GUIA DE ALCANCE FINANCIERO CAE OPERACIONES DE CRÉDITO HIPOTECARIO

Transcripción

1 INTRODUCCIÓN La ley publcada el día 5 de dcembre de 211 y que entró en vgenca el día 4 de marzo de 212, que modca la ley Sobre Proteccón de los Derechos de los Consumdores (LPC, regula desde la óptca de la proteccón de los derechos de los consumdores los productos y servcos nanceros. A su vez el 31 de julo del 212, entró en vgenca el reglamento sobre normacón al consumdor de Crédtos hpotecaros. Uno de los prncpales objetvos de la Ley y de los reglamentos que la complementan, es que exsta una mayor entrega de normacón a los consumdores y que esta sea homogénea y de mayor caldad. La entrada en vgenca e mplementacón de los reglamentos, que contenen aspectos más especícos que deben ser aplcados, ha ocasonado tambén un proceso crecente de consultas sobre cómo aplcan las nuevas dsposcones ante casos especales debdo a las característcas del proveedor o debdo a las propedades o atrbutos especícos del producto. En este sentdo, dada la heterogenedad de la naturaleza de proveedores de productos y servcos nanceros, la normatva especíca aplcable y las característcas propas de los productos, el contendo de los reglamentos establecen un estándar general que debe aplcarse a la normacón respecto de cada producto ncluyendo derechos y deberes tanto para el proveedor como para el consumdor. Es por ello que medante el presente documento el Servco Naconal del Consumdor pretende abordar en térmnos generales, los aspectos relatvos a estas materas, medante un lstado de casos recuentemente consultados por los proveedores y otros agentes del sstema, procurando brndar una guía que permta esclarecer los lneamentos rente a métodos de cálculo y los crteros a utlzar, en partcular rente a la Carga Anual Equvalente y los actores que ncden en ella, desde el punto de vsta del Servco Naconal del Consumdor. El SERNAC ha trabajado sobre la base de los sguentes prncpos contemplados en la LPC: 1 La normacón debe ser veraz y oportuna, Prncpo de Veracdad que se encuentra reconocdo en el artículo 3 letra b, es decr, en el contexto de los productos nanceros, lo normado debe corresponder a lo eectvamente cobrado y s ben es razonable estmar certos supuestos para la entrega de normacón (por ejemplo la CAE, la normacón debe ceñrse lo más posble a lo que el consumdor pagará eectvamente, 2 Prncpo de comprobabldad, establecdo en el artculo 33 de la LPC, que se reere a que los cobros realzados por parte del proveedor ya sea por conceptos como el uso del nstrumento, jacón de tasas o taras, gastos notarales, etc., deben ser susceptbles de comprobacón, es decr, el proveedor debe tener la capacdad de demostrar ehacentemente todos y cada uno de los ítems de cobro, con especal énass en aquellos elementos que ncden en la CAE y en el Costo Total del Crédto, 1

2 3 Prncpo de Dsponbldad y acceso a la normacón: La normacón relatva a los productos y servcos nanceros debe estar dsponble para los consumdores, permtendo su ácl acceso (CAE, Costo Total del Crédto, Tasa de nterés, Valor Cuota y otras característcas u condcones de contratacón relevantes, 4 Prncpo de autosucenca: Cada canal o medo de normacón debe bastarse a sí msmo, es decr, deben ser sucentes y verídcos en cuanto a su contendo de tal manera de que ellos no carezcan de la normacón que por ley los proveedores están oblgados a entregar a los consumdores. 1 Gastos Operaconales en Crédtos Hpotecaros El artículo 3 del reglamento de crédtos hpotecaros dene a la CAE, de la sguente orma: Donde: W M R m m(1 m W = Monto Líqudo del Crédto Hpotecaro recbdo por el Consumdor en m =. R m = Pagos por amortzacón, ntereses y todos los gastos operaconales, los seguros asocados al Crédto Hpotecaro y los gastos o cargos por Productos o Servcos Voluntaramente Contratados, s los hubere, en el perodo m. Los gastos operaconales (GGOO se excluyen del cálculo de la CAE. Excepto cuando dchos gastos operaconales orman parte del msmo crédto. Consecuentemente, los gastos operaconales tampoco deben nclurse en el costo total del crédto, salvo que ormen parte del crédto otorgado. Lo anteror tambén es váldo para los gastos operaconales generados en procesos de renegocacones hpotecaras y el cálculo de la CAE Vgente. 2 Impuesto de tmbres y estampllas en crédtos hpotecaros El gravamen a los crédtos hpotecaros medante el mpuesto de tmbres y estampllas se excluye para eectos del cálculo de la CAE. Esto, prmero porque el mpuesto orma parte de los GGOO en la práctca comercal y, como se señaló en el punto anteror dchos gastos no son ncludos en la CAE de crédto hpotecaro. Por otra parte, dcho mpuesto no varía entre productos e nsttucones del mercado para un msmo monto y por lo tanto no tendría utldad para eectos de comparabldad. El mpuesto no orma parte de cargos cobrados por cuenta del banco sno que son de beneco scal. 2

