Valoraciones en la Ley 8/2007 Aplicaciones prácticas

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1 Valoraciones en la Ley 8/2007 Aplicaciones prácticas Federico García Erviti Clase y categoría SnU SUbz SUnC SUnC SUC CRITERIOS DE VALORACIÓN Ley 8/2007 Situación Básica Suelo Rural Suelo Urbanizado Vacante Edificado *D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003 Suelo Art a Método de Capitalización (*) + Prima Accesibilidad Edificación + Instalaciones Art b Método del Coste(*) Art Método Residual - estático(*) Art El mayor de: - Método de Comparación(*) - Método Residual estático(*) 1

2 Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos Capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación Renta potencial Cálculo según el rendimiento del uso, disfrute o la explotación deque sean susceptibles Descuento de los costes necesarios para la explotación Tasa de capitalización (D.A. 7 a ) Rendimiento de la deuda pública del Estado a tres años en mercados secundarios Metodología (D.T. 3ª): Orden ECO/805/2003 (?) Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos Método del coste Método de comparación Método de actualización de rentas: art. 33 O. ECO Método residual Rentas constantes Rn 1 Valor de reversión VA = x [ ] i (1 + i) t (1 + i) t t V. reversión = 0 VA = Rn i 2

3 Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos VA = Rn i art. 141 Reglamento Gestión Urbanística: El rendimiento bruto o renta de la tierra ( ) será el que se obtenga al deducir del valor del producto bruto medio real o potencial de los cinco años anteriores, las cantidades correspondientes a gastos directos e indirectos de la explotación más el beneficio del cultivador o renta del empresario. La cifra así obtenida se capitalizará ( ). RT = PB - (G + BC) Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos VA = RT i RT = PB - (G + BC) PB - G = RT + BC Secano: RT = 0,5 (PB G) BC = 0,5 (PB G) Regadío, frutales: RT = 0,4 (PB G) BC = 0,6 (PB G) Prados, pastos, : RT = 0,8 (PB G) BC = 0,2 (PB G) RT = K (PB G) Secano: K = 0,5 Regadío: K = 0,4 Prados, pastos, pastizales K = 0,8 3

4 Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos RT VA = i Tasa de capitalización (D.A. 7 a ): Rendimiento de la deuda pública del Estado a tres años Valoración en suelo rural (Art. 22.1): Terrenos Corrección proporcional al alza del valor obtenido por capitalización en función de factores objetivos de localización como: la accesibilidad a los núcleos de población la accesibilidad a los centros de actividad económica la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico Aplicación y ponderación justificada en el correspondiente expediente de valoración Rn Corrección máxima = 2 x i 4

5 Ejemplo de valoración de finca de secano Gastos medios de la explotación últimos cinco años Concepto Media Mano de obra Jornales preparación terreno Jornales de cultivo Jornales de recolección Materiales para producción Semillas y plántulas Fertilizantes Varios Amortización maquinaria Combustibles y reparaciones 210 Gastos financieros y fiscales 170 TOTAL gastos anuales Ejemplo de valoración de finca de secano Producto bruto (ingresos) medio anual últimos cinco años, incluso subvenciones: Rendimiento de la explotación Producto bruto menos gastos PB G = = PB G = RT + BC RT = 50% s/ (PB G) BC = 50% s/ (PB G) RT = 0,5 x = Rendimiento Deuda Pública 3 años = 4,01 Valor = 2.400/0,0401 = ,37 5

6 Ejemplo de valoración de finca de secano Corrección por localización Valor por capitalización: ,26 Accesibilidad a núcleos de población y centros de actividad económica: Coeficiente = 1,50 (ponderación justificada en el expediente de valoración) Valor corregido: ,26 x 1,50 = ,89 Clase y categoría SnU SUbz SUnC SUnC SUC CRITERIOS DE VALORACIÓN Ley 8/2007 Situación Básica Suelo Rural Suelo Urbanizado Vacante Edificado *D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003 Suelo Art a Método de Capitalización (*) + Prima Accesibilidad Edificación + Instalaciones Art b Método del Coste(*) Art Método Residual - estático(*) Art El mayor de: - Método de Comparación(*) - Método Residual estático(*) 6

7 Método del coste Orden ECO/805/2003 Arts. 17 a 19 VRN = VRB Depreciación Física VRN = Valor de reemplazamiento neto VRB = Valor de reemplazamiento bruto = = Valor del terreno + Coste de edificación + gastos R.D. 1020/1993 Eme-Dos, Construc, BEC, Etc C.O.A.s Depreciación física Método del coste Orden ECO/805/2003 Depreciación física: procedimientos de cálculo Antigüedad VRN = VRB x Vida útil 7

