FIDEICOMISO PRUMEX INDUSTRIAL III F/421. (Fideicomiso en el que actúa como Fideicomitente PLA Inmuebles Industriales, S. de R. L. de C. V.

Transcripción

1 (Fideicomiso en el que actúa como Fideicomitente PLA Inmuebles Industriales, S. de R. L. de C. V.) Estados Financieros Consolidados auditados Al 31 de marzo de 2012 Pesos

2 INDICE Estados de Situación Financiera Consolidados Estados Consolidados de Resultados Integrales.2 Estados Consolidados de Variaciones en el Patrimonio Estados Consolidados de Flujos de Efectivo

3 Estados de Situación Financiera Consolidados (Auditado) Activo Nota 31 de marzo de diciembre 2011 Activo Corriente: Efectivo y equivalentes de efectivo 7 $ 2,954,688,052 $ 3,276,518,937 Activos por impuestos a favor 8 75,838,367 67,547,513 Pagos anticipados 3g 26,806,910 8,227,153 Anticipo para futuras compras de terreno 3,126,740 - Préstamos corrientes por cobrar 3h 6,738,626 7,124,663 Cuentas por cobrar 120,231 2,955,779 Otras cuentas por cobrar 14 5,505,701 26,071,751 Rentas devengadas por cobrar 2,561,268 2,651,800 Total del Activo Corriente 3,075,385,895 3,391,097,596 Activo No Corriente: Propiedades de inversión 3e y 9 673,447, ,738,038 Total de Activos 3,748,833,733 3,987,835,634 Pasivo y Patrimonio Pasivo Corriente: Proveedores 48,622,159 20,316,563 Intereses de préstamos bancarios 3d, 3i y 10 2,649,399 3,245,219 Total del Pasivo Corriente 51,271,558 23,561,782 Pasivo No Corriente: Anticipo de clientes 1,294,360 1,408,172 Depósitos en garantía 3m 5,909,304 1,827,846 Préstamos bancarios 3h, 3i y ,372, ,658,077 Acreedor a largo plazo 11 34,358,865 37,380,030 Total del Pasivo No Corriente 377,934, ,274,125 Total Pasivo 429,206, ,835,907 Total del Patrimonio 12 3,319,627,384 3,291,999,727 Compromisos y contingencias 17 Total Pasivo y Patrimonio $ 3,748,833,733 $ 3,987,835,634 Ver notas adjuntas a los estados financieros consolidados. 1

4 Estados Consolidados de Utilidad Integral Por el periodo de tres meses terminado el 31 de marzo de 2012 y 2011 Nota 31 de marzo de marzo 2011 Ingresos por arrendamiento 3k $ 7,896,442 $ 1,798,758 Gastos operativos (2,794,197) (1,268,969) Gastos de administración (1,127,018) (2,109,997) Contraprestación del administrador 15 (385,428) (151,046) Otros gastos (5,859) (2,763,000) Ganancia neta por ajuste en el valor de mercado en propiedades de inversión 9 5,348,306 - Ganancia (pérdida) en tipo de cambio 3l 3,971,735 (1,694,809) Utilidad (pérdida) de operación 12,903,981 (6,189,063) Gasto por intereses 3d, 3i y 10 (6,185,773) (4,112,117) Intereses netos sobre inversiones a corto plazo 7 36,767,986 34,007,650 Intereses a favor sobre préstamos por cobrar 3h 316, ,205 Comisones bancarias (13,495) (648,287) Total costo financiero 30,884,746 29,662,451 Utilidad del periodo $ 43,788,727 $ 23,473,388 Atribuible a: Participación controladora 43,788,727 23,473,388 Participación no controladora - - Ver notas adjuntas a los estados financieros consolidados. 2

5 Estados Consolidados de Variaciones en el Patrimonio Por el periodo de tres meses terminado el 31 de marzo de 2012 y 2011 AFORES PLA Inmuebles Industriales, S. de R.L. de C.V. Total Patrimonio Controladora Patrimonio No Controladora Total Patrimonio Saldo al 1 de enero de 2012 $ 3,182,999,545 $ 109,000,182 $ 3,291,999,727 $ - $ 3,291,999,727 Aportación de capital (nota 12) - 8,830,833 8,830,833 1,007,590 9,838,423 Distribución de impuestos (nota 14) (25,500,751) (444,059) (25,944,810) (54,683) (25,999,493) Resultado del periodo 43,368, ,403 43,788,727-43,788,727 Reasignación de capital 920,508 32, ,907 (952,907) - Ganancia (pérdida) no realizada 4,970,555 (4,970,555) Saldo al 31 de marzo de 2012 $ 3,206,758,181 $ 112,869,203 $ 3,319,627,384 $ - $ 3,319,627,384 Saldo al 1 de enero de 2011 $ 3,061,021,550 $ 40,192,986 $ 3,101,214,536 $ - $ 3,101,214,536 Aportación de capital - 12,682,874 12,682,874 6,835,475 19,518,349 Resultado del periodo 23,606,326 (132,938) 23,473,388-23,473,388 Reasignación de capital 6,693, ,494 6,835,475 (6,835,475) - Ganancia (pérdida) no realizada (12,334,463) 12,334, Saldo al 31 de marzo de 2011 $ 3,078,987,394 $ 65,218,879 $ 3,144,206,273 $ - $ 3,144,206,273 Ver notas adjuntas a los estados financieros consolidados. 3

