La evolución del suelo según su demanda

Transcripción

1 Universidad de Salamanca La evolución del suelo según su demanda Sara del Pozo Calzada, Marta Álvarez Pérez y Víctor Juan Barrios Abstract: Este trabajo analiza algunos de los factores más relevantes de la evolución del precio del suelo en España. A modo de introducción vamos a explicar de manera breve la evolución del precio del m 2. Seguido de una descripción de los factores demográficos y económicos. A continuación nos centraremos en la regresión y los resultados obtenidos para posteriormente llegar a unas conclusiones.

2 ÍNDICE 1. Introducción 2. Evolución del m 2 3. Factores determinantes 4. Perspectivas futuras 5. Modelo 6. Conclusiones 7. Bibliografía

3 1. INTRODUCCIÓN La vivienda es un componente fundamental de la riqueza de las familias y, por tanto, uno de los factores que contribuyen a explicar sus decisiones de gasto, las cuales representan en torno al 60% del PIB en el conjunto de los países desarrollados (55% su consumo y 5% su inversión residencial). Por ello, el precio de la vivienda ocupa un lugar destacado entre los indicadores de cualquier análisis de la estabilidad macroeconómica o financiera de un país. Desde el lado de la demanda, la construcción residencial es el principal componente del sector de la construcción, y los efectos riqueza sobre el gasto de las familias derivados de los movimientos en los precios de la vivienda son potencialmente muy relevantes. En España, más de un 80% de las familias viven en su propia vivienda, mientras que en Europa la media de viviendas en propiedad se encuentra sobre el 60% (datos del 2003). Los movimientos cíclicos que caracterizan este mercado, y que afectan tanto a sus precios como a la tasa de actividad, son importantes, para el funcionamiento de la economía. Todo esto justifica un análisis detallado de los precios de la vivienda en España.

4 2. EVOLUCIÓN DEL M 2 Para saber a que nos enfrentamos, antes de hablar de los factores determinantes, es vital hacer una puesta en escena de la evolución del precio de la vivienda. Para esto hemos utilizado la tasa de variación del precio medio por metro cuadrado de la vivienda, cabe señalar que esta corrección es solo parcialmente válida, puesto que ni la relación entre superficie de la vivienda y el precio es lineal; sin embargo, es de esperar que este indicador recoja razonablemente las principales tendencias en el precio de la vivienda a lo largo del tiempo. Tasa de variación del precio medio Tasa de variación del IPC Tasa de variación del P. m2 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% Tasa de variación del IPC 0,00% 1,00% -5,00% ,00% Años Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Sociedad de Tasación. Lo primero que nos llama la atención según observamos el gráfico es la brutal caída de la tendencia del precio medio a principios de los años 90. Hemos pintado la tasa de variación del IPC para que nos sirva como indicador. Así tendremos siempre presente que la evolución de los precios

5 de la vivienda tiene notables implicaciones sobre el crecimiento de la economía. Los datos recogidos en la gráfica abarcan un periodo de 20 años, desde 1987 hasta el A finales de los años 80, la tasa de variación del precio medio de la vivienda marcaba un relación del 30% que marcaría un máximo en ese momento e iniciaría una suave, pero gradual caída del precio de la vivienda. EL IPC en este periodo aumentaba durante 3 años consecutivos marcando en 1989 un espectacular índice del 7,8%. Con la entrada en la década de los 90 se produce una gran caída del precio de la vivienda originándose el estallido de la burbuja inmobiliaria. Desde 1991 hasta 1996 el precio de la vivienda se va a devaluar. El IPC se asocia en el principio de los 90 a una caída y por consiguiente un cambio drástico en su tendencia. Este cambio hace que se asemejen durante varios años con la tendencia de la variación del precio medio. Así, podemos decir que una vivienda tenía un precio muy similar en 1991 y en En este último año, hay un cambio de nuevo de la tendencia del precio medio. Ahora bien, hasta el año 2001 las subidas de los precios no compensaban la bajadas sucedidas (comparar año 99-01). Vemos como el IPC se va a mantener desde el 98 hasta el 2006 en unas fluctuaciones muy pequeñas. La variación del precio medio continuó aumentando hasta llegar a un máximo en 2004 del 18,38% dato que, comparado con el del 87 (casi un 30%) nos dice que la variación no ha sido tan amplia como la sucedida a finales de los 80.

