RESUMEN DE CLASIFICACIÓN

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2 Clasificación Instrumento Clasificación Tendencia Solvencia BBB Estable Títulos Accionarios Nemotécnico PAZ Primera Clase Nivel 4 RESUMEN DE CLASIFICACIÓN Estados Financieros: 31 de diciembre de 2014 ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en Categoría BBB, con Tendencia Estable, la solvencia de Paz Corp S.A. (Paz Corp, la Compañía o la Empresa). Asimismo, mantiene en Categoría Primera Clase Nivel 4, los títulos accionarios de la Compañía, nemotécnico PAZ. La clasificación asignada considera que la Compañía opera en una industria cíclica, expuesta a distintas variables económicas tales como niveles de empleo, salarios reales y condiciones de financiamiento, entre otras. Asimismo, la clasificación toma en cuenta que la Compañía ha mantenido en los últimos años una estrategia de crecimiento conservadora, con niveles de apalancamiento relativamente bajos, logrando reducir las obligaciones corporativas, vinculando el endeudamiento directamente a los inventarios inmobiliarios, situación que fortalece su perfil financiero. Adicionalmente, la clasificación refleja que Paz Corp S.A. es una sociedad que integra el negocio inmobiliario, lo que permite mitigar riesgos asociados a costos de edificación y permite mantener eficiencia en la operación. Además, la Empresa cuenta con proyectos inmobiliarios en tres países, mitigando riesgos asociados a los ciclos de las economías locales. En abril de 2014, ICR elevó la clasificación de solvencia de la Compañía, desde Categoría BBB-, con Tendencia Estable, a Categoría BBB, con Tendencia Estable, reflejando el positivo desempeño operacional y mejora en los niveles de endeudamiento y cobertura de obligaciones, gracias a la decisión estratégica de crecer en forma moderada con endeudamiento estable, y considerando además la madurez alcanzada por los proyectos en Perú y el equilibrio operacional logrado por las inversiones en Brasil. En la actualidad, la Compañía continúa exhibiendo un sólido desempeño operacional, lo que se ajusta a las expectativas de ICR al momento de mejorar la clasificación, por lo que para optar a una nueva alza en el rating de solvencia, ICR espera evaluar el desempeño de la Empresa bajo escenarios de mayor estrés, lo que podría ocurrir frente a eventuales restricciones de financiamiento o ciclos de reducción en la velocidad de ventas a nivel de industria. El análisis financiero presentado en este informe ha sido confeccionado a partir de los estados financieros bajo norma NIC 31 1, el que presenta la consolidación proporcional de los negocios de las filiales de Perú y otros proyectos que la Empresa desarrolla, pero no consolida, tales como Inmobiliaria Creación SpA, y que se reconocen en los estados financieros mediante Valor Patrimonial Proporcional. A diciembre de 2014, los ingresos de Paz Corp totalizaron $ millones, anotando un alza de 28,6% en comparación con el año anterior, principalmente por un mayor volumen de escrituras y mejores precios promedio de venta. Esto permitió que en conjunto con un mayor control de costos y gastos de la operación, el Ebitda se incrementara en un 58,2%, alcanzando $ millones. Cabe señalar que el desempeño operacional del año 2014 se debe casi en su totalidad al rendimiento de los proyectos inmobiliarios en Chile, pues en Perú se frenaron las ventas producto de condiciones más restrictivas en el financiamiento. Aun así, la Empresa logró su mejor desempeño operacional en cinco años gracias a una correcta gestión del inventario. 1 Esta información se encuentra disponible en el sitio web de Paz Corp 2

