1. El contrato de arrendamiento Concepto y clases Arrendamientos Urbanos Comodato o préstamo de uso.

Transcripción

1 1. El contrato de arrendamiento Concepto y clases Arrendamientos Urbanos. 2. El contrato de préstamo Comodato o préstamo de uso Mutuo o préstamo de consumo. 3. El contrato de sociedad civil. 1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Concepto y clases El contrato de arrendamiento es aquél en virtud del cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a dar a la otra, llamada arrendatario, el goce o uso de una cosa, prestarle un determinado servicio, o ejecutarle una obra, a cambio de un precio cierto. Caracteres. 1) Consensual: Porque se perfecciona por el mero consentimiento. 2) Oneroso: En cuanto que cada una de las partes adquiere un beneficio a cambio de un sacrificio (uso a cambio de precio). 3) Bilateral: Ya que surgen obligaciones para ambas partes. 4) Conmutativo: Puesto que las prestaciones están fijadas de antemano. 1 de 13

2 Clases. Conforme al concepto dado de contrato de arrendamiento, el C.C. distingue tres tipos distintos: 1) Arrendamiento de cosas: En el arrendamiento de cosas, una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. 2) Arrendamiento de servicios: En el arrendamiento de servicios, una de las partes (arrendador) se obliga a prestar a la otra (arrendatario) un servicio por precio cierto. 3) Arrendamiento de obras: En el arrendamiento de obras, una de las partes (arrendador) se obliga a ejecutar a la otra (arrendatario) una obra por precio cierto ARRENDAMIENTOS URBANOS El arrendamiento de fincas urbanas se encuentra regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que entró en vigor el 1 de Enero de El régimen jurídico instaurado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es aplicable a los contratos celebrados después de su entrada en vigor, y regula los: 1) Arrendamientos de vivienda 2) Arrendamientos para uso distinto del de vivienda 2 de 13

3 Arrendamiento de vivienda: CONCEPTO: Se considera como tal aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también a los accesorios de la finca cedidos por el propio arrendador (mobiliario, plazas de garaje, etc.). REGIMEN APLICABLE: Los derechos y beneficios que concede la Ley al arrendatario de vivienda son esencialmente irrenunciables, salvo que la misma Ley lo permita. Es por ello, que el arrendamiento de vivienda se rige: Por lo establecido en la Ley especial. Considerándose, en líneas generales, nulas las cláusulas que modifiquen la misma en perjuicio del arrendatario. En su defecto, por la voluntad de las partes. Y supletoriamente por el Código Civil. DURACION Y PRORROGA: Aunque en principio se establece que la duración del contrato puede ser libremente pactada por las partes, la Ley incluye un plazo mínimo de 5 años, de tal forma que si se pacta un plazo de duración menor, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y facultativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta alcanzar los 5 años mencionados, con excepción de que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sí antes del transcurso de los 5 años, lo que deberá hacer constar en el contrato al tiempo de su celebración. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo los 5 años, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. 3 de 13

4 Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual hasta cubrir el plazo de 5 años. CESION DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO: El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. Por otro lado, el arrendatario sólo podrá subarrendar de forma parcial la vivienda arrendada, previo consentimiento por escrito del arrendador. SUBROGACION POR CAUSA DE MUERTE: Sin modificar la duración del contrato, a la muerte del arrendatario podrán subrogarse en el contrato, continuando éste: 1) El cónyuge o persona que, en análoga relación de afectividad, haya convivido con el arrendatario durante, al menos, los dos años anteriores al fallecimiento, salvo que exista descendencia, en cuyo caso bastará la mera convivencia. 2) Los descendientes. 3) Los ascendientes. 4) Los hermanos. 5) Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tios y sobrinos carnales) con minusvalía igual o superior al 65%. Del punto 2º al 5º, ambos inclusive, se exige la convivencia, como requisito necesario, durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento. Para que la subrogación se produzca, deberá notificarse por escrito al arrendador en el plazo de TRES MESES a contar desde el fallecimiento. 4 de 13

5 Arrendamientos para uso distinto del de vivienda: CONCEPTO: Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial un uso distinto del de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. En especial, tendrán esta consideración, cualquiera que sean las personas que los celebren, los siguientes arrendamientos de fincas urbanas: Los de temporada (sea invierno o verano) Los efectuados para ejercer en ellas una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. REGIMEN APLICABLE: Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen fundamentalmente por el principio de libertad de pactos, en su defecto, por la Ley especial, y, de forma supletoria, por el Código Civil. CESION Y SUBARRIENDO: Con la nueva Ley desaparece la figura del traspaso, quedando regulada la posible cesión y subarriendo, que podrán llevarse a cabo por el arrendatario, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, el cual tendrá derecho a elevar la renta un % en caso de subarriendo parcial y en el 20% por la posible cesión o subarriendo total. No obstante, tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de UN MES desde que aquéllos se hubieran concertado. SUBROGACION POR CAUSA DE MUERTE: En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe en el ejercicio de la actividad, podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la 5 de 13

