INFORME DE VALORACION TRASTERO

Transcripción

1 TRASTERO 1.- SOLICITANTE DE LA TASACION Y FINALIDAD FINALIDAD DE LA TASACION LA FINALIDAD DE LA TASACION es la comprobación de valor del inmueble. Esta valoración se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras y modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero. 2.- IDENTIFICACION Y LOCALIZACION Dirección del inmueble C/ Fuente, nº 7A, planta SM, Puerta 7 C/ Fuente, nº 7A, planta SM, Puerta 8 DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados: - Nota simple registral de fecha de 3 de diciembre de 2010 No se ha podido acceder a las Fincas Registrales. La dirección del inmueble que figura en escrituras coincide con la actual Inmueble Puerta 7 Puerta 8 Registro de la Propiedad Santoña nº 2 Santoña nº 2 Nº. de Finca / /1 Inscripción 2ª 2ª La descripción registral permite identificar el inmueble. Superficies de la unidad registral: No ha sido posible contrastar la superficie que figura en los Datos Registrales con superficies catastrales por falta de información, por lo que se dan por válidas las registrales. Inmueble En Doc. Registral (sup. construida) Ratio sup.cons/sup. útil Superficie construida Trastero nº 7 15,60 m2 1,10 17,16 m2 Trastero nº 8 15,60 m2 1,10 17,16 m2 Inmueble: Se trata de dos trasteros destinados a alamcenamiento identificados como 7 y83 de la planta sótano del portal 7A de la calle Fuente en Noja. Los linderos están perfectamente definidos en la escritura de compraventa. DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE. Y FUERA ENCARGO, EXIMIRÁ A DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD.

2 3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACION RELACION DE DOCUMENTOS UTILIZADOS: Nota simple registral de fecha 3 de diciembre de Ordenanza Ficha Catastral / Documentación del Catastro RELACION DE COMPROBACIONES REALIZADAS: Inspección ocular externa de la urbanización Servidumbres visibles Descripción Superficies registral Situación Urbanística 4.- LOCALIDAD Y ENTORNO LOCALIDAD Tipo de Núcleo: Núcleo urbano Actividad Dominante: Comercial- 2ª residencial. Población de Derecho: Evolución de la Población: Estable Está en el centro de Noja, Cantabria y cuenta, en el municipio, con inmejorables comunicaciones y con zonas de recreo ENTORNO Noja es un municipio de la comunidad autónoma de Cantabria situado en la comarca de Trasmiera. Limita al norte con el Mar Cantábrico, al oeste y sur con Arnuero, al sur con Argoños y al este con Santoña. Noja se encuentra a 25 minutos en coche de Santander y a 60 minutos de Bilbao aproximadamente. El municipio de Noja no se organiza en localidades sino en varios barrios siendo sede del consistorio el barrio de Palacio. Grado Consolidación del Entorno: 100% Antigüedad Media de los edificios del Entorno: años Rasgos Urbanos. Tipificación: Morfología propia de desarrollos y zonas de crecimiento para la población que se desplaza hacia las grandes ciudades por motivos de trabajo. Edificios con alturas, de hasta 4 alturas, accesos rodados cómodos, aunque con importante densidad de tráfico en verano, comunicaciones e infraestructuras son buenas.. Nivel de Renta: Medio Significación del Entorno: Urbano Desarrollo: Rápido Uso Predominante Principal: 2ª Residencial Renovación: Muy Baja Uso Predominante Secundario: Comercial DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE. Y FUERA ENCARGO, EXIMIRÁ A DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD.