3 En cuanto al endeudamiento, la Compañía inició el año 2012 un plan de reducción de deuda corporativa, que concluyó en febrero de 2015 con el pago de la totalidad de la misma. A diciembre de 2014, si bien aún existía una fracción menor de la deuda financiera corporativa, el grueso del financiamiento se encontraba garantizado por los activos inmobiliarios (créditos para la construcción), lo que se ajusta al perfil de negocios de la Empresa, entregando flexibilidad al pago de las obligaciones, que se encuentran calzadas con los inicios de escrituración. A diciembre de 2014 el Endeudamiento Financiero de Paz Corp era de 1,35 veces, manteniéndose en línea con los años anteriores, pero con una estructura de financiamiento optimizada. La cobertura de obligaciones ha exhibido una mejora en línea con el desempeño operacional. A diciembre de 2014, la relación entre Deuda Financiera Neta y Ebitda se ubicó en 2,94 veces, alcanzando su mínimo de 5 años. Asimismo, el ratio de Cobertura de Gastos Financieros Netos fue de 7,91 veces, exhibiendo su mejor desempeño desde DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS: Categoría BBB Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece, o en la economía. Categoría Primera Clase Nivel 4 Títulos accionarios con una razonable combinación de solvencia y estabilidad de la rentabilidad del emisor y volatilidad de sus retornos. METODOLOGÍAS UTILIZADAS Metodología General de Clasificación de Empresas. Clasificación de Títulos Accionarios de Sociedades Anónimas. HISTORIAL DE CLASIFICACIÓN Títulos Accionarios Ago-11 Abr-12 Ago-12 Abr-13 Sep-13 Abr-14 Abr-15 Clasificación Primera Clase Primera Clase Primera Clase Primera Clase Nivel Primera Clase Primera Clase Nivel 4 Nivel 4 Nivel 4 4 Nivel 4 Nivel 4 Primera Clase Nivel 4 Acción de Clasificación Primera Clasificación Confirmación Confirmación Confirmación Confirmación Confirmación Confirmación Tendencia Estable En observación En observación En observación Estable Estable Estable Cambio Cambio Acción de Tendencia Primera (antes (antes Confirmación Confirmación Clasificación Tendencia Tendencia en Confirmación Confirmación Estable) Observación) La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. 3

4 ANTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA Estructura de Propiedad Paz Corp S.A. es controlada por la familia Paz, que a través de distintas sociedades de inversiones, ostenta el 44,50% de los títulos accionarios de la Compañía. Estructura de Propiedad al 31 de Marzo de 2015 Accionista Número de acciones suscritas Número de acciones pagadas % de Propiedad INVERSIONES GLOBUS LIMITADA ,44% INVERSIONES BRAKERS LIMITADA ,96% INVERSIONES B Y J LIMITADA ,93% INVERSIONES QUANTUM LIMITADA ,93% FONDO DE INVERSION LARRAIN VIAL BEAGLE ,94% COMPASS SMALL CAP CHILE FONDO DE INVERSION ,37% EUROAMERICA C DE B S.A ,62% CONSORCIO C DE B S A ,59% BOLSA DE COMERCIO DE SANTIAGO BOLSA DE VALORES ,62% SIGLO XXI FONDO DE INVERSION ,87% ASESORIAS E INVERSIONES PUERTO ABIERTO LTDA ,73% CHILE FONDO DE INVERSION SMALL CAP ,64% Fuente: SVS Directorio y Administración El Directorio de Paz Corp está conformado por siete miembros titulares, que son elegidos cada 3 años en Junta Ordinaria de Accionistas. Las sesiones ordinarias del Directorio tienen frecuencia mensual, y pueden efectuar sesiones extraordinarias si la Sociedad lo requiere. El Directorio es presidido por el señor Juan Pablo Armas Mac Donald, que figura en calidad de independiente. El siguiente cuadro muestra la composición del Directorio y principales ejecutivos de Paz Corp S.A.: Directorio Nombre Cargo Juan Pablo Armas M. Presidente Ricardo Paz D. Vicepresidente Hermann Von Mühlenbrock S. Director Nicolás Majluf S. Director Enrique Bone S. Director Salvador Valdés C. Director Francisco León D. Director Principales Ejecutivos Nombre Cargo Ariel Magendzo W. Gerente General Andrés Paz D. Gerente de Desarrollo y Nuevos Negocios Nicolás Costanzi C. Gerente de Administración y Finanzas Jorge Molina L. Gerente de Construcción Claudia Zapata M. Gerente Comercial Ignacio Alarcón S. Gerente de Proyectos Inmobiliarios Marcos Camsen S. Gerente Técnico Inmobiliario Fuente: SVS y Paz Corp S.A. 4

