Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios. Normativas. NOVIEMBRE 2012

Transcripción

1 Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios. Normativas. NOVIEMBRE 2012

2 OBRAS EN LA COMUNIDAD NORMATIVA APLICABLE EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD En las Comunidades de Propietarios se realizan y acometen obras con mucha frecuencia. Los procedimientos de contratación de estos trabajos, aun no guiándose por modelos establecidos en el sector de la construcción, hacen que se contraten empresas especializadas para llevar a cabo distintas actuaciones. El contrato con estas empresas convierten a la comunidad de propietarios en Promotoras de dichas obras. IMPORTANTE!!!! LA REPRESENTACION DE ESTE PROMOTOR, RECAE EN LA FIGURA DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD. ES POR ELLO QUE, EN APLICACION DE LAS NORMAS VIGENTES EN MATERIA DE PREVENCION, SEGURIDAD Y SALUD, CONVIERTE A ESTE PROMOTOR EN EL PRIMER AGENTE E INICIADOR DE LA CADENA DE CONTRATACION Y QUE DEBE ASUMIR Y LIDERAR LOS ASPECTOS PREVENTIVOS DE LAS DIFERENTES TIPOLOGIAS DE OBRA QUE SE VAYAN A REALIZAR EN LAS COMUNIDADES. Ley de propiedad horizontal, articulo 10. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

3 LOE Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) ley 38/199 de 5 de noviembre ( BOEn 266 de 6 de noviembre de 1999 ). Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios. Articulo 16- Los propietarios y los usuarios (LOE) 1.. Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir, conservar y transmitir la documentación de obra ejecutada y los seguros y garantías con que este cuente. 2. Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la utilización adecuada de los edificios o parte de los mismos con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en la documentación de la obra ejecutada. Las instrucciones de uso son indicaciones encaminadas a conseguir, los siguientes objetivos -Evitar patologías -Mejorar el confort, la salubridad y la seguridad -Promover el ahorro de agua y energía y no contaminar -Propiciar la economía del mantenimiento

4 CTE Código Técnico de la Edificación - CTE- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo. El Código Técnico de la Edificación (CTE) es el marco normativo que establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad establecidos en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de Ordenación de la Edificación (LOE). Articulo 8- Condiciones del edificio (CTE) 8.1 Documentación de la obra ejecutada. 1. el libro del edificio establecido en la LOE y por las Administraciones Publicas competentes, se completara con lo que establezca, en su caso los DB para el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE 2. Se incluirá en el Libro del edificio la documentación indicada en el articulo 7.2 de los productos y equipos y sistemas que se incorporen en la obra. 3. Contendrá además las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de conformidad con lo establecido en CTE y demás normativa aplicable, incluyendo Plan de mantenimiento del Edificio, con la Planificación de las operaciones programadas para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.

5 CTE 8.2 Documentación de la obra ejecutada (CTE) 1. El edificio y sus instalaciones se utilizarán adecuadamente de conformidad con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el previsto. Los propietarios y los usuarios pondrán en conocimiento de los responsables del mantenimiento cualquier anomalía que se observe en el funcionamiento normal del edificio. 2. El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones: a) llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones; b) realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación; y c) documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio. ANEJO III. TERMINOLOGÍA CTE Usuario: Es el agente que, mediante cualquier título, goza del derecho de uso del edificio de forma continuada. Está obligado a la utilización adecuada del mismo de conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en el Libro del Edificio.

6 EL LIBRO DEL EDIFICIO. El libro del edificio se facilita a los propietarios para la entrega y puesta en servicio del Edificio Viviendas-, instalaciones y utilización de estas. Una copia del Libro del edificio se le entregara al Presidente de la Comunidad. Finalidad, Recoger el histórico del Edificio donde se contemple el uso, mantenimiento y conservación con las posibles obras a realizar durante el periodo de vida útil de las edificaciones. Una copia del Libro del edificio se le entregara al Presidente de la Comunidad. Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada (LOE) Toda la documentación a que hace referencia los apartados anteriores de la Loe son los que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del edificio. Documentación mínima que se aportara en Libro del Edificio Relación de agentes Intervinientes - Relación de empresas y suministradores - Relación de controles realizados - Certificado Final de Obra - Boletines de Instalaciones - Acta de Recepción de la Obra - Licencia de Ocupación - Proyecto Estado final de Obra - Manual de uso y Mantenimiento.