6 CM 11/00 Estados Consolidados de Flujos de Efectivo Por el periodo de tres meses terminado el 31 de marzo de 2012 y de marzo de marzo 2011 Actividades de operación: Resultado del periodo $ 43,788,727 $ 23,473,388 Amortización de pagos anticipados 891, ,922 Intereses a cargo sobre préstamos bancarios 6,185,773 4,112,117 Intereses a favor sobre inversiones a corto plazo (36,767,986) (34,007,650) Intereses a favor sobre préstamos corrientes por cobrar (316,028) (415,205) Ganancia en el valor de mercado en propiedades de inversión (5,348,306) - (Incremento) disminución en: Rentas devengadas por cobrar 90,532 - Cuentas por cobrar 2,835,548 - Otras cuentas por cobrar (5,433,443) (2,217,646) Activos por impuestos a favor (8,290,854) (25,445,967) Pagos anticipados (19,471,697) (1,775,883) Anticipo para futuras compras de terreno (3,126,740) - Incremento (disminución) en: Proveedores 25,284,432 4,010,302 Anticipo de clientes (113,812) - Depósitos en garantía 4,081,458 2,637,834 Flujos netos de efectivo de actividades de operación CM 4,289,544 11/00 (28,768,788) Actividades de inversión: Adquisición de inversiones inmobiliarias - (289,486,440) Desarrollo en inversiones inmobiliarias (69,392,671) (34,769,876) Préstamos corrientes por cobrar 702,065 (3,983,758) Intereses a favor recibidos sobre inversiones a corto plazo 36,767,986 34,007,650 Flujos netos de efectivo de actividades de inversión (31,922,620) (294,232,424) Actividades de financiamiento: Incremento (disminución) en: Efectivo (pagado) recibido por préstamos (304,036,232) 70,100,191 Aumento de capital 8,830,833 12,682,874 Aumento de capital de participación no controladora 1,007,590 6,835,475 Flujos neto de efectivo de actividades de financiamiento (294,197,809) 89,618,540 Disminución neta de efectivo y equivalentes (321,830,885) (233,382,672) Efectivo y equivalentes al principio del periodo 3,276,518,937 3,344,789,131 Efectivo y equivalentes al fin del periodo $ 2,954,688,052 $ 3,111,406,459 Partidas que no requirieron el uso de efectivo: Intereses capitalizados como principal del préstamo 8,750,417 3,029,069 Intereses capitalizados como parte de propiedades de inversión 1,968,823 - Distribución de impuestos 25,944,810 - Distribución de impuestos no controladora 54,683 - Ver notas adjuntas a los estados financieros consolidados. 4

7 NOTA 1: NATURALEZA Y ACTIVIDAD DEL FIDEICOMISO Fideicomiso Prumex Industrial III F/421 (el Fideicomiso ) es un contrato de fideicomiso irrevocable de fecha 17 de agosto de 2010, celebrado por Bank of America México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (el Fiduciario Emisor ), PLA Inmuebles Industriales, S. de R.L. de C.V. (la Fideicomitente ), y Monex Casa de Bolsa, S.A. de C.V., Monex Grupo Financiero, como Representante Común de los Tenedores. Tiene su domicilio en Andrés Bello 10, 401 Col. Polanco Delegación Miguel Hidalgo, México Distrito Federal, C.P La Fideicomitente ha constituido el Fideicomiso con el fin principal de realizar Inversiones Permitidas y llevar a cabo Proyectos de conformidad con las Políticas de Inversión (según dichos términos se definen en el Fideicomiso). El Fideicomiso es emisor de certificados bursátiles fiduciarios, bajo el esquema de certificados de capital de desarrollo tipo A. El 24 de agosto de 2010 los certificados fueron emitidos en la Bolsa Mexicana de Valores, habiendo obtenido $3,095 millones en su colocación ( Producto de la Colocación ). Por su parte, la Fideicomitente aportará de tiempo en tiempo al Patrimonio del Fideicomiso durante la vigencia del mismo, la cantidad máxima de $600 millones (la Co-inversión ). El Patrimonio del Fideicomiso estará integrado principalmente por la Aportación Inicial, la Coinversión, el Producto de la Colocación, los Derechos Derivados de los Vehículos, las Inversiones Permitidas y las Inversiones Bancarias y sus Rendimientos (según dichos términos se definen en el Fideicomiso), entre otros bienes y derechos y resultados del periodo. Los Vehículos serán los principales receptores de las Inversiones Permitidas y serán en principio fideicomisos, ya sea de nueva creación o previamente existentes, constituidos por medio de contratos de fideicomiso con fiduciarias en México conforme a las leyes mexicanas. Los Vehículos invertirán en los Proyectos y serán los propietarios de los mismos. El Administrador podrá determinar, en caso de que lo considere conveniente, que la inversión en los Vehículos y Proyectos se realice a través de sociedades u otras entidades o contratos distintos de los fideicomisos, en cuyo caso, el Administrador someterá a la aprobación del Comité Técnico los criterios de elegibilidad correspondientes de conformidad con los Documentos de la Emisión y la legislación aplicable. El Fideicomiso vence en el décimo aniversario de la fecha de emisión (es decir, el 24 de agosto de 2020). El plazo podrá extenderse hasta por dos años previa resolución favorable de la Asamblea de Tenedores otorgada en términos de lo dispuesto en el artículo 220 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito. NOTA 2: BASES DE PREPARACIÓN Los estados financieros consolidados han sido preparados de acuerdo sobre la base de costo histórico, modificada por la revaluación de propiedades de inversión y de los préstamos bancarios que fueron designados a valor razonable a través de pérdidas y ganancias. La preparación de los estados financieros consolidados de acuerdo con IFRS requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas. Las áreas que involucran un mayor grado de juicio o complejidad o las áreas en las que los supuestos y estimaciones son significativos para los estados financieros consolidados se describen en la Nota 5. 5

