ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR SITUACION: C/ BAILEN Nº 2 CONCEPCIÓN MARTÍN VEGA LUIS LOPEZ SANCHEZ FECHA: JULIO 2012

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1 ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR SITUACION: C/ BAILEN Nº 2 LOCALIDAD: PROMOTOR: ARQUITECTOS: BENAVENTE (ZAMORA) CONCEPCIÓN MARTÍN VEGA JULIO CARBAJO CARBAJO LUIS LOPEZ SANCHEZ FECHA: JULIO 2012 ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 1

2 INDICE 1. INTRODUCCION 1.1. AUTOR DEL ENCARGO 1.2. AUTOR DEL ESTUDIO DE DETALLE 1.3. DEFINICION DEL TRABAJO 1.4. ANTECEDENTES DEL ESTUDIO DE DETALLE 1.5. OBJETO Y SITUACION DEL ESTUDIO DE DETALLE 2. MEMORIA VINCULANTE 2.1. OBJETIVOS Y PROPUESTAS 2.2. JUSTIFICACIÓN DE NO ALTERACIÓN DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN GENERAL 2.3. RELACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS MODIFICACIONES 2.4. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN 2.5. DESCRIPCION ORIENTATIVA DE LA EDIFICACION REFORMADA 3. DOCUMENTOS DE INFORMACION 3.1 ANEXO FOTOGRÁFICO 3.2 PLANO Nº 1. ANÁLISIS DE LA INCIDENCIA URBANISTICA, EQUIPAMIENTOS EXISTENTES EN EL ENTORNO 3.3 PLANO Nº 2. PROPUESTA NO VINCULANTE DE LA EDIFCIACION REFORMADA 4. PLANO DE ORDENACION 5. RESUMEN EJECUTIVO 5.1. DELIMITACIÓN DEL AMBITO DE APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE DEFINICIÓN DEL AMBITO EN QUE SE SUSPENDE LA ORDENACIÓN Y DURACIÓN DE LA MISMA ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 2

3 1. INTRODUCCION 1.1. AUTOR DEL ENCARGO Concepción Martín Vega, con N.I.F D, y domicilio en c/ Carbajés nº 7, 3º D Benavente (Zamora), teléfono AUTOR DEL PROYECTO Julio Carbajo Carbajo, arquitecto colegiado nº 2433, y Luís López Sánchez, arquitecto colegiado nº 2448, en representación de GRUPO ARQUITECTOS ASOCIADOS GAAS, S.L.P., con dirección en C/ de Francos 1, 1º D, de Benavente (Zamora) DEFINICION DEL TRABAJO Se redacta el presente trabajo consistente en la redacción del Estudio de Detalle para la Reforma de Vivienda Unifamiliar, situada en la calle Bailén nº 2 de Benavente (Zamora) ANTECEDENTES DEL ESTUDIO DE DETALLE Según el Plan General de Ordenación Urbana de Benavente éste solar está incluido dentro de la Norma Zonal 5.11, Edificación Unifamiliar, Grado 11 Conservación del Aprovechamiento, siendo el uso predominante el Residencial en su Clase A, Vivienda, categoría 1ª y clase B, Residencia Comunitaria. ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 3

4 De acuerdo con el artículo Obras permitidas par el grado 11 el Plan General de Ordenación Urbana de Benavente prevé: En caso de obra nueva por sustitución de la existente, se mantendrán las condiciones de edificabilidad con las que en su momento se hubiera concedido la correspondiente licencia. Para llevar a cabo operaciones de sustitución de las edificaciones actuales, en las que se modifique la configuración de las edificaciones existentes, manteniendo siempre las determinaciones fijadas en el párrafo anterior, será preciso redactar un Estudio de Detalle. Por tanto el objeto del presente Estudio de Detalle es definir la volumetría de la nueva edificación, manteniendo siempre las determinaciones fijadas las condiciones de edificabilidad con las que se concedió la licencia OBJETO Y SITUACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE Se pretende realizar la Reforma de la vivienda existente, modificando las condiciones de volumen para adaptarse a las necesidades actuales del promotor. La actual vivienda pertenece a una promoción de viviendas sociales de los años cincuenta. Posteriormente a la edificación se realizaron unas obras de ampliación en el garaje en torno al año 2007, estando vigente el actual Plan General de Ordenación Urbana de Benavente. De acuerdo con la licencia concedida de ampliación de garaje se realizó la obra, quedando con las siguientes características el solar: CUADRO DE CARACTERÍSTICAS DE LA ACTUAL EDIFICACIÓN Superficie solar 127,38 m 2 Superficie ocupada en planta baja 89,72 m 2 Ocupación 70,43 % Superficie construida total 115,56 m 2 Edificabilidad 0,9072 m2/m2 ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 4