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9 Método del coste R.D. 1020/ Orden ECO/805/2003 Valor de reemplazamiento bruto R.D. 1020/1993 MBC3 = 550 /m2 Actualización IPC 2008 = 550 /m2 x 1,087 = 597,85 /m2 VRB = 597,85 /m2 x 1,45 = = 866,88 /m2 Método del coste R.D. 1020/ Orden ECO/805/2003 Valor de reemplazamiento neto Orden ECO/805/2003 Edad = 57 años Vida útil máxima = 100 años VRN= = 866,88 (1-57/100) = 372,76 /m2 9

10 Clase y categoría SnU SUbz SUnC SUnC SUC CRITERIOS DE VALORACIÓN Ley 8/2007 Situación Básica Suelo Rural Suelo Urbanizado Vacante Edificado *D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003 Suelo Art a Método de Capitalización (*) + Prima Accesibilidad Edificación + Instalaciones Art b Método del Coste(*) Art Método Residual - estático(*) Art El mayor de: - Método de Comparación(*) - Método Residual estático(*) METODO RESIDUAL ESTATICO ORDEN ECO/805/2003 Vv = Vs + Cc + G + B Vs = Vv Cc G B VM = F + Ci + (VM x b) F = VM (1-b) - Ci F = Valor del terreno VM = Valor de mercado Ci = Costes y gastos de promocion b = Beneficio del promotor en tanto por uno 10

11 Vs= Vv Cc G B F = VM (1-b) - Ci 11

12 Coste de construcción Vs = Vv Cc G B F = VM (1-b) - Ci Ci = Cc + G Cálculo del coste de construcción Cc Revistas especializadas: EME DOS, Construc Bases de precios autonómicas Normativa catastral: R.D. 1020/1993 Normativa Colegios s Método residual Vs= Vv Cc G B G = Gastos de promoción Gastos fiscales Impuesto Sociedades ICIO, ITP, AJD, IBI, tasas Gastos empresariales Honorarios Aranceles Comercialización Gestión Seguros Financiación Total Gastos 13 a 16% s/ (Vs + Cc) 7 a 9% (Vs + Cc) 5 a 10% s/ (Vs + Cc) 25 a 35% s/ (Vs + Cc) 12

13 DISPOSICIÓN TRANSITORIA UNICA ORDEN ECO/805/2003 TIPO INMUEBLE Viviendas 1ª residencia Viviendas 2 ª residencia Edificios de oficinas Edificios comerciales Edificios industriales Plazas aparcamiento Hoteles Residencias estudiantes y 3ª edad Otros b Valoración de un solar en Ciudad Real Superficie: m2 Edificabilidad: 1,2 m2/m2 Zona con uso residencial Valor en venta de vivienda nueva VM = /m 2 VM = /m 2 b = 0,18 ΣCi = CC + G F =VM (1 b) ΣCi 13

14 Valoración de un solar en Ciudad Real F =VM (1 b) ΣCi ΣCi = CC + G Coste de construcción: aplicación de la normativa catastral (R.D. 1020/1993) Municipio con MBC 3 = 550 /m 2 (Orden EHA/1213/2005) Actualización IPC 2008: 550 x 1,087 = 597,85 /m 2 Tipificación: = 1,00 Coste de construcción: 597,85 x 1,00 = 597,85 /m 2 14

15 Valoración de un solar de m 2 ΣCi = CC + G F =VM (1 b) ΣCi CC = 597,85 G = 0,30 (F + CC) = 0,30 (F + 597,85) ΣCi = 597,85 + 0,30xF + 0,30x597,85 = = 777,21+ 0,30xF 15

16 F =VM (1 b) ΣCi F = (1-0,18) (777,21 + 0,30xF) F = x0,18 777,21 0,30xF F = 579,16 /m 2 c F = 579,16 /m 2 c Ss = m 2 s e = 1,2 m 2 c/m 2 s Sc = m 2 s x 1,2 m 2 c/m2s = m 2 c Valor total = 579,16 /m 2 c x m 2 c =

17 Clase y categoría SnU SUbz SUnC SUnC SUC CRITERIOS DE VALORACIÓN Ley 8/2007 Situación Básica Suelo Rural Suelo Urbanizado Vacante Edificado *D.T. 3ª3: Orden ECO/805/2003 Suelo Art a Método de Capitalización (*) + Prima Accesibilidad Edificación + Instalaciones Art b Método del Coste(*) Art Método Residual - estático(*) Art El mayor de: - Método de Comparación(*) - Método Residual estático(*) 17

