Estudio del mercado de la vivienda en alquiler para Sevilla capital
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- Lorenzo Ríos Chávez
- hace 8 años
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1 Estudio del mercado de la vivienda en alquiler para Sevilla capital Elaborado por el Departamento de Estudios Inmobiliarios de Euroval 005 Enero 005
2 NOTA RESUMEN Casco Antiguo y Nervión totalizan el 55% de la oferta de viviendas destinadas al alquiler en Sevilla capital. Según este estudio, realizado por el Departamento de Estudios de Euroval, a la hora de alquilar una vivienda desarrollada en altura en Sevilla capital, hay que tener en cuenta la siguiente información: Tamaño de la Oferta: Casco Antiguo y Nervión, ofertan un total de viviendas en alquiler, lo que supone el 55% del total de viviendas ofertadas en Sevilla capital. Rentas de las viviendas: Aunque la renta absoluta media de la vivienda en alquiler en Sevilla capital es de 707 mensuales, el 39% de las viviendas ofertadas tienen una renta de alquiler superior a los 750. Este y Macarena, ofertan viviendas con rentas medias inferiores a la renta media de la capital. Tipologías de las Viviendas: La tipología de vivienda destinada al alquiler más ofertada en Sevilla es la vivienda de 3 dormitorios, abarcando el 34% de la oferta, seguida de la vivienda de y 4 dormitorios (con un 7% y un 6% respectivamente). Superficies de las Viviendas: La superficie media de la vivienda destinada al alquiler en Sevilla es de 0m², aunque el 54% de las viviendas ofertadas tienen superficies inferiores a los 00m. Este, Triana y Sur, son los barrios en los que se ofertan las viviendas con mayores superficies máximas, superiores a los 00 m². Sur es el barrio de Sevilla con la oferta de viviendas en alquiler más heterogénea en cuanto a superficie, con diferencias entre superficies máximas y mínimas superiores a los 00m.
3 ÍNDICE. Introducción. Estudio del mercado de la vivienda en alquiler en Sevilla capital 3.. Perfiles de las viviendas en alquiler 4.. Alquileres por Barrios 5.3. Conclusiones 8 3. Características de las Viviendas-Muestra Adoptada Análisis micro-local: Tipologías Análisis micro-local: Superficies 0 3..a) Recorrido de las superficies por barrios 3.3. Análisis micro-local: Rentas de alquiler 3.3.a) Recorrido de las rentas por barrios 3 4. Estudio por barrios Barrio Casco Antiguo Barrio Macarena Barrio Nervión Barrio Triana Barrio Zona Este 4.6. Barrio Zona Sur 4
4 ESTUDIO del MERCADO de la vivienda en ALQUILER para SEVILLA capital INTRODUCCIÓN. La finalidad de este Estudio es conocer las características de las viviendas destinadas al alquiler, que se ofertan en Sevilla capital, en la fecha del Informe. El Informe incluye únicamente, aquellas viviendas desarrolladas en altura. En la segunda quincena de noviembre de 004, se obtuvo, mediante muestreo aleatorio simple, una muestra detectada de 6 viviendas en alquiler en Sevilla capital, de las que 5 correspondían a desarrollos en altura. Según muestreo aleatorio simple, en la segunda quincena de noviembre de 004, la muestra detectada de viviendas en alquiler en Sevilla capital es de 6 unidades, de las cuales, 5 son viviendas desarrolladas en altura. En el plano siguiente se ofrece la división de Sevilla capital en función de los barrios que la componen: Casco Antiguo, Triana, Macarena, Nervión, Este y Sur.
5 Considerando las 5 viviendas ofertadas, como la muestra en altura de la población de Sevilla de las viviendas en alquiler, se diseñó la obtención de una muestra adoptada de ella ( viviendas), con los siguientes Criterios:. Todos los barrios de la capital con viviendas en alquiler deben tener representación en la muestra.. De las viviendas seleccionadas se eliminaron todas aquellas que presentaban elementos perturbadores de la información mayoritaria, básicamente dúplex, áticos y bajos, por tener precios de alquiler singulares. Todas las viviendas que componen la Muestra Adoptada están desarrolladas en altura. Se excluyen áticos, bajos y duplex. La muestra adoptada de viviendas para alquiler en Sevilla capital resultante, fue la que recoge la Tabla de la Figura en la que aparecen los 6 barrios en los que administrativamente se divide la capital. Para cada uno de ellos se explicitan el número de viviendas que se han incorporado a la muestra adoptada del Estudio, una vez descontadas las que, con el anterior criterio, se han considerado no válidas para su integración. La tercera columna de la Tabla recoge los porcentajes que representan las viviendas-muestra adoptada de cada barrio en relación con la suma de todas las viviendas de la Muestra Adoptada, una vez descontadas todas aquellas calificadas de no válidas. La muestra objeto de estudio (Muestra Adoptada), está constituida por viviendas desarrolladas en altura, repartidas entre los 6 barrios de Sevilla capital.