5 Descripción del Negocio Paz Corp S.A. participa del negocio inmobiliario integrado, orientado principalmente al desarrollo y comercialización de proyectos de vivienda en Chile, y desde el año 2008, ha expandido el negocio hacia Perú y Brasil. En Chile, el desarrollo de proyectos inmobiliarios se orienta a satisfacer los requerimientos habitacionales de clientes de clase media (segmentos socioeconómicos C2 y C3) y clase media-alta (segmento socioeconómico C1). Se entiende por negocio inmobiliario integrado, a la cadena de producción que comprende, entre otras, las etapas de compra de terrenos, estructuración legal y financiera de los proyectos, diseño arquitectónico de las viviendas, su construcción y posterior comercialización. El negocio en Perú consiste en el desarrollo inmobiliario, tanto para proyectos verticales como horizontales. La Compañía opera en este país a través de la sociedad Paz Centenario y Paz Centenario Global respectivamente. La primera en asociación con la empresa Inversiones Centenario, en partes iguales y la segunda con el mismo grupo e Inversiones Global, repartidas en partes iguales. El negocio inmobiliario en Perú contempla tanto ventas de casas como de departamentos, y se licita la construcción para el 100% de los proyectos. El año 2008 se lanzó el primer proyecto inmobiliario, consistente en un edificio de 260 departamentos, alcanzando su equilibrio operacional el año A diciembre de 2014, la cartera de proyectos en Perú se valorizaba en UF 11,5 millones aproximadamente. El negocio en Brasil también contempla la licitación de la construcción de todos los proyectos, y en algunos casos incluso la venta de los inmuebles. A diciembre de 2014, la cartera de proyectos alcanzaba UF 3,3 millones. CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL NEGOCIO CARACTERÍSTICAS DEL MERCADO INMOBILIARIO El mercado inmobiliario se caracteriza por su estrecha correlación con la actividad económica, de tal manera que la evolución de variables macroeconómicas y las condiciones del mercado financiero, inciden fuertemente en el desarrollo de este sector. Al analizar el comportamiento del sector inmobiliario en Chile, es posible observar un elevado crecimiento, el que es posible aproximar por la evolución de las colocaciones del sistema financiero orientadas a la vivienda, en relación a la evolución de la actividad económica en general. En términos nominales, se observa que estas colocaciones avanzan a una tasa de crecimiento tal, que el año 2014 llegó a representar un 21,5% del PIB. Fuente: Elaboración propia, datos Banco Central de Chile. Una de las variables de mayor importancia en el desempeño del mercado inmobiliario corresponde a las tasas de 5

6 colocación de créditos hipotecarios. En efecto, existe una marcada relación inversa entre el volumen de ventas de viviendas nuevas y la tasa de crédito hipotecario vigente en el mercado, tal como se desprende del siguiente gráfico: Fuente: Elaboración propia, datos Cámara Chilena de la Construcción y Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Es preciso señalar que las condiciones del mercado financiero no sólo afectan las decisiones de compra por parte de los consumidores, sino que también constituyen una variable relevante para el desarrollo de nuevos proyectos, debido a los altos requerimientos de capital de trabajo y financiamiento que requieren las compañías inmobiliarias para llevar a cabo su ejecución. Otra forma de analizar los equilibrios en el mercado inmobiliario, y su dependencia de variables económicas, es observando el comportamiento de la Velocidad de Venta (ventas / stock disponible) y Meses para Agotar Stock. Como se observa en el siguiente gráfico, ante la presencia de shocks (recesión económica y terremoto), se observa una disminución en la velocidad de venta y un aumento en los meses para agotar stock, evidenciando estancamientos en el mercado inmobiliario. Por otro lado, cuando existe liquidez suficiente y buenas condiciones de tasas (períodos post crisis y post terremoto), se observan incrementos en la demanda inmobiliaria y una mayor velocidad de venta, aumentando el nivel de escrituraciones. Fuente: Elaboración propia, datos Cámara Chilena de la Construcción. En consecuencia, el mercado inmobiliario es bastante cíclico, y enfrenta una demanda muy sensible a las condiciones de financiamiento del sector. Los shocks externos y las restricciones de liquidez inciden fuertemente en el comportamiento de la demanda inmobiliaria y en la capacidad de financiamiento de proyectos. Lo anteriormente expuesto tiene una incidencia relevante en la clasificación de riesgo que se asigna a las empresas que operan en este sector. PAZ CORP EN LA INDUSTRIA En relación al desempeño de la Compañía en el mercado inmobiliario, ICR destaca lo siguiente: 6