8 NOTA 2: BASES DE PREPARACIÓN (continuación) Los estados financieros consolidados que se acompañan cumplen razonablemente con lo establecido en éstas normas para mostrar una presentación de la situación financiera del Fideicomiso. Para propósitos de revelación en las notas a los estados financieros consolidados, cuando se hace referencia a Pesos, se trata de Pesos Mexicanos. El Fideicomiso elaboró su estado de resultados consolidado bajo el criterio de clasificación con base en función de partidas, la cual tiene como característica fundamental separar los costos y gastos. Debido a que tanto la moneda de registro como la funcional y la de reporte es el Peso, no fue necesario realizar ningún proceso de conversión. Los estados financieros adjuntos y sus notas fueron autorizados para su emisión el 2 de mayo de 2012, por el señor Marcelo Curvello Director de Finanzas de PLA Administradora S. de R.L. de C.V. en representación del Fiduciario. NOTA 3: RESUMEN DE POLÍTICAS DE CONTABILIDAD SIGNIFICATIVAS Las principales políticas contables aplicadas en la preparación de los estados financieros consolidados se detallan a continuación: Estas políticas han sido aplicadas consistentemente en los años presentados. a. Bases de consolidación. Los estados financieros consolidados incluyen los del Fideicomiso y los de sus subsidiarias. Los saldos y operaciones importantes entre los Fideicomisos del grupo se han eliminado en la preparación de los estados financieros consolidados. La consolidación se efectuó con base en los estados financieros de los fideicomisos emisores al 31 de marzo de 2012 y 31 de diciembre de 2011, los que se prepararon de acuerdo a las IFRS. La participación que el Fideicomiso tiene en sus subsidiarias en las cuales es fideicomitente y tiene control, es calculada basada en las formas de distribución determinadas en los distintos contratos de Fideicomiso firmados con sus socios. Los estados financieros consolidados se conforman con las siguientes subsidiarias: Porcentaje de participación 31 de Marzo 31 de diciembre Nombre de la entidad HSBC México, S.A., IBM, DIV. FID F/ % 100% Banco Invex, S.A., IBM, Invex Grupo Financiero, Fiduciario, F/ % 100% Banco Invex, S.A., IBM, Invex Grupo Financiero, Fiduciario, F/ % 100% Banco Invex, S.A., IBM, Invex Grupo Financiero, Fiduciario, F/ % 98% HSBC México, S.A., IBM, DIV. FID F/ % 100% HSBC México, S.A., IBM, DIV. FID F/ % 100% 6

9 NOTA 3: RESUMEN DE POLÍTICAS DE CONTABILIDAD SIGNIFICATIVAS (continuación) b. Nuevos pronunciamientos contables Nuevos pronunciamientos, adecuaciones e interpretaciones a las normas emitidas pero no vigentes a partir del 1 de enero de 2011 y que no han sido adoptadas por el Fideicomiso. En junio de 2011, el IASB emitió modificaciones al IAS 1 "Presentación de elementos de la utilidad integral". Modifica la consistencia y clarifica la presentación de partidas de la utilidad integral. También destaca la importancia de presentar utilidades o pérdidas y la utilidad integral en un solo estado financiero. Las modificaciones emitidas en junio de 2011 mantienen el requisito de presentar pérdidas, ganancias y la utilidad integral en conjunto, y se centran en la mejora de la cantidad de las partidas que se presentan en la utilidad integral. El principal cambio resultante de las modificaciones es el requisito para las entidades de agrupar los elementos presentados en la utilidad integral sobre la base de si son potencialmente reclasificables a resultados posteriores (ajustes por reclasificación). Las modificaciones no se refieren a los elementos que se presentan en la utilidad integral. El Fideicomiso está evaluando el impacto de este IAS y tiene la intención de adoptar las modificaciones al IAS 1, a más tardar el período que comienza el 1 de enero de IFRS 10 Estados financieros consolidados se basa en los principios existentes, identificando el concepto de control como el factor determinante para decidir si una entidad debe ser incluida dentro de los estados financieros consolidados de la empresa controladora. La norma proporciona orientación adicional para ayudar en la determinación de control donde esto es difícil de evaluar. El Fideicomiso está evaluando los efectos que tendrá la adopción de este pronunciamiento para aplicarlo a más tardar en el período que comienza el 1 de enero de IFRS 12 Revelación en la participación en otras entidades incluye los requisitos de revelación de todas las formas de participación en otras entidades, incluidos los acuerdos conjuntos, asociados, vehículos especiales y otros vehículos en balance. El Fideicomiso está evaluando los efectos que tendrá la adopción de este pronunciamiento para aplicarlo a más tardar en el período que comienza el 1 de enero de IFRS 13 Valor razonable tiene por objeto mejorar la consistencia y reducir la complejidad al proporcionar una definición precisa del valor razonable y de una sola fuente de medición, así como los requisitos de revelación para su uso del IFRS. Los requisitos, que son en gran medida alineados entre las IFRS y USGAAP, no extiende el uso de la contabilidad a valor razonable, sino proporcionar orientación sobre la forma en que deberán aplicarse en su uso y si está permitido por otras normas dentro de las IFRS o USGAAP. El Fideicomiso está evaluando los efectos que tendrá la adopción de este pronunciamiento para aplicarlo a más tardar en el período que comienza el 1 de enero de IFRS 27 (modificada) Estados Financieros Individuales, tiene como objetivo establecer los estándares aplicables en la contabilidad para las inversiones en subsidiarias, asociadas y negocios conjuntos, cuando una entidad elige o es requerida por las regulaciones locales, de presentar estados financieros no consolidados. Esta norma no dicta cuáles entidades producen estados financieros individuales disponibles para uso público, es aplicable cuando una entidad prepara estados financieros individuales de acuerdo con las IFRS. Los estados financieros individuales son aquellos presentados por una entidad controladora, un inversionista con control conjunto o influencia significativa, en los cuales las inversiones se contabilizan al costo o de acuerdo con la IFRS 9 Instrumentos Financieros. La norma modificada es de aplicación obligatoria a partir del 1 de enero de