6 3 Cada una de las viviendas que conforman la muestra adoptada del Estudio, constituye el material con el que se ha elaborado este trabajo. Barrio Muestra Adoptada de viviendas Nº Viviendas % Casco Antiguo 77 34,68% Macarena 3 5,86% Nervión 44 9,8% Triana 4 8,9% Zona Este 7,6% Zona Sur 9 8,56% Total 00% Figura: Muestra Adoptada de Viviendas ESTUDIO DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ALQUILER PARA SEVILLA CAPITAL En este primer punto, se ha tenido en cuenta que la Muestra Detectada de viviendas en alquiler en Sevilla capital, a noviembre de 004, se compone de dos grandes tipologías: viviendas en altura y viviendas desarrolladas en horizontal. Barrio Muestra Muestra Muestra Detectada en Altura Adoptada Casco Antiguo Macarena Nervión Triana Zona Este Zona Sur 9 9 Total 6 5 Figura: Muestra Detectada, en Altura y Adoptada
7 4 La Tabla de la anterior Figura detalla, para cada barrio, el número de viviendas, para cada una de las siguientes muestras:. Muestra Detectada: se han incluido el total de viviendas detectadas desarrolladas en horizontal y en altura.. Muestra en Altura: en la que figuran contabilizadas todas las viviendas construidas con esta tipología. 3. Muestra Adoptada: Incluye aquellas viviendas desarrolladas en altura, excluyendo, dúplex, áticos y bajos.. PERFILES DE LA VIVIENDA EN ALQUILER La siguiente Figura 3 muestra los perfiles totales, en términos absolutos y relativos del número total de viviendas en alquiler detectadas, para cada una de las dos tipologías de viviendas consideradas: viviendas en altura y viviendas desarrolladas en horizontal. Figura3: Perfiles absolutos y relativos del número total de viviendas en alquiler ,55% 3,45% De la Muestra Detectada de viviendas en alquiler, el 96, 55% corresponde a viviendas desarrolladas en altura. Altura Resto
8 5.. ALQUILERES POR BARRIOS La oferta de viviendas en alquiler generada en el período estudiado, tiene, lógicamente, una distribución irregular por barrios, medida en número de viviendas en alquiler. Las viviendas en alquiler detectadas en Sevilla capital, tienen una distribución irregular por barrios. El número de viviendas en alquiler en Sevilla capital, desagregada por barrios, se detalla en las siguientes Figuras 5 y 6. La primera de ellas, muestra el número de viviendas en alquiler en cada uno de los 3 barrios con mayor volumen de oferta, dispuestos en orden decreciente en función del número de viviendas en alquiler ofertadas Casco Antiguo Nervión Triana Figura5: Nº de viviendas en alquiler (barrios con mas de 40 viviendas en alquiler) El número medio de viviendas en alquiler en estos 3 barrios es de 54 viviendas en alquiler, por barrio. Dentro de esta zona, destaca la desigualdad de la densidad de alquileres por barrios. Los barrios con mayor número de viviendas presentan una oferta heterogénea, despuntando el Casco Antiguo.
9 6 La Figura 6 detalla el número de viviendas en alquiler en aquellos barrios con un número inferior a las 40 viviendas en alquiler por barrio. El número medio de viviendas en alquiler en estos 3 barrios es de 0 viviendas en alquiler por barrio. Los barrios con menor número de viviendas en alquiler son: Macarena, Zona Sur y Zona Este Zona Este Zona Sur Macarena Figura 6: Nº de viviendas en alquiler (barrios con menos de 40 viviendas en alquiler) La Figura 6 refleja la distinta intensidad en cuanto a oferta de viviendas en alquiler en los barrios de baja actividad. Obsérvese que, por ejemplo, en el barrio Zona Este se promueve el doble de oferta de vivienda en alquiler que en Macarena, el barrio de la capital con menor número de viviendas en alquiler. Otra perspectiva diferente de la actividad de alquileres referente a su distribución porcentual por barrios, es la que ofrece la siguiente Figura7, con una doble información.