5 La vivienda que se pretende reformar mantiene las condiciones de ocupación y edificabilidad de la edificación existente, únicamente reordena los volúmenes existentes agrupando los espacios no edificados en dos patios, uno en fachada y otro en el fondo de la parcela. Se plantea modificar interiormente el módulo de dos alturas, coincidente con la vivienda adosada simétrica a ésta, por lo que se mantiene le volumen exterior en ésta parte, mientras que el resto de las edificaciones se derribarán y se edificará ésta parte según la propuesta de la edificación Reformada que se adjunta. Los patios cumplen las dimensiones fijadas por el vigente Plan General para los patios de parcela al superar ambos lados la dimensión de 3,50 metros. Según esto tenemos las siguientes características: CUADRO DE CARACTERÍSTICAS DE LA EDIFICACIÓN REFORMADA Superficie solar 127,38 m 2 SE MANTIENE Superficie ocupada en planta baja 89,72 m 2 SE MANTIENE Ocupación 70,43 % SE MANTIENE Superficie construida total 115,56 m 2 SE MANTIENE Nº plantas Según Ordenación de parcela Edificabilidad 0,9072 m2/m2 SE MANTIENE ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 5

6 2. MEMORIA VINCULANTE 2.1. OBJETIVOS Y PROPUESTAS El artículo establece que para llevar a cabo operaciones de sustitución de edificaciones actuales en las que se modifiquen la configuración de las edificaciones existentes, se redacte un estudio de Detalle. El Estudio de Detalle deberá mantener las condiciones de edificabilidad del edificio existente. El presente Estudio de Detalle tiene como único objetivo fijar la s condiciones de volumen de la nueva edificación, manteniendo las condiciones de edificabilidad con las que en su momento se hubiera concedido la correspondiente licencia. La realización de la nueva edificación manteniendo la volumetría existente incumpliría las condiciones de volumen fijadas por el Plan General para los patios de parcela, así como varias condiciones higiénicas de los edificios como: dimensiones de estancias, anchura de patios, condiciones de iluminación etc así como del CTE ( Código técnico de la edificación). Las condiciones de edificación fijadas por el Estudio de Detalle permitirán que la nueva edificación, manteniendo las condiciones de edificabilidad de la construcción existente, se adapte a los requerimientos del Plan General y cumpla las condiciones fijadas en el CTE JUSTIFICACIÓN DE NO ALTERACIÓN DE DETERMINACIONES DE ORDENACIÓN GENERAL El presente Estudio de Detalle no suprime, modifica ni altera de ninguna forma las determinaciones de ordenación general vigentes. Respeta los objetivos y criterios del Plan General. Es coherente con los objetivos generales de la actividad urbanística pública. La determinación que se altera mediante este Estudio de Detalle es una determinación de ordenación detallada RELACIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS MODIFICACIONES Según el Plan General de Ordenación Urbana de Benavente éste solar está incluido dentro de la Norma Zonal 5.11, Edificación Unifamiliar, Grado 11 conservación del aprovechamiento, siendo el uso predominante el Residencial en su Clase A, Vivienda, categoría 1ª y clase B, Residencia Comunitaria. De acuerdo con el artículo Obras permitidas par el grado 11 el Plan General de Ordenación Urbana de Benavente prevé: ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 6

