II. Demanda de vivienda en Andalucía

Transcripción

1 Analistas Económicos de Andalucía demanda y oferta en este horizonte temporal. A continuación, se aborda el problema de la accesibilidad y se incorporan estadísticas de precios en el ámbito provincial. La última parte del informe recoge la opinión del sector respecto a cómo observan la situación actual y cómo esperan que se comporte en los próximos meses, lo que nos proporciona una visión de conjunto de gran valor para predecir la senda que va a tomar la actividad inmobiliaria en II. Demanda de vivienda en Andalucía La demanda de vivienda depende de factores demográficos, económicos y sociales. En el apartado dedicado a la accesibilidad examinaremos los factores de índole económica que inciden sobre la demanda efectiva, caso del precio de la vivienda y de la financiación. Por ello, nuestro interés se centra en determinar la demanda potencial de vivienda en Andalucía considerando las diferentes motivaciones que pueden inducir a la adquisición de la vivienda, como son, la que concierne a la vivienda principal y el resto, entre las que se incluye la vivienda secundaria y por motivo especulación, si bien, en muchos casos es difícil separar ambos tipos de vivienda secundaria. En el caso de Andalucía, desde una óptica global, las dos motivaciones tienen una gran importancia, si bien, descendiendo al ámbito provincial, se pueden constatar dos grupos claramente diferenciados, por un lado, aquellas provincias, caso de Córdoba, Jaén y Sevilla, donde la demanda está casi exclusivamente relacionada con consideraciones demográficas, y el resto, donde el componente vacacional o turístico de la vivienda tiene un peso relevante en la demanda agregada de estos ámbitos. Dada la dificultad para predecir el comportamiento de la demanda en horizontes temporales amplios, aspecto que ha quedado de manifiesto en el comportamiento del mercado de la vivienda en el período , realizaremos una estimación para el intervalo Para ello, se hace necesario obtener proyecciones sobre los distintos componentes que afectan a la demanda de vivienda. Por un lado, para la determinación de las necesidades de vivienda habitual, es necesario elaborar proyecciones de población para, a partir de éstas, estimar las proyecciones de hogares en Andalucía. Para el ámbito turístico estimaremos el número de turistas en Andalucía y su distribución en razón del tipo de alojamiento, por ser este aspecto, o mejor dicho, la combinación de ambos, el que puede determinar las necesidades de vivienda para usos vacacionales. En los gráficos anexos, se recogen las diferencias que se han producido entre las proyecciones y estimaciones de los Institutos de Estadística y las cifras reales de población y de hogares. En el caso 10

2 MONOGRÁFICO Situación y expectativas del mercado inmobiliario en Andalucía 2007 Nota: En la serie del padrón, 2007 y 2008 son proyecciones. FUENTE: INE, IEA y Analistas Económicos de Andalucía Diferencia entre la problación real y la proyectada Padrón Proyectada Variación entre el número de hogares en Andalucía y los proyectados Nota: Previsiones para 2007 y FUENTE: Analistas Económicos de Andalucía de la población, los datos del padrón indican que la población en Andalucía se situó en habitantes a 1 de enero de 2006, por lo que la proyección oficial registra un error de unas 492 mil personas. De igual forma, consecuencia del escaso acierto de las proyecciones de población, la estimación de hogares ha sido, igualmente, muy desacertada. En concreto, en 2006, el número de hogares en Andalucía, según la estimación de Analistas Económicos, supera los 2,7 millones, lo que representa unos 178 mil hogares más que las proyecciones oficiales. El cuadro 1 recoge las estimaciones de nuevos hogares para el período , obtenidas a partir de las proyecciones de población y del tamaño medio de hogar realizadas. Las cifras muestran que se crearán en Andalucía en el período estimado unos 181 mil hogares, cifra relevante pero que registra una disminución relevante frente a la alcanzada en el trienio anterior ( ), en el que se crearon casi 300 mil nuevos hogares. En el ámbito provincial, debido al dinamismo poblacional y a la mayor incidencia de los cambios sociales en la formación de hogares, destacan los más de 47 mil nuevos hogares en Málaga, y los 36 mil de Sevilla, siendo, igualmente de relevancia, las cifras obtenidas para Almería, Cádiz y Granada. Estos nuevos hogares estimados conforman la parte de la demanda de vivienda por motivaciones estrictamente demográficas. Así pues, a cada nuevo hogar le corresponde la necesidad de una vivienda principal partiendo de la premisa de que la demanda de nuevos hogares de años anteriores se encuentra satisfecha en la actualidad en todas las provincias Resulta necesario, antes de dar por finalizado el componente poblacional de la demanda, reflexionar sobre algunos aspectos de interés. La primera cuestión se refiere a la evolución a medio plazo del flujo neto de inmigrantes. En este sentido es previsible, dada las proyecciones 11

