutualistas de Seguros, Ley de Instituciones de Crédito, Ley de Inversión Extranjera. A diferencia de otra clase de fideicomisos, no están regulados en las disposiciones fiscales en México.

34 Gracias Juan Carlos Silva Socio de Impuestos Corporativos en la Unidad de Negocios Noreste KPMG en México T kpmg.com.mx KPMG