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19 Comparables Caracts. X Datos 1 Coef. 2 Datos Coef Datos 3 Coef Datos 4 Coef Datos 5 Coef Datos 6 Coef Localiz. Atocha 97 León 12 1,1 Sol 42 1,0 León 6 1,0 Amor de Dios 8 1,1 Santa María 11 1,2 Tres Peces 2 1,3 Edad ,1 63 0,9 83 0, ,8 53 0, ,7 Estado R R 1,0 R 1,0 D 1,1 R 1,0 B 0,9 B 0,9 Sup. m , , ,8 90 0, ,8 80 0,7 Calidad R B 0,8 N 0,9 N 0,9 N 0,9 D 1,1 R 11,0 Dotacs. N N 1,0 N 1,0 N 1,0 N 1,0 B 0,9 E 0,8 Precio /m Valor /m Valoración de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización: Indemnización (art. 24.2) El resultado de aplicar el porcentaje de cesión de aprovechamiento a) Cuando se impide el ejercicio de la facultad A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el que le correspondería si estuviera terminada la actuación % Cesión x (V suelo urbanizado V suelo rural) b) Cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad. A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación % Cesión x (V suelo urbanizado1 V suelo urbanizado2) 19

20 Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art a) Justiprecio: Valor suelo rural + Indemnización Valor s. rural + % Cesión x (V s. urbanizado V s. rural) Valor s. rural por capitalización = = /Ha = 1 /m2s Superficie de suelo bruto aportada = m2 Valor s. rural = m2 x 1 /m2 = Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art a) Justiprecio (Valor suelo rural) + Indemnización Valor s. rural + % Cesión x (V s. urbanizado V s. rural) A) Conocida la superficie de la parcela de resultado Valor s. urbanizado (repercusión) = 580 /m2c Edificabilidad neta suelo finalista = 1,5 m2c/m2s Valor suelo urbanizado (unitario) = = 580 /m2c x 1,5 m2c/m2s = 870 /m2s Superficie suelo parcela resultante = m2s Valor suelo urbanizado = 870 /m2s x m2s = =

21 Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art a) Justiprecio: Valor suelo rural + Indemnización Valor s. rural + + % Cesión x (V s. urbanizado V s. rural) = = ,10 ( ) = = Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización Justiprecio: Valor suelo rural + Indemnización Valor s. rural + % Cesión x (V s. urbanizado V s. rural) B) Desconocida la superficie de la parcela de resultado V. reperc. uso y tipología característicos = 580 /m2c Aprovechamiento tipo/medio = 0,3333 m2c/m2s Aprovechamiento patrimonializable = 0,9 x 0,3333 = = 0,3 m2c/m2s Valor suelo (unitario) = = 580 /m2c x 0,3 m2c/m2s = 174 /m2s bruto Valor suelo urbanizado = = 174 /m2s x m2s bruto=

22 Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización (Art a) Justiprecio: Valor suelo rural + Indemnización Valor s. rural + + % Cesión x (V s. urbanizado V s. rural) = = ,10 ( ) = = Valoración de la iniciativa y promoción de urbanización y edificación (art. 25.1) Gastos indemnizables cuando devengan inútiles por efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración a) proyectos técnicos b) obras, financiación, gestión y promoción c) indemnizaciones Valoración: Importe de los gastos incrementado en la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo G x [ 1 + (PR + TLR)] PR D.T. Única Art Orden ECO/805/2003 TLR Art

23 Tasa libre de riesgo (art. 32 Orden ECO/805/2003) Rentabilidad media de la Deuda del Estado con vencimiento igual o superior a 5 años: Estadísticas Tipos de interés Mercado primario de valores Bonos a 5 años Tipo medio ponderado 23

24 Gastos que devienen inútiles: a) proyectos técnicos b) financiación, gestión y promoción c) indemnizaciones Total gastos Prima de riesgo = 0,08 Tasa libre de riesgo: Tipo medio durante un período no inferior a 3 meses ni superior a 1 año = 0,0416 Indemnización = x [1 + (0,08 + 0,0416)] = x 1,1216 =

25 Valoración de la iniciativa y promoción de urbanización y edificación: obras una vez iniciadas (art. 25.2) Mayor valor (no inferior al resultado del art. 24) de: Número anterior (art. 25.1) Resultado de multiplicar un valor entre 0 y 1 fijado en proporción al grado de ejecución de la urbanización: a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se impida su terminación: % Ejecución x (V s. urbanizado V. suelo rural) b) Por la merma en el valor si estuviera terminada la actuación, cuando sólo se alteren las condiciones : % Ejecución x (V s. urbanizado1 V. s. urbanizado 2) 25

26 Expropiación de suelo urbanizable sectorizado impidiendo el ejercicio de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización Justiprecio: Valor suelo rural + Indemnización una vez iniciadas las obras Valor s. rural + % Ejecución x (V s. urbanizado V s. rural) Ej.: Ejecutado el 17% de las obras de urbanización: /m2 s + 0,17 x ( /m2s /m2s ) 26