7 Experiencia: Paz Corp cuenta con extensa experiencia en el mercado inmobiliario en Chile, especialmente en la Región Metropolitana, lo que implica un alto grado de conocimientos demográficos y del comportamiento de la demanda inmobiliaria en la principal región del país. Integración del Negocio: La Compañía mantiene un negocio inmobiliario integrado, lo que incluye adquisición de terrenos, evaluación de los proyectos y arquitectura, construcción, comercialización y post venta. Esto permite a la Empresa generar sinergias operativas, diluir gastos de administración y mitigar riesgos asociados a costos de construcción, al incorporar unidad constructora propia. Fuentes de Financiamiento: La Empresa cuenta con relaciones de largo plazo con entidades bancarias, las que generan un favorable ambiente de negociación y renegociación de créditos, en un mercado que depende altamente del financiamiento de terceros. Adicionalmente, se destaca que la Compañía ha reducido a cero su endeudamiento corporativo (a febrero de 2015), por lo que el financiamiento de los inventarios se remite a cada proyecto, y cuenta con garantías de los bienes raíces. Además, el pago de la deuda se activa con la escrituración de los bienes inmuebles, lo que implica una favorable flexibilidad financiera. Diversificación Regional: El año 2008, la Compañía comenzó un proceso de diversificación regional, iniciando actividades en el mercado inmobiliario en Perú (casas y departamentos) y posteriormente en Brasil, estableciendo alianzas estratégicas con compañías inmobiliarias locales. Esto permite diversificar riesgos asociados a ciclos económicos y condiciones del mercado financiero propias de cada economía, controlando el lanzamiento de proyectos en los distintos países en que opera, de manera de mantener una situación financiera sana. Para el caso de Paz Corp, la evaluación del riesgo del negocio, esto es Experiencia, Integración Vertical, Flexibilidad Financiera y Diversificación, indica que la clasificación de riesgo se inclina hacia categoría BBB. CLASIFICACIÓN DE RIESGO FINANCIERO (NIC 31) 1 El siguiente análisis fue confeccionado a partir de los estados financieros bajo norma NIC 31, el que presenta la consolidación proporcional de los negocios de las filiales de Perú y otros proyectos que la Empresa no consolida, a diferencia del método vigente de consolidación (NIIF 11), donde dichas empresas, al tratarse de sociedades con control conjunto, se consolidan a través del mecanismo del VP (Valor Patrimonial) : Ingresos A diciembre de 2014, los ingresos ordinarios de la Compañía totalizaron $ millones, lo que significó un incremento de 28,6% en comparación con el año 2013, explicado principalmente por el mejor desempeño del negocio inmobiliario en Chile, en términos de unidades escrituradas y precios de venta. Durante el año 2014, las escrituras alcanzaron UF 7,5 millones, con un avance de 16,08% con respecto al año anterior. Se destaca que la Compañía ha exhibido un comportamiento creciente en sus ingresos desde el año 2012, gracias a la consolidación de los negocios en Perú y Brasil. Si bien, las escrituraciones en Perú se estancaron el año 2014 producto de restricciones crediticias, el desempeño inmobiliario en Chile ha compensado dicho efecto, dando cuenta de los beneficios que otorga la diversificación de proyectos en distintas economías. 7

