Tributario y Legal. Algunos consejos para adquirir inmuebles en el pozo.

Transcripción

1 Tributario y Legal Tratamiento tributario aplicable a las operaciones financieras, cuando estas son las únicas actividades vinculadas entre una Sucursal Uruguaya con su casa matriz y sucursales del exterior. Precios de transferencia, aplicabilidad Operaciones financieras de Sucursal Uruguaya con casa matriz y sucursales del exterior IRAE Tratamiento tributario. Algunos consejos para adquirir inmuebles en el pozo. Comprar en el pozo puede convertirse en un dolor de cabeza si no se presta la debida atención a los contratos. Invitamos a nuestros lectores a enviarnos sus inquietudes sobre la temática de esta sección a: UY-FMLegal@kpmg.com

2 Tributario y Legal Tratamiento tributario aplicable a las operaciones financieras, cuando estas son las únicas actividades vinculadas entre una Sucursal Uruguaya con su casa matriz y sucursales del exterior. Precios de transferencia, aplicabilidad Operaciones financieras de Sucursal Uruguaya con casa matriz y sucursales del exterior IRAE Tratamiento tributario Recientemente fue publicada la Consulta N 5.795, a través de la cual la DGI plantea su opinión en relación al tratamiento tributario previsto para el IRAE y la aplicabilidad del estudio de Precios de Transferencia (PT) sobre operaciones financieras. Situación consultada Se consulta el tratamiento tributario en el IRAE y aplicabilidad del estudio de PT sobre las operaciones financieras, cuando éstas son las únicas operaciones existentes que generan resultados entre una sucursal uruguaya con su casa matriz y sucursales del exterior. En tal sentido la consultante manifiesta que la sucursal uruguaya realiza colocaciones de dinero en su casa matriz y en otras sucursales en el exterior, así como recibe depósitos de dinero de su casa matriz. Marco normativo De acuerdo con lo que se desprende de la normativa vigente en sede del IRAE, los saldos que puedan generarse por cualquier operación financiera entre el establecimiento permanente (EP) de una entidad no residente y dicha entidad, serán considerados cuentas de capital. Las referidas cuentas no son consideradas ni activos ni pasivos, por lo que no pueden computarse resultados fiscales propios de los mismos. En otras palabras, no resulta válido tomar en la liquidación del IRAE a los intereses, ni los ajustes por diferencias de cambio provenientes de dichas operaciones entre las partes señaladas precedentemente. En lo que respecta al análisis de PT, se establece que los sujetos pasivos del IRAE deben aplicar la normativa relacionada al tema, siempre que realicen operaciones con sus filiales extranjeras, sucursales, establecimientos permanentes u otro tipo de entidades no residentes vinculados a ellos. Cabe destacar, que las regulaciones con respecto a PT en Uruguay están basadas en el principio por el cual los precios cobrados en transacciones con compañías vinculadas no deben diferir de los precios que se hubieran cobrado en transacciones similares entre entidades independientes. Sobre la base de lo señalado por DGI en la Consulta N 5.581, recordamos que cuando las disposiciones fiscales hacen referencia a

3 los PT, estamos hablando de los precios o valores que partes vinculadas acuerdan entre sí en sus transacciones transfronterizas. Las normas sobre PT se utilizan para cumplir con el efectivo contralor fiscal de la razonabilidad de los precios fijados en las operaciones internacionales de bienes, servicios e intangibles entre empresas vinculadas. Para el caso de los servicios financieros, el precio está constituido por los intereses devengados. Consideramos oportuno puntualizar que recientemente, en la Consulta N 5.466, la DGI planteó su opinión acerca del tratamiento a otorgarle a los contratos derivados financieros entre entidades del exterior y sus establecimientos permanentes, entendiendo que este tipo de contratos celebrados entre una sucursal y su casa matriz, deberán ser tratados como operaciones de naturaleza financiera, y no correspondería reconocer fiscalmente los resultados derivados de los mismos. Conclusión sobre la opinión de la DGI En virtud de la normativa comentada anteriormente entendemos correcta la opinión otorgada por la DGI, en cuanto a no corresponder el análisis de PT, en aquellos escenarios en los cuales las transacciones existentes entre las partes, corresponden únicamente a operaciones financieras originadas por una sucursal y su casa matriz y otras sucursales de esta última ubicadas en el exterior. También resulta acertado lo indicado por el fisco, en cuanto a que la situación cambia para el caso en el que se esté ante entidades jurídicamente independientes que cumplen con la definición de vinculación dada por las normas de PT.