10 7 Por una parte y leída en el eje vertical izquierdo, la gráfica muestra el peso porcentual de la intensidad alquileres de viviendas, para cada uno de los 6 barrios que aparecen en el eje horizontal, ordenados de mayor a menor en cuanto a número de viviendas en alquiler. Y, por otra, la misma Figura 7 muestra la línea de porcentajes acumulados de la actividad de alquileres de viviendas, leída en el eje vertical derecho, siendo de destacar el perfil parabólico de esta línea. Los dos barrios más activos acumulan el 54,50% de la actividad de alquileres, y los cuatro primeros el 85,59%. Casco Antiguo y Nervión totalizan el 54,50% de las viviendas en alquiler en Sevilla capital ,00% ,00% 90,00% ,50% ,59% ,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 0,00% 0,00% % viviendas acumuladas 0 Casco Antiguo Nervión Triana Zona Este Zona Sur Macarena % de vivienda promovidas por barrios 0,00% Figura 7: Porcentaje de viviendas promovidas por barrio
11 8 CONCLUSIONES:. A noviembre de 004 el número de viviendas en alquiler detectado en Sevilla ascendía a 6 unidades, distribuidas entre los 6 barrios de la capital.. De esas 6 viviendas en alquiler, 5 unidades, es decir, el 96,55% se promueven en altura. 3. La Muestra Adoptada utilizada en el Estudio, viviendas, corresponde únicamente a vivienda en altura, excluidos áticos, bajos y dúplex. 4. Los dos barrios con mayor número de viviendas en alquiler (Casco Antiguo y Nervión) totalizan el 54,50% de las viviendas en alquiler Sevilla capital, con 77 y 44 unidades respectivamente.
12 9 3 CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS-MUESTRA ADOPTADA 3. ANÁLISIS MICROLOCAL: TIPOLOGÍAS: Atendiendo a su distribución interior, las viviendas se clasifican a efectos de este Estudio en cinco tipos: viviendas de,, 3 y 4 dormitorios, y viviendas de 5 o más dormitorios. Distritos Nº Viv dorm dorm 3dorm 4dorm 5 o más Casco Antiguo Macarena Nervión Triana Zona Este Zona Sur Totales Figura 8: Distribución de la vivienda en alquiler por tipologías Conclusiones:. La tipología moda es la vivienda de 3 dormitorios, ofertándose en el 00% de los barrios de la capital.. La tipología de 5 dormitorios se oferta en cuatro de los seis barrios de Sevilla. 3. El 66,6% de los barrios (Casco Antiguo, Nervión, Triana y Sur), ofertan todas las tipologías estudiadas.
13 0 3. ANÁLISIS MICROLOCAL: SUPERFICIES Distritos Nº Viv <50m >30m Casco Antiguo Macarena Nervión Triana Zona Este Zona Sur Totales Figura 9: Distribución de la vivienda en alquiler por superficies y distritos Conclusiones:. La superficie moda de las viviendas en alquiler es, superficie = > 30 m², un 0% inferior a la superficie moda de las viviendas nuevas en promoción para venta.. Las viviendas con superficie moda se ofertan en todos los barrios de Sevilla. 3. Casco Antiguo y Triana son los barrios con mayor amplitud de la oferta, con superficies que abarcan todos los intervalos considerados. 4. Zona Sur es el barrio con oferta de superficie más asimétrica, con viviendas de superficie <50 m², viviendas con superficies entre m² y viviendas con superficies superiores a 0 m².
14 3..a) Recorrido de las superficies, por distritos Barrio Min Med Max Rango Macarena 60 89, Casco Antiguo 40 9, Sevilla 40 0, Zona Este 60 0, Triana 45 05, Nervión 60 09, Zona Sur 40 9, Figura 0: Superficies medias, máximas y mínimas de las viviendas en alquile Conclusiones:. La superficie media de la vivienda en alquiler en Sevilla es de 0,45 m², casi un 5 % inferior a la superficie media de las viviendas de nueva construcción destinadas a la venta.. En los barrios de Zona Este, Triana, Nervión y Zona Sur la superficie media de las viviendas que se alquilan en ellos, supera la superficie media de la capital. 3. Sur es el barrio que oferta las mayores superficies máximas, llegando a los 300 m². También es el barrio con mayor amplitud de superficies; con un intervalo entre la mínima y la máxima superior a los 50m². 4. El barrio de Macarena oferta las viviendas más homogéneas en superficie, con diferencias entre las superficies máximas y mínimas, inferiores a los 00m².