3 3 Seguro desgravamen constante / decrecente en Crédtos Hpotecaros Dentro del componente de los lujos de pago se encuentran ncludos los seguros, ya sean oblgatoros o voluntaramente contratados. Procurando que los lujos estén lo más cercanos a la realdad para la coneccón de la CAE, de acuerdo al prncpo de veracdad de la normacón, se debe estmar la CAE en base al cobro eectvo del seguro de desgravamen, es decr, s es de tpo jo o ben decrecente. Esto sgnca que en los casos en que el seguro de desgravamen aplque su cobro (y cobertura según el saldo adeudado, (lo que eventualmente sgnque un descenso en su valor su prma se calcula en base al saldo nsoluto de la deuda remanente y al actor por cada nsttucón. Lo anteror se expresa en la sguente órmula que da cuenta del total a pagar por concepto de seguros de desgravamen: Donde: SD M S( K M m ( F s * k = Valor total de la prma de seguro de desgravamen para la totaldad del perodo del crédto M, calculado en uncón del captal K. SD M F s = Factor del seguro de desgravamen. k m = Saldo nsoluto de captal para el perodo m. Cabe destacar que el tpo de cobro aplcado por concepto de seguro debe de ser normado en la smulacón y/o publcdad asocada al producto medante una nota explcatva. De esta manera se evtarán conusones entre el valor del dvdendo con todos los gastos asocados y el costo total del crédto. Para eectos smplcadores, se puede asumr como supuesto que el valor o actor del seguro aplcado en los cálculos de smulacón y publcdad para todo el período del crédto en el cálculo de la CAE será el correspondente al prmer año. Esto tambén deberá ser señalado medante una nota explcatva. m 4 Prepago en Crédtos Hpotecaros con Letras Los prepagos no se pueden realzar en los meses de sorteo. La Superntendenca de Bancos e Insttucones Fnanceras (SBIF señala en el capítulo 9-1 reerente a las operacones con letras de crédto en su Recoplacón Actualzada de Normas (RAN que el pago total o parcal extraordnaro puede hacerse en todo momento, salvo en los meses de sorteos, cuando así corresponda. Se consderará el perodo del prepago el sguente perodo posble al cerre del trmestre, ajustando los lujos a la echa estpulada. 3

4 5 Boncacón en crédtos Hpotecaros Aquellos proveedores que orecen crédtos hpotecaros cuadrando su vencmento con cerres predendos, (ejemplo: Contratacón de un crédto hpotecaro cuyo prmer vencmento es menor a trenta días pueden cobrar la prmera cuota del crédto descontando el proporconal o días no utlzados del mes en curso, ello mplca un cobro adconal de ntereses en el período agregados a la echa de vencmento del prmer pago. La boncacón o devolucón se puede expresar de la sguente orma: B K Donde: = Captal adeudado en el perodo ncal. K 1 *( * *( d 3 m B = Monto devuelto por el proveedor, por concepto de boncacón. = Tasa eectva mensual. d m = Número de días transcurrdos en el mes de la contratacón. Dado que en el caso de crédtos hpotecaros la boncacón o devolucón no corresponde a un período eectvo del préstamo, dcho monto se resta del prmer pago de la deuda. Dcho monto, es decr el lujo descontado, debe ser consderado en el cálculo de la CAE. 6 Cuotas morosas en CAEV de crédtos hpotecaros Para el cálculo de la CAE vgente se excluyen tanto las cuotas morosas así como los gastos asocados a dcha morosdad. Cargos como los gastos de cobranza, ntereses moratoros y otros cargos en los que se puede ncurrr a causa de retrasos en el los pagos, pueden dstorsonar el cálculo y la naturaleza de la CAE Vgente. Para el cálculo de la CAEV la echa consderada será la del últmo pago eectvo, y las cuotas pendentes no se consderan atrasadas. 7 Eecto de cargos jos en la CAEV La CAE Vgente debe ncorporar el eecto de la comsón de prepago correspondente según las característcas del crédto. La CAEV tende a dsmnur a medda que el crédto se amortza a causa de 4

