DEFINICIÓN DE CONJUNTO RESIDENCIAL
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- José Carlos Torregrosa Ortiz de Zárate
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1 DEFINICIÓN DE CONJUNTO RESIDENCIAL En Chile no existe una definición explícita u oficial de conjunto residencial independiente si éste sea abierto o cerrado (gated communities).
2 DEFINICIÓN DE CONJUNTO RESIDENCIAL a) definiciones no oficiales (que no corresponden a un documento legal, Ley, Ordenanza, Circular, etc.): existen algunas definiciones que presentamos a continuación y como se puede apreciar son bastante ambiguas, imprecisas o no expresan las relaciones o diferencias entre conjuntos y condominios. Conjunto Habitacional, se dice de un conjunto de viviendas concebidas dentro de un concepto integral, generalmente aprobado como un único proyecto o programa por la autoridad pública pertinente, casi siempre dentro del formato de propiedad horizontal compartida. [1] ] Glosario del Ministerio de Vivienda y Urbanismo ( )
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6 Casa Grande, Peñalolen Torreón del Carmen, Huechuraba Plaza Quilín, Peñalolen ARQVIVA, Peñalolen
7 DEFINICIÓN DE CONJUNTO RESIDENCIAL Conjunto Habitacional: agrupamiento de vivienda, equipamiento, vialidad, áreas verdes con límites administrativos establecidos. [1] Copropiedad: o condominio, es la construcción de un conjunto de viviendas, que se caracteriza por su condición de doble tipo de propiedad. En ella coexisten bienes que son de todos y bienes que son de cada copropietario. La mayoría de los condominios corresponden a edificios cuyos departamentos están construidos sobre un terreno de dominio común. Además existen condominios en los cuales coexisten terrenos de propiedad común y terrenos de propiedad exclusiva, este tipo de construcciones corresponden a condominios en extensión, los que por lo general están formados por casas. [2] [1] Glosario de Bienestar Habitacional: Guía de Diseño para un Hábitat Residencial Sustentable 2] Idem 3
8 El Remanso, Las Condes
9 Piedra Roja, Chicureo, Colina
10 Unidad Vecinal Providencia
11 CONJUNTO HABITACIONAL Glosario Hábitat Residencial INVI Definición RAE Conjunto 1. adj. Unido o contiguo a una cosa. 6.m. Totalidad de los elementos o cosas poseedores de una propiedad común, que los distingue de otros. Otros Autores Un cierto número de viviendas que comparten comunes denominadores, tales como el momento de construcción, ser parte de un mismo proyecto constructivo, en grado variable ser de un mismo tipo habitacional, y un valor semejante sino idéntico, MOYANO; 1994
12 Glosario Hábitat Residencial INVI El conjunto habitacional, se identifica además por el trazado de sus límites administrativos. Territorio conformado por una agrupación de unidades de viviendas, que pueden ir desde agrupaciones mínimas (12-25 viviendas) hasta las de gran tamaño ( viviendas), de una densidad variable, un equipamiento comunitario y social básico, una organización de elementos espaciales y nodales, que en conjunto con el espacio intersticial (vacío o construido), conforman la estructura del conjunto. Se dice de un conjunto de viviendas concebidas dentro de un concepto integral, generalmente aprobado como un único proyecto o programa por la autoridad pública pertinente, casi siempre dentro del formato de propiedad horizontal compartida GLOSARIO MINURVI, [on line], Consulta [6 junio de 2005] disponible en la World Wide Web: <
13 Glosario Hábitat Residencial INVI Grupo de viviendas planificado y dispuesto en forma integral, con la dotación e instalación necesarias adecuadas de los servicios urbanos: vialidad, infraestructura, espacios verdes o abiertos, educación, comercio, servicios asistenciales y de salud, etc. Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas, 1978 Producción académica INVI Agrupamiento de vivienda, equipamiento, vialidad, áreas verdes con límites administrativos establecidos, JIRÓN, P. et. al, 2004 El conjunto habitacional, se concibe desde la dimensión físicoespacial del hábitat residencial, desde el punto de vista sistémico es el macro-sistema que incluye la relación existente entre comunidad y conjunto residencial. Esto se sitúa dentro de un contexto socio- físico mayor con el que los sistemas vivienda familia, con entorno- vecindario interactúan entre sí, con el nivel comunidad- conjunto. INVI 2000 Incorpora las distintas unidades de vivienda y los entornos conformándolos con calles, equipamientos, espacios públicos entre otros y se encuentra claramente delimitado e inserto en un contexto mayor, JIRÓN, P. et. al, 2004
14 Glosario Hábitat Residencial INVI PROPUESTA INVI-SIV Parte integrante del sistema que constituye el hábitat residencial, que al igual que el entorno inmediato y siguiendo un enfoque escalar, se entiende como el espacio de dominio público, compuesto por una agrupación de hogares- viviendas y vecindarios - entornos inmediatos, cuyo límite corresponde a una división administrativa del hábitat residencial, con identidad y sentido de pertenencia, distinguiéndolo del contexto de trama urbana o espacio rural. El conjunto habitacional tiene una dimensión espacial, dada por la tipología organizativa de los elementos edificados que lo integran, definiéndose una configuración física de su estructura, con atributos de convergencia o divergencia de las relaciones sociales y espaciales que en él se desarrollan. Equipo Investigación SIV, 2005
15 DEFINICIÓN DE CONJUNTO RESIDENCIAL b) definiciones o conceptos oficiales: es conveniente citar a continuación las definiciones de algunos conceptos relacionados como loteo y subdivisión establecidas en los dos principales cuerpos legales: la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza (OGUC): Loteo: proceso de división del suelo, cualquiera sea el número de predios resultantes, cuyo proyecto contempla la apertura de nuevas vías públicas y su correspondiente urbanización Subdivisión: proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes cualquiera sea el número de lotes resultantes. "Proyecto": conjunto de antecedentes de una obra que incluye planos, memorias, especificaciones técnicas y, si correspondiere, presupuestos.