6 extinción del contrato, siempre y cuando lo comunique por escrito al arrendador en el plazo de DOS MESES a contar desde el fallecimiento. 2. El CONTRATO DE PRESTAMO. Por el contrato de préstamo, una de las partes, llamada prestamista, entrega a la otra, llamada prestatario, alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo. Esta segunda figura recibe también la denominación de mutuo. Es el préstamo un contrato real, en cuanto se perfecciona por la entrega de la cosa; y unilateral, al producir, con carácter general, sólo obligaciones para una de las partes, el prestatario. De acuerdo con lo expresado, el contrato de préstamo, por razón de su objeto, puede ser: Comodato o préstamo de uso. Mutuo o préstamo de consumo El comodato o préstamo de uso. Es el contrato por el cual una persona, llamada comodante, entrega gratuitamente a otra, llamada comodatario, una cosa no fungible para que use de ella durante cierto tiempo, con la obligación de devolver la misma cosa recibida. 6 de 13

7 La nota de gratuidad es la esencia del comodato, pues si interviniera cualquier remuneración que haya de pagar quien adquiere el uso, habría en tal caso un arrendamiento de cosa. El comodato se caracteriza porque el comodante conserva la propiedad de la cosa prestada y el comodatario solamente adquiere el uso pero no los frutos (art.1741 C.C.). Son obligaciones del comodatario: 1) Usar la cosa conforme al destino pactado. Si la destina a otro uso distinto deberá responder de su pérdida aunque ésta sobrevenga por caso fortuito. 2) Devolver la cosa en el tiempo convenido. Si la conserva por más tiempo, también responderá de su pérdida aun por caso fortuito. 3) Satisfacer los gastos necesarios para el uso y conservación de la cosa prestada. 4) Si la cosa prestada se entregó con tasación y se pierde, aunque sea por caso fortuito, responderá el comodatario del precio, salvo pacto en contrario. El contrato de comodato se extingue según las reglas generales establecidas para los contratos; y, además, conforme al Código Civil, por el vencimiento del plazo pactado para su duración o una vez concluido el uso para el que se prestó. Sin embargo, si antes de estos plazos tuviere el comodante urgente necesidad de ella, podrá reclamar su restitución, y el comodatario vendrá obligado a devolverla. Si no hubiere pacto de duración ni de uso, el comodante podrá reclamarla cuando quiera. 7 de 13

8 2.2. El mutuo o préstamo de consumo. El mutuo es un contrato en virtud del cual una parte, llamada mutuante (o prestamista), entrega a la otra, llamada mutuatario (o prestatario) una determinada cantidad de dinero u otra cosa fungible, y ésta se obliga a restituir otro tanto de la misma especie o calidad. A diferencia del comodato en que sólo se concede el uso, por el contrato de mutuo se transfiere la propiedad, lo que supone la plena facultad de disposición, por parte del mutuatario (art C.C.). El contrato de mutuo es un contrato naturalmente gratuito, pero no esencialmente gratuito como lo es el comodato, ya que, conforme al Código Civil, dicho contrato puede ser gratuito o con pacto de pagar intereses; es decir, que puede llegar a ser oneroso si media pacto expreso para pago de intereses. (arts y C.C.). El mutuo se caracteriza por producir obligaciones a cargo del mutuatario. La principal obligación es la de restituir, en los términos convenidos, otro tanto de la misma especie o calidad, incluidos los intereses, si, como ya sabemos, hubiesen sido expresamente pactados. (El C.co. establece en su artículo 314 que: "Los préstamos no devengarán interés si no se hubiese pactado por escrito. 3. EL CONTRATO DE. El artículo C.C. define la sociedad como aquel contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria con ánimo de partir entre sí las ganancias. 8 de 13

9 Para que exista el contrato de sociedad es necesario: La creación de un fondo común, constituido por las aportaciones que efectúan todos los socios. La intención de obtener un lucro común y partible. Es un contrato: Consensual: En cuanto se perfecciona por el mero consentimiento. Bilateral o plurilateral: Ya que da origen a derechos y obligaciones recíprocos (aportaciones, participación en ganancias,...). Oneroso y conmutativo: Pues todas las partes han de aportar algo y desde el inicio se establece la prestación que ha de realizar cada socio. De tracto sucesivo: Porque no se agota ni se consume por el cumplimiento de una o varias prestaciones determinadas, sino que está destinado a desplegar efectos reiterados durante un período de tiempo más o menos largo. ELEMENTOS: a) Elementos personales. Son sujetos del contrato de sociedad los socios. En cuanto a la capacidad para su celebración se rige por las reglas generales. b) Elementos reales. El objeto Dos condiciones ha de reunir el objeto social: (art C.C.) 9 de 13

