Estadística de Valor Tasado de Vivienda

Transcripción

1 Esadísica de Valor Tasado de Vivienda Meodología Subdirección General de Esudios y Esadísicas Madrid, enero de 2016

2 Índice 1 Inroducción 2 Objeivos 3 Ámbios de la esadísica 3.1 Ámbio poblacional 3.2 Ámbio geográfico 3.3 Ámbio emporal 4 Concepos básicos 5 Fuenes de información y su raamieno 6 Esimación del valor medio del mero cuadrado de vivienda 6.1 Esraos 6.2 Ponderaciones 6.3 Esimación de los valores medios Vivienda libre Vivienda proegida 7 Tabulación y difusión 2

3 1 Inroducción Exise una gran necesidad de información sobre la vivienda por pare de los disinos agenes económicos para la oma de decisiones en sus ámbios de acuación. En el caso de los hogares por ser un bien necesario para su desarrollo y por el imporane esfuerzo financiero que supone su acceso, ya sea a ravés de la compra como del alquiler. Para los secores implicados en la producción de esos bienes, como el secor de la consrucción y de oros servicios relacionados, muy inensivos en formación de empleo, para poder predecir la evolución del mercado en el medio plazo. Por su pare, las adminisraciones públicas necesian disponer de indicadores que sirvan como herramienas para la oma de decisiones sobre las acuaciones a realizar en maeria de vivienda. La Esadísica de Valor Tasado de la Vivienda persigue básicamene dos objeivos, por un lado medir la evolución de los precios de la vivienda en el iempo y, por oro, esimar el nivel de los mismos y de esa manera poder esablecer comparaciones enre los valores medios de disinas ipologías de viviendas, así como desagregar ésa a nivel geográfico. Para la elaboración de la esadísica se uiliza como fuene de información los daos de los informes de asación procedenes de las empresas asadoras de inmuebles siuados en España, y que perenecen a la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV). La AEV es una enidad sin ánimo de lucro que esá inegrada por las principales Sociedades de Tasación en España y sus objeivos son: Favorecer el desarrollo de la acividad del secor de la valoración, la asación y el análisis del valor. Promover buenas prácicas profesionales encaminadas a garanizar la independencia, auorregulación, ransparencia y rigor écnico de sus asociados. Represenar a sus socios, defender sus inereses y promover su repuación. En el año 2013 se firmó un convenio de colaboración enre el Miniserio de Fomeno y la Asociación Española de Análisis del Valor, para el aprovechamieno con fines esadísicos de la información de que dispone la AEV. A 1 de diciembre de 2015, La AEV esá formada por las siguienes sociedades asadoras: Aesval, Aguirre Newman, Arco Valoraciones, Casa, Cohispania, Euroval, Gevasa, Gesval, Grupo Tasvalor, Iberasa, iv, Kraa, Acuña y Asociados, Sociedad de Tasación, Thirsa, Tasaciones Hipoecarias, Tinsa, uve valoraciones, Valmesa, VTH y Valecnic. La acividad de esas sociedades supera el 85% del oal del secor en número de asaciones. 3

4 2 Objeivos La Esadísica de Valor Tasado de Vivienda iene como principal objeivo esimar, a lo largo del iempo, el valor medio del m 2 de las viviendas en erriorio nacional, mediane la elaboración de un valor medio rimesral. Las ablas que componen la esadísica, se publican para diferenes desagregaciones geográficas, como son comunidades auónomas, provincias o municipios. Aendiendo al régimen de las viviendas, se clasifican esas en dos grupos heerogéneos, viviendas libres y de proección oficial. Es imprescindible realizar el raamieno por separado en ambas ipologías, ya que la formación de los precios en cada caso es compleamene diferene. Por un lado en el mercado de la vivienda libre el precio del inmueble se llega a ravés del acuerdo enre el vendedor y el comprador, y en el caso de la vivienda proegida, es la adminisración la que regula mediane leyes el acceso a dichas viviendas, así como las resricciones en cuano a superficie, precio u oras cuesiones referenes al mercado hipoecario. En segundo lugar, se clasifica la vivienda libre según su anigüedad, en viviendas de hasa 5 años de anigüedad y más de 5 años de anigüedad. Para ello, se uiliza la variable año de consrucción de la vivienda. Es imporane reseñar que esa clasificación aunque inuiivamene refleje la disinción enre vivienda nueva y usada no necesariamene es así, ya que puede haber viviendas de menos de 5 años que hayan sufrido una o varias ransmisiones y, en cambio, puede haber viviendas de más de 5 años que aún no hayan sido ransmiidas. 3 Ámbios de la esadísica 3.1. Ámbio poblacional La población objeo de esudio esá formada por odas las viviendas que han sido valoradas por las empresas de asación en un deerminado rimesre. La población es variable, pueso que depende del número de valoraciones efecuadas por las empresas de asación Ámbio geográfico El ámbio geográfico comprende odo el erriorio nacional. 3.3 Ámbio emporal La esadísica se lleva a cabo con carácer rimesral. 4

