ASPECTOS FISCALES DE LA COMPRA, RENTA Y VENTA DE UNA CASA HABITACIÓN EN MÉXICO POR UN RESIDENTE EN EL EXTRANJERO

Transcripción

1 ASPECTOS FISCALES DE LA COMPRA, RENTA Y VENTA DE UNA CASA HABITACIÓN EN MÉXICO POR UN RESIDENTE EN EL EXTRANJERO

2 COMO COMPRAR UNA CASA EN MÉXICO POR UN EXTRANJERO? Como ya hemos comentado por disposición constitucional en México los extranjeros no pueden adquirir la propiedad de un bien inmueble ubicado en México y en particular en zonas fronterizas y en las costas de México, por lo menos no de manera directa como personas físicas ni a través de una sociedad extranjera. Por lo anterior las dos figuras jurídicas a través de las cuales pueden hacerlo: FIDEICOMISO CONSTITUYENDO UNA SOCIEDAD MEXICANA Solamente de estas dos formas pueden adquirir la propiedad y los derechos de uso y goce del inmueble.

3 FIDEICOMISO A través del fidecomiso el extranjero adquiere los derechos sobre el inmueble y puede usarlo, disponer de él, vender esos derechos a un tercero, o arrendar el inmueble en cuestión. Al momento de la compra de la casa el comprador tendría que pagar: El 0.5% de impuesto sobre adquisición de inmuebles El 1% de derechos por la escrituración Más los gastos notariales y honorarios legales y demás gastos menores. Gastos de constitución de Fideicomiso

4 EJEMPLO PRÁCTICO DEL COSTO DE COMPRA VENTA (cifras en valores estimados) CONCEPTO VALOR (EN DÓLARES) PRECIO DE COMPRA $250,000 (+) IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN DE INMUEBLES (0.5%) (+) DERECHOS DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (1%) (+) HONORARIOS NOTARIALES, LEGALES Y VARIOS (1% APROX) 1,250 2,500 2,500 (+) GASTOS DE CONSTITUCIÓN DEL FIDEICOMISO 2,000 (=) TOTAL COSTO DE LA COMPRA $258,250

5 Que obligaciones tiene el extranjero a través del fideicomiso En este tipo de operaciones un banco o institución financiera funge como FIDUCIARIO y este último es quien tiene las obligaciones fiscales de retener los impuestos y presentar las declaraciones que haya que presentar, por lo tanto el extranjero de entrada elimina la necesidad de presentar cualquier tipo de declaraciones y de obligaciones fiscales en México, por lo tanto no tendría que pagar a un contable mexicano para que lleve sus asuntos en México, ya que la fiduciaria es quien se encarga de todo.

6 VENTAJAS LAS VENTAJAS DE ADQUIRIR UN INMUEBLE POR UN FIDEICOMISO SON: NO TIENE NINGUNA OBLIGACIÓN DE TIPO FISCAL, EN TANTO NO VENDA O RENTE EL INMUEBLE. TODA LA CUESTIÓN LEGAL Y ADMINSTRATIVA ES LLEVADA A CABO POR LA FIDUCIARIA. NO TIENE QUE VENIR A MÉXICO UNA VEZ CONSTITUIDO EL FIDEICOMISO Y ADQUIRIDO EL INMUEBLE PARA TRATAR ASUNTOS FISCALES O DECLARACIONES, NI CONTRATAR A UN CONTABLE MEXICANO PARA QUE VEA ESTOS ASUNTOS.

7 Que pasa si el extranjero renta su casa a través de un pool de rentas? Cuando adquirió el inmueble a través de un fideicomiso: Bajo este esquema y a través de un fideicomiso, el fideicomiso solamente sirvió para adquirir la propiedad del bien, sin embargo después el extranjero puede celebrar el contrato de arrendamiento con la sociedad rental pool directamente, en este caso por tratarse de una persona no residente en México la persona que haga los pagos de la renta (sociedad rental pool) es quien tendría que efectuar la retención del ISR correspondiente que es del 25% sobre el precio pactado, esto si la sociedad rental pool es residente en México o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país; de lo contrario el propio extranjero es quien tendría que efectuar el pago de la retención a la Hacienda mexicana.