8 Fuente: Elaboración propia, información Data Tool Paz Corp S.A. Ebitda 2 y Resultado Si bien la Compañía cuenta con negocios diversificados, durante el año 2014 el impulso al desempeño operacional provino principalmente desde Chile, debido a que la operación en Brasil es reducida, y en Perú se evidenciaron restricciones crediticias que frenaron las escrituraciones. No obstante, el mejor mix de productos en Chile y los favorables precios de venta, en conjunto con las medidas adoptadas en control de costos, permitieron a la Compañía continuar con la tendencia al alza en el Ebitda, totalizando $ millones, lo que significó un crecimiento de 58,2% en comparación con el año Es importante recalcar que a nivel de gastos de administración, en los estados financieros proporcionales de la Compañía (NIC 31), éstos se lograron reducir desde 12,7% de los ingresos en diciembre 2013 a 10,2% al cierre de 2014, dando cuenta de una mejora relevante en eficiencia. Fuente: Elaboración propia, información Data Tool Paz Corp S.A. El positivo desempeño operacional combinado con una menor carga financiera, ha permitido a Paz Corp elevar sus utilidades en forma sostenida durante los últimos cuatro años. De esta manera, el año 2014 la Compañía alcanzó su utilidad máxima en cinco años, totalizando $ millones, con un retorno sobre el patrimonio 3 (ROE) de 22,3%. 8

9 Endeudamiento Fuente: Elaboración propia, información Data Tool Paz Corp S.A. El año 2012, la Compañía inició un plan de reducción de la deuda corporativa, que concluyó en febrero de 2015, cuando ésta fue amortizada completamente (de acuerdo a información entregada por Paz Corp S.A.). De esta manera, la Empresa ha estructurado un financiamiento adecuado al negocio, con créditos para la construcción que se encuentran vinculados a los inventarios, por lo cual la amortización de la deuda se inicia una vez que los activos inmobiliarios (los que además garantizan las obligaciones), inician su proceso de escrituración. Durante el proceso previo, los gastos financieros asociados a los proyectos se activan, siendo reconocidos como costo de inventario. Si bien los niveles de Endeudamiento y Endeudamiento Financiero de la Empresa se han mantenido relativamente estables en el tiempo, la estructura de la deuda se encuentra optimizada, situación que es favorable para la clasificación de riesgo asignada. Adicionalmente, la Compañía ha adoptado una política de financiamiento que contempla razones de endeudamiento financiero de hasta 1,5 veces, lo que permite mantener un crecimiento moderado con una estructura financiera sana. Cobertura Fuente: Elaboración propia, información Data Tool Paz Corp S.A. 4 La Compañía ha mostrado una mejora sostenida en su capacidad de cobertura de obligaciones, desde el año La política de reducción del endeudamiento corporativo, el control de inventarios y el positivo desempeño operacional, han incidido en un favorable comportamiento en los indicadores de cobertura de deuda e intereses. De esta manera, la razón de Deuda Financiera Neta 5 sobre Ebitda alcanzó su mínimo en 5 años a diciembre de 2014, ubicándose en 2,94 veces, mientras que el indicador de Cobertura de Gastos Financieros Netos (corregido por intereses activados), siguió el mismo comportamiento, cerrando el año 2014 en 7,91 veces. 9

10 Fuente: Elaboración propia, información Data Tool Paz Corp S.A. En conclusión, la Compañía muestra una situación financiera sólida, que ha exhibido una mejora sostenida en los últimos cuatro años, y que permitió a Paz Corp S.A. lograr un alza en la clasificación de riesgo en abril de En la actualidad, Paz Corp presenta una situación financiera relativamente superior a sus pares. Para evaluar una eventual alza en la clasificación, ICR examinará el desempeño operacional y financiero de la Compañía en un mayor plazo, y en particular, analizará la solvencia de la Empresa en un escenario potencialmente más complejo el año 2016, en que existe incertidumbre en relación al comportamiento de la demanda bajo el nuevo esquema tributario, y bajo un endurecimiento en las políticas de financiamiento hipotecario. CARACTERÍSTICAS DE LOS INSTRUMENTOS TÍTULOS ACCIONARIOS A lo largo del tiempo, los títulos accionarios de Paz Corp presentan una mayor volatilidad respecto al mercado, que tiende a acrecentarse en períodos de mayor incertidumbre, lo que obedece a las características cíclicas de la industria en que opera la Compañía. Al 31 de diciembre de 2014, la presencia bursátil de la acción era de 64,44%. Los factores anteriores, sumados a la clasificación de solvencia otorgada a la Sociedad, respaldan la clasificación en Categoría Primera Clase Nivel 4, asignada a los papeles de la Sociedad. Fuente: Elaboración propia, datos Bolsa de Santiago. 10

