Situación y perspectivas del suelo urbano

Transcripción

1 Situación y perspectivas del suelo urbano El suelo y la distribución de la población Es ya habitual, al referirse a cualquier variable del sector inmobiliario, hablar de distintos mercados donde precios y cantidades ajustan de forma diferenciada, y esto es tanto para la vivienda construida como para el suelo. En la Tabla 1 vemos la distribución del número de habitantes por tipo de municipio. Más de la mitad de la población española vive en 145 municipios que tienen más de habitantes; este porcentaje sube a casi un 80% cuando bajamos hasta los habitantes. Por el contrario, un 60% de los municipios que hay en España tienen menos de mil habitantes y representan sólo el 3,15% de la población. Tabla.1 Distribución del número de habitantes en 2012 por tipo de municipio en España Nº municip Nº Hab. %municipios Total Nacional sobre total %habitantes sobre total Municipios más de 50 mil hab ,79% 52,24% Municipios de entre 10 a 50 mil hab ,58% 26,87% Municipios de entre 5 a 10 mil hab ,83% 8,23% Municipios de entre 1 a 5 mil hab ,79% 9,52% Municipios de menos mil hab ,02% 3,15% Fuente: INE y Euroval Al condicionar el tamaño del municipio por población, se tiene información más específica sobre la oferta y demanda de suelo, pero también se pierde en significación, de manera que, como veremos más adelante, en aquellas comunidades autónomas donde una parte importante de la población vive en municipios pequeños, falta información y nos encontramos con datos muy volátiles, difíciles de interpretar. Podemos decir, pues, que las diferencias entre cómo se concentra la población dentro de las comunidades autónomas, influye considerablemente en el mercado de suelo. Precio medio del suelo urbano en euros por metro cuadrado, por comunidad autónoma Los datos que figuran en la Tabla 2 se obtienen a partir del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles; son precios medios de compraventas registradas del suelo urbano sin edificar. En España hay un fuerte incremento del precio entre 2004 y 2007, pasando de 226,8 a 278,6 euros por metro cuadrado. A partir de este año se inicia una caída que lleva ~ 1 ~

2 a que en 2012 el precio esté en 182,2 euros por metro cuadrado, una caída del 34,6% respecto a 2007, y menor (un 20%) si la comparamos con Tabla.2 Precio medio /m2 del suelo urbano por CC.AA %Var. 2007/2012 TOTAL NACIONAL 226,8 261,0 268,5 278,6 253,7 239,0 208,5 194,6 182,2-34,6% Andalucía 190,8 217,3 236,3 265,9 249,4 233,5 217,7 188,5 168,4-36,7% Aragón 193,8 222,0 232,0 221,8 210,6 178,5 144,4 152,2 162,7-26,6% Asturias (Ppdo. de ) 284,0 247,9 244,8 276,0 288,4 293,3 219,9 178,5 160,7-41,8% Balears (Illes) 269,9 281,8 323,5 324,4 317,8 297,2 264,0 264,3 210,2-35,2% Canarias 276,0 317,1 357,8 378,1 401,6 345,9 249,4 231,2 211,2-44,2% Cantabria 123,2 151,4 178,5 205,3 217,1 232,2 207,9 174,6 149,9-27,0% Castilla y León 116,8 126,5 135,6 129,0 127,7 116,3 88,7 83,5 67,0-48,1% Castilla-La Mancha 110,4 139,9 155,6 185,0 180,7 167,9 167,0 159,2 136,8-26,0% Cataluña 235,5 292,0 314,8 306,7 278,1 276,8 246,9 242,3 220,9-28,0% Comunitat Valenciana 268,7 352,4 376,4 371,7 325,2 299,7 244,8 213,4 209,4-43,7% Extremadura 111,4 139,3 128,0 139,6 143,1 141,3 137,8 91,0 114,4-18,0% Galicia 199,7 227,7 211,7 239,0 225,5 209,9 156,4 126,0 101,4-57,6% Madrid (Comunidad de) 454,6 499,3 512,1 562,3 523,6 510,7 466,1 416,4 418,2-25,6% Murcia (Región de) 258,5 286,8 317,4 406,6 397,3 334,2 217,4 213,9 188,5-53,6% Navarra (Cd. Foral de) 165,5 155,8 149,6 181,9 196,1 195,9 181,0 196,7 194,0 6,6% País Vasco 339,0 359,7 373,4 398,3 394,0 376,2 324,2 298,7 288,4-27,6% Rioja (La) 258,9 278,0 289,8 271,7 233,7 211,4 166,6 131,5 153,5-43,5% Si tomamos el punto más alto en 2007, podemos dividir las comunidades autónomas en cuatro grupos en cuanto a intensidad de la caída. En el primero, con caídas superiores al 50%, estarían Galicia (57,6%) y Murcia (53,6%). El segundo grupo registra caídas desde el 48%, Castilla y León; Canarias, 44,2%; Valencia, 43,7%; La Rioja, 43,5%; y Asturias, 41,8%. En un tercer grupo estarían Andalucía, 36,7% y Baleares con 35,2%. Y en el cuarto, con caídas más moderadas, Cataluña, 28%; País Vasco, 27,6%; Cantabria, 27%; Aragón, 26,6%; Castilla-La Mancha, 26%; y Madrid, 25,6%. Dos casos especiales son Extremadura, con una caída de sólo 18%, y Navarra que tiene incluso un incremento del 6,6% en el precio del suelo urbano en este período entre 2007 y Si comparamos 2012 con 2004, hay cuatro comunidades que tienen actualmente todavía incrementos en el precio del suelo: Navarra, Cantabria, Castilla-La Mancha y Extremadura. El precio del suelo en los municipios de más de habitantes En la Tabla 3 vemos qué ocurre cuando analizamos sólo los municipios de más de habitantes. Aunque sigue siendo una agregación importante, las diferencias con la Tabla 2, que abarca todos los municipios, son manifiestas. La principal es que las caídas son mucho más fuertes; de hecho, la media nacional entre 2007 y 2012 es una caída de 43,2%, frente a la que vimos antes del 34,6%, incluyendo todos los municipios. ~ 2 ~

