DEBE UTILIZAR UN AGENTE DE BIENES RAÍCES O VENDER SU CASA POR SI MISMO?
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- Guillermo Fuentes Toro
- hace 8 años
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1 DEBE UTILIZAR UN AGENTE DE BIENES RAÍCES O VENDER SU CASA POR SI MISMO? Echemos un vistazo al proceso de venta típico: La venta de una propiedad es una transacción financiera grande, así que vale la pena considerar la asistencia de un experto. Incluso si usted tiene la experiencia y los recursos necesarios, hacerlo puede ser costoso y consume mucho tiempo. Los agentes de bienes raíces se ganan la vida vendiendo propiedades, su experiencia puede ser muy valiosa. Además, el uso de un agente también ofrece cierta protección legal. Determinación de vender Determinar las condiciones del mercado Preparar un "Análisis Comparativo del Mercado" Preparar la propiedad para el mercado Ordenar un evaluó o Tasación Ordenar una inspección de la casa Concretar el precio de venta Preparar las divulgaciones del dueño requeridas por ley Publicar y mostrar su propiedad Negociar y aceptar ofertas Firmar Contrato de Venta Preparar la entrega de la propiedad Cerrar la transacción Se siente cómodo va a través de este proceso? Residential Homes Commercial Properties Investment Real Estate 1
2 Que traería a la mesa un agente de bienes raíces? Aunque la Internet ha hecho que sea más fácil vender su casa sin un agente, el 93 por ciento de las ventas de casas se sigue haciéndose con algún tipo de participación de un agente de bienes raíces. Un agente puede trabajar de forma independiente o para una empresa que actúa como intermediario. Sólo el corredor puede firmar un acuerdo con el vendedor. Los agentes expertos pueden recibir hasta el 100 por ciento de la comisión y pagar una cuota al corredor, mientras que los agentes menos experimentados reciben de 30 a 70 por ciento de la comisión. Si la propiedad es vendida por un agente que no sea el corredor que cataloga (lista) la propiedad, entonces las comisiones entre el corredor que cataloga y el corredor que vende la propiedad se divide entre ello mediante un de acuerdo de corretaje compartido y por lo general las comisiones se dividen 50/50 entre ellos. Hay muchas razones por las que la contratación de un agente puede ser de ayuda: Educación y experiencia - Un buen agente comprende a cabalidad el complejo procedimiento y papeleo involucrado en la venta de una casa. Él o ella es de esperar también hallan pasado por un programa de licenciatura. Ahorra tiempo y energía - Usted no tendrá que invertir tanto tiempo en la coordinación de inspecciones de la propiedad, que cortarían tiempo libre y en su trabajo. Evaluar ofertas - Un agente puede ayudar a discernir los compradores serios de los que simplemente están curioseando. Comprender el mercado - Un buen agente conoce el mercado y entiende las tendencias que puedan ayudar en el objetivo de venta. Determinar Comparables - Un buen agente investigará las propiedades comparables que existen en el mercado, así como las más recientes ventas para llegar a un rango de precios razonable para su propiedad. Negociación - Un agente normalmente tiene la capacidad y experiencia de negociar la venta a su favor para ayudarle a conseguir un buen retorno en su inversión. Un negociador fuerte podría conseguir hasta un 10% sobre el valor de mercado, mientras que un negociador menos experimentado podría conceder un 10%: es decir hay un margen del 20% sobre el precio de venta! Contactos profesionales los contactos de su agente con otros agentes y contratistas pueden ayudar a encontrar una solución para cualquier problema que pueda surgir con la propiedad durante el proceso de venta. Precio de venta - En algunos casos, los compradores ofrecen menos dinero a alguien que no esté utilizando un agente, creyendo que el vendedor está tratando de ahorrar dinero al no pagar comisión y por tanto estar más dable a bajar el precio de venta. Esto por lo general debilita su poder de negociación! Casa Abierta e Inspección de Agentes Los agentes a veces realizan visitas a propiedades de otros agentes organizadas solo para agentes. Esto familiariza a los agentes con la propiedad y puede resultar en un mejor mercadeo de su propiedad. Residential Homes Commercial Properties Investment Real Estate 2