3 EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO Infraestructuras Calidad Estado de Conservación Alumbrado: Tiene Media Medio Alcantarillado: Tiene Media Medio Abastecimiento: Tiene Media Medio Vías Públicas: Terminadas Media Medio Equipamientos Comercial: Suficiente Religioso: Suficiente Deportivo: Suficiente Aparcamiento: Escaso Escolar: Suficiente Lúdico: Suficiente Asistencial: Suficiente Zonas Verdes: Suficiente Las comunicaciones del entorno: Noja se encuentra a escasos kilómetros de la Autovía/Autopista del Cantábrico A-8 o AP-8. Esta Autovía/Autopista tiene la peculiaridad de ser una Autopista de peaje en el tramo de Bilbao a Irún AP-8. Y ser una Autovía de Bilbao a Baamonde en la provincia de Lugo A-8 y es la sucesora de la autopista Bilbao-Behovia que fue inaugurada en También pasa por el municipio la carretera nacional N-634 que va de San Sebastián a Santiago de Compostela, de itinerario paralelo a la autovía A DESCRIPCION Y SUPERFICIE DEL TERRENO SUPERFICIES Superficie adoptada: 31,20 m2 de superficie útil Se adopta la superficie registral INFRAESTRUCTURAS Obras de Infraestructura: Terminadas Suelo urbano completamente consolidado. Medio Ambiente y Polución del Suelo No es cometido de esta valoración el estudio de la existencia de polución en el inmueble. La identificación de este posible problema y la valoración de sus efectos debe ser objeto, en su caso, de un estudio realizado por especialistas en la materia Se desconoce la existencia de polución en terrenos vecinos. Se desconoce si la polución puede afectar la estabilidad del inmueble valorado. Se desconoce si existen otros factores medioambientales que puedan influir en el valor del inmueble. DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE. Y FUERA ENCARGO, EXIMIRÁ A DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD.

4 6.- DESCRIPCION URBANISTICA Documentos Utilizados: Ordenanza Escritura de compraventa Comprobaciones: Consulta de la Ordenanza PLANEAMIENTO GENERAL Figura Aprobación Planeamiento General NNSS Aprobación definitiva Afectado por Modf. Puntual? Nº. MP/Nombre Observaciones sobre Planeamiento General: Nada que señalar CLASIFICACION URBANISTICA Clase de Inmueble Local comercial o industrial Observaciones sobre la Clasificación urbanística: Nada que señalar PLANEAMIENTO DE DESARROLLO Observaciones sobre el Planeamiento de desarrollo: Nada que señalar GESTION URBANISTICA / URBANIZACION Observaciones sobre la gestión urbanística: Nada que señalar CALIFICACION URBANISTICA, USOS E INTENSIDAD Observaciones sobre usos (permitidos, compatibles, prohibidos ): Los usos permitidos son los comerciales o industriales de carácter terciario.. Observaciones sobre cálculo de edificabilidades: Nada que señalar DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE. Y FUERA ENCARGO, EXIMIRÁ A DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD.

5 7.- REGIMEN DE PROTECCION, TENENCIA Y OCUPACION REGIMEN DE OCUPACION: No ha siso posible establecer el régimen de ocupación del inmueble.. Comprobaciones realizadas: No ee ha visitado el inmueble interiormente y sólo se ha obtenido una serie de fotografías de la urbanización donde se ubica. 8.- ANALISIS DE MERCADO Referencia Ubicación Nº m2 Planta DORM BAÑOS Asc. Antig. Estado Precio /m 2 Observaciones 1 Zona Pedroso s/n 5 Desc 0 0 SI 15 BUENO 3.400,00 680,00 NOJA 2 Urb. El Faro s/n 11 Desc 0 0 SI 15 BUENO 5.000,00 454,55 CASTRO URD. 3 Zona Cotolino s/n 8 Desc 0 0 SI 20 BUENO 5.000,00 625,00 CASTRO URD. 4 Urb. Ampudia s/n 14 Desc 0 0 SI 20 BUENO , ,29 AJO 5 Silvestr Ochoa 34 8 Desc 0 0 Si 15 BUENO 5.000,00 625,00 CASTRO URD. 6 Deb. Rte El Manco s/n 6 Desc 0 0 SI 20 BUENO , ,33 CASTRO URD. Homogeneización de Testigos Referencia /m2 Entorno Antigüedad Acabados Superficie Otros Homogeneización /m 2 homo. Peso (%) /m 2 ponderado 1 680,00-10% 0% 0% -15% -10% -35% 442,00 10% 44, ,55-10% 0% 0% -15% -10% -35% 295,45 55% 162, ,00-10% 0% 0% -15% -10% -35% 406,25 10% 40, ,29-10% 0% 0% -15% -10% -35% 919,29 5% 45, ,00-10% 0% 0% -15% -10% -35% 406,25 10% 40, ,33-10% 0% 0% -15% -10% -35% 1.191,67 5% 59,58 Total /m2 393,50 Observaciones de los testigos: Los testigos utilizados corresponden a trasteros de municipios con comportamientos inmobiliarios similares a donde se ubica los inmuebles que se valoran en el presente informe. Se puede apreciar una importante variación en el precio de los mismos dependiendo de la ubicación de cada uno de ellos. Puesto que se trata de dos trasteros, en una zona de 2ª residencia su demanda es relalmente escasa, motivo por el que se ha ponderado especialmente esta circunstancia junto con la superficie del mismo para la homogeneización de la muestra. DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE. Y FUERA ENCARGO, EXIMIRÁ A DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD.