5 la proporcón de ntereses a pagar que se ve paulatnamente reducda e mplca un nterés menor en relacón al captal otorgado a la echa. La ncorporacón de gastos jos, tales como seguros, modcan el eecto descrto e ncluso pueden llegar a aumentar una CAEV en el transcurso del crédto. Bajo certas condcones tambén es posble encontrar CAEV negatvas en la últma cuota del perodo, en cuyo caso se consderará cero. 8 Smulacones de crédtos hpotecaros y año calendaro Las smulacones realzadas por las entdades nanceras con nes reerencales y de dusón, deben consderar el desarrollo de la deuda en perodos homogéneos. Lo anteror mplca la utlzacón de meses de 3 días y años de 36 días respectvamente, a n de entregar normacón veraz, la que a su vez que posble de corroborar, ncluso s el cobro eectvo de los crédtos se realza consderando desases de calendaro y erados. 9 Hpotecaros con perodo derdo Los perodos derdos al gual que los meses de graca reducen la Carga Anual Equvalente mentras que aumentan el costo total del crédto. El cálculo de la CAE debe contemplar los lujos eectvos, consderando todo perodo de graca o no pago que se pacte en la operacón de crédto. Dado lo anteror se consdera que, con el n de procurar que los costos sean descrtos de la orma más clara posble, junto con la CAE se debe ncorporar el costo total del crédto en todas estas ocasones. En el cálculo se deben consderar los cobros por concepto de seguros y otros del perodo de graca / no pago en el perodo en que es eectvamente cobrado. Se debe ncorporar en smulacones y publcdad una nota explcatva e ndcar que el cálculo de crédto contempla perodos de graca o plazos derdos. 1 CAE en crédtos hpotecaros con tasa varable En línea con lo descrto en la dencón N 13 del artículo 3 del reglamento de crédto hpotecaro (costo total del crédto hpotecaro, se debe realzar una proyeccón en base a tasas y datos dsponbles al perodo. Es decr, los lujos de perodos posterores con nterés varable se construrán en base a la normacón accesble de dchos parámetros en la echa de la cotzacón o de la suscrpcón 5

6 del contrato. Para la coneccón de la CAEV sn embargo, se debe consderar la tasa vgente a la echa de la realzacón del cálculo. 11 Carga mensual equvalente (CME y calculo lneal La CAE se calcula en base a la sguente órmula: Donde CAE * corresponde a la Carga Mensual Equvalente (CME y a la recuenca de la composcón. El cálculo de la CAE hpotecara se realza de orma lneal y en base anual, es decr, multplcando por 12 el resultado de, o tambén CME. 12 Monto otorgado del crédto El monto líqudo del crédto a consderar, denomnado W, debe nclur exclusvamente la suma del crédto eectvamente otorgado para la operacón, y no consttuyen parte del otorgamento, las prmas de seguros, gastos operaconales u otros costos a menos que ellos se consderen expresamente ncludos en el monto del crédto otorgado al consumdor. 6

7 ANEXOS Ejemplo 1: Calculo de Cae Hpotecara. Para el cálculo de la CAE debemos encontrar el valor monto del crédto otorgado. al descontar los lujos de egreso e gualar al W M R m m(1 m En el sguente ejemplo se procede al cálculo de la CAE, o la tasa que permte dcha gualdad, para un crédto hpotecaro de UF 1. a 12 años plazo, con tasa ja, seguros de desgravamen e ncendo con ssmo ,47 (1 m m ,47 m (1 m CME,453% CAE *,453%*12 5,44% Por lo tanto, la carga anual equvalente para la operacón hpotecara, es de 5,44%, El detalle del ejercco se puede encontrar en el sguente cuadro resumen. 7

8 CAE para Mutuo Hpotecaro tasa Fja Monto (UF 1. Cuota sn seguros (UF 8,72 Seguro de Desgravamen (UF,25 Seguro de ncendo y ssmo (UF,5 Tasa de nterés anual 4,% Cuota Total (UF 9,47 Costo total del crédto (UF 1.363,77 CME,453% CAE 1 5,44% Ejemplo 2: Calculo de Cae Hpotecara con seguros decrecentes Bajo las msmas condcones, se consderan los lujos del perodo tomando en cuenta la prma del seguro de desgravamen en uncón del saldo de captal F m (8,72,5 ( s * km (1 144 m (8,72,5 (,25s * km (1 CME k m,436% 1 1 m m 1 Redondeado a dos decmales. 8

9 CAE *,436%*12 5,23% CAE para Mutuo Hpotecaro con seguro decrecente Monto (UF 1. Cuota sn seguros (UF 8,72 Seguro de Desgravamen (UF 2,25 Seguro de ncendo y ssmo (UF,5 Cuota ncal (UF 9,47 Tasa de nterés anual 4,% Costo total del crédto (UF 1.346,82 CME,436% CAE 3 5,23% En este caso la cuota de UF 9,47 corresponde solo a la cuota ncal, dado que el seguro de desgravamen, calculado bajo determnado actor, decrece en uncón de la amortzacón del captal. Así, haca el nal del perodo en la cuota N 144 se cancelaría solo UF 9,21. Como se puede aprecar, ello tene una alta ncdenca tanto en la CAE como en el costo total del crédto. 2 Calculado bajo un actor de,25 sobre el captal 3 Redondeado a 2 decmales. 9