7 MAS 100 KW. HASTA 100 KW. Mantenimiento obligatorio en comunidades de propietarios.- Normativas. OCAS DE ELECTRICIDAD. Los ORGANISMOS DE CONTROL AUTORIZADOS son entidades públicas o privadas, con personalidad jurídica propia, cuyo cometido es verificar el cumplimiento de carácter obligatorio de las condiciones de seguridad de los productos e instalaciones industriales mediante actividades de certificación, ensayo, inspección o auditoria EDIFICIO CONSTRUIDO POSTERIOR A 18/09/2003 EDIFICIOS ANTERIOR AL DECENAL DESDE EL 18 DE SEPTIEMBRE DE DE SEPTIEMBRE DE EDIFICIOS ANTERIOR DE SEPTIEMBRE DE EDIFICIO CONSTRUIDO POSTERIOR A 18/09/2003 DECENAL DESDE EL 18 DE SEPTIEMBRE DE EDIFICIOS ANTERIOR AL DE SEPTIEMBRE DE EDIFICIOS ANTERIOR AL 1996 EDIFICIOS ANTERIOR DE SEPTIEMBRE DE DE SEPTIEMBRE DE OJO!!! FECHAS DE INICIO DESDEE LEGALIZACION DE INSTALACIÓN O PRIMER CONSUMO.

8 OCAS DE ASCENSORES DE EDIFICIOS INDUSTRIALES Y DE PÚBLICA CONCURRENCIA EDIFICIOS DE MAS DE 4 PLANTAS O MAS DE 20 VIVIENDAS RESTO DE EDIFICIOS. CADA 2 AÑOS. CADA 4 AÑOS. CADA 6 AÑOS. OJO!!! FECHAS DE INICIO DESDE LEGALIZACION DE INSTALACIÓN O PRIMER CONSUMO.

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10 La cimentación. Anualmente. ABERTURAS DE HUECOS EN MUROS DE SOTANO. IMPERMEABILIZACION DE SÓTANOS Y JUNTAS. LIMPIEZA CÁMARA BUFA.

11 La Estructura. RECOMENDABLE -PERMANENTEMENTE Aparición de humedades. Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas, en cualquier elemento constructivo. Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, etc., en elementos estructurales de madera. Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento desencajadas, puertas o ventanas que no ajustan. Desconchados en el revestimiento de elementos estructurales de hormigón. NO LO DEJES PASAR, AL MENOR INDICIO, CONSULTA CON UN TECNICO, LOS RESULTADOS DE NO HACERLO PUEDEN SER FATALES.

12 La Fachada. ANUAL Inspección visual de los paramentos chapados, comprobación del estado de las piezas y de los elementos de anclaje y reparación de las piezas movidas o estropeadas. BIANUAL Comprobación de la ausencia de procesos patológicos tales como erosión mecánica, erosión química, grietas y fisuras, desprendimientos, humedades capilares y humedades accidentales. Comprobación, en su caso, de pérdidas o deterioro de los anclajes y del estado de las juntas entre las chapas y de las juntas de dilatación. TRIANUAL Juntas de dilatación y el sellado de juntas entre carpintería y paredes. Estado de conservación de puntos singulares.

13 La Fachada II. QUINQUENAL Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas y elementos salientes. Estado de ganchos de servicio (se deben comprobar siempre con carácter previo a su utilización). Estado de pinturas. Desplomes, fisuras y grietas en la hoja principal. Limpieza según el tipo de piedra, mediante lavado con agua, limpieza química o proyección de abrasivos, por parte de personal especializado. Antes de proceder a la limpieza se recomienda un reconocimiento, por un técnico especializado, del estado de los materiales y de la adecuación del método a emplear. DECENAL Estado de las llagas o de las aberturas de ventilación.

14 Divisiones Interiores. RECOMENDABLE -PERMANENTEMENTE Aparición de humedades. Fisuras, grietas y desprendimientos. Desplomes o abombamiento.

15 CUBIERTAS. SEMESTRAL. Preferentemente antes de época de lluvias: Sumideros, cazoletas, canalones, rebosaderos para cubiertas transitables. ANUAL. Encuentros con paramentos verticales. Juntas de solería en faldones. Estado de la solería. Estado de la grava. TRIANUAL. Estado de pavimentos, acabados superficiales, anclaje de mástiles, tendederos, chimeneas y puntos singulares..

16 REVESTIMIENTOS. VIGILAR RECOMENDABLE - PERMANENTEMENTE Aparición de hundimientos, piezas sueltas, fisuras, grietas y abofamientos. Aparición de humedades. SOCAVON POR FALLO ARQUETA EN JUAN XXIII. UTRERA.

17 PUERTAS DE GARAJE. DEPENDIENDO DE LA OCUPACIÓN DE VEHICULOS: SI VEHÍCULOS 5 REVISIÓN ANUAL. 5 > VEHÍCULOS 50 REVISIÓN SEMESTRAL. VEHÍCULOS > 50 REVISIÓN CUATRIMESTRAL.

18 LOE CÓDIGO TECNICO LIBRO DEL EDIFICIO. REVISIONES OCA REBT. MANTENIMIENTO OBLIGATORIO. ITE. ACCESIBILIDAD.

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