7 En caso de obra nueva por sustitución de la existente, se mantendrán las condiciones de edificabilidad con las que en su momento se hubiera concedido la correspondiente licencia. Para llevar a cabo operaciones de sustitución de las edificaciones actuales, en las que se modifique la configuración de las edificaciones existentes, manteniendo siempre las determinaciones fijadas en el párrafo anterior, será preciso redactar un Estudio de Detalle. Por tanto la única modificación con respecto al Plan General es la modificación de la volumetría de la edificación existente, se propone una nueva ordenación de volúmenes que manteniendo la edificabilidad de la edificación existente permita el cumplimiento del Plan General, en cuanto a condiciones geométricas de los patios de luces y adecuación de las dimensiones de las dependencias existentes. La modificación que se plantea desarrolla la edificación entorno a dos patios de parcela que cumplen las dimensiones que para los mismos fija el Plan General, manteniendo el volumen edificado en la segunda planta en la edificación existente JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DEL REGLAMENTO DE URBANISMO DE CASTILLA Y LEÓN De acuerdo con el Artículo 132 del Reglamento los Estudios de Detalle deberán cumplir: No podrán modificar las determinaciones de ordenación General establecidas por el Plan General. El presente Estudio de Detalle no modifica ninguna de las determinaciones de ordenación General establecidas por el Plan General. Deberán respetar los objetivos, criterios y demás condiciones que les señalen los instrumentos de ordenación del territorio. El presente Estudio de Detalle respeta los objetivos y criterios establecidos por el Plan General. Cuando un Estudio de Detalle modifique alguna de las determinaciones de Ordenación Detallada establecidas previamente por el Plan General, dicha modificación debe identificarse de forma expresa y clara, y justificarse adecuadamente. En particular, cuando dicha modificación produzca un aumento del volumen edificable o del número de viviendas previstos en el suelo urbano consolidado, el Estudio de Detalle debe prever un incremento proporcional de las reservas de suelo para espacios libres públicos y demás dotaciones urbanísticas, conforme a las reglas establecidas en el artículo 173. El presente Estudio de Detalle identifica de forma expresa y clara, en su apartado 2.3, las modificaciones que realiza con respecto a la ordenación detallada. Esta modificación no supone un aumento del volumen edificable, ni el número de viviendas previsto, por tanto no prevé el incremento de las reservas de suelo. ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 7

8 2.5. DESCRIPCION ORIENTATIVA DE LA EDIFICACION REFORMADA La edificación reformada es una vivienda unifamiliar de dos plantas de altura desarrollada en torno a dos patios de parcela, uno abierto a fachada, en posición similar al existente y otro en el fondo de la parcela, que libera las dos medianeras traseras. El edificio se desarrolla principalmente en planta baja, en la planta primera solamente se sitúa el dormitorio principal ocupando la posición de la edificación existente. La edificación está compuesta por la intersección de dos volúmenes puros, el formado por la planta baja y el cuerpo de dos alturas rematado por el dormitorio principal. El uso del edificio será el de vivienda unifamiliar datada de salón, dos dormitorios, cocina, dos baños y un garaje. El cuadro de superficies de la futura Edificación Reformada es el siguiente: Planta baja 89,72 m 2 Planta primera 25,84 m 2 Total 115,56 m 2 ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 8

9 3. DOCUMENTOS DE INFORMACION PLANO Nº 1. ESTADO ACTUAL DE LA EDIFICACIÓN. PLANO Nº 2. PROPUESTA NO VINCULANTE DE LA EDIFICACION REFORMADA ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 9

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12 4. PLANOS DE ORDENACIÓN: PLANO Nº 3. NUEVA ORDENACIÓN DEL SOLAR ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 10

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14 5. RESUMEN EJECUTIVO 5.1. DEFINICIÓN DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE DETALLE: El ámbito en el que la Ordenación proyectada altera la vigente se limita a la parcela sobre la que se tramita el presente Estudio de Detalle que está situada en la calle Bailén nº 2 de Benavente. Se ajunta plano de situación. El alcance de la citada alteración modifica únicamente Determinaciones de Ordenación Detallada. ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 11

15 5.2. DEFINICIÓN DEL ÁMBITO EN QUE SE SUSPENDE LA ORDENACIÓN Y DURACIÓN DE LA MISMA: El ámbito sobre el que se suspende la Ordenación está limitado a la parcela situada en la calle Bailén nº 2 de Benavente. La duración de dicha suspensión, se limita a lo que dure la tramitación de éste expediente administrativo en el Ayuntamiento. Esto es, hasta su aprobación definitiva. Benavente, Julio de 2012 Los arquitectos ESTUDIO DE DETALLE PARA LA REFORMA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR C/ BAILEN Nº 2 BENAVENTE CONCEPCIÓN MARTIN VEGA 12