16 DEFINICIÓN DE CONJUNTO RESIDENCIAL Proyecto no residencial : aquel en que el destino de infraestructura, de equipamiento y/o de actividades productivas es superior al 30% de la superficie total edificada y aquel en el cual el destino de vivienda es inferior al 70% de la superficie total edificada. Proyecto residencial : aquel en que el destino habitacional es superior al 70% de la superficie total edificada. [1] También es importante señalar que la definición de residencial está asociado a uno de los usos o destinos posibles del suelo urbano definidos por la OGUC [2] [1] Ordenanza General de Construcciones, MINVU 2005 [2] Art OGUC
17 Concepto de RESIDENCIAL Artículo OGUC Corresponde a los Instrumentos de Planificación Territorial, en el ámbito de acción que les es propio, definir los usos de suelo de cada zona. Para la fijación y aplicación de dichos usos de suelo, éstos se agrupan en los siguientes seis tipos de uso, susceptibles de emplazarse simultáneamente en la misma zona, lo cual deberá ser reglamentado por el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente, en orden a compatibilizar los efectos de unos y otros: Residencial. Equipamiento. Actividades Productivas. Infraestructura. Espacio Público. Area Verde. [1] Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
18 Concepto de RESIDENCIAL Artículo El tipo de uso Residencial contempla preferentemente el destino vivienda, e incluye hogares de acogida, así como edificaciones y locales destinados al hospedaje, sea éste remunerado o gratuito, siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo caso requerirán que en el lugar donde se emplazan esté admitido algún uso comercial. En los conjuntos de viviendas o edificios colectivos se admitirá, como parte del uso de suelo Residencial, el funcionamiento de locales destinados a lavandería, gimnasio, piscina, guardería infantil o similares, para uso preferente de los residentes, mientras no requieran patente.
19 Concepto de Vivienda Económica Es importante también incluir otro factor que incide en la definición o en el tipo de conjunto que se realiza o a la legislación a que se acoge es lo establecido en la Reglamentación de la Vivienda Económica. [1] Artículo Para los efectos del presente Título se entiende por: - Vivienda económica: la que se construye en conformidad a las disposiciones del D.F.L. Nº 2, de 1959 (que otorga exención tributaria a las viviendas acogidas); las construidas por las ex Corporaciones de la Vivienda, de Servicios Habitacionales y de Mejoramiento Urbano y por los Servicios de Vivienda y Urbanización y los edificios ya construidos que al ser rehabilitados o remodelados se transformen en viviendas, en todos los casos siempre que la superficie edificada no supere los 140 m2 y reúna los requisitos, características y condiciones que se fijan en el presente Título. [1] Título IV de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
20 Concepto de Vivienda Económica -Vivienda Social: la vivienda económica de carácter definitivo, cuyas características técnicas se señalan en este título, cuyo valor de tasación no sea superior a 400 unidades de fomento, salvo que se trate de condominios de viviendas sociales en cuyo caso podrá incrementarse dicho valor hasta en un 30%. - Vivienda progresiva: la definida en el D.S. Nº 140, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, de 1990.
21 Concepto de Vivienda Económica Artículo A los conjuntos de viviendas económicas de hasta 4 pisos de altura sólo les serán aplicables las siguientes normas de los respectivos Instrumentos de Planificación Territorial: Rasantes y distanciamiento, respecto de los predios vecinos al proyecto. Antejardines, rasantes y sistemas de agrupamiento con respecto a la o las vías públicas, existentes o previstas en el Instrumento de Planificación Territorial. Zonas de riesgo. Uso de suelo. Dotación de estacionamientos. Densidades, las que podrán ser incrementadas en un 25%. Vialidad.
22 La otra ley que tiene directa relación con los conjuntos residenciales es la Ley 19537, Ley de Copropiedad Inmobiliaria, promulgada en 1997 Esta ley regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales es posible constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos. Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos industriales, sitios y otros.
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