Análisis del comportamiento de la demanda

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1 Análisis del comportamiento de la demanda Marzo de 2013 DAI Departamento de Análisis e Informes GRUPO TECNOCASA

2 1 INFORME ANÁLISIS DEL COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA ÍNDICE 1. Objetivo del Informe. 2. Perfil del comprador. 3. Comprador potencial. 4. Variación del precio de la vivienda en las principales poblaciones primer trimestre de Conclusiones. 6. Metodología. 7. Elaboración del Informe contacto.

3 2 1. OBJETIVO DEL INFORME El objetivo del presente informe es analizar con datos actuales (primer trimestre de 2013), el perfil del comprador de vivienda actual, aquellas personas que han comprado recientemente una vivienda, así como las expectativas del comprador potencial y su posible influencia en la evolución del precio de la vivienda. El DAI tiene como finalidad principal observar el mercado inmobiliario español con una perspectiva completa de todo el proceso de venta inmobiliario, que incluye diferentes aspectos como la oferta inmobiliaria, la demanda y la financiación. Para ello, trabajamos con diferentes herramientas y bases de datos integradas: Operaciones de compraventa intermediadas por el Grupo Tecnocasa desde el año Base de datos de Kìron con las hipotecas intermediadas. Bolsa inmobiliaria Tecnocasa Recoge el interés de los potenciales compradores en relación al precio que están dispuestos a pagar y la tipología de inmueble que buscan. Gracias a esta información, estamos en disposición de ofrecer, a través de diferentes informes, un análisis detallado del mercado inmobiliario centrado en los siguientes aspectos: Precio de transacción efectivo de la vivienda y análisis por tipología de inmueble. Características de las hipotecas. Perfil del cliente comprador y vendedor. Expectativas de la demanda (compradores potenciales).

4 3 2. PERFIL DEL COMPRADOR Con el objetivo de tener un perfil de las personas que están comprando vivienda en la actualidad, analizamos a nivel nacional las principales características del cliente comprador en el primer trimestre de Los parámetros analizados han sido: a) Motivo de compra b) Edad del comprador c) Forma de pago a) Motivo de compra En este apartado vemos la motivación principal que ha inducido al comprador a adquirir una vivienda durante el primer trimestre del año. Cambio lugar residencia 15,10% Cambio necesidad familiar 3,47% Inversión 16,58% Primera compra de vivienda 58,42% Segunda residencia 5,45% Separación/divorcio 0,99% Apreciamos cómo el principal motivo de compra es primera vivienda (58,42%), seguido de inversión (16,58%). En este último caso se trata de compradores que adquieren una vivienda con la expectativa de ponerla en alquiler, obteniendo así una rentabilidad. b) Edad del comprador Hemos analizado la edad del comprador en función de las franjas de edad que se presentan. 55 o más 16,09% Entre 25 y 44 57,43% Entre 45 y 54 21,78% Menos de 25 4,70% Más de la mitad de los compradores (57,43%) tienen entre 25 y 44 años. El siguiente grupo más importante es el de los que tienen entre 45 y 54 años (21,78%). El porcentaje de compradores jóvenes, de menos de 25 años, es prácticamente simbólico ya que no supera el 5% (4,7%).

5 4 c) Forma de pago Hemos clasificado las compraventas en función de la forma de pago del inmueble, diferenciando si ha sido necesario o no la obtención de financiación. Forma de pago 55,12% Contado Hipoteca 44,88% 0,00% 10,00% 20,00% 30,00% 40,00% 50,00% 60,00% En la actualidad, el pago de una vivienda al contado (55,12%) es superior al de las compraventas en las que ha sido necesario obtener financiación (44,88%). A continuación, presentamos la motivación de compra de los que recurren a financiación bancaria: Como podemos apreciar en el gráfico, el 75,13% de las personas que compran con hipoteca lo hacen para obtener una primera vivienda. El segundo motivo es por razón de cambio de lugar de residencia (9,84%). En relación a las personas que compran por cuestión de inversión, sólo el 6,22% recurren a financiación.