15 3.3 ANÁLISIS MICRO LOCAL: RENTAS DE ALQUILER Barrio Nº Viv < >750 Casco Antiguo Macarena Nervión Triana Zona Este Zona Sur Totales Figura : Distribución de la vivienda por renta de alquiler y barrios Conclusiones:. El intervalo de rentas de viviendas en alquiler más frecuente en la ciudad de Sevilla es el comprendido entre: En su conjunto, el intervalo de rentas más frecuente se oferta en el 00% barrios estudiados. 3. Ningún barrio de la capital oferta todos los intervalos de renta estudiados. 4. Sur es el barrio de Sevilla con la oferta más amplia en cuanto a renta de alquiler, ofertando 7 de los 8 intervalos analizados. 5. El 87% de las viviendas analizadas presentan rentas de alquiler comprendidas en el intervalo: 50 =< Renta >.000.
16 3 3.3.a) Recorrido de las rentas de alquiler por barrios Barrio Min Med Max Rango Zona Este Macarena Sevilla Casco Antiguo Nervión Triana Zona Sur Figura : Renta media, máximos y mínimos de las viviendas en alquiler Conclusiones:. La renta media de la vivienda en alquiler en Sevilla capital es de Casco Antiguo, Nervión, Triana y Zona Sur tienen una renta media de alquiler superior a la renta media de alquiler de Sevilla capital. 3. Las rentas más bajas de alquiler se ofertan en Macarena, con un valor máximo de alquiler mensual que no supera los El barrio Sur ofrece el intervalo de rentas de alquiler de vivienda más amplio, coincidiendo en máximo y mínimo, con el intervalo de rentas Ofertado en Sevilla capital. 5. El mercado de alquileres y el mercado de venta de vivienda nueva, difieren entre sí considerablemente.
17 4 4 RELACIÓN PRECIO, SUPERFICIE Y NÚMEROS DE VIVIENDAS OFERTADAS POR DISTRITOS Y POR BARRIOS CASCO ANTIGUO Unidades de vivienda < Intervalos de superficie Sup.Media: 9,95m >63 Superficies de las Viviendas y Superficie Media del Barrio La superficie media de las viviendas en alquiler en el barrio Casco Antiguo es de 9,95m. Sólo el 36,36% de las viviendas supera la media de superficie de este barrio. 6 dorm. dorm. 3 dorm. 4 dorm dorm. Unidades de vivienda por Tipología Las viviendas de dormitorios representan el 40,6% del total de las 77 viviendas estudiadas en Casco Antiguo.
18 5 Precio /m 8,00 6,00 4,00,00 0,00 8,00 6,00 4,00,00 0,00 8, Unidades de viviendas Precio medio del m en Casco Antiguo El Precio medio del m² en este barrio es de 8,3 /m². El 59,74% de las viviendas para alquiler en el barrio Casco Antiguo no supera el precio medio del metro cuadrado. 54,55% 4 45,45% 35 < 78 > 78 Nº y % de vivienda en función del precio El precio medio de alquiler de las viviendas en el barrio Casco Antiguo es de 78. El 45,45% de las viviendas en alquiler superan el precio medio del barrio.
19 6 MACARENA Unidades de vivienda Sup.Media: 89m 0 < >5 Intervalos de superficie Superficies de las Viviendas y Superficie Media del Barrio La superficie media de las viviendas en alquiler en el barrio Macarena es de 89m. Sólo el 38,46% de las viviendas en alquiler supera la media de superficie de este barrio. 4 7 dorm. 3dorm. 4dorm. Unidades de viviendas por tipología Las viviendas de 3 dormitorios representan el 53,85% del total de las viviendas ofertadas en el barrio Macarena.
20 7 0,00 9,00 8,00 7,00 7,04 Precio /m 6,00 5,00 4,00 3,00,00,00 0, Unidades de viviendas Precio medio del m en Macarena El Precio medio del m² en este barrio es de 7,04 /m². El 53,85%% de las viviendas para alquiler en el barrio Macarena supera el precio medio del metro cuadrado del mismo. 6,54% 8 38,46% 5 < 68 > 68 Nº y % de vivienda en función del precio El precio medio de alquiler de las viviendas en el barrio Macarena es de 68. Sólo el 38,46% de las viviendas en alquiler superan el precio medio del barrio.