8 EJEMPLO DE RETENCIÓN IMPORTE MENSUAL DE RENTA $1,000 DÓLARES (-) 25% DE RETENCIÓN DE ISR 250 DÓLARES (=) MONTO NETO A PAGAR $ 750 DÓLARES ESTE IMPORTE ES EL QUE LA SOCIEDAD RENTAL POOL TENDRÍA QUE PAGAR AL EXTRANJERO QUE RENTA SU CASA, EN CASO DE QUE LA MISMA SEA UNA SOCIEDAD MEXICANA, DE LO CONTRARIO SE LE PAGARÍAN LOS 1,000 DÓLARES Y EL EXTRANJERO TENDRÍA QUE PAGAR AL FISCO MEXICANO LOS 250 DÓLARES, POR SU PROPIA CUENTA. EN EL CUALQUIER CASO EL EXTRANJERO TENDRÍA QUE EXPEDIR UN COMPROBANTE FISCAL QUE AMPARE EL PAGO DE LA RENTA.

9 Que pasa si el extranjero vende los derechos sobre los bienes sujetos al fideicomiso? Es decir si vende el inmueble? Por tratarse de una persona extranjera la legislación fiscal mexicana contempla que en los casos de enajenación de inmuebles por residentes en el extranjero el impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el precio de venta, sin deducción alguna, debiendo efectuar la retención el adquirente en caso de ser mexicano o extranjero con establecimiento permanente en México, de lo contrario la retención la efectuaría el notario mexicano que lleve a cabo la escritura donde se vendan los derechos sobre los bienes sujetos al fideicomiso (el piso).

10 Que pasa si el extranjero vende los derechos sobre los bienes sujetos al fideicomiso? Es decir si vende el inmueble? La otra alternativa posible en caso de la enajenación de bienes inmuebles es la de aplicar la tasa del 28% sobre la ganancia obtenida en la enajenación del inmuebles, es decir a diferencia de la anterior que la tasa es del 25% sobre el precio de venta, en este caso la tasa del 28% se aplica sobre la plusvalía. Bajo esta alternativa la ley contempla que el vendedor debe designar un representante legal en México, el cual comunique al Notario las deducciones a que tiene derecho su representado, de este modo el notario es el responsable solidario de calcular y enterar el impuesto determinado, efectuando la retención correspondiente al vendedor y pagándola al fisco mexicano.

11 EJEMPLO EN CASO DE VENTA DE LOS DERECHOS DEL FIDEICOMISO (LAS DOS OPCIONES) CONCEPTO OPC. RETENCIÓN DIRECTA PRECIO DE VENTA $400,000 $400,000 OPCIÓN IMPUESTO SOBRE PLUSVALÍA DEDUCCIONES ESTIMADAS BASE DEL IMPUESTO TASA DEL IMPUESTO IMPUESTO A PAGAR $0 $250,000 $400,000 $150,000 25% 28% $100,000 $42,000

12 SOCIEDAD MEXICANA (PERSONA MORAL) Esta opción de adquirir el inmueble consiste en que el extranjero constituye una sociedad mexicana con personalidad jurídica propia, la cual puede adquirir el inmueble como propietaria directa del mismo. Recordemos que en México las sociedades no pueden ser unipersonales por lo tanto el extranjero tendría que designar como accionista a otra persona (familiar, esposa, hijos, etc.), esta tercera persona solo es necesario que tenga una acción, aunque esa acción solamente represente el % del capital social de la misma. De este modo el accionista de la sociedad mexicana es el extranjero y al poseer la totalidad o casi la totalidad de las acciones de la sociedad mexicana, pues por consiguiente también es propietario del inmueble en México.

13 VENTAJAS Las ventajas de adquirir la propiedad del inmueble a través de la constitución de una persona moral mexicana son: El tiempo de constitución es menor que el de un fideicomiso No se tiene que estar pagando anualmente un honorario al fiduciario por la administración del fideicomiso. Si se van a adquirir varios inmuebles es más barato que el fideicomiso, ya que con una sociedad puedes adquirir varios inmuebles, en cambio en el fideicomiso tiene que ser un fideicomiso por inmueble. El Notario en caso de enajenación del (los) inmueble (s) no retiene ningún impuesto ya que la persona moral por cuenta propia es la encargada de pagar el Impuesto Sobre la Renta correspondiente.

14 DESVENTAJAS La persona moral mexicana tiene TODAS las obligaciones fiscales tales como presentación de declaraciones mensuales, anuales y informativas anuales, por cada uno de los impuestos a que se encuentre sujeto. Para presentar todas esas declaraciones y avisos tendrá que contratar los servicios de un contable mexicano, y estar en contacto con éste para vigilar el cumplimiento de las obligaciones. Los honorarios del contable seguramente serán mayores que los que cobre el fiduciario por administrar el fideicomiso, aproximadamente 1,200 dólares anuales.

