Unidad de Negocio Inmobiliario PERSPECTIVAS Y RETOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO

Transcripción

1 Unidad de Negocio Inmobiliario PERSPECTIVAS Y RETOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO

2 Evolución reciente del sector inmobiliario Oferta * En 21 la oferta de departamentos disminuyo, y se ubicó en niveles similares a los de hace tres años. Demanda Venta Precio * La intención de adquirir un departamento creció en el 21, y se concentró principalmente en segmentos de precios medios bajos. * Las ventas de departamento aún no recuperan al dinamismo de años previos (el nivel de ventas del 21 fue similar al de 28). * El crecimiento del precio de los departamentos (en soles) se viene moderando. Financiamiento hipotecario * Los créditos hipotecarios vienen desacelerándose en tanto que la tasa de morosidad ha aumentado.

3 OFERTA: En 21 la oferta de departamentos disminuyo, y se ubicó en niveles similares a los de hace tres años Lima CAPECO: Stock Oferta de viviendas* (en unidades) Lima : Evolución de ingreso de viviendas nuevas al mercado* (en unidades) 21: por menores unidades ingresadas al mercado Prom: Prom: Prom: I-8 III-8 I-9 III-9 I-1 III-1 I-11 III-11 I-12 III-12 I-13 III-13 I-14 III-14 I-1 III-1 *Comprende un total de 49 distritos, 43 distritos de Lima y 6 del Callao. El 99% corresponde a la oferta de departamentos, lo restante son casas y lotes. Cada año se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso. Fuente: CAPECO y BBVA Research *Comprende 26 distritos. Fuente: TINSA y BBVA Research 3

4 n Miguel iraflores Surco ús María de Lima blo Libre San Miguel Miraflores Surco Jesús María Cercado de Lima horrillos gdalena Breña an Isidro Ate Cómas Lince Surquillo arranco arabayllo an Borja Victoria Agustino Bartolo rigancho Callao Salvador aclacayo a Molina rigancho ellavista n Martín La Perla Pueblo Libre Chorrillos Magdalena Breña San Isidro Ate Cómas Lince Surquillo Barranco Carabayllo San Borja La Victoria El Agustino San Bartolo S.J Lurigancho Callao Villa el Salvador Chaclacayo La Molina Lurigancho Bellavista San Martín La Perla El descenso de la oferta fue más marcada en los distritos de La Perla, Villa el Salvador, San Martín de Porres y San Miguel Lima CAPECO: Oferta de viviendas por distrito * (en unidades) *Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Fuente: CAPECO y BBVA Research Se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso. 4

5 .. Y es más notoria en los segmentos de precios medios/bajos Lima: Oferta de viviendas según precio* (en unidades y en USD) más de más de 2 En US$ más de 2 Participación 1% 36% 3% 2% *Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso. Fuente: CAPECO y BBVA Research

6 DEMANDA: La intención de adquirir un departamento, creció en el 21 Intención de los hogares por adquirir un departamento* (número de hogares ) 12,4 13,349 Representa aproximadamente el 7 de hogares en Lima 1,63 89, Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean adquirir un departamento y cuentan con la capacidad económica para adquirirlo. Se recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso. Fuente: CAPECO y BBVA Research 6

7 y se concentró principalmente en los segmentos de precios medios/bajos.. Intención de los hogares por adquirir un departamento según precio* (número de hogares) Medio - bajo 7 22 Medio hogares desean adquirir un departamento Alto y Medio alto Bajo Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad económica para adquirir un inmueble. Fuente: CAPECO y BBVA Research En US$ Hasta más de Participación,2% 9% 49% 38% 4%,1%

8 VENTAS: Las ventas de departamentos aún no recuperan el dinamismo de años previos Lima TINSA: Venta de viviendas* (en unidades) Promedio móvil seis meses Año Venta T14 2T14 3T14 4T14 1T1 2T1 3T *Al 3T del 21 se han vendido 1 28 viviendas. 2T8 4T8 2T9 4T9 2T1 4T1 2T11 4T11 2T12 4T12 2T13 4T13 2T14 4T14 2T1 *Comprende 26 distritos. Fuente: TINSA y BBVA Research 8