6 5 En relación al comprador que no recurre a la financiación, ya que dispone de recursos suficientes para afrontar la compra, vemos a continuación su motivación: El mayor porcentaje corresponde a los compradores de primera vivienda (43,46%), un número sensiblemente inferior a los que recurren a hipoteca por este motivo (75,13%). Por el contrario, se incrementa la proporción de los que tienen como motivación inversión (25,32%), con casi 20 puntos más que los que necesitan financiación.

7 6 3. COMPRADOR POTENCIAL Tipología de vivienda demandada El Grupo Tecnocasa analiza periódicamente la evolución de la demanda inmobiliaria a través de las solicitudes de compra de su red de oficinas. El análisis comprende las expectativas de los potenciales compradores de vivienda en relación a: el número de habitaciones el precio que están dispuestos a pagar A continuación, presentamos una fotografía representativa del primer trimestre de 2013 de la tipología de vivienda más demandada en función del número de habitaciones, (poblaciones seleccionadas 1 ). Población 1 hab 2 hab 3 hab 4 hab 5 hab Barcelona 0,03% 14,45% 27,44% 45,79% 12,28% Madrid 0,15% 13,60% 39,47% 41,41% 5,36% Málaga 0,00% 3,97% 19,93% 63,05% 13,05% Sevilla 0,13% 7,60% 24,26% 58,16% 9,85% Valencia 0,10% 6,10% 28,30% 58,40% 7,10% Zaragoza 0,00% 3,79% 32,09% 56,27% 7,85% Podemos observar que en todas las poblaciones la tipología de vivienda más demandada ha sido la de cuatro habitaciones. La ciudad en la que más se ha demandado una vivienda de estas características ha sido Málaga (63,05%), seguida muy cerca de Valencia (58,4%), mientras que la ciudad donde la demanda de esta tipología es menor es Madrid (41,41%). 1 El Grupo Tecnocasa analiza la demanda de potenciales compradores de vivienda en todas las poblaciones en las que tiene oficinas franquiciadas. No obstante, el presente informe se focaliza en las poblaciones de Barcelona, Madrid, Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza, por tratarse de las ciudades en las que se dispone de un mayor volumen de solicitudes.

8 7 Precio que están dispuestos a pagar Hemos analizado el precio que están dispuestos a pagar los clientes en función de una tipología determinada a lo largo de los últimos meses (mayo de 2012 hasta enero de 2013). Todas las poblaciones presentan un patrón de comportamiento similar, por lo que presentamos las conclusiones a partir de los ejemplos de las ciudades de Barcelona y Madrid. Como ejemplo, presentaremos la evolución que tienen las tres tipologías de vivienda más demandadas en las dos ciudades. BARCELONA Pisos más demandados según nº de habitaciones y franja de precios 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 14% 14% 13% 12% 9% 5% may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 4 hab De a hab De a hab Hasta En el gráfico podemos apreciar como, siendo la tipología más demanda el piso de 4 habitaciones con un precio entre y (representa el 14% de todas las solicitudes de compra), los crecimientos más importantes se observan en los pisos de 4 habitaciones con precios de a y hasta , con crecimientos muy importantes, del 4% y el 7% respectivamente.

9 8 MADRID Pisos más demandados según nº de habitaciones y franja de precios 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 20% 13% 14% 11% 10% 10% may-12 jun-12 jul-12 ago-12 sep-12 oct-12 nov-12 dic-12 ene-13 3 hab Hasta hab Hasta hab De a En el caso de Madrid, el piso más demandado en este momento es el de 3 habitaciones con un precio de hasta Lo más relevante en este caso es el crecimiento que ha experimentado en los últimos meses, pasando de representar un 13% de la demanda en mayo de 2012 al 20% en enero de este año. También está creciendo la demanda del piso de 4 habitaciones de hasta Ha experimentado un crecimiento del 3% en los últimos meses. Asimismo, podemos apreciar en el gráfico cómo la demanda del piso de 3 habitaciones con precio entre y se mantiene estable. Como hemos podido comprobar con los ejemplos, la demanda evoluciona muy rápidamente en dos direcciones: El comprador potencial cada vez está dispuesto a pagar un menor precio. Aspira a una tipología de piso mayor.