10 NOTA 3: RESUMEN DE POLÍTICAS DE CONTABILIDAD SIGNIFICATIVAS (continuación) b. Nuevos pronunciamientos contables (continuación) IFRS 7 Instrumentos financieros. Estas modificaciones tienen como objetivo requerir la revelación de los instrumentos financieros en la situación financiera y en los rendimientos de la entidad, y la naturaleza y alcance de los riesgos procedentes de los instrumentos financieros a los que la Compañía se encuentra expuesta durante el período y lo esté al final del periodo sobre el que se informa. La norma es de aplicación obligatoria a partir del 1 de julio de IFRS 9 - Instrumentos financieros atiende a la clasificación, reconocimiento y medición de activos y pasivos financieros. IFRS 9 fue emitida en noviembre de 2009 y octubre de Esta norma reemplaza parcialmente la IAS 39 Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Valuación en temas que se refieren a la clasificación y medición de instrumentos financieros. IFRS 9 requiere que los activos financieros sean clasificados en cualquiera de las dos siguientes categorías: aquellos activos medidos a valor razonable y aquellos medidos a costo amortizado. La determinación se debe hacer al momento del reconocimiento inicial de dichos activos. La clasificación depende del modelo de negocios de la entidad utilizado para manejar sus instrumentos financieros y las características contractuales de los flujos de efectivo de los instrumentos. Para pasivos financieros, la norma retiene la mayoría de los requerimientos de la norma IAS 39. El principal cambio es que en caso de que se utilice la opción de valor razonable el efecto de valuación relacionado con el riesgo de crédito propio se deberá reconocer como parte del resultado integral, a menos que ocasione un desbalanceo contable (accounting mismatch). La compañía estima adoptar esta norma el 1 de enero de El IASB tiene intención de ampliar la IFRS 9 durante 2011 y 2012 para añadir nuevos requerimientos para dar de baja instrumentos financieros, deterioro y contabilidad de coberturas, de forma que para finales de 2012 la IFRS 9 será una norma sustitutiva completa de la IAS 39. c. Efectivo y equivalentes de efectivo El efectivo y equivalentes incluyen depósitos en cuentas bancarias en moneda nacional y otras inversiones de inmediata realización. (Ver nota 7). d. Costos de préstamos. Los costos por intereses atribuibles directamente a la adquisición o construcción de un activo calificado (que necesariamente requiere un periodo sustancial de tiempo para estar listo para su uso o venta), se capitalizan como parte del costo del activo. Todos los demás costos por intereses se registran como gasto en el período en que ocurren. Los costos de financiamiento consisten en intereses y otros costos en los que incurre la entidad en relación con el préstamo de fondos. La capitalización de intereses se calcula a partir del inicio del trabajo de desarrollo hasta la fecha de terminación real. La capitalización de gastos financieros se suspende si hay periodos prolongados cuando la actividad del desarrollo es interrumpida. El interés también puede ser capitalizado en el costo de compra de un conjunto de bienes adquiridos específicamente para el nuevo desarrollo, pero sólo cuando las actividades necesarias para preparar el activo para el re-desarrollo estén en curso. Los costos incurridos en el terreno mientras no se realice ninguna construcción, son registrados en gastos. 8

11 NOTA 3: RESUMEN DE POLÍTICAS DE CONTABILIDAD SIGNIFICATIVAS (continuación) e. Propiedades de inversión. Las propiedades de inversión son adquiridas con el propósito de arrendarlas a terceros, se expresan a su valor razonable y son inicialmente registradas al precio de compra e incluyen los costos de adquisición de la propiedad y todos los activos tangibles representados por el valor del terreno, edificio y las mejoras a locales arrendados al momento de la adquisición. Los costos de desarrollo y mejoras son capitalizados como parte del costo de adquisición. Los gastos de mantenimiento y reparación son registrados en el resultado conforme ocurren. En general, las estimaciones de valor razonable se basan en la valoración de valuadores independientes expertos en propiedades de inversión en un plazo razonable después de su adquisición y no menor a un año. El Fideicomiso es responsable de asegurar que el proceso de valoración es adecuado y proporciona estimaciones adecuadas del valor razonable. El Fideicomiso contrata a un valuador independiente para garantizar la correcta valuación de las propiedades manteniendo la independencia y exactitud del proceso de valuación. El fideicomiso cuantifica el valor de los inmuebles en construcción al costo histórico hasta que son concluidas, a partir de ese momento son valuadas a valor de mercado. f. Activos por impuestos a favor. Los activos por impuestos corrientes representan el Impuesto al Valor Agregado ( IVA ) pagado a las autoridades fiscales Mexicanas por los costos de construcción en el caso de propiedades en desarrollo y por la porción de los costos de construcción (generalmente alrededor del 80% del total del precio de venta) en caso de propiedades adquiridas. La tasa del IVA en propiedades de inversión es normalmente del 16%, excepto en región fronteriza, donde es del 11%. g. Pagos anticipados. Los pagos anticipados incluyen principalmente anticipos a proveedores de obra y seguros pagados por anticipado, los cuales se van amortizando conforme la vigencia del servicio. h. Préstamos corrientes por cobrar. Los préstamos corrientes por cobrar son activos financieros con pagos fijos o determinados que no se cotizan en un mercado activo. Inicialmente se reconocen a su valor razonable. Posteriormente se valorizan al costo amortizado usando el método de interés efectivo. Al 31 de marzo de 2012 y 31 de diciembre de 2011 los ingresos por intereses reconocidos por el Fideicomiso son de $316,028 y $648,817, respectivamente. i. Préstamos bancarios. Los préstamos se muestran inicialmente a su valor razonable, neto de los costos de transacción directamente atribuible. 9