4 Tributario y Legal Algunos consejos para adquirir inmuebles en el pozo. Comprar en el pozo puede convertirse en un dolor de cabeza si no se presta la debida atención a los contratos. Cuando se pretende adquirir unidades de propiedad horizontal de un edificio en construcción, o cuya construcción se proyecta, la herramienta jurídica utilizada para ello es la denominada promesa de compraventa en el pozo, es decir, una unidad de propiedad horizontal (PH) que aún no existe, pero que se encuentra individualizada en cuanto a sus características habitacionales, medidas y ubicación, en el plano proyecto del edificio que se construye. La promesa de compraventa es un contrato preliminar que obliga a las partes (promitente comprador y promitente vendedor) a celebrar un contrato posterior, que será la compraventa definitiva. La correcta regulación jurídica de la promesa de compraventa es de fundamental importancia, ya que es en éste documento donde las partes establecen y delimitan las obligaciones que asumen. Al momento de celebrarse la compraventa definitiva, lo que no estuviere regulado en el contrato preliminar, no podrá hacerse valer al celebrar el contrato definitivo. Cuando se promociona la venta de unidades de un edificio en construcción, por lo general es la oficina promotora quien proporciona a los interesados el borrador de contrato de promesa de compraventa. En su mayoría son documentos genéricos, que no están adaptados al caso concreto, y contienen cláusulas preestablecidas que merecen una atención específica del profesional que asesora al promitente comprador, por el tenor de las obligaciones que regulan. Donde poner especial atención Al momento de suscribir la promesa de compraventa, la cláusula que más comúnmente se lleva la atención es la de precio. Sin embargo, se estipulan muchas cláusulas que ameritan una negociación rigurosa, por las consecuencias que de ellas derivan, algunas de las cuales mencionamos brevemente: Condiciones de entrega de la unidad: Es común que se estipule en el contrato preliminar, que la obligación de entregar la unidad no implica la entrega total del edificio. Esta cláusula puede llegar a ser un problema para el promitente adquirente, tomando en cuenta que en el momento en que la unidad de PH se le entrega, éste deberá desembolsar una parte importante del precio, y en algunos casos, si bien la unidad se encuentra lista para habitar, el acceso a ella no se puede hacer en forma segura y razonablemente cómoda, porque -por ejemplo- no están habilitados los ascensores, escaleras, o por estar aún en construcción los espacios comunes del edificio. Diferencias de área: Otra cláusula habitual es la que obliga al promitente comprador a declarar y aceptar las diferencias de área que impliquen una disminución de la superficie total de la unidad adquirida y de los bienes de uso exclusivo. Esto implica una aceptación anticipada por parte del comprador de que la unidad elegida y por la que pagó un precio tomando en cuenta las

5 características que se describieron en el plano proyecto, al culminar la obra pueda tener una superficie menor a la que resulta del mismo. Si bien es lógico que el plano proyecto del edificio sufra modificaciones en el transcurso de su construcción, se pueden establecer determinados parámetros para limitar dicha potestad y equilibrar los derechos de ambas partes. Calidad de los materiales: Lo mismo sucede con los materiales a utilizar para la construcción, puesto que se suele estipular que los mismos quedarán sujetos a las alteraciones normales y corrientes en que se haya incurrido o se incurra al construirse el edificio, y a las impuestas por las autoridades competentes. Esta disposición le otorga al promitente vendedor la facultad de sustituir cualquier material o elemento incluido en la memoria descriptiva, la que se firma conjuntamente con la promesa de compraventa. Desde la perspectiva del promitente comprador conviene que dicha facultad implique la obligación de que los materiales se sustituyan por otros de la misma calidad o con determinadas características, y sin embargo, muchas veces ello no queda pactado correctamente en el contrato preliminar. Bienes comunes o de uso exclusivo: El derecho del vendedor a realizar cualquier variante o innovación de orden técnico, estético o utilitario en el edificio y cambiar el destino de los bienes comunes e incluso cambiar la naturaleza de los mismos y transformarlos en bienes de propiedad individual de los que podrá disponer libremente, es otra de las cláusulas que suelen ponerse en los contratos preliminares y que le otorga al vendedor la potestad de variar unilateralmente el objeto del contrato. Servicios generales del edificio: Es una práctica común que se utilice folletería con imágenes digitales y simuladas para publicitar la venta de unidades de PH, mencionándose y describiéndose los servicios con los que contará el edificio, como por ejemplo, lavandería, gimnasio, piscina, barbacoa, salón de fiestas o eventos, locales comerciales, etc. Estos servicios pueden ser a veces determinantes para tomar la decisión de comprar una unidad. Sin embargo, en el contrato preliminar no suele hacerse mención a ellos, concentrándose las partes en regular todo lo referente a la unidad propiamente dicha. En ocasiones sucede que al finalizar la construcción el edificio no cuenta con algunos servicios que se publicitaron en la oferta de venta, en cuyo caso, de haberse omitido este punto en el contrato preliminar (lo que generalmente sucede), el promitente comprador se ve prácticamente obligado a adquirir algo distinto a lo inicialmente negociado. Por todo lo expuesto es fundamental contar con un buen asesoramiento profesional que estructure adecuadamente el negocio de compraventa en el pozo, adecuándolo a la finalidad de la inversión y a las necesidades del comprador.