15 Compra a través de una sociedad mexicana En el caso de adquirir el inmueble a través de una persona moral mexicana al igual que en el fideicomiso, el adquirente tendría que pagar el 0.5% de Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles, el 1% de Derechos y demás gastos legales, notariales, honorarios, etc. De este modo la escritura se encuentra a nombre de la persona moral mexicana y puede disponer de ella totalmente y sin necesidad de autorizaciones o dar avisos a un tercero, como la fiduciaria en el caso del fideicomiso.

16 Que pasa si el extranjero renta su casa a través de un pool de rentas mediante la persona moral mexicana? Si el contrato de arrendamiento se efectúa entre la persona moral mexicana y la sociedad rental pool irlandesa, a la sociedad mexicana no se le efectúa una retención, ya que se trata de una sociedad mexicana, por consiguiente la sociedad mexicana debe considerar como ingreso el monto percibido de la renta y restarle los gastos y costes que tenga de mantenimiento, luz, servicios, remodelaciones, reparaciones y demás erogaciones que efectúe a fin de tener el inmuebles en óptimas condiciones. De este modo determinará la plusvalía y sobre la misma deberá pagar anualmente el 28% de ISR. El arrendamiento de casa habitación en México se encuentra exento del pago del IVA, por lo cual la persona moral mexicana no tendría que trasladar (repercutir) el IVA por la renta, esto siempre y cuando la casa habitación no se arriende amueblada, ya que de este modo no aplica la exención.

17 Dentro de las obligaciones que genera el tener una sociedad mexicana, por citar las más relevantes son: Presentar declaraciones mensuales de los impuestos a su cargo. Llevar contabilidad Presentar declaraciones anuales. Contar con una cuenta bancaria en México en donde controle el total de las operaciones llevadas a cabo por la sociedad, ingresos y egresos. Expedir facturas con todos los requisitos fiscales por las rentas recibidas. Por lo anteriormente mencionado el que sea la sociedad mexicana quien cobre las rentas genera muchas obligaciones por consecuencia es necesario que el comprador contrate los servicios de un contable mexicano que lleve todos estos asuntos y obligaciones, lo cual puede representar aproximadamente 1,200 dólares anuales de honorarios, dependiendo del despacho que se elija.

18 Que pasa si la persona moral vende el inmueble Si la persona moral vende el inmueble los impuestos que se causarían serían el ISR que se determinará aplicando la tasa del 28% sobre la plusvalía determinada entre el precio de venta y el costo pagado por la persona moral en el momento de su adquisición, además de los gastos, honorarios, y demás erogaciones efectuadas por la persona moral en el año en que se enajene el inmueble. El impuesto lo pagaría la persona moral directamente sin que medie retención por parte de la notaria o del comprador.

19 Que pasa si en lugar de que la sociedad mexicana venda la casa, se venden sus acciones? Otra forma de hacer la operación es que en lugar de vender el inmueble, el accionista de la persona moral (el extranjero) venda las acciones de la empresa, de este modo el segundo comprador se ahorra el 2% de Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles y el 1% de derechos. Si se opta por esta opción el extranjero pagaría el Impuesto Sobre la Renta. El ISR lo pagaría mediante retención del 25% sobre el precio de la venta de las acciones sin deducción alguna, que efectuaría el adquirente de las acciones en caso de ser mexicano o extranjero con establecimiento permanente en México, de lo contrario el 25% lo podría pagar a través de la retención que efectuaría la propia persona moral emisora de las acciones.

20 Que pasa si en lugar de que la sociedad mexicana venda la casa, se venden sus acciones? En el caso de la enajenación de acciones existe otra mecánica de determinación del ISR, la cual es que el extranjero designe representante legal en México y lleve a cabo un dictamen de enajenación de acciones por Contador Público autorizado por la Secretaria de Hacienda mexicana, de esta manera la tasa que se aplica es del 28% pero sobre la plusvalía y no sobre el precio de venta de las acciones. Aquí el costo adicional serían los honorarios del contador público que lleve a cabo el dictamen. El impuesto que se determine lo pagará el propio contribuyente o en su defecto la empresa emisora de las acciones (persona moral mexicana).