12 NOTA 3: RESUMEN DE POLÍTICAS DE CONTABILIDAD SIGNIFICATIVAS (continuación) Los costos por préstamos asociados a financiamientos invertidos en activos fijos cuya adquisición o construcción requiera de un periodo sustancial, se capitalizan formando parte del costo de adquisición de estos activos (ver nota 10). j. Provisiones. El Fideicomiso reconoce, con base en estimaciones de la administración del Fideicomiso, provisiones de pasivo por aquellas obligaciones presentes en las que la transferencia de activos o la prestación de servicios es virtualmente ineludible y surge como consecuencia de eventos pasados. k. Reconocimiento de ingresos. Los ingresos por arrendamiento en propiedades de inversión se reconocen en forma lineal a lo largo de la duración de los contratos celebrados. Los arrendamientos son acuerdos por los cuales el arrendador transfiere al arrendatario el derecho a utilizar todo o parte de las propiedades de inversión durante un periodo determinado a cambio del pago de una renta. El contrato de arrendamiento indica el periodo no cancelable, en el cual el arrendatario se compromete a alquilar la propiedad, y cualquier periodo posterior para el cual el arrendatario tiene la opción de extender su contrato a cambio del pago de una cantidad adicional si es aplicable, siempre y cuando, desde el inicio del arrendamiento, exista la certeza razonable de que el arrendatario ejercerá esa opción. Cuando se proporciona incentivos a los inquilinos, el costo de los incentivos es reconocido por el plazo del arrendamiento, sobre una base de línea recta, como una disminución de los ingresos por arrendamiento. Los ingresos por intereses de la cartera de inversión se reconocen en los resultados del ejercicio conforme se devengan, en función de los plazos y tasas de interés establecidos en los contratos celebrados con las instituciones bancarias. l. Diferencias cambiarias. Las transacciones que se efectúan en una moneda diferente a la moneda funcional del Fideicomiso se convierten utilizando el tipo de cambio vigente en la fecha de la transacción. Los activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera son convertidos utilizando los tipos de cambio de cierre de año. Las diferencias que surgen de la conversión de transacciones en moneda extranjera se reconocen en resultados como utilidad o pérdida cambiaria. m. Depósitos en garantía. Los depósitos en garantía se reconocen a la medida que son recibidos por el arrendatario por la celebración de los contratos de arrendamiento y representan una obligación por parte del Fideicomiso para ser devueltos al arrendatario al término del contrato, bajo ciertas circunstancias establecidas en dichos contratos. 10

13 NOTA 3: RESUMEN DE POLÍTICAS DE CONTABILIDAD SIGNIFICATIVAS (continuación) n. Costos de emisión. Los costos de emisión son aquellos incurridos atribuibles directamente a la emisión de instrumentos de capital, se contabilizan como deducción del patrimonio neto. o. Aspectos fiscales. De acuerdo con las disposiciones fiscales vigentes, por las operaciones que realice el Fideicomiso, la institución fiduciaria determinará en materia del Impuesto sobre la Renta (ISR), el resultado o pérdida fiscal y para efectos del Impuesto Empresarial a Tasa Única (IETU), el resultado o crédito fiscal, según corresponda, asimismo cumplirá por cuenta de los fideicomisarios con las obligaciones establecidas en cada Ley, incluso el de efectuar pagos provisionales. Los pagos provisionales de ISR e IETU que entera el Fideicomiso por cuenta de los fideicomisarios, se registrarán como disminución del patrimonio. NOTA 4: RIESGOS FINANCIEROS Las actividades del Fideicomiso, están expuestas a una variedad de riesgos financieros: riesgo de mercado (incluyendo el riesgo cambiario, riesgo de tasa de interés del valor razonable, el flujo de efectivo de tasa de interés y riesgo crediticio), riesgo de crédito y de liquidez. 1. Riesgo de mercado a. Riesgo de tipo de cambio El Fideicomiso, está expuesto al riesgo de tipo de cambio, derivado de las fluctuaciones cambiarias en sus operaciones, principalmente en los contratos de arrendamiento, pasivos a largo plazo, y servicios prestados por los proveedores extranjeros. Los saldos en moneda extranjera de activos y pasivos monetarios del Fideicomiso al 31 de marzo de 2012 y 31 de diciembre de 2011 son los siguientes: Pasivos Activos Dólar americano $ 5,967,104 $ 4,012,700 $ 3,290,437 $ 743,587 11

14 NOTA 4: RIESGOS FINANCIEROS (continuación) La siguiente tabla detalla la sensibilidad de aumento y disminución del 10% de las principales monedas extranjeras frente a la moneda funcional del Fideicomiso. La tasa del 10% representa la evaluación de la administración de un posible cambio en las fluctuaciones derivadas por el tipo de cambio. El análisis de sensibilidad sólo incluye activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera, los cuales se ajustan al final del periodo con una variación del 10% en el tipo de cambio de la moneda extranjera. Si la moneda extranjera correspondiente, aumentara en un 10% frente a la moneda funcional, el efecto en el resultado del ejercicio sería una ganancia (pérdida) por: Impacto del Dólar americano Resultado $ (267,667) $ (326,911) Si la moneda extranjera correspondiente, se depreciara en un 10% frente a la moneda funcional, el efecto en el resultado del ejercicio sería una ganancia (pérdida) por: Impacto del Dólar americano Resultado $ 267,667 $ 326,911 b. Riesgo en precio El Fideicomiso está expuesto a cambios en el precio de las propiedades y algunos riesgos de los arrendamientos. Con base en el conocimiento de la industria y la experiencia, el Fideicomiso minimiza este riesgo. c. Flujo de efectivo y riesgo del valor razonable de tasa de interés Los activos que devengan intereses comprenden principalmente depósitos a corto plazo. Los ingresos por intereses derivados de estos activos están sujetos a cambios en las tasas de interés del mercado. El Fideicomiso tiene préstamos bancarios significativos (ver nota 10) a tasas de interés variable, por lo que se encuentra expuesto a riesgos en la tasa de interés de los flujos de efectivo. El Fideicomiso mide el riesgo de cambios en las tasas de interés por medio de un análisis de sensibilidad para el flujo de efectivo, con un aumento en la tasa de interés de 100 puntos base. Es decir, si las tasas de interés estuvieran 100 puntos base por encima de las que se tiene, y todas las demás variables se mantuvieran constantes, la utilidad neta del Fideicomiso para el periodo de tres meses terminado el 31 de marzo de 2012 y el año terminado el 31 de diciembre de 2011, reflejaría una disminución de $3,717,103 y $3,976,133, respectivamente. 12