5 4 Concepos básicos Las definiciones proceden de la Orden Miniserial ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de deerminados derechos para finalidades financieras. Eso viene deerminado por la fuene de daos uilizada en el raamieno de la información. Vivienda La vivienda se define como un recino con una o varias piezas de habiación y anejos, que puede ocupar la oalidad de un edificio o una pare del mismo, esando en ese úlimo caso el conjuno esrucuralmene separado e independiene del reso. La vivienda esá concebida para ser habiada por personas, generalmene familias, y doada de acceso direco desde la vía pública o recinos privados. Vivienda proegida La vivienda proegida es aquella que ha recibido cualquier ipo de subvención a su consrucción, independienemene del organismo que la conceda, y donde se ienen en cuena limiaciones de superficie y precios máximos. Se excluyen, aquellas viviendas que ya han sobrepasado el iempo de vencimieno de dicha subvención y aquellas oras que, aunque no lo hayan sobrepasado, aparecen con un valor de realización definido en Orden Miniserial de Economía y Hacienda. Esas dos úlimas consideraciones oorgan a la vivienda la caegoría de vivienda libre. Vivienda libre Es aquella que en el momeno de la asación no es vivienda proegida. Superficie Un conjuno de definiciones sobre superficie de los inmuebles aparece en la Orden Miniserial. A coninuación se cian algunas de ellas. Superficie úil Superficie úil es la superficie del suelo, delimiado por el perímero definido por la cara inerior de los cerramienos exernos o de un elemeno de un edificio. Se incluye la miad de la superficie del suelo de sus espacios exeriores de uso privaivo cubieros (ales como errazas, balcones, endederos, muelles de carga, voladizos, ec ) medida bajo la proyección horizonal de su cubiera. 5

6 Sin embargo, en esa superficie no se incluye la ocupada en plana por cerramienos ineriores fijos, por elemenos esrucurales vericales, por canalizaciones o conducos con sección horizonal superior a los 100 cm 2 y la del suelo cuya alura libre sea inferior a 1,5 meros. Tampoco se incluye la ocupada por los espacios exeriores no cubieros. Superficie consruida sin pares comunes Es la superficie úil que además incluye los cerramienos exeriores al 100% o al 50%, según se rae, respecivamene, de cerramienos de fachadas o medianeros o de cerramienos comparidos con oros elemenos del mismo edificio y excluye la superficie ocupada por los elemenos ineriores. Superficie consruida con pares comunes Es la superficie consruida sin pares comunes más la pare proporcional que le corresponda, según su cuoa, de la superficie de los elemenos comunes del edificio. Valoración de los inmuebles En la Orden Miniserial aparecen diferenes maneras de valorar los inmuebles, así como los méodos de realizar ales valoraciones, a coninuación se definen las disinas valoraciones reflejadas en la Orden. Valor de mercado Es el precio al que podría venderse un inmueble, mediane un conrao privado enre el vendedor y comprador, en la fecha de asación. 1 Los impuesos y los gasos de comercialización no se incluyen en ese valor de mercado. Valor de reemplazamieno Es el valor obenido como suma de las inversiones necesarias para consruir, en la fecha de la valoración, oro inmueble de las mismas caracerísicas pero, uilizando ecnología y maeriales de consrucción acuales. Ese valor puede ser bruo o neo. El valor neo es el resulado de deducir la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de valoración. Valor hipoecario Es el valor deerminado por la asación prudene sobre la posibilidad fuura de su comercialización, eniendo en cuena los aspecos duraderos a largo plazo, las 1 Orden Miniserial ECO/805/2003, de 27 de marzo, (BOE 9 de abril de 2003) bajo el supueso que el bien se ofreciera en el mercado, que las condiciones del mercado permiieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuena de la nauraleza del inmueble, para negociar la vena. 6