11 ANEXO Situación Financiera Paz Corp S.A. en Miles de Pesos (NIC 31) Dic-10 Dic-11 Dic-12 Dic-13 Dic-14 Activos Corrientes Activos No Corrientes Activos Totales Efectivo y Equivalentes Activos Financieros Corrientes Inventarios Corrientes Inventarios No Corrientes Inventarios Totales Pasivos Corrientes Pasivos No Corrientes Pasivos Totales Deuda Financiera Corriente Deuda Financiera No Corriente Deuda Financiera Bruta Deuda Financiera Neta Patrimonio Ingresos de Explotación Costos de Explotación Margen Bruto Margen Bruto (%) 17,72% 18,77% 26,19% 26,41% 29,43% Resultado Operacional Margen Operacional 7,28% 6,22% 14,37% 17,85% 22,99% Ingresos Financieros Gastos Financieros Gastos Financieros Activados Gastos Financieros Totales Utilidad del Ejercicio Razón Circulante (Nº de Veces) 1,25 1,89 1,82 1,26 1,56 Razón Ácida (Nº de Veces) 0,49 0,46 0,68 0,33 0,53 Rotación de Inventarios 0,67 0,51 0,78 0,80 0,75 Permanencia de Inventarios 535,31 700,48 460,33 449,39 481,50 Capital de Trabajo Endeudamiento Corto Plazo (Nº de Veces) 1,60 1,08 0,95 1,54 1,45 Endeudamiento Largo Plazo (Nº de Veces) 0,58 1,13 1,14 0,58 0,65 Endeudamiento Total (Nº de Veces) 2,19 2,21 2,09 2,12 2,10 Endeudamiento Financiero (Nº de Veces) 1,32 1,44 1,21 1,25 1,35 Deuda Corto Plazo / Deuda Total (Nº de Veces) 0,73 0,49 0,46 0,73 0,69 Deuda Largo Plazo / Deuda Total (Nº de Veces) 0,27 0,51 0,54 0,27 0,31 Ebitda Ajustado Margen Ebitda 7,99% 7,46% 15,90% 19,38% 23,85% Ebitda / Gastos Financieros Netos Ajustada (Nº de Veces) 1,15 0,91 2,92 6,02 7,91 Deuda Financiera CP / Ebitda (Nº de Veces) 13,96 12,43 2,99 3,78 2,74 Deuda Financiera LP / Ebitda (Nº de Veces) 2,73 9,93 2,63 1,10 1,25 Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces) 16,69 22,36 5,62 4,88 3,99 Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces) 12,43 17,84 4,12 3,69 2,94 Deuda Financiera / Patrimonio 1,32 1,44 1,21 1,25 1,35 ROE 5,0% 1,1% 7,6% 13,2% 22,3% ROA 1,6% 0,3% 2,4% 4,3% 7,2% ROS 5,1% 1,3% 5,4% 9,5% 14,4% Fuente: Elaboración propia, información Data Tool Paz Corp S.A. 11

12 NOTAS 1 La información utilizada para elaborar el análisis financiero bajo NIC 31, fue obtenida de la sección Investor Relations del sitio web de Paz Corp S.A., y está contenida en el archivo denominado Data Tool, disponible en 2 Ver Data Tool, disponible en 3 Corresponde a Resultado de los Últimos 12 Meses sobre Patrimonio Promedio (año actual sobre año anterior) 4 Endeudamiento se calcula como total de Pasivos sobre Patrimonio. El Endeudamiento Financiero se calcula como (Otros pasivos financieros corrientes + Otros pasivos financieros no corrientes) sobre Patrimonio. 5 Calculada como Otros pasivos financieros corrientes + Otros pasivos financieros no corrientes Efectivo y equivalentes al efectivo Otros activos financieros corrientes. 12