15 NOTA 4: RIESGOS FINANCIEROS (continuación) 2. Riesgo de crédito El Fideicomiso, no tiene concentraciones significativas de riesgo de crédito. Se tienen establecidas políticas para asegurar que los contratos de arrendamiento se realicen con arrendatarios que cuenten con un buen historial de crédito. Las transacciones en efectivo se limitan a las instituciones de alta calidad crediticia y financiera. El Fideicomiso pretende limitar la exposición de riesgo crediticio a cualquier institución financiera. 3. Riesgo de liquidez Una administración adecuada del riesgo de liquidez, implica mantener suficiente efectivo y equivalentes, la disponibilidad de financiamiento a través de una adecuada cantidad de líneas de crédito y la capacidad de cerrar posiciones de mercado. Debido a la naturaleza dinámica de los negocios, el Fideicomiso tiene como objetivo mantener la flexibilidad de financiamiento manteniendo líneas de crédito disponibles. 4. Riesgo de capital El Fideicomiso, administra su capital para garantizar que las entidades en el Fideicomiso sean capaces de continuar como negocio en marcha, al tiempo que maximiza el retorno a los inversionistas a través de la optimización de la deuda y capital. La estructura de capital del Fideicomiso está constituida por la deuda, que incluye, los préstamos descritos en la nota 10, y los fondos propios atribuibles a los inversionistas que comprenden capital emitido, aportaciones de capital e ingresos acumulados, tal como se revela en los Estados Consolidados de Variaciones en el Patrimonio. NOTA 5: ESTIMACIONES CONTABLES CRÍTICAS Y JUICIOS Estimaciones y juicios son continuamente evaluados por la administración del Fideicomiso y se basan en la experiencia, adecuada a las condiciones actuales del mercado y otros factores. En el proceso de aplicación de las políticas contables del Fideicomiso que se describen en la Nota 3, la administración ha realizado las siguientes estimaciones de aquellas partidas que pueden tener un riesgo significativo y pudieran ocasionar un ajuste en la contabilidad, en los activos y pasivos de los próximos ejercicios, como se indica a continuación: Estimación del valor razonable en propiedades de inversión Las estimaciones de valor razonable se basa en informes de valuación de la propiedad, preparado por valuadores de bienes raíces independientes. La estimación del valor razonable se basa en los enfoques convencionales de valor, lo cual requiere de un juicio subjetivo. Los tres métodos que se utilizan son: (1) costo actual de determinar el deterioro de bienes raíces menos la obsolescencia funcional y económica, (2) descontando una serie de flujos de ingresos y la reversión a un rendimiento específico o directamente por la capitalización de la estimación del año, (3) indicado por las ventas recientes de propiedades comparables con un precio real en el mercado. En la conciliación de estos tres enfoques, el valuador independiente utiliza una o la combinación de ellos para llegar al valor aproximado que tendría el inmueble en el mercado. 13

16 NOTA 6: RECLASIFICACIÓN Ciertos montos en los estados financieros de periodos anteriores han sido reclasificados de acuerdo con la presentación del ejercicio actual. Dicha reclasificación no tuvo ningún efecto sobre los estados financieros anteriores. NOTA 7: EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO El fideicomiso realiza inversiones con: Institución Tasa Vencimiento 31 de marzo de diciembre 2011 Operación Banco Nacional de México, S.A. TIIE 28 d-21bps Ene-12 $ - $ 330,547,057 C.Plazo * 1 Banco Invex, S.A. 4.40% Ene-12-63,555,762 C.Plazo * Banco Nacional de México, S.A. 4.46% Diario 43,510,404 1,038,660 Reporto Banco Invex, S.A. 4.50% Abr-12 82,002,188 - C. plazo 2 Banco Nacional de México, S.A. TIIE 91 d-15bps May-12 1,547,697,520 1,547,907,363 Bono J 3 BBVA Bancomer, S.A. TIIE 28 d-10 bps Abr-12 1,229,200,601 1,228,319,962 Bono J * 4 Total de inversiones $ 2,902,410,713 $ 3,171,368,804 Efectivo en bancos 52,277, ,150,133 Total efectivo y equivalentes $ 2,954,688,052 $ 3,276,518,937 1 Corresponde a Bonos de Papel Banca de Desarrollo el cual vence mensualmente 2 Corresponde a Bonos de la Sociedad Hipotecaria Federal el cual vence cada 28 días 3 El bono es pre amortizable sin penalidad alguna en fecha cupón la cual vence trimestralmente 4 El bono es pre amortizable sin penalidad alguna en fecha cupón la cual vence mensualmente Al 31 de marzo de 2012 y al 31 de diciembre de 2011 el Fideicomiso devengó ingresos por intereses por $36,767,986 y $148,420,333 respectivamente. NOTA 8: ACTIVOS POR IMPUESTOS A FAVOR Los activos por impuestos corrientes corresponden al Impuesto al Valor Agregado ( IVA ) por recuperar. Están obligadas al pago del IVA las personas físicas y las morales que, en territorio nacional, enajenen bienes, presten servicios independientes, otorguen uso o goce temporal de bienes e importen bienes o servicios. El impuesto se considerará aplicando a los valores la tasa del 16%. Cuando los actos o actividades por los que se deba pagar el impuesto se realicen en región fronteriza, el impuesto se calculará aplicando la tasa del 11%. 14

17 NOTA 9: PROPIEDADES DE INVERSIÓN 31 de marzo de diciembre 2011 Al inicio del periodo $ 596,738,038 $ - Adiciones Adquisición de propiedades - 420,247,338 Costo de desarrollo de inversión inmobiliarias 69,392, ,629,946 Valuación valor de mercado 5,348,306 - Capitalización de intereses 1,968,823 3,860,754 Al final del periodo $ 673,447,838 $ 596,738,038 NOTA 10: PRÉSTAMOS BANCARIOS Al 31 de marzo de 2012, el Fideicomiso tiene un préstamo con Banco Nacional de México, S.A. ( Banamex ) garantizado con una inversión en un Bono J emitido por la misma institución bancaria. De acuerdo al contrato celebrado con Banamex el 4 de noviembre de 2010, el Fideicomiso dispone de una línea de crédito revolvente hasta por la cantidad de $1,383,300,000, con vigencia de 3 años contados a partir de la fecha de cierre. La fecha de determinación de intereses es trimestral iniciando a partir de la fecha de emisión, periodo en el cual se calculan y se capitalizan los intereses que devengue el saldo insoluto de la suma principal del crédito. Al 31 de marzo de 2012 y 31 de diciembre de 2011 se capitalizaron formando parte del principal $20,736,879 y $16,204,135 respectivamente. Adicionalmente el Fideicomiso tiene un préstamo con HSBC México, S.A. ( HSBC ) garantizado con una inversión en un Bono J emitido por BBV Bancomer, S.A. ( Bancomer ). De acuerdo al contrato celebrado con HSBC el 28 de enero de 2011, el fideicomiso dispone de una línea de crédito revolvente hasta por la cantidad de $1,105,200,000 con vigencia de 3 años contados a partir del cierre. La fecha de determinación de intereses es de 28 días iniciando a partir de la fecha de emisión, periodo en el cual se calculan y se capitalizan los intereses que devengue el saldo insoluto de la suma principal del crédito. Al 31 de marzo de 2012 y 31 de diciembre de 2011 se capitalizaron formando parte del principal $8,145,181 y $3,927,508 respectivamente. Al 31 de marzo de 2012 el fideicomiso pagó anticipadamente su deuda con HSBC por un monto de $304,036,