9 Comas Cómas Santiago de Surco Miraf lores Pueblo Libre Breña Chorrillos Jesús María San Isidro San Miguel Cecado de Lima Carabayllo Magdalena Barranco San Borja Lince Surquillo Ate Luriogancho Callao La Victoria Rimac El Agustino Se mantiene un menor ritmo en las ventas, con algunas excepciones Lima CAPECO: Venta de viviendas por distrito * (en unidades) En distritos en donde se ubica los departamentos de precios más cómodos, las unidades vendidas se elevaron *Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Cada año recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso. Fuente: CAPECO y BBVA Research 9

10 La pérdida de dinamismo de las ventas se observó en casi todos los segmentos de precios 8 7 Lima CAPECO: Venta de viviendas según precio en dólares* (en unidades) Crece en segmento de precios bajos más de más de En US$ más de más de 2 Participación 11% 3% 32% 23% *Comprende un total de 49 distritos, 43 de ellos en Lima y 6 del Callao. Cada año recoge información desde agosto del año previo hasta julio del año en curso. Fuente: CAPECO y BBVA Research 1

11 PRECIOS: El crecimiento del precio de los departamentos (en soles) se vienen moderando Precio por metro cuadrado de departamentos* Precio por metro cuadrado de departamentos (en soles)* (Var.% interanual) En US$ En soles m m m IV-7 III-8 II-9 I-1 IV-1 III-11 II-12 I-13 IV-13 III-14 II-1 IV-7 II-8 IV-8 II-9 IV-9 II-1 IV-1 II-11 IV-11 II-12 IV-12 II-13 IV-13 II-14 IV-14 II-1 IV IV-7 III-8 II-9 I-1 IV-1 III-11 II-12 I-13 IV-13 III-14 II Var.% anual US$ *Comprende 1 distritos: Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco. Fuente: BCRP y BBVA Research

12 El crecimiento del precio de los departamentos (en soles) se vienen moderando Precio por metro cuadrado de departamentos (en soles)* (Var.% interanual) San Isidro Miraflores San Borja Surco Jesús María * * * * Precio por metro cuadrado * 21* 21* * * * * * * * * * * * *Comprende al crecimiento promedio. Fuente: BCRP y BBVA Research 12

13 El crecimiento del precio de los departamentos (en soles) se vienen moderando Precio por metro cuadrado de departamentos (en soles)* (Var.% interanual) Magdalena Lince La Molina Pueblo Libre San Miguel * * * * * * * * * * * * * * * * * * Precio por metro cuadrado *Comprende al crecimiento promedio del primer semestre. Fuente: BCRP y BBVA Research 13

14 Panamá Ecuador Costa Rica El Salvador México Nicaragua Argentina Uruguay Colombia Chile Perú Brasil EEUU Los precios de los departamentos no se encuentran desalineados según el indicador PER Ratio de asequibilidad*: Precio de venta / alquiler anual por m2** Ratio de asequibilidad en América Latina 18 PER: Subvaluado: -12. Normal: Sobrevaluado: Distrito II-1 San Borja 19 La Molina 18 San Isidro 18 Surco 18 Pueblo Libre Jesús María Miraflores Magdalena 16 Lince 16 San Miguel 1 Promedio II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II * Número de años que se tendría que alquilar un inmueble para recuperar el valor de la adquisición. **Comprende los distritos de Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco. Fuente: BCR y BBVA Research Fuente: Global Property Guide y BBVA Research 14

15 FINANCIAMIENTO: Los créditos hipotecarios vienen desacelerándose Crédito hipotecario de empresas bancarias (Var.% interanual ) Número de Créditos hipotecarios a fin de mes (Miles) Aunque a un menor ritmo de crecimiento ago-1 sep-1 oct-1 Número de Créditos ene-1 sep-1 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may-1 Fuente: ASBANC y BBVA Research 1 ene-1 sep-1 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may-1 1

16 La morosidad viene subiendo de manera acotada. En particular, sube en USD, lo que coincide con la depreciación del tipo de cambio Tasa de morosidad de los créditos hipotecarios (% interanual ) *A noviembre Fuente: ASBANC y BBVA Research * Moneda Nacional Dólares Ratio de morosidad de los créditos hipotecarios en moneda extranjera y tipo de cambio (% y Soles por USD ) Ratio de morosidad en dólares (eje. Izq.) Ratio de morosidad en moneda extranjera (eje. Der.) Tipo de cambio Tipo de cambio ene-1 sep-1 may-11 ene-12 sep-12 may-13 ene-14 sep-14 may ago-1 abr-11 dic-11 ago-12 abr-13 dic-13 ago-14 abr