3 Red de agentes Los agentes en general mantienen comunicación con otros agentes para promover la venta de una propiedad. Esto es especialmente útil en Puerto Rico, donde simplemente no existe un Servicio de Listado Múltiple eficaz. Ha considerado su conocimiento en las materias y habilidades de negociación en oposición al agente de bienes raíces del comprador? Usted puede muy bien estar en desventaja. Un agente de ventas: Proporciona una indicación realista del valor de su propiedad Ayuda a decidir cómo vender su propiedad Organiza, atiende y registrar las inspecciones de posibles compradores Administra y maneja preguntas sobre su propiedad Proporciona acceso a más compradores potenciales a través de su propia red de clientes y la red de agentes Negocia la venta en su nombre y se esfuerza por lograr el mejor resultado posible Asesora y coordina el mercadeo de su propiedad, incluyendo la preparación de folletos, planos y fotografía Prepara una estrategia de publicidad profesional diseñada para generar una mayor exposición de su propiedad y atraer a más y mejores compradores Prepara los contratos de venta Brinda orientación sobre el proceso de venta, requisitos legales y servicios financieros Ayuda a guiarle a través de proceso de cierre de la transacción Cómo determinar el precio para su propiedad? Su agente debe ayudarle a establecer un rango de valores que representan el valor de su propiedad. Los agentes no son Tasadores por lo que realmente no se puede determinar el valor más probable en el mercado (un solo número) de su propiedad. De hecho, en el mercado actual es recomendable pedir una tasación antes de tomar la decisión final de establecer el precio de venta de su propiedad. Sin embargo le recomendamos esperar hasta que hayamos hecho nuestro Análisis Comparativo del Mercado y estar seguros de que desea continuar con el proceso de venta. Residential Homes Commercial Properties Investment Real Estate 3
4 Cada propiedad tiene el potencial de ser vendidos, pero el factor más importante para determinar si la propiedad se vende es el precio: Los bienes raíces no son un producto, sino una mercancía. Es decir el precio de las bienes raíces está realmente dictado por el comprador y no por el vendedor. Los compradores empujan los precios de las propiedades hacia arriba o hacia abajo de acuerdo con la percepción del valor en el mercado en un punto específico en el tiempo. Hay una gran diferencia con los bienes raíces en comparación con casi el resto de otras mercancías: la compra y venta de bienes raíces es una aventura emocional. Un vendedor puede estar tan enamorado de su propiedad que empuja el precio hacia arriba y simplemente lo saca del mercado. Por otro lado, un comprador puede enamorarse de una propiedad determinada y puede muy bien estar dispuesto a pagar por encima del valor de mercado con el fin de asegurar la compra. Posición en el Mercado (Precio versus Días en el Mercado) Por supuesto, cada situación es diferente, pero en general, una vez que hayamos tomado la decisión de vender nuestra propiedad, es mejor venderla tan pronto como sea posible en lugar de rezagarnos en el proceso de venta tener la carga de los gastos de mantenimiento, pagos de hipotecas, seguros y impuestos de la propiedad. Hay otro factor muy importante y es la percepción de valor por profesionales del sector inmobiliario. Si una propiedad no se vende en un plazo razonable de tiempo, hay una tendencia por parte de agentes de bienes raíces de comenzar a creer que la propiedad no vale el precio de venta o peor aún que algo anda mal con la propiedad. Una propiedad que se mantiene en el mercado por mucho tiempo tiende a disminuir su valor conforme pasa el tiempo y se hace mucho más difícil vender la propiedad por su valor real de mercado. Los números varían todo el tiempo, pero en general, si nos fijamos en una sección amplia del mercado, una propiedad que se vende dentro de los primeros 30 días de la oferta se venderán por 95 a 100% del precio de venta, mientras que una propiedad que se vende después de 120 días en el mercado puede venderse por tan solo el 75% del precio original. Establecer un precio realista para su propiedad en el primer lugar es la clave para la obtención de la máxima rentabilidad de su propiedad cuando se venda. Residential Homes Commercial Properties Investment Real Estate 4