6 Tributario Legal Breves... A la brevedad... Se reglamenta la ley que creó el registro de industrializadores y comercializadores de cobre: El Decreto N 185/014, reglamenta la Ley N , que creó el registro nacional de industrializadores y comercializadores de cobre. Dicho decreto establece los requisitos que las empresas deben cumplir al registrarse. El registro tendrá una vigencia de dos años. Asimismo, el decreto refiere a la obligación de llevar registros contables que deberán detallar los movimientos de compras y ventas de cobre, incluyendo ciertos datos adicionales. Mediante resolución de los Ministerios de Economía y de Industria, se promueve la actividad de construcción y refacción de locales destinados a museos: Amparándose en el artículo 11 de la Ley N , una resolución de los referidos ministerios declara promovida la construcción y reacondicionamiento de inmuebles destinados a museos, por parte de entidades con proyectos declarados de fomento artístico cultural según el artículo 239 de la Ley N De interés... Breves... A la brevedad... Ley que prohíbe la publicidad y promoción de tabaco: Según informa El Observador en su edición del 11 de julio de 2014, la Asociación de Quioscos, Salones y Subagentes de Quinielas estarían analizando la posibilidad de impugnar por inconstitucional la norma legal que prohibiría la propaganda de tabaco si el Parlamento vota afirmativamente un proyecto de ley que -en tal sentido- se encuentra a estudio del mismo. En la presente semana se publicó en la página web de la DGI la consulta 5798 acerca de la documentación que debe emitir para distribuir y cobrar los gastos comunes de un edificio con respecto al IVA e IRAE. Con fecha 8 de julio de 2014, se publicó en el Diario Oficial la Ley que modifica para el 1 de agosto de 2014 la entrada de vigencia de la reducción del IVA, prevista en la Ley N (Ley de Inclusión Financiera). Se publicó en el Diario Oficial de fecha 9 de julio de 2014, por parte del INE, los valores correspondientes al IPC - 133,48- y el IMS -199,77- de junio Es un producto confeccionado por los Departamentos Tributario-Legal y Económico de KPMG. Queda prohibida la reproducción total y/o parcial de esta publicación, así como su tratamiento informático, y su transmisión o comunicación por cualquier forma o medio, ya sea electrónico, mecánico, por fotocopia, por registro u otros métodos, bajo apercibimiento de las sanciones dispuestas por la Ley Nº 9.739, con las modificaciones introducidas por la Ley N , salvo que se cuente con el consentimiento previo y por escrito de los autores. Nota al usuario: La visión y opiniones aquí reflejadas son del autor y no necesariamente representan la visión y opiniones de KPMG. Toda la información brindada por este medio, es de carácter general y no pretende reemplazar ni sustituir cualquier servicio legal, fiscal o cualquier otro ámbito profesional. Por lo tanto, no deberá utilizarse como definitivo en la toma de decisiones por parte de alguna persona física o jurídica sin consultar con su asesor profesional luego de haber realizado un estudio particular de la situación. Asimismo, nos remitimos a lo establecido en AvisoLegal - Política de Privacidad de nuestro sitio web.