3 Tabla.3 Precio medio /m2* del suelo urbano en municipios de más de habitantes %Var. 2007/2012 TOTAL NACIONAL 584,1 657,7 648,5 670,2 639,7 599,9 452,1 393,0 380,7-43,2% Andalucía 345,5 411,0 454,9 530,3 534,7 490,8 378,5 301,3 278,2-47,5% Aragón 656,0 714,2 733,6 788,2 712,8 577,6 428,5 335,8 376,1-52,3% Asturias (Ppdo. de ) 413,7 352,6 379,4 454,4 507,5 450,5 382,7 316,9 264,4-41,8% Balears (Illes) 641,2 564,3 626,8 625,2 672,0 556,2 413,0 388,0 282,9-54,7% Canarias 451,0 464,7 560,6 566,9 576,8 550,1 370,1 293,0 262,0-53,8% Cantabria 279,2 291,5 391,3 358,3 373,8 432,1 645,2 363,0 344,8-3,8% Castilla y León 437,5 514,9 500,1 493,9 507,9 419,7 349,1 250,3 223,2-54,8% Castilla-La Mancha 318,6 415,2 376,8 472,3 481,2 433,3 372,7 285,4 304,9-35,5% Cataluña 949, , , ,9 911,7 921,7 640,9 576,1 538,1-48,0% Comunitat Valenciana 548,6 682,9 717,2 788,9 791,4 661,1 389,9 277,2 266,2-66,3% Extremadura 272,5 334,8 375,9 468,8 465,9 474,6 394,3 380,4 296,7-36,7% Galicia 371,8 411,5 382,4 460,6 467,9 458,2 274,3 246,4 168,6-63,4% Madrid (Cd. de) 1.148, , , , ,2 962,8 840,6 665,7 691,1-37,8% Murcia (Región de) 284,2 330,4 435,9 580,0 576,6 493,1 249,5 251,9 203,3-64,9% Navarra (Cd. Foral de) 512,8 548,8 n.d. n.d 747,7 726,6 525,3 494,7 728,8-2,5%** País Vasco 579,2 643,2 720,1 760,2 862,1 822,0 500,5 431,9 405,2-46,7% Rioja (La) 800,4 707,8 n.d. 917,3 972,7 n.d. 297,2 n.d. 69,2-92,5% n.d.= dato no disponible *media simple de los trimestres facilitados **es la variación entre 2008 y 2012 Las caídas de precios por comunidades autónomas no son iguales que en la Tabla 2; podemos decir que cuando trabajamos con la muestra municipal de más de habitantes estamos en un mercado distinto, que ajusta de manera diferente, con las peculiaridades que muestra la comparación entre las dos tablas. En cualquier caso las fortísimas caídas se dan en municipios urbanos de cierto tamaño donde los precios del suelo habían subido más y, por tanto, sufren más la recesión de la economía y del sector. La información que aquí figura hay que tomarla con cuidado, pues en algunas comunidades autónomas pequeñas y con la población en municipios también relativamente de escasa población, no hay observaciones disponibles en algunos trimestres, y los resultados anuales pueden ser fruto de un número no representativo de observaciones. Esto explicaría la evolución que vemos en La Rioja, que no responde a un patrón que pudiéramos considerar razonable, siendo los datos poco significativos. Evolución acumulada del precio medio del suelo y correlaciones con el precio de la vivienda En el Gráfico 1 reflejamos la evolución acumulada del precio medio (euros por m2) de la vivienda libre. En él se aprecian las fuertes tasas de crecimiento anual en 2005, 2006, 2007, hasta 2008, y la fuerte caída posterior, que se acentúa en 2011 y 2012 cuando la economía y el empleo no muestran señales de recuperación. ~ 3 ~