18 NOTA 10: PRÉSTAMOS BANCARIOS (continuación) Al 31 de marzo de 2012 y 31 de diciembre de 2011, el Fideicomiso ha devengado $6,185,773 y $21,939,751, respectivamente de intereses referente a los préstamos bancarios, de los cuales $5,829,577 y $3,860,754, respectivamente fueron capitalizados como costo de las propiedades de inversión, siguiendo a las reglas del IAS 23 que está detallada en la nota 3d. A continuación se muestra una tabla con las principales características de los préstamos: Tasa de Prestadora 31 de marzo de diciembre 2011 interés Vigencia Términos Prumex Industrial III F/421 Banamex $ 336,372,262 $ 331,839,518 TIIE % Prumex Industrial III F/421 HSBC - 299,818,559 TIIE % Total préstamos bancarios $ 336,372,262 $ 631,658,077 [1] TIIE = 4.77% a 28 días [2] TIIE = 4.79% a 91 días El costo y el valor razonable de los préstamos son los siguientes: Al 31 de marzo de 2012 < 1 año 1-3 años > 3 años Total Préstamos bancarios $ 2,649,399 $ 336,372,262 $ - $ 339,021,661 Al 31 de diciembre de 2011 < 1 año 1-3 años > 3 años Total Préstamos bancarios $ 3,245,219 $ 631,658,077 $ - $ 634,903,296 Costo Valor razonable 31 de marzo de diciembre de marzo de diciembre 2011 Préstamos bancarios $ 339,021,661 $ 634,903,296 $ 339,021,661 $ 634,903,296 NOTA 11: ACREEDOR A LARGO PLAZO Al 31 de marzo de 2012, se tiene una deuda a largo plazo a la orden de Guanajuato Puerto Interior, S.A. de C.V. y/o Innova Dintel, S.A. de C.V., derivado de las obligaciones de pago del terreno e infraestructura adquirido el 31 de agosto de 2011 por un monto de $34,358,865 (2,674,071 USD) con fecha de vencimiento en agosto de La deuda se presenta al valor razonable, no genera intereses ordinarios y el efecto de la variación cambiaria se ve reflejado en el resultado del ejercicio. 16

19 NOTA 12: PATRIMONIO El Patrimonio del Fideicomiso está constituido por el Producto de la Colocación, la Co-inversión del Fideicomitente, costos relacionados con el capital y los resultados acumulados. Al 31 de marzo de 2012 y 31 de diciembre de 2011 el Patrimonio del Fideicomiso asciende a $3,319,627,384 y $3,291,999,727 respectivamente. El Producto de la Colocación y capital se integran como sigue: Certificados * Descripción Importe 3,095,000,000 Representan los certificados bursátiles fiduciarios conocidos como Certificados de Capital de Desarrollo A que emitió el Fiduciario. Representan las co-inversiones realizadas por la Fideicomitente. Distribuciones de impuestos Costos relacionados con el capital Reasignación de capital Resultados acumulados Resultado del periodo $ 3,095,000, ,043,107 (25,944,810) (75,026,713) 12,911, ,855,846 43,788,727 Saldo al 31 de marzo de 2012 $ 3,319,627,384 Certificados * Descripción Importe 3,095,000,000 Representan los certificados bursátiles fiduciarios conocidos como Certificados de Capital de Desarrollo A que emitió el Fiduciario. Representan las co-inversiones realizadas por la Fideicomitente. Costos relacionados con el capital Reasignación de capital Resultados acumulados Resultado del ejercicio $ 3,095,000, ,212,274 (75,026,713) 11,958,320 27,455, ,400,186 * Certificados con valor nominal de $1 cada uno. Saldo al 31 de diciembre de 2011 $ 3,291,999,727 17

20 NOTA 12: PATRIMONIO (continuación) Los certificados no generan para el Fiduciario una obligación de pago de principal ni intereses, frente a los tenedores. No obstante lo anterior, los certificados darán a los tenedores el derecho de recibir las distribuciones, en el entendido de que por su naturaleza, dicho pago será variable e incierto. Los costos relacionados con el capital corresponden a los costos por concepto de constitución y emisión del Fideicomiso. La asignación de los ingresos netos del ejercicio, la plusvalía (la depreciación), y las distribuciones de efectivo se determinará de conformidad con lo dispuesto en la decima cuarta clausula del contrato de fideicomiso (el "Contrato") como se indica a continuación. Las distribuciones se realizaran conforme al siguiente orden de prelación: (a) Primero, 100% a los tenedores de los certificados bursátiles fiduciarios ( Tenedores ) y la Fideicomitente, pro rata en proporción a los montos invertidos en las inversiones permitidas y/o gastos de administración hasta que dichas distribuciones sean equivalentes al rendimiento preferente; (b) Segundo, 100% a los Tenedores y la Fideicomitente, pro rata en proporción a los montos invertidos en las inversiones permitidas y/o gastos de administración hasta que dichas distribuciones sean equivalentes a los montos invertidos en inversiones permitidas y/o gastos de administración; (c) Tercero, (i) 48% a los Tenedores y la Fideicomitente, pro rata en proporción a los montos invertidos en las inversiones permitidas y/o gastos de administración y (ii) 52% a la Fideicomitente hasta que las distribuciones representen un 20% de lo que distribuido a los Tenedores y la Fideicomitente conforme al inciso (a) anterior y al presente inciso (c); (d) Cuarto, (i) 80% los Tenedores y la Fideicomitente, pro rata en proporción a los montos invertidos en las inversiones permitidas y/o gastos de administración y (ii) 20% a la Fideicomitente; De acuerdo a lo dispuesto, a continuación se muestra una tabla con las participaciones de los Tenedores y la Fideicomitente: 31 de marzo 2012 % 31 de diciembre 2011 % Tenedores $ 3,206,758, % $ 3,182,999, % Fideicomitente 112,869, % 109,000, % Total $ 3,319,627, % $ 3,291,999, % 18