5 Cómo se encuentran los compradores? De acuerdo a un estudio de la Asociación Nacional de Realtors : 90% Comenzaron su búsqueda de una propiedad Internet 87% Utilizaron los servicios de un agente de bienes raíces 53% Provienen del letrero de venta en su propiedad 27% Proviene de otros canales de mercadeo A quién debo contratar como mi agente de bienes raíces? Creemos que usted debe buscar ciertas características clave en el agente de bienes raíces que usted emplee: Debe ser alguien que usted se sienta cómodo en términos de personalidad y su propia percepción de las habilidades y experiencia del agente. Debe ser una persona íntegra que te trate a compradores y a usted con respeto y honestidad. Debe ser capaz de producir la mayor rentabilidad posible por su propiedad. Usted debe tener una clausula de cancelación de su contrato en caso de no estar satisfecho con su selección. Nosotros como Agentes de Bienes Raíces Creemos en la honestidad principalmente Respetamos nuestras obligaciones fiduciarias y colocamos sus intereses por encima de los de cualquier otra persona en la transacción, incluyendo los nuestros propios. Creemos en una comunicación abierta, sincera y completa con nuestros clientes. Somos firmes defensores del Corretaje Compartido Requerimos un acuerdo exclusivo de representación con nuestros clientes, pero también incluimos una cláusula de cancelación en nuestros contratos residenciales que permiten a nuestros clientes cancelar nuestro contrato con tan sólo 30 días de notificación a la otra parte. Si pensáramos que no somos una buena opción de agentes para usted, seriamos los primeros en decirlo y, o bien no le pediríamos que firme un contrato de representación en el primer lugar, o le ofreceríamos la oportunidad de cancelar nuestro acuerdo existente. Residential Homes Commercial Properties Investment Real Estate 5
6 Un Ejemplo de Nuestra Ventaja Tecnológica Desarrollada en exclusiva para 30 Days Realty, Línea Informativa 24x7 (Info Line 24x7) es una gran herramienta de mercadeo que permite a los compradores potenciales obtener la información más reciente acerca de una propiedad sin tener que hablar con un agente de bienes raíces. Es una tendencia común para los compradores resistir llamar a un agente de bienes raíces sólo para consultar sobre el inmueble al pasar delante de una propiedad y visualizar de un cartel de venta. En realidad esta resistencia a ponerse en contacto con un agente de bienes raíces puede potencialmente causar la pérdida de un comprador a quien, de otro modo, podría haber conseguido la información deseada para tomar la decisión de investigar más sobre el inmueble. Evitar la pérdida de compradores potenciales es precisamente el objetivo del sistema Línea Informativa 24x7; vamos a explorar algunas de las funcionalidades del sistema: El sistema está activo las 24 horas del día, 7 días a la semana El sistema utiliza la tecnología de texto a voz para proveer la información a los usuarios provenientes de nuestra base de datos de propiedades. Además de la descripción de la propiedad, el sistema tiene capacidad para informar el precio. La información está disponible en español y en inglés. Después de proporcionar información de la propiedad, el sistema ofrece una serie de opciones para el usuario: Repetir la información proporcionada Enviar un mensaje de texto al usuario con información adicional Transferir la llamada al agente para obtener más información o programar una visita. Dejar un mensaje de voz al agente. Recuerde que dijimos que el 53% de los compradores provienen del letrero de venta en frente de su propiedad. Se trata de una proporción significativa de compradores y esta tecnología aumenta significativamente la captura de prospectos provenientes del letrero de venta. Residential Homes Commercial Properties Investment Real Estate 6
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