7 condiciones de los mercados, su uso ano en el momeno de la asación como oros alernaivos. Valor máximo legal Es el valor máximo de vena de una vivienda sujea a proección pública esablecido en la normaiva específica que le sea aplicable. Valor de asación Es el valor jurídico o con efecos jurídicos para las finalidades inegranes del ámbio de aplicación de las mismas. Méodos de valoración Los méodos écnicos uilizables para la valoración de los inmuebles, permien obener el valor de mercado, el valor hipoecario y el valor de reemplazamieno y son los siguienes: Méodo del cose Méodo de comparación Méodo de acualización de renas Méodo residual 5 Fuenes de información y su raamieno La información uilizada para la elaboración de la Esadísica proviene de las Sociedades de Tasación inegradas en la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), enidad sin fin de lucro que agrupa a empresas de ese secor. La AEV coordina el proceso de envío de información enre cada uno de sus asociados y a la unidad promoora de la Esadísica de Valor Tasado de la Vivienda. Los daos se reciben en sopore magnéico, con un diseño de regisro preesablecido y con periodicidad rimesral. Los regisros corresponden con cada una de las asaciones realizadas durane el rimesre en esudio, ienen la misma esrucura y esán compuesos por las siguienes variables: - Localización de la vivienda: Código provincial Código de municipio Código posal 7

8 - Carácer emporal: Fecha de asación Año de erminación de la vivienda (Viviendas erminadas) Año de la úlima rehabiliación inegral del edificio. - Valor del inmueble: Valor de asación Valor de mercado Valor máximo legal (En el caso de VPO) - Superficie del inmueble: Superficie úil Superficie consruida Superficie consruida con elemenos comunes - Descripción del inmueble: Tipo de vivienda, disinguiendo enre vivienda unifamiliar aislada, adosada o en bloque. Elemenos vinculados regisralmene en las viviendas en bloque. Indica si la valoración incluye algún elemeno vinculado regisralmene (por ejemplo garaje o rasero) Esado de la vivienda. Disinguiendo enre vivienda en proyeco, en consrucción, en rehabiliación o erminado. Solamene se consideran las viviendas erminadas o en rehabiliación (valoradas bajo la hipóesis de edificio erminado). Uso de la vivienda, disinguiendo enre primera o segunda residencia. Calidad del edificio en su conjuno. Disinguiendo enre ala, bajo o media. Esado de conservación del inmueble, clasificados en nueva, bueno, medio o malo. - Relaivas a normaivas legales: Régimen, proegida o libre. Normaiva aplicada. Disinguiendo enre meodología Orden ECO 805/2003 para finalidad hipoecaria, Orden ECO para oras finalidades disinas de la hipoecaria y los casos en los que se uilizan meodología disina a la orden ECO. Méodo uilizado para la confección del valor de asación declarado, pudiendo ser el de comparación, acualización, residual esáico, residual dinámico, reemplazamieno neo, valor máximo legal u oros méodos. Soliciane. Se disingue enre persona física y jurídica. Además de la información rimesral remiida por las Sociedades de Tasación, se uilizan oras fuenes de información con dos finalidades, por un lado aquellas que 8

9 sirven para la consrucción de esraos de viviendas con caracerísicas similares respeco a la variable en esudio y por oro, las que permien asignar la imporancia relaiva de cada uno de los esraos mediane ponderaciones. De ese modo se ha uilizado la clasificación de Áreas Urbanas que realiza la Subdirección General de Urbanismo del Miniserio de Fomeno. Se eniende como Área Urbana de una ciudad, el conjuno de municipios siuados geográficamene próximas a dicha ciudad y sobre las que ésa iene poder de aracción e influencia en diversos aspecos: económicos, sociales, culurales, ec. Se han uilizado 86 áreas mayores de habianes (uni o plurimunicipales) que agrupan un oal de 752 municipios en los que viven más de 32 millones de habianes. Para deerminar los pesos o ponderaciones se uiliza el número de viviendas ubicadas en cada uno de los esraos formados, conando para ello con la información caasral sobre las viviendas. De ese modo para cada municipio disponemos de la información sobre el número de viviendas que lo inegran, desagregado por su anigüedad y por su ipología, según sea vivienda unifamiliar o en bloque. Una vez disponible la información, se lleva a cabo un análisis exhausivo de los daos, con el fin de deecar y depurar errores. Se uilizan diferenes écnicas de impuación dependiendo de cada ipo de error. 6 Esimación de precios 6.1 Esraos Las viviendas valoradas cada rimesre por las Sociedades de Tasación son, por lo general, diferenes. Eso hace que para cada periodo se disponga de una composición diferene de la muesra de viviendas y que sea muy poco probable que la misma proporción con las mismas caracerísicas y en la misma localización se manenga para dos rimesres diferenes. Esos cambios en la localización y en las caracerísicas de las viviendas asadas afecan direcamene a los valores medios calculados. Para solucionar ese problema se hace necesario clasificar las viviendas en subgrupos homogéneos, aendiendo a su localización, así como las caracerísicas comunes que sirven para la valoración de las mismas. De esa forma se consruyen los esraos y se calcula el valor medio de las viviendas en cada uno de ellos. Por úlimo, asignando los pesos correspondienes a cada esrao se obienen los valores medios de los diferenes agregados. Las variables uilizadas para la creación de los esraos son: 9