21 NOTA 13: ARRENDAMIENTO Los contratos de arrendamiento se clasifican como arrendamiento operativo, según IAS 17. Por lo tanto, el Fideicomiso es el arrendador. Los contratos de plazo fijo ofrecen a los arrendatarios la opción de renovación, y no se tiene opción de compra. Durante los próximos ejercicios el Fideicomiso recibirá los pagos mínimos de los arrendamientos, según se menciona en los contratos existentes: <1 año 1 a 5 años >5 años Cuotas mínimas de $ 30,999,807 $ 101,080,559 $ 38,844,449 NOTA 14: IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) Y EMPRESARIAL A TASA ÚNICA (IETU) De acuerdo a los procedimientos establecidos por la ley de ISR vigentes en 2011, la institución fiduciaria tiene la obligación de calcular el resultado o pérdida fiscal que se origine por las operaciones del Fideicomiso y cumplirá por cuenta del conjunto de los fideicomisarios las obligaciones señaladas en dicha Ley, incluso la de efectuar pagos provisionales. Asimismo, el resultado fiscal determinado, deberá asignarse a los fideicomisarios de acuerdo con lo estipulado en el contrato de fideicomiso y acreditarán en esa proporción el monto de los pagos provisionales efectuados por la fiduciaria. El 7 de diciembre de 2009, fue publicado el decreto por el que se reforman, adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley del ISR entre las cuales se establece, que la tasa del ISR aplicable para los años de 2011 y 2012 será del 30%, para el año 2013 será del 29% y a partir del año 2014 será del 28%. El IETU de 2012 se calcula a la tasa del 17.5% sobre la utilidad determinada con base en flujos de efectivo, dicha utilidad es determinada a través de disminuir de la totalidad de los ingresos percibidos por las actividades gravadas, las deducciones autorizadas. Al resultado anterior se le pueden disminuir los créditos de IETU, según lo establece la legislación vigente. Siguiendo el mismo criterio que la Ley del ISR, cuando se realicen actividades por las que se deba pagar el IETU a través de un fideicomiso, la institución fiduciaria determinará, el resultado o el crédito fiscal, en cada ejercicio y cumplirá por cuenta del conjunto de los fideicomisarios las obligaciones señaladas en la Ley del IETU, incluso la de efectuar pagos provisionales. Asimismo, el resultado determinado, deberá asignarse a los fideicomisarios de acuerdo con lo estipulado en el contrato de fideicomiso y acreditarán en esa misma proporción el crédito fiscal y el monto de los pagos provisionales efectuados por la Institución Fiduciaria. Cualquier pago provisional de ISR y IETU realizado por el fideicomiso a cuenta de los beneficiarios, son registrados en los estados financieros consolidados como otras cuentas por cobrar, en el momento en el que es determinado el pago anual definitivo, dichos pagos son considerados como distribución. 19

22 NOTA 14: IMPUESTO SOBRE LA RENTA (ISR) Y EMPRESARIAL A TASA ÚNICA (IETU) (continuación) Durante el primer trimestre de 2012, el Fideicomiso distribuyó impuestos a los inversionistas, los cuales previamente fueron pagados en el periodo , por la cantidad de $25,944,810; la distribución de estos impuestos fue realizada conforme al porcentaje de participación de cada uno de ellos. Las otras cuentas por cobrar incluyen: 31 de marzo de diciembre 2011 Pagos provisionales $ 652,630 $ 2,784,451 Impuesto sobre la renta retenido 4,780,153 23,214,382 Otros 72,918 72,918 Total de otras cuentas por cobrar $ 5,505,701 $ 26,071,751 NOTA 15: CONTRAPRESTACIÓN DEL ADMINISTRADOR De acuerdo con el contrato de administración celebrado por el Fiduciario y PLA Administradora, S. de R.L. de C.V. (el Administrador ), el Fideicomiso cargará con los gastos de sus actividades y operaciones. En medida que los gastos operativos son incurridos o pagados por el Administrador, o de sus afiliadas, los gastos serán reembolsados por el Fideicomiso. Al 31 de marzo de 2012 y 31 de diciembre de 2011, el Fideicomiso reembolsará al Administrador aproximadamente $385,428 y $612,577 para los gastos relacionados con la supervisión de las inversiones inmobiliarias. El Fideicomiso pagará mensualmente por adelantado al Administrador una cantidad equivalente al 1.75% (uno punto setenta y cinco por ciento) anual, calculada sobre los montos invertidos por los Tenedores y la Fideicomitente en las Inversiones Permitidas y/o Gastos de Administración respectivos ( Montos Invertidos ) excluyendo re-inversiones de flujos generados por los Proyectos que no hayan sido distribuidos. Las cantidades con las que se paguen Inversiones Permitidas y Gastos de Administración que provengan de líneas de crédito contratadas por el Fideicomiso o los Vehículos no se considerarán Montos Invertidos. NOTA 16: PARTES RELACIONADAS El Fideicomiso tiene transacciones y relaciones con los socios de Join Venture y otros afiliados. NOTA 17: COMPROMISOS Y CONTINGENCIAS Al 31 de marzo de 2012 y 31 de diciembre de 2011, la administración no tiene conocimiento de ningún compromiso o acción legal que pudiera tener un efecto material en las condiciones financieras del Fideicomiso o en sus resultados. 20