6 Oferta La oferta de trasteros en una zona de 2ª residencia, como es la que se está valorando, es escasa. Edificios terminados en venta La mayor parte de los trasteros de estas características están ocupados. Edificios en construcción Ahora mismo no se ha detectado la construcción de nuevos edificios en zonas equiparables a la de los trasteros objeto de esta valoración Demanda Características de la demanda La demanda de trasteros en una zona 2ª residencia no es importante. 9.- DATOS Y CALCULOS DE VALORES TECNICOS CALCULO DEL VALOR DEL SUELO Repercusión Suelo *: 32% 125, ,57 Gastos Generales del Suelo (5,00%): 5% 6,30 216,08 Coste de Construcción: ( /m2) 240, ,80 Gastos Generales Construcción (10,00%): 10% 24,00 823,68 Valor de Reemplazamiento Bruto: 396, ,13 Depreciación del Edificio (4,00%) 4% 9,60 329,47 Depreciación del Elemento (4,00%) 4% 9,60 329,47 Depreciación Elem. Recuperables (0,00%) - - Depreciación Funcional (0,00%) - - Valor de Reemplazamiento Neto: 377, ,19 Coeficiente de Mercado (K) 1, Valor de Comparación: 393, ,92 Coeficiente Hipotecario: 100% - Valor de Comparación Ajustado: 393, ,92 * Cálculo del valor del suelo hallado mediante el método residual estático Valor de mercado del inmueble: ,92 (6.752,46 por cada trastero). Valor del suelo: 4.321,57 DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE. Y FUERA ENCARGO, EXIMIRÁ A DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD.

7 10.- VALOR DE TASACION VALOR DE TASACION ,92 uros ( Ptas.) El Valor de Tasación corresponde al Valor por comparación LA FINALIDAD DE LA TASACION es la comprobación de valor del inmueble. EL VALOR DE TASACION QUEDA CONDICIONADO A:.- A la libre disposición del inmueble..- A que la realidad comprobada coincida con los parámetros establecidos en el presente informe. ADVERTENCIAS:.- No procede. Método de valoración utilizado para el uso mayoritario: Comparación Este informe consta de 7 páginas numeradas de la 1 a la 7, más anexos. Tasador: José Mª. Cerrato Barrigón Titulaciòn: Fecha de Visita al Inmueble: Fecha de Emisión del informe: Fecha de Caducidad del informe: ARQUITECTO TÉCNICO DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE. Y FUERA ENCARGO, EXIMIRÁ A DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD.

8 FOTOGRAFIAS DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE. Y FUERA ENCARGO, EXIMIRÁ A DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD.

9 PLANO DE SITUACION DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE. Y FUERA ENCARGO, EXIMIRÁ A DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD.

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