10 Clasificación de Áreas Urbanas. Municipios de más de habianes. Anigüedad de la vivienda. Régimen de la vivienda. Tipología de la vivienda (unifamiliar o en bloque). 6.2 Ponderaciones Para cumplir con la finalidad que iene la esadísica, que no es ora que esimar el valor medio por mero cuadrado de la vivienda para disinas ipologías y zonas geográficas en España, se ha ponderado por el número de viviendas en propiedad exisenes en cada esrao. Para ello se uiliza las bases de daos caasrales que apora información sobre el número oal de viviendas siuadas en cada municipio, disinguiendo las que son unifamiliares o en bloque, así como las que se encuenran en disinos inervalos de anigüedad. 6.3 Esimación de Valores medios Vivienda libre Para vivienda se iene por un lado la variable v que represena su valor de asación, y s que represena su superficie consruida expresada en meros cuadrados. Para el cálculo de los valores medios de las viviendas en cada esrao, pariremos de la magniud valor asado por mero cuadrado para cada vivienda, obenido como cociene enre el valor de asación y la superficie consruida de la vivienda, V iz vi / si. De ese modo el Valor por mero cuadrado de las viviendas de ipo j en el esrao en el período vendrá definido como la siguiene media ariméica: V vi / si n 1 Donde i V Es el valor medio por mero cuadrado (euros/m 2 ) de las viviendas perenecienes al esrao y en el período, n Es el número de viviendas de la muesra perenecienes al esrao. El valor por mero cuadrado de la vivienda en la zona geográfica z en el período se obiene como media ariméica ponderada de los valores medios por mero cuadrado en cada uno de los esraos que perenecen a la zona geográfica z y en el período : V V 2 z z 10

11 La ponderación z represena el número de viviendas exisenes en el esrao de la zona geográfica z en el período sobre el número oal de del parque de viviendas ubicadas en la zona geográfica z en el período : N N 3 Donde z N z Es el número de viviendas exisenes en el esrao de la zona geográfica z en el período, z N Es el número oal de viviendas exisenes en la zona z en el período. La suma de los coeficienes de ponderación es la unidad: jz 1 El valor de la vivienda libre por mero cuadrado en la zona z se define como media ariméica ponderada de los valores de cada ipo de vivienda por mero cuadrado: V q V 4 z z Las ponderaciones vienen definidas por el cociene enre el número de viviendas exisenes en el esrao de la zona geográfica z en el período sobre el número oal de viviendas exisenes en la zona geográfica z en el período : q N N 5 z Donde z N Es el número de viviendas del esrao pereneciene a la zona geográfica z en el período, z N Es el número oal de viviendas exisenes en la zona geográfica z en el período. La suma de los coeficienes de ponderación es la unidad: j q jz 1 De esa forma, para la provincia A, endremos que el valor medio por mero cuadrado de la vivienda es VA V, con N N. A De forma análoga se esiman los valores medios de vivienda en la zona geográfica z para la desagregación en hasa 5 años de anigüedad y más de 5 años de A 11

12 anigüedad. Cogiendo en cada caso, los esraos que inegran las viviendas de hasa 5 años de anigüedad o las de más de 5 años y que perenecen a la zona z. 6.2 Vivienda proegida Las consideraciones esablecidas para la esimación del valor de la vivienda libre pueden realizarse en la esimación del precio de la vivienda proegida. En ese caso no se uiliza la anigüedad de la vivienda como caracerísica para esraificar la muesra, ni ampoco las desagregaciones errioriales más allá de la Provincia. 7 Tabulación y difusión hp:// Finalizadas las fases de recogida, raamieno e impuación, se abula y se difunde la información. Se disinguen cinco bloques de ablas: Valor medio de vivienda libre Valor medio de vivienda proegida Tasaciones Valor medio de vivienda libre de los municipios mayores de habianes. La información se difunde rimesralmene a ravés de una noa de prensa según las fechas publicadas en el Calendario de Disponibilidad de las Esadísicas Coyunurales, y a ravés de la página Web del Miniserio. 12