6 Llegados a este punto, es posible comparar el ritmo de la desaceleración surgida a partir del 2004 con la de principios de los años 90. Apreciamos que el IPC se vuelve a comportar de la misma manera alcista que sucedió a finales de los 80. Respecto al Precio medio hay una caída suave en los primero años, para llegar a un posterior derrumbe (mayo de 2007), muy similar al ocurrido a principio de la década de los 90. Con este supuesto, podríamos llegar a pensar que la evolución del precio medio es cíclica pero debido a la escasez de datos que tenemos para el periodo de los años 80 no podemos llegar a ninguna conclusión. Unos estudios de Ralph Nelson Elliott en los años 30 sostenían que los ciclos se repiten, pero nunca de forma idéntica. Más adelante descubrimos que muchas personas desacreditan esta teoría en la economía moderna, ya que los ciclos son impredecibles y se producen de forma aleatoria, y más en este complejo mundo de la construcción.

7 3. FACTORES DETERMINATES Factores demográficos La población española ha registrado cambios importantes en los últimos años. La tasa de natalidad registró un descenso muy marcado a partir de mediados de los setenta, afectando negativamente al crecimiento de la población. Este descenso no tuvo un impacto significativo sobre el mercado de la vivienda porque se vio contrarrestado, en parte, por la fuerte entrada de inmigrantes. Las últimas proyecciones del INE, muestran un aumento en el crecimiento de la población española debido en parte a la recuperación en la tasa de natalidad y por la entrada de inmigrantes. En la siguiente gráfica se muestra la relación entre los incrementos en el precio de la vivienda y la población Inc Precio vivienda Inc. población Inc. Precio Vivienda Fuente: Elaboración propia a través de datos de AMECO y la Sociedad de Tasación Año Inc. Población También hay que tener en cuenta el aumento en los últimos años de las demandas de viviendas por parte de residentes en el exterior, tanto por motivos residenciales como por una forma de inversión alternativa.

8 Por último, ha habido cambios en la estructura de los hogares que han producido una disminución del número medio de habitantes por hogar y esto ha influido en la demanda de viviendas. El aumento de la esperanza de vida ha hecho que los hogares con una o dos personas mayores y sin hijos se incrementen. Los hijos por mujer han disminuido y los hogares unipersonales han aumentado. Según la EPA, se han creado en los últimos 20 años una media de 155 mil hogares por año. Pero esta evolución también esta muy condicionada por factores económicos. Factores económicos Los periodos de más crecimiento de la economía coinciden con altos precios de la vivienda y del volumen de construcción. A largo plazo, el crecimiento de la renta real presiona sobre la oferta limitada del suelo, generando una tendencia a la alza de los suelos y de la vivienda. Otro factor importante es la disponibilidad y el coste de la financiación, ya que el precio de la vivienda supone 4 veces el salario total anual de una familia media. En los últimos años ha habido una oferta mayor y más flexible de créditos hipotecarios debido a una desregulación del mercado hipotecario, las posibilidades de nuevas formas de titulización y el aumento de la competencia entre entidades. Por otro lado, ha habido una disminución de los costes de financiación. Esto ha hecho que aumentara de forma exponencial los créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas.

9 El último elemento que contribuye a determinar la demanda de viviendas es la rentabilidad relativa de la vivienda frente a otras formas de inversiones alternativas. Las viviendas pueden formar parte de la cartera de inversión, aunque en viviendas secundarias es difícil separar los motivos residenciales de los de inversión en cartera.

10 4. PERSPECTIVAS FUTURAS Según el INE, la economía española ha crecido el 2,7% en el primer trimestre de este año, ocho décimas menos que entre octubre y diciembre. Se encuentra en una senda de desaceleración que se inició en el segundo trimestre de La inversión ha disminuido en el sector de la construcción, este hecho puede explicar parte de la desaceleración económica. Los altos precio de la vivienda y el endurecimiento actual de las condiciones de acceso a una hipoteca pueden llevar a los ciudadanos a apostar por el alquiler. En el primer trimestre del año, la oferta de viviendas en alquiler se incrementó un 53%. Las ventajas que ofrece el alquiler son las siguientes: Los alquileres se puede renegociar a la baja, mientras que las hipotecas sólo se puede renegociar el plazo. Si el piso se devalúa o la zona se degrada, y no te bajan el alquiler, puedes marcharte a otro piso. Cancelar un alquiler sólo requiere un mes de preaviso antes del vencimiento de la anualidad, mientras que en el préstamo hay que pagar una comisión de cancelación anticipada y devolver el dinero que te prestaron.