21 8 NERVIÓN Unidades de vivienda Sup.Media: 09m 5 0 < >60 Intervalos de superficie Superficies de las Viviendas y Superficie Media del Barrio La superficie media de las viviendas en alquiler en el barrio Nervión es de 09m. Sólo el 5,7% de las viviendas en alquiler supera la media de superficie de este barrio. 5 3 dorm. dorm. 3dorm. 4dorm. 3 5dorm. Unidades de viviendas por tipología Las viviendas de 3 dormitorios representan el 34,09% del total de las 44 viviendas ofertadas en Nervión.
22 9,00 0,00 Precio /m 8,00 6,00 4,00 6,88,00 0, Unidades de viviendas Precio medio del m en Nervión El Precio medio del m² en este barrio es de 6,88 /m². El 45,45%% de las viviendas para alquiler en el barrio Nervión no supera el precio medio del metro cuadrado del mismo. 59,09% 6 40,9% 8 < 78 > 78 Nº y % de vivienda en función del precio El precio medio de alquiler de las viviendas en el barrio Nervión es de 78. El 40,9% de las viviendas en alquiler superan el precio medio del barrio.
23 0 TRIANA Unidades de vivienda Sup.Media: 06m < >00 Intervalos de superficie Superficies de las Viviendas y Superficie Media del Barrio La superficie media de las viviendas en alquiler en el barrio Triana es de 06m. El 45,4% de las viviendas en alquiler supera la media de superficie de este barrio. 0 4 dorm. dorm. 3dorm. 4dorm dorm. Unidades de viviendas por tipología Las viviendas de 3 y 4 dormitorios representan cada una el 33,33% del total de las 4 viviendas ofertadas en Triana.
24 4,00,00 0,00 Precio /m 8,00 6,00 4,00 7,4,00 0, Unidades de viviendas Precio medio del m en Triana El Precio medio del m² en este barrio es de 7,4 /m². El 64,9%% de las viviendas para alquiler en el barrio Triana no supera el precio medio del metro cuadrado del mismo. 59,5% 5 40,48% 7 < 730 > 730 Nº y % de vivienda en función del precio El precio medio de alquiler de las viviendas en el barrio Triana es de 730. El 40,48% de las viviendas en alquiler superan el precio medio del barrio.
25 ZONA ESTE 4 3 Unidades de vivienda Sup.Media: 03m 0 > >50 Intervalos de superficie Superficies de las Viviendas y Superficie Media del Barrio La superficie media de las viviendas en alquiler en el barrio Zona Este es de 03m. Sólo el 9,63% de las viviendas en alquiler supera la media de superficie de este barrio dorm. dorm. 3dorm 4dorm Unidades de viviendas por tipología Las viviendas de 3 dormitorios representan el 55,56% del total de las 7 viviendas ofertadas en Zona Este.
26 3,00 0,00 Precio /m 8,00 6,00 4,00 6,03,00 0, Precio medio del m en Zona Este Unidades de viviendas El Precio medio del m² en este barrio es de 6,03 /m². El 5,85% de las viviendas para alquiler en el barrio Zona Este no supera el precio medio del metro cuadrado del mismo. 66,67% 7 33,33% 5 < 60 > 60 Nº y % de vivienda en función del precio El precio medio de alquiler de las viviendas en el barrio Zona Este es de 60. El 33,33% de las viviendas en alquiler superan el precio medio del barrio.
27 4 ZONA SUR Unidades de vivienda Sup.Media: 9m 0 < >80 Intervalos de superficie Superficies de las Viviendas y Superficie Media del Barrio La superficie media de las viviendas en alquiler en el barrio Zona Sur es de 9m. El 5,63% de las viviendas en alquiler supera la media de superficie de este barrio. 9 dorm. dorm. 3dorm 7 4dorm. 5dorm. Unidades de viviendas por tipología Las viviendas de 4 dormitorios representan el 47,37% sobre el total de las 9 viviendas ofertadas en Zona Sur.
28 5 0,00 Precio /m 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00,00,00 0,00 6, Unidades de viviendas Precio medio del m en Zona Sur El Precio medio del m² en este barrio es de 6,3 /m². El 4,% de las viviendas para alquiler en el barrio Zona Sur no supera el precio medio del metro cuadrado del mismo. 5,63% 0 47,37% 9 < 774 > 774 Nº y % de vivienda en función del precio El precio medio de alquiler de las viviendas en el barrio Zona Sur es de 774. El 47,37% de las viviendas en alquiler superan el precio medio del barrio.
(Tomado de: http://www.liccom.edu.uy/bedelia/cursos/metodos/material/estadistica/var_cuanti.html)
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