10 9 4. VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN LAS PRINCIPALES POBLACIONES PRIMER TRIMESTRE DE 2013 Debido al comportamiento que hemos observado en las compraventas realizadas recientemente por nuestra red de oficinas y las expectativas de los potenciales compradores, podemos constatar que la inercia del descenso del precio de la vivienda se mantendrá a lo largo del primer semestre de A continuación, ofrecemos la variación que estamos observando en el primer trimestre de este año. El adelanto ofrecido se corresponde con cinco poblaciones representativas. Cuarto trimestre 2012 ( ) Primer trimestre 2013 ( ) % variación Barcelona ,32% Madrid ,26% Málaga ,00% Valencia ,47% Zaragoza ,74% TOTAL ,89%

11 10 5. CONCLUSIONES Ante la amplia oferta de viviendas disponible, el cliente comprador es más exigente y selectivo: Busca una tipología de vivienda superior. Está dispuesto a pagar por ella un menor precio. Además, existen otros factores que hay que considerar de cara a una futura evolución del precio de la vivienda: Los inversores están apareciendo en el mercado de algunas poblaciones. No obstante, este perfil es bastante selectivo a la hora de elegir el inmueble pues se rige básicamente por criterios de rentabilidad sobre la inversión a realizar. Está aumentando el número de compradores que pagan al contado. Esta circunstancia provoca que en muchos casos el precio del inmueble se adecue a la cantidad disponible. El precio de la vivienda sigue descendiendo durante este trimestre. Todos los factores anteriormente comentados, conjuntamente con los de carácter socioeconómico (actual situación de incertidumbre, dificultad de acceso al crédito, etc.) van a influir con toda seguridad en la evolución a la baja del precio de la vivienda durante este año. Hoy en día el cliente comprador es quien tiene la sartén por el mango. Hay más oferta donde elegir y eso repercute en la correlación de fuerzas entre comprador y vendedor.

12 11 6. METODOLOGÍA El presente informe ha sido elaborado por el DAI - Departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa. La información relativa a potenciales compradores se obtiene de las solicitudes de compra manifestadas por los clientes que han sido recogidas a través de nuestra red de oficinas franquiciadas. Los precios que se analizan son precios de transacción, es decir, precios finales de venta. Este es un aspecto diferenciador en relación a otros informes, que toman como referencia precios de oferta (precio con el cual un inmueble sale al mercado, pero que no suele corresponderse con el que acaba cerrándose la operación al final del proceso de negociación), o precios de tasación (fijados por tasadoras en función de parámetros preestablecidos y que tampoco tienen por qué coincidir con el precio con el que se cierra definitivamente la transacción). En cuanto a los metros cuadrados, se han considerado los metros útiles por ser una unidad de medida objetiva y que aporta una mayor fiabilidad y exactitud que los metros construidos. Por lo que respecta a la base de datos, se han descartado las compraventas que por considerarse datos extremos podrían distorsionar la media e impactar en el resultado obtenido. Estos descartes se han realizado utilizando el método estadístico consistente en la detección de valores extremos ( outliers ) que se alejan de la media aritmética de la muestra en estudio de manera estadísticamente significativa.

13 12 7. ELABORACIÓN DEL INFORME - CONTACTO Departamento de Análisis e Informes dai@tecnocasa.es Lázaro Cubero l.cubero@tecnocasa.com Josep María López j.lopez@tecnocasa.com

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