LO QUE DICEN MÁS DE VIVIENDAS VENDIDAS SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA

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1 LO QUE DICEN MÁS DE VIVIENDAS VENDIDAS SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA El Club Noteges El Club Noteges es una asociación de 110 empresas donde ejercen a día de hoy 515 profesionales inmobiliarios desde 126 oficinas repartidas por todo el territorio nacional. La combinación de una metodología probada y eficaz, una intensa formación que los mantiene en continuo reciclaje y una plataforma digital considerada como una de las más avanzadas de Europa, es lo que les ayudó a vender más de 24 mil viviendas desde la explosión de la burbuja en 2007, mientras desaparecía el 85% del sector no por culpa de la crisis sino por su inadaptación a ella. 515 Profesionales Inmobiliarios 110 empresas asociadas 126 oficinas repartidas por todo el país Más de inmuebles vendidos desde el inicio de la crisis Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com - 1

2 Confusión de datos y mensajes contradictorios respecto al precio de la vivienda en España Estamos en año electoral y son muchos los mensajes que se lanzan a los medios respecto al precio de la vivienda en nuestro país, llegando a veces a ser tan contradictorios que cuesta entender que estén hablando de la misma realidad y entorno. D e s d e e l C l u b N o t e g e s aportamos nuestro grano de arena para ayudar a despejar la situación, mostrando los datos que arrojan los inmuebles vendidos en los últimos cuatro años, desde el 1 de abril 2011 al 31 de marzo Con la observación y el análisis de las viviendas cuyos propietarios nos encargaron su venta en los cuatro últimos años, unos mensuales, podemos predecir el comportamiento de la oferta con bastante exactitud. Y haciendo lo mismo con las que hemos vendido, operaciones reales de compra-venta con un valor total de millones de euros, podemos definir el comportamiento de la demanda y poner de relieve la diferencia existente entre lo que unos aspiran a obtener por sus viviendas y lo que los otros están dispuesto a pagar por ellas. Esto se mantuvo más o menos constante, en torno del 26% durante todo el periodo analizado nuevos encargos de venta cada mes. Más de 120 mil en los últimos 4 años viviendas vendidas en los 4 últimos años por valor de millones de euros. Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com - 2

3 En la gráfica superior se muestra la repercusión /m2 de las ventas realizadas mes a mes, donde podemos observar fuertes caídas de precio durante 2011 y 2012 y estancamiento desde primeros de En la gráfica inferior mostramos e l m i s m o d a t o p e r o c o n p e r i o d i c i d a d a n u a l, c o n descuentos reales por venta del -14,35% en 2012 respecto a 2011, -13,86% en 2013 respecto a 2012, precios prácticamente estancados en 2014 respecto a 2013 y una leve subida en el primer trimestre de Partiendo del análisis con datos reales, el leve incremento en el primer trimestre puede tener dos posibles explicaciones y habrá que esperar a los próximos m e s e s p a r a o b s e r v a r s u evolución y comportamiento. La primera explicación es que estamos contrastando un dato trimestral con otro anual, y como se puede observar en la primera gráfica, la evolución del precio mensual es a modo dientes de sierra, meses que suben y meses que bajan y jamás lo hace en línea continúa pues eso supondría un mercado muerto. De hecho, en los 9 primeros días de abril el diente de sierra registra un fuerte descenso que confirma lo expuesto en éste punto. La segunda explicación es que estamos en año electoral y es mucha la necesidad política de mostrar mensajes de recuperación con entornos más favorables, despertando en los propietarios expectativas que incrementan su resistencia para realizar el ajuste que el mercado exige. No obstante, con el análisis de los datos y observación del comportamiento de las gráficas, los precios llevan estancados ya dos años y parece ser que aún quedan muchos para que dejen de estarlo. En las próximas páginas trataremos de explicar el porqué de ésta afirmación. Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com - 3