10 1º. Ser lícito: Cuando se habla de que el objeto sea lícito hay que entender la palabra objeto en su sentido más amplio, lo cual significa que la licitud abarca a todos los elementos objetivos del contrato de sociedad. En consecuencia, lícitas han de ser las aportaciones que hacen los socios y lícitas han de ser todas las operaciones a que se va a dedicar la sociedad. 2º. Establecerse en interés común de los socios: En consonancia con este principio el Código Civil declara nulo el pacto por el que se excluya a alguno de los socios de toda participación en las ganancias o en las pérdidas. Tan sólo el socio de industria puede ser eximido de toda responsabilidad en las pérdidas (art ). c) Elementos formales El Código Civil consagra la libertad de forma para el contrato de sociedad; si bien, será necesaria la escritura pública siempre que se aporten a la sociedad bienes inmuebles, en cuyo caso habrá de hacerse inventario de ellos, firmado por las partes, que deberá unirse a la escritura. (arts y 1.668). CONTENIDO: Relaciones jurídicas internas Administración de la sociedad Relaciones jurídicas externas de 13

11 I. Relaciones jurídicas internas. Los derechos y obligaciones nacidas entre los socios y la sociedad, como consecuencia del contrato de sociedad, son las siguientes: 1) Aportaciones de los socios: Cada socio es deudor respecto de la sociedad de lo que ha prometido aportar a ella. Si la aportación es de dinero, el socio deberá los intereses del mismo si hay retraso en la entrega. Si la aportación es de cosas determinadas, responderá por evicción en los mismos casos que el vendedor en la compraventa. 2) Distribución de ganancias y pérdidas: Las ganancias y pérdidas, en su caso, se repartirán de conformidad con lo pactado. A falta de pacto, la parte de cada socio deberá ser proporcional a su aportación, y el socio sólo de industria tendrá una parte igual a la del que menos haya aportado (art C.C.). 3) Resarcimiento de gastos e indemnización de perjuicios: Los socios responden frente a la sociedad de los daños y perjuicios que ésta haya sufrido por culpa de los mismos; y la sociedad responderá a todos los socios de las cantidades que hayan desembolsado por ella y de las obligaciones que con buen fe hayan contraído para los negocios sociales (arts y C.C.). II. Administración de la sociedad Los propios socios pueden pactar quien ha de llevar la administración, en cuyo caso se ha de estar a lo pactado. Cuando no se haya estipulado el modo de administrar la sociedad, todos los socios se consideran apoderados, y lo que cualquiera de ellos hiciere por sí solo, obligará a la sociedad, pero cada uno podrá oponerse a las operaciones de los demás antes que hayan producido efecto legal. 11 de 13

12 III. Relaciones jurídicas externas Dentro de este tipo de relaciones vamos a tratar dos puntos: 1) La responsabilidad de la sociedad por las deudas sociales. 2) La responsabilidad de los socios por las deudas sociales. 1) La responsabilidad de la sociedad por las deudas sociales En primer lugar, hay que tener en cuenta que conforme al C.C. tan sólo tendrán personalidad jurídica, aquellas sociedades civiles cuyos pactos no sean mantenidos en secreto por sus socios (ref. art C.C.). Pero además, para que una sociedad civil quede obligada frente a terceros, se requiere: Que el socio haya obrado en nombre de la sociedad. Que tenga poder para obligarla. Que obre dentro de los límites que señala dicho poder. 2) La responasbilidad de los socios por las deudas sociales. Declara el C.C. que los socios no quedan obligados solidariamente respecto de las deudas sociales (art C.C.); luego hay que entender que su responsabilidad será subsidiaria, es decir, para el caso de insolvencia de la sociedad, y mancomunada en proporción a su participación social. 12 de 13

13 EXTINCION: Son causas de extinción: 1) La expiración del plazo pactado. 2) La conclusión del negocio objeto de la misma. 3) La pérdida de la cosa antes de su aportación (art C.C.). 4) La muerte de uno de los socios, salvo que se haya pactado continuar entre los que sobrevivan o con los herederos del socio fallecido. 5) La insolvencia de cualquiera de los socios. 6) La renuncia de cualquiera de los socios, siempre que no haya plazo de duración pactado, se ponga en conocimiento de los otros socios, sea de buena fe y oportuna, esto es, que permita la liquidación de los negocios pendientes de la sociedad. 13 de 13