3 Analistas Económicos de Andalucía Cuadro I Crecimiento de los hogares * (Estimaciones) Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla Andalucía España Fuente: Analistas Económicos de Andalucía a partir de la información del INE e IEA. del INE, que el peso de los extranjeros en la población española se sitúe en torno al por ciento en 2011, lo que representaría un mantenimiento de la demanda de vivienda por este concepto. En segundo lugar, el notable estrechamiento que ha sufrido la pirámide de población española en su base, es decir, el peso que los menores de 20 años tienen en la estructura poblacional de España, situación que es trasladable a Andalucía, se ha reducido drásticamente. Este aspecto es relevante a largo plazo, ya que, si el flujo neto de inmigrantes se detuviera o moderara considerablemente, la demanda de vivienda caería drásticamente Reposición de viviendas Número de viviendas Nota: Estimación para el acumulado del período FUENTE: Analistas Económicos de Andalucía Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla Igualmente, a efectos de vivienda principal, una parte del stock de vivienda ruinoso o en mal estado debe rehabilitarse o sustituirse por vivienda en condiciones aceptables de uso, por ello consideramos que entorno al 10 por ciento del stock de estas características se renueva anualmente. Así pues, unas 28 mil viviendas nuevas podrían incorporarse al mercado para satisfacer esta demanda en el conjunto de Andalucía entre 2006 y El componente de la demanda para segunda residencia se encuentra vinculado a la actividad turística, tanto al volumen cono a la estructura y/o perfil del turista. 12

4 MONOGRÁFICO Situación y expectativas del mercado inmobiliario en Andalucía 2007 Cuadro 2 Turistas por provincias en Analucía (número) Crecimiento medio (%) Almería 8, Cádiz 5, Córdoba 8, Granada 7, Huelva 7, Jaén 0, Málaga 2, Sevilla 2, Andalucía 4, Nota: Proyecciones en base al crecimiento medio de Fuente: Analistas Económicos de Andalucía. Para conocer el impacto que el turismo residencial tendrá sobre el mercado de la vivienda es necesario, en primer lugar, estimar el número de turistas potenciales que visitarán Andalucía y las distintas provincias, entre 2006 y Para ello, se ha considerando que esta variable evoluciona en torno a la tasa media de crecimiento registrada en el período para cada una de las provincias. Como se constata en el cuadro anexo, la tasa de crecimiento medio para Andalucía se sitúa en torno al 4,78 por ciento, por debajo de la de Almería, Córdoba, Granada. Y Huelva, y por encima de la de Málaga, que tiene una tasa de crecimiento medio de alrededor del 3 por ciento. La vivienda secundaria tiene un peso relativo muy relevante, de ahí que, una vez delimitado el flujo turístico para el período y, apoyándonos en la distribución de los turistas por tipos de alojamiento en las distintas provincias (distribución obtenida de SAETA para el año 2004), se ha estimado cuál sería el incremento neto anual de los próximos años de este flujo para, a partir de él, poder realizar predicciones sobre las necesidades de nuevas viviendas necesarias para satisfacer la demanda derivada del turismo. Una vez obtenidos en cada año los nuevos turistas y el tipo de alojamiento que demandarán hay que establecer unos coeficientes correctores para cada modalidad, ya que el número de viviendas necesarias para acoger a esos turistas diferirá sustancialmente en función del régimen elegido para alojarse. En el caso de los alquileres hemos supuesto que una vivienda con fines turísticos puede alquilarse 13

5 Analistas Económicos de Andalucía una media de 5 veces al año y acoger una media de 3 personas por cada alquiler, por lo que por cada 15 nuevos turistas que optan por el alquiler será necesaria una nueva vivienda. En el caso de la vivienda en propiedad, suponemos que por cada 4 nuevos turistas es necesaria una vivienda nueva en el mercado. Para los turistas que optan por la multipropiedad consideramos que estas viviendas tendrán una media de 20 propietarios por cada una, y alojarán una media de 2 personas por propietario, lo que implicaría que por cada 40 nuevos turistas que optan por esta modalidad se necesitará una nueva vivienda. Para los turistas que se alojan en viviendas de familiares o amigos no consideramos que generen nuevas necesidades de vivienda, ya que estas se verán satisfechas por la oferta existente. Evidentemente, en el caso de que la ocupación estimada por vivienda variara a lo largo del tiempo se pueden producir alteraciones en las necesidades de vivienda. No obstante, se ha adoptado un criterio de prudencia con objeto de no sobreestimar las necesidades de vivienda turística en los próximos años. En el cuadro anexo, se recogen las necesidades de vivienda turística para el conjunto de Andalucía y las provincias. Para el período estimado , se prevén unas necesidades de unas 132 mil viviendas para Andalucía, correspondiéndole a Almería, Huelva y Málaga más de dos tercios de éstas, unas 93 mil. Las otras dos provincias costeras mantienen, igualmente, una elevada demanda residencial, mientras que en el caso de las provincias sin litoral, esta tipología de demanda es muy reducida. Cuadro 3 Necesidades de vivienda por turismo residencial (Estimación) Acumulado Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla Andalucía Fuente: Analistas Económicos de Andalucía. 14

6 MONOGRÁFICO Situación y expectativas del mercado inmobiliario en Andalucía 2007 Cuadro 4 Necesidades totales vivienda (Estimación) Creación hogares Reposición vivienda Secundaria Total Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla Andalucía Fuente: Analistas Económicos de Andalucía. Necesidades de vivienda en Andalucía Porcentajes sobre el total FUENTE: Analistas Económicos de Andalucía. Sevilla 12,3% En definitiva, las necesidades totales de vivienda en Andalucía se obtienen de la agregación de la demanda proveniente de vivienda Almería 16,5% principal, la derivada de la creación neta de hogares y de reposición de vivienda en mal estado, y la proveniente del turismo residencial. Las cifras estimadas elevan las necesidades de vivienda en Andalucía por encima de las 342 mil, para el período Málaga 23,9% Jaén 3,4% Huelva 12,6% Granada 13,4% Cádiz 13,5% Córdoba 4,3% Por provincias, la de Málaga, con casi 82 mil viviendas, es la que muestra una mayor pujanza (el 23,9 por ciento del total), seguida de Almería, unas 56 mil viviendas (16,5 por ciento del total). En cuatro provincias (Cádiz, Granada, Huelva y Sevilla) se estima una demanda por encima de las 40 mil viviendas en el trienio , cayendo por debajo de las 15 mil para Córdoba y Jaén. En cualquier caso se constata, para el conjunto de Andalucía, la mayor demanda por motivos demográficos que por necesidades turísticas. III. Oferta de vivienda El fuerte empuje que ha vivido el sector inmobiliario en Andalucía en los últimos años ha tenido una notable incidencia sobre la estructura del parque de vivienda, mostrando algunas diferencias entre las distintas 15