4 Crecimiento acumulado (%) Gráfico.1 Crecimiento acumulado del precio medio ( /m2) de la vivienda libre y del suelo urbano en España, en el periodo 2004 a % 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% Vivienda libre Suelo urbano La subida del precio del suelo es menor, pero su caída resulta más brusca que la de los precios de la vivienda, produciéndose un ajuste fortísimo, en correspondencia con la caída del número de transacciones o compraventa de viviendas, lo que paraliza la demanda de suelo. Si relacionamos el precio de la vivienda con el del suelo, vemos que hay un coeficiente de correlación de 0,69, lo que indica una cierta relación entre ambas variables, que se mueven juntas en el tiempo; pero también que hay otras variables explicativas del precio de la vivienda distinta a la del precio del suelo. Si esta correlación la hacemos entre municipios de más de habitantes, es de 0,86, una correlación bastante alta, que nos indica una clara evolución del precio de cada una de estas variables a medida que se mueve la otra; pero, sobre todo, que en los municipios de mayor tamaño el precio del suelo es una variable muy relevante. Tabla.4 Evolución del precio medio /m2 de vivienda libre vs suelo urbano en España España /m Vivienda libre 1.546, , , , , , , , ,1 Suelo urbano 226,8 261,0 268,5 278,6 253,7 239,0 208,5 194,6 182,2 Coef. corr. 0,69 Repercusión* 14,7% 14,8% 13,8% 13,5% 12,2% 12,5% 11,3% 11,2% 11,5% * Por repercusión se entiende el porcentaje del valor del suelo sobre el precio de la vivienda libre. La información anterior se completa con la repercusión que supone el precio del suelo urbano cobre el precio total de la vivienda, que desciende desde casi un 15% en 2004 y 2005, al 11,5% en la actualidad. Por último, en la Tabla 5 ofrecemos los coeficientes de correlación entre las series de precios de la vivienda y del suelo para municipios mayores de habitantes, por comunidades autónomas y para el período 2004 a Hay comunidades autónomas donde la correlación entre suelo y vivienda se mueve entre el 0,80 y el 0,95, mostrando una fuerte dependencia ~ 4 ~

5 mutua. Es el caso de Madrid, Andalucía, Canarias, Murcia, Castilla-La Mancha, Cantabria y Baleares. Sin embargo, esta relación es más débil en la comunidad de Valencia, País Vasco y Cataluña; y prácticamente no es significativa en el resto de las comunidades autónomas, en las que precio del suelo y precio de la vivienda dependen más de otras variables, que una de otra. Tabla.5 Coeficiente de Correlación entre /m2 de vivienda libre y suelo urbano, CC.AA. CC entre /m2 vivienda libre y suelo urbano, CCAA TOTAL NACIONAL 0,69 Andalucía 0,91 Aragón 0,53 Asturias (Principado de ) 0,15 Balears (Illes) 0,80 Canarias 0,91 Cantabria 0,81 Castilla y León 0,48 Castilla-La Mancha 0,85 Cataluña 0,65 Comunitat Valenciana 0,73 Extremadura 0,37 Galicia 0,18 Madrid (Comunidad de) 0,95 Murcia (Región de) 0,89 Navarra (Cd. Foral de) -0,04 País Vasco 0,67 Rioja (La) 0,32 Por comunidades autónomas encontramos diferencias significativas, con algunas comunidades superando el 40% en el periodo, como Cataluña, Aragón, País Vasco, y Cantabria, y otras Baleares y Andalucía, alrededor de la media. Navarra, La Rioja, Canarias, Extremadura, muestran como ocurre con otras variables inmobiliarias- mercados más estables. En la Tabla 2 y el gráfico 1 puede verse esta evolución. Abril de ~ 5 ~