11 5. MODELO El modelo inicial que esperábamos obtener era el siguiente: Pv = β 0 + β 1 Pb + β 2 Pd + β 3 PIB + β 4 CLU + β 5 IPC Siendo Pv= Precio de la vivienda Pb=Población Pd=Población desempleada PIB= Producto Interior Bruto CLU= Costes Laborales Unitarios IPC= Índice de Precios al Consumo Tomamos como variable dependiente el precio de la vivienda, y las otras 5 variables como variables dependientes. Al realizar la regresión obtuvimos los siguientes resultados: Resumen Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación múltip 0,99 Coeficiente de determinación R^ 0,99 R^2 ajustado 0,98 Error típico 3005,43 Observaciones 23,00 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Suma de cuadrados Promedio de los cuadrados F Valor crítico de F Regresión 5, , ,55 253,54 0,00 Residuos 17, , ,91 Total 22, ,22 Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95,0% Superior 95,0% Intercepción , ,55-10,07 0, , , , ,08 Población 0,04 0,00 8,58 0,00 0,03 0,05 0,03 0,05 Población desempleada 0,03 0,00 8,32 0,00 0,02 0,04 0,02 0,04 PIB -0,79 0,13-6,00 0,00-1,06-0,51-1,06-0,51 CLU 0,00 0,00 3,25 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 IPC 0,00 0,00 4,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

12 Analizando los resultados obtenidos, vemos que el R 2 era del 0 98, el cual es un buen resultado, y además también observamos que las variables eran significativas tanto individualmente como en conjunto. En cambio, obtenemos para el PIB un coeficiente negativo, -0 79, lo cual contradice el modelo, ya que no puede ser que a medida que vaya incrementando el PIB, disminuya el precio de la vivienda. Por tanto hicimos una serie de regresiones, que no es necesario mostrar ya que, se obtenían resultados similares a estos, se seguía obteniendo un PIB con coeficiente negativo, lo cual no se podía dar. De manera, que la única forma de obtener un PIB con un coeficiente positivo era introduciendo en la regresión únicamente el PIB como variable dependiente. Pv = β 0 + β 1 PIB Resumen Estadísticas de la regresión Coeficiente de correlación múltiple 0,60 Coeficiente de determinación R^2 0,36 R^2 ajustado 0,33 Error típico 4125,80 Observaciones 21,00 ANÁLISIS DE VARIANZA Grados de libertad Suma de cuadrados Promedio de los cuadrados F Valor crítico de F Regresión 1, , ,68 10,77 0,00 Residuos 19, , ,98 Total 20, ,29 Coeficientes Error típico Estadístico t Probabilidad Inferior 95% Superior 95% Inferior 95,0% Superior 95,0% Intercepción -3508, ,44-1,43 0, , , , ,39 incremento de pib 188,10 57,31 3,28 0,00 68,15 308,05 68,15 308,05

13 Los resultados obtenidos muestran que si es significativa individualmente y también conjuntamente. Y aunque el R 2, no es bueno, ya que su valor es de 0 33, esto se puede explicar por la falta de variables explicativas, tanto algunas que pueden ser medidas, pero hay dificultad para encontrar datos, como otras que pueden tener dificultades de medición, como la especulación incremento de vivienda incremento de pib Fuente: Elaboración propia a través de datos de AMECO y la Sociedad de Tasación Este gráfico sirve para completar lo concluido en la segunda regresión realizada y es que el PIB tiene la misma tendencia que el precio de la vivienda. Si el PIB crece, el precio de la vivienda también crece. Es decir, no era posible, que el PIB tuviera un coeficiente negativo

14 6. CONCLUSIONES La vivienda está sobrevalorada, el precio de la vivienda incrementa de mayor medida que el precio de otros productos o servicios, que es en parte debido a la especulación. El crecimiento de la renta y los factores demográficos explican gran parte. Factores demográficos que ya han sido explicados anteriormente, como el aumento de la inmigración El descenso del coste de la financiación (tipo de interés) ha desempeñado un papel importante. Ya que si disminuye nuestro coste de financiación, el coste de endeudarnos, se compraran más viviendas y hará que suba su precio Resulta necesario acudir a otros factores para explicarlo en su totalidad.

15 7. BIBLIOGRAFÍA Froyen, R, Macroeconomía. Teoría y Política. El mercado de la vivienda en España. Banco de España, Boletín económico, septiembre Fuentes de datos: AMECO Fuentes de datos: Fuentes de datos: web.st-tasacion.es