4 Fue mucho lo que se especuló sobre los motivos que produjeron la burbuja inmobiliaria del anterior ciclo, iniciada en 1995 y que tuvo su máximo apogeo desde 2000 hasta 2007 que explotó. Entre otras muchas razones se decía que fue la entrada de España en el Euro lo que la produjo, pues debía aflorar todo el dinero negro existente en pesetas y el sector inmobiliario era un sitio propicio para hacerlo. El Centro de Estudios Avanzados del BBVA publicó en la primavera de 2002 uno de los análisis y estudios de investigación más exhaustivos que se hicieron, en el que midieron y descubrieron que esa motivación fue cierta y real, aunque no representó más que el 14% de las decisiones de compra de aquellos años. La explicación fue mucho más sencilla, una realidad puramente demográfica que trataremos de explicar con los próximos hitos. España tiene en los años sesenta la mayor natalidad de su historia contemporánea, la conocida como generación del Baby Boom, 14 millones de españoles que han ido en masa a todas partes. Fueron en masa a la escuela, con aulas de 45 alumnos. Fueron en masa al servicio militar, y tantos soldados había que no cabían en los cuarteles, librando muchos por exceso de cupo. Y en 1995, que estaban entre los 25 y 35 años, edad de emancipación de ésta generación, fueron todos en masa a comprar su primera vivienda generando una gran demanda para el mercado inmobiliario. Si a esto le sumamos que veníamos de precios de viviendas muy bajos en comparación a los que veríamos poco después, y de tipos de interés que comenzaron a bajar desde el entorno del 19%, pues ya tenemos todos los ingredientes que generaron la gran burbuja inmobiliaria de aquellos años. Conforme la integración en Europa hacía bajar los tipos de interés, aquella enorme presión de la demanda combinada con la mayor facilidad crediticia, provocó que los precios de la vivienda comenzaran a subir año tras año. Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com - 4

5 Diez años después se produjo un nuevo boom inmobiliario de similares características pero ahora en el mercado de segunda vivienda. La generación Baby Boom española estaba ya entre los 35 y 45 años de edad. Esta generación no fue como la anterior que tuvo familias numerosas. Al contrario, en 1970 comienza a bajar la natalidad en nuestro país hasta tal punto que desde 1980 tenemos la más baja de Europa con un promedio de 1,1 un hijo por pareja. Al no crecer las necesidades de espacio y tener la primera vivienda ya pagada, fueron muchos los que se lanzaron, y de nuevo en masa, a comprar una casita en el campo y, sobre todo, un pisito en la playa. A esto le sumamos que la generación Baby Boom tanto en Inglaterra como Alemania se produjo justo tras la segunda guerra mundial, entre 1945 y 1955 por lo que millones de europeos se encontraban en 2005 entre los 60 y 70 años de edad. Atraídos por el clima, nuestra gastronomía y los buenos precios de España, ingleses y alemanes eligieron cada año nuestras costas para comprarse una vivienda donde pasar largas temporadas en su jubilación. Fueron estos y no otros los ingredientes que produjeron la gran burbuja inmobiliaria, con una demanda de 6 compradores por cada vivienda en venta, provocando que los precios no pararan de subir año tras año. Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com - 5

6 Pero de nuevo han pasado diez años y ya estamos en Los españoles ya compramos nuestra primera vivienda, en la que vivimos y la segunda en la playa o el campo. Esta demanda ya se ha cubierto y, salvo raras excepciones, jamás volverá a comprar. El mercado especulativo ha desaparecido completamente, permaneciendo solo la reducida figura del inversor patrimonial que compra inmuebles con visión a largo plazo para obtener una rentabilidad del 5% anual con su arrendamiento. Los ingredientes con los que cuenta la demanda del mercado inmobiliario para los próximos años son: A. Los jóvenes que se emancipan, y recordemos que desde 1980 tenemos la más baja natalidad de Europa, por lo que el nicho de jóvenes entre 30 y 35 años que es la edad de emancipación de ésta generación, es alarmantemente reducido. B. La demanda de viviendas que se crea por las separaciones y divorcios. C. Y las familias que se ven obligadas a trasladarse por cuestiones laborales. En total, ni el 30% de la demanda de hace tan solo diez años, pasando de los 6 compradores por vivienda en venta de antaño, a las 8 viviendas por comprador de hoy, por lo que aun en el supuesto de recuperación económica que viene anunciando el gobierno, y salvo cambios sociales traumáticos como guerras, epidemias o apertura radical de fronteras, ya se sabe la composición de la demanda para los 15 o 20 próximos años. Si a todo lo anterior añadimos el estocaje de casi cinco millones de viviendas que tenemos por vender, la observación y el análisis indica que será muy difícil que volvamos a ver el precio de la vivienda subiendo de forma sostenida ni a corto ni medio plazo. NOTA: Mostramos a continuación el comportamiento de las gráficas por Comunidades Autónomas. Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com - 6

7 ANDALUCÍA Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com - 7

8 CATALUÑA Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com - 8

9 MADRID Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com - 9

10 BALEARES Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com

11 CANARIAS Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com

12 CANTABRIA Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com

13 CASTILLA Y LEÓN Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com

14 COMUNIDAD FORAL DE NAVARRA Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com

15 COMUNIDAD VALENCIANA Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com

16 EXTREMADURA Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com

17 GALICIA Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com

18 Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com

19 REDUCCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ÉSTOS 4 AÑOS POR CCAA % REDUCCIÓN DEL PRECIO VIVIENDA EN ESTOS 4 AÑOS POR CCAA Av. San Francisco Javier, 9. Edificio Sevilla 2, Bajo Sevilla - info@noteges.com