17 ene-1 feb-1 mar-1 abr-1 may-1 jun-1 jul-1 ago-1 sep-1 oct-1 La dolarización de los créditos hipotecarios ha venido descendiendo de manera importante Dolarización de los créditos hipotecarios (Var.% interanual ) En los últimos años la regulación ha ido ajustando la expansión del crédito hacia una mayor participación en soles Lo que ha sido reforzado por las medidas implementadas del Banco Central Fuente: ASBANC y BBVA Research

18 Estrategias de entidades financieras para dinamizar el sector inmobiliario Estrategias Bancos Cercanía con el cliente (1): eventos de exposición inmobiliaria Bancos Cercanía con el cliente (2) Plan de ahorro programado Gobierno Fondo Mi vivienda Gobierno Arrendamiento financiero y leasing inmobiliario 18

19 Perspectivas del mercado inmobiliario

20 Perspectivas 1. El entorno de negocios para el sector inmobiliario podría ser más favorable a partir del segundo semestre del 216 en donde se disiparan los impactos negativos del fenómeno El Niño y del ruido electoral. Esto sumado al impulso minero y de la construcción de las grandes obras de infraestructura (reactivación de la inversión), lo que en conjunto incidirá positivamente sobre la confianza de los consumidores. 2. En el mediano plazo, las oportunidades de crecimiento del mercado inmobiliario se ubican en el desarrollo de proyectos de viviendas de precios medios y bajos, en donde la oferta existente es muy baja. Este desarrollo requerirá solucionar algunos problemas estructurales que afectan la oferta: (i) trabas en los permisos de construcción, (ii) escasez de suelo, (iii) falta de acceso a servicios de agua potable y electricidad, sobre todo en las zonas alejadas de Lima. 2

21 El entorno de negocios para el sector inmobiliario podría ser más favorable a partir del segundo semestre del 216 PIB (Var.% interanual) Consumo privado y empleo formal urbano (Var.% interanual) Consumo privado Empleo formal* Primario No Primario Fuente: BCRP y BBVA Research *de 1 a más trabajadores. Fuente: BCRP, Apoyo consultoría y BBVA Research 21

22 Hacia adelante hay espacio para dinamizar el mercado inmobiliario apoyada en la expansión de la clase media Perú Urbano: Estructura de Hogares por NSE (% de hogares) Fuente: ENAHO INEI y Apoyo Consultoría A B C D E Número de hogares (Millones) 1 2 Fuente: APOYO y BBVA Research % 1.2 millones de hogares ,2, % millones de hogares 3 Si la economía logra alcanzar tasas de crecimiento sostenibles y las mejoras estructurales continúan, la clase media seguirá en expansión 3 Según Apoyo Consultoría, hacia el 22 se incorporaran en los NSE B y C alrededor de 1, millones de hogares y podrán representar el % del total de los hogares 22

23 La mayor demanda de vivienda no ha ido de la mano con la oferta, en especial el de segmento de precios medios y bajos Intención de hogares por adquisición de departamento según precio* (número de hogares) s Proyecto en Collique - Comas Proyecto en Retablo - Comas En US$ Hasta Más de 2 3 Participación,2% 9% 49% 38% 4%,1% Según CAPECO se denomina demanda efectiva a los hogares que desean y tienen la capacidad económica para adquirir un inmueble. Fuente: CAPECO y BBVA Research

24 Hay espacio para una mayor profundización en los créditos hipotecarios Créditos hipotecarios en América Latina* (% del PIB ) Venta de viviendas nuevas* (en unidades) Chile Brasil Venezuela Perú Colombia Santiago de Chile Santiago de Chile Santiago de Chile Lima Lima Lima Lima Metropolitana y Callao Población:.1 millones de habitantes Uruguay Mexico Población: cerca de 1 millones de habitantes Argentina *Corresponde al saldo de los créditos respecto al PIB. Fuente: ASBANC y BBVA Research *Chile: en el 214, el total de ventas de viviendas nuevas ascendieron unidades, de las cuales unidades se vendieron en la capital (6%) y el 72% corresponden a departamentos (2 149 unidades). Perú en 214: en Lima Metropolitana y Callao se vendieron unidades de las cuales el 97 % corresponden a departamentos. Fuente: CAPECO y BBVA Research 24

25 Retos 1 Reducir el déficit de demanda habitacional que de alrededor de 1,6 millones de vivienda. Cada año se forman, hogares nuevos lo cual esta incrementando la demanda insatisfecha, la cual no encuentra una oferta adecuada que pueda cubrir esta necesidades. 2 Reducir las deficiencias en la obtención de permisos para construcción que están retrasando la oferta de inmuebles. Necesitamos tener procedimientos simplificados y Unidades expertas en las Municipalidades. 3 Una de las principales limitaciones para el desarrollo del mercado de vivienda social, es la insuficiencia de suelo urbano apropiado (Es decir factibilidad de servicio, zonificación, accesibilidad de vías). Como política corresponde al Estado establecer las pautas de uso del suelo dentro de un ordenamiento territorial, para un desarrollo sostenible de la actividad económica en general e inmobiliaria en particular. 4 Necesitamos ofrecer inmuebles en condiciones de habitabilidad. El desfase de la cobertura de agua potable retrasa la óptima oferta de viviendas sobre todo en los distritos como San Juan de Lurigancho, Ventanilla, Puente Piedra, Carabayllo, Ate, Ancón, Villa Maria del Triunfo, Villa el Salvador y Lurin. Se debe continuar con la promoción de la vivienda social mediante un mayor fondeo de parte del Estado, con la participación activa del Fondo Mivivienda fomentando el acceso al Préstamo Hipotecario. Una mayor participación del Estado para la habilitación de nuevos terrenos para el desarrollo de vivienda habitacional.

26 Conclusiones 1 Durante el año 21, la economía peruana registró una recuperación gradual debido al impulso minero. Sin embargo, los sectores no extractivos y más vinculados con la demanda interna mantuvieron un desempeño discreto. En particular, la construcción registró un fuerte retroceso por la caída de la inversión pública y un desarrollo inmobiliario lento. 2 La oferta de departamentos registró una corrección importante en 21, y se ubicó en niveles similares a los de hace tres años. En Lima Metropolitana la oferta fue 24 mil departamentos, y se concentró en unidades con precios superiores a los USD 1 mil (% de la oferta disponible). 3 El indicador de demanda efectiva de departamentos elaborado por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), que mide la intención de adquirir una vivienda, se ubicó en 13 mil hogares en 21 (16 mil el año previo). De acuerdo a este indicador, la demanda se concentró principalmente en segmentos de precios medios/bajos (el 96% prefiere un departamento menor de US$ 1 mil), en donde la penetración de la oferta ha sido relativamente débil. 4 En este contexto, las ventas de departamentos aún no recuperan el dinamismo de años previos (el nivel de ventas del año anterior fue similar al de 28). Sin embargo, en los distritos donde se concentra principalmente la demanda efectiva, las unidades vendidas se elevaron en 21 con respecto al año previo (Comas, Carabayllo y San Juan de Lurigancho).

27 Conclusiones 6 Los precios (en USD) de los departamentos nuevos ubicados en los distritos que usualmente muestran un mayor movimiento inmobiliario continuaron mostrando una ligera tendencia a la baja durante 21. La moderación fue algo más sensible en los distritos de San Borja, Pueblo Libre, San Isidro y Jesús María, zonas en donde se concentran los departamentos de mayor valor. 7 En el mercado de oficinas prime de Lima Metropolitana, el inventario continuó elevándose durante 21: al tercer trimestre se ubicó en 729 mil metros cuadrados. Este resultado se explicó por un aumento importante de la oferta (111 mil metros cuadrados que entraron al mercado debido a la maduración de proyectos que venían de años anteriores). En contraste, en el mismo periodo se registró una demanda relativamente débil ( mil metros cuadrados) que no pudo absorber la mayor oferta. Como resultado, el área disponible (o vacante) continúo elevándose y ha presionado a la baja los precios. 8 Los créditos hipotecarios vienen desacelerándose en tanto que la tasa de morosidad ha aumentado. Cabe agregar que se vienen trabajando nuevos mecanismos de financiamientos en el sector público y privado para darle un mayor impulso al mercado inmobiliario. 9 En el mediano plazo, las oportunidades de crecimiento del mercado inmobiliario se ubican en el desarrollo de proyectos de viviendas de precios medios y bajos, en donde la oferta existente es muy baja. Este desarrollo requerirá solucionar algunos problemas estructurales que afectan la oferta: (i) trabas en los permisos de construcción, (ii) escasez de suelo, (iii) falta de acceso a servicios de agua potable y electricidad, sobre todo en las zonas alejadas de Lima.

28 Unidad de Negocio Inmobiliario PERSPECTIVAS Y RETOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO