Los citados inmuebles son propiedad del Ayuntamiento de Colmenar de Oreja y constituyen bienes patrimoniales.

Transcripción

1 INFORME RELATIVO A LA VALORACIÓN DE LOS APARTAMENTOS DE LA PROMOCIÓN MUNICIPAL DE 151 VIVIENDAS Y 16 APARTAMENTOS EN EL CAMINO DE SAN JUAN DE COLMENAR DE OREJA (MADRID). 1. Antecentes y descripción de los bienes El Ayuntamiento de Colmenar de Oreja en el proyecto de urbanización y construcción de 151 viviendas en el camino de San Juan ha construido 16 apartamentos que están situados en las cuatro esquinas de la Manzana G que conforma un espacio público de zona verde. Estos apartamentos se sitúan en cuatro edificios, con una superficie en planta de 165,23 metros cuadrados y son los cuatro edificios iguales. Cada uno de ellos constituye una comunidad de propietarios en régimen de división horizontal y su constitución forma parte de la Escritura de Segregación, Declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal Como resultado de la citada escritura los apartamentos están inscritos en el Registro de la Propiedad de Chinchón así como su numeración catastral y numeración de policía. Los cuatro edificios están situados en los números 1 y 3 de la calle Anibal y en los números 2 y 4 de la calle Condes de Colmenar. En la actualidad quedan 13 apartamentos vacantes, aunque uno de ellos está arrendado. Los citados inmuebles son propiedad del Ayuntamiento de Colmenar de Oreja y constituyen bienes patrimoniales. El presente informe es compilación y actualización de otros anteriores que fueron redactados en distintas fases de intento de enajenación. El procedimiento de valoración fue realizada por tres procedimientos que en su momento dieron y dan unos valores que han sido modificados por el transcurso del tiempo, entre la primara en 2011 y la de 2013 que fue la última calculada. 2. Descripción de los apartamentos Como resultado de la escritura de declaración de obra nueva y constitución del régimen de división horizontal los 16 apartamentos son las siguientes fincas registrales: PARCELA G-3 Calle Apartamento Tomo Libro Folio Finca Anibal, 3 A-1 o bajo B Anibal, 3 A-2 o bajo A Anibal, 3 A-4 o 1ºA Anibal, 3 A-3 o 1º B

2 PARCELA G-8 Calle Apartamento Tomo Libro Folio Finca Anibal, 1 A-2 o bajo A Anibal, 1 A-1 o bajo B Anibal, 1 A-3 o 1º B Anibal, 1 A-4 o 1ºA PARCELA G-13 Calle Apartamento Tomo Libro Folio Finca Condes de Colmenar, 2 A-1 o bajo A Condes de Colmenar, 2 A-2 o bajo B Condes de Colmenar, 2 A-4 o 1º B Condes de Colmenar, 2 A-3 o 1ºA PARCELA G-18 Calle Apartamento Tomo Libro Folio Finca Condes de Colmenar, 4 A-2 o bajo B Condes de Colmenar, 4 A-1 o bajo A Condes de Colmenar, 4 A-3 o 1º A Condes de Colmenar, 4 A-4 o 1º B Como quiera que los cuatro edificios son, exactamente, iguales en el presente informe vamos a describir solo un edificio, descripción que es extensible a los otros tres edificios, tendiendo en cuanta que los tipos A-1, A-2, A-3 y A-4 al margen de su situación en la escalera son también iguales entre si. construida construida i.p.p. zonas comunes patios balconada Apartamento Situacion útil A-1 Pl. Baja 49,00 57,10 65,65 15,50 0,00 A-2 Pl. Baja 45,70 50,60 58,18 25,90 0,00 A-3 Pl. Alta 49,00 57,10 65,65 0,00 0,00 A-4 Pl. Alta 45,70 50,60 58,18 0,00 6,00 3. Valoración contenida en la escritura pública de Segregación, Declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal del 5 de agosto de 2011 La valoración incluida en la escritura pública procede de una valoración realizada por el técnico que suscribe, en el año 2006 conforme a los criterios fijados por la Alcaldía y que pueden comprobarse en el Anexo 1 del presente informe. 2

3 4. Actualización de la valoración contenida en la escritura pública de Segregación, Declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal del 5 de agosto de 2011 por los mismos procedimientos de cálculo Por tanto se trata de una valoración realizada, en su momento, por lo que a fecha de hoy debe actualizarse los valores actuales y contenidos en le normativa vigente que es: ORDEN 116/2008, de 1 de abril, de la Consejería de Vivienda, por la que se adecuan y adaptan los precios máximos de venta y arrendamiento de las viviendas con protección pública a lo dispuesto en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, y su modificación por Real Decreto 14/2008, de 11 de enero. El apartado 1 del artículo 2 regula los precios máximos de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública 1. Los precios máximos por metro cuadrado de superficie útil de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública de la Comunidad de Madrid, tanto para venta como para arrendamiento, se determinarán multiplicando el precio básico nacional (758 euros por metro cuadrado útil), por el coeficiente autonómico (1,60) y, en su caso, por el coeficiente de municipio o ámbito territorial de precio máximo superior (1,60 para la Zona A, 1,30 para la Zona B y 1,15 para la Zona C), tal y como se establecen en el Real Decreto 14/2008, dando lugar a un precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil para cada zona geográfica. Dado que Colmenar de Oreja está situado en la zona D y puesto que apartado 1 citado anteriormente no menciona nada sobre dicha zona, hemos de suponer que el coeficiente para dicha zona es 1,00. Como quiera que los apartamentos fueron valorados como Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado, el coeficiente de actualización viene reflejado en el apartado 4 del artículo 2 de la Orden 116/ Los precios máximos de venta por metro cuadrado de superficie útil de las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado serán el resultado de multiplicar los precios máximos del punto 1 de este artículo por un coeficiente de 1,25. Por tanto, en zona D, el precio de referencia para Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado, una vez actualizado, es de 1.516,00 euros por metro cuadrado útil. Además mantenemos la relación del 10% para el suelo de usos anexos, por tanto el cuadro de precios actualizados es: Apartamento Situacion útil Precio unitario m2 útil Precio euros A-1 Pl. Baja 49, , ,00 A-2 Pl. Baja 45, , ,20 A-3 Pl. Alta 49, , ,00 A-4 Pl. Alta 45, , ,20 3

4 Parametro correción por otros usos m2 (+10%) patios y balconada Precio otros usos en euros Precio final corregido en euros Apartamento Situacion Precio euros A-1 Pl. Baja ,00 151,60 15, , ,80 A-2 Pl. Baja ,20 151,60 25, , ,64 A-3 Pl. Alta ,00 151,60 0,00 0, ,00 A-4 Pl. Alta ,20 151,60 6,00 909, ,80 Por tanto esta sería la valoración actualizada, a fecha de hoy, conforme a los criterios fijados en Otros criterios de valoración Para obtener otros datos de valoración, a fecha de hoy, hacemos los siguientes cálculos: 5.1 Cálculo del valor fiscal a fecha de hoy, según los criterios establecidos por la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid Otra forma de acceder al valor de los inmuebles es conocer el valor fiscal que fija la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid. Se trata de un valor generalista que se obtiene con un valor inicial al que se aplican una serie de coeficientes de corrección. En el anexo 2 se incluye el cuadro resultado de la aplicación del procedimiento de ayuda que ofrece la DG de Tributos. El precio de referencia es de 1.300,00 euros metro cuadrado construido. En este caso, mantenemos la relación del 10% para el suelo de usos anexos, lo que obtenemos el siguiente cuadro. construida i.p.p. zonas comunes Precio unitario m2 construido Apartamento Situacion útil Precio euros A-1 Pl. Baja 49,00 65, , ,00 A-2 Pl. Baja 45,70 58, , ,00 A-3 Pl. Alta 49,00 65, , ,00 A-4 Pl. Alta 45,70 58, , ,00 Parametro correción por otros usos m2 (+10%) patios y balconada Precio otros usos en euros Precio final corregido en euros Apartamento Situacion Precio euros A-1 Pl. Baja ,00 130,00 15, , ,00 A-2 Pl. Baja ,00 130,00 25, , ,00 A-3 Pl. Alta ,00 130,00 0,00 0, ,00 A-4 Pl. Alta ,00 130,00 6,00 780, ,00 4

5 5.2 Cálculo del valor de mercado El valor de mercado se puede calcular por varios medios. En concreto el artículo 15 de la ORDEN ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras estebllce cuatro métodos: a) El Método del coste. b) El Método de comparación. c) El Método de actualización de rentas. d) El Método residual El habitual es el de comparación, con los valores del entorno al que se aplica una serie de coeficientes derivados de su situación, estado, etc. Cuando no existen valores de comparación se calcula el valor en venta por el Método Residual. Se define como Principio del Valor Residual como El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores (Anexo I de la Orden de 30 de Noviembre de 1994, BOE del 13 de diciembre, sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras). Así se determina que el valor de un producto inmobiliario es igual a los gastos de la promoción más el beneficio del promotor. Conforma los gastos de la promoción la suma del coste de la construcción más el coste del suelo, los gastos de la promoción. Este principio se configura en la siguiente fórmula: Donde: Vpi = (Cc + Cs + Gp) + Bp Cc es el coste de la construcción. Cs es el coste del suelo. Gp son los gastos de la promoción. Bp es el beneficio del promotor. En nuestro caso es conocido el coste de la construcción total de la promoción donde los apartamentos suponen un porcentaje del total. El coste del suelo se hace equivalente a las actuaciones de vivienda pública (el máximo es el 30% del precio unitario en venta), los gastos de la promoción están evaluados en la cantidad de ,41 de euros para toda la promoción y el beneficio del promotor, teniendo en cuenta que se trata de una promoción pública se considera cero. Para el cálculo se realiza para un supuesto de un metro cuadrado construido que luego se repercute sobre los metros cuadrados de toda la promoción, en nuestro caso se trata de calcular el valor en venta de los inmuebles ya que el resto de datos son conocidos. 5

6 - El coste de la construcción y la urbanización esta establecido en el Acta de Final de Obra PA urbanización antes de impuestos: PA edificación antes de impuestos: PA total ,38 euros ,48 euros ,86 euros - El coste del suelo se evalúa en el 30% del precio de la construcción. Coste del suelo 30% PA total: ,16 euros - Los gastos de promoción están evaluados en el servicio de intervención del Ayuntamiento y ascienden a la cantidad total de ,41 euros. - El beneficio del promotor es cero por tratarse de una entidad de derecho público. - Por tanto los costes totales de la actuación es igual al beneficio Vpi = (Cct + Cst + Gpt) + Bpt Vpi = ,43 euros En este supuesto el suelo está consolidado por la edificación y con la urbanización ejecutada, y teniendo en cuenta que la valoración se realiza a fecha actual, y donde son conocidos todos los gastos de la promoción a fecha de hoy (Cc + Gp + Bp) el método de calculo aplicable, a semejanza de las valoraciones catastrales es el método residual estático. Este método está regulado en la norma 16 del Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueba las normas técnicas de valoración La Norma 16, sobre modulación de los valores establece: 1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión: Vv = 1,4 (VR + Vc) FL en la que: Vv = Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m2 construido (1) VR= Valor de repercusión del suelo en euros/m2 construido, dato conocido Vc = Valor de la construcción en euros/m2 construido, tambien conocido. FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socioeconómicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. (1) los valores se han adecuado a euros ya que en el RD viene en pesetas. 6

7 Para determinar los valores de repercusión sobre metros cuadrados ha de hacerse sobre la superficie bruta total construida en la actuación, esto es ,35 metros cuadrados construidos totales, de los cuales ,75 m2 corresponde a las viviendas unifamiliares y m2 a las viviendas multifamiliares. VR= Valor de repercusión del suelo en euros/m2 construido = 234,05 Vc = Valor de la construcción en euros/m2 construido = 780,18 FL= Factor de localización = 1,00 Por tanto: Vv = 1,4 (VR + Vc) FL = 1,4(780, ,05) x 1,00 = 1.419,92 en euros por m2 Por tanto el valor total de los citados bienes inmuebles por repercusión sobre el metro cuadrado construido y corregido por usos accesorios es: construida i.p.p. zonas comunes Precio unitario m2 construido Apartamento Situacion útil Precio euros A-1 Pl. Baja 49,00 65, , ,75 A-2 Pl. Baja 45,70 58, , ,95 A-3 Pl. Alta 49,00 65, , ,75 A-4 Pl. Alta 45,70 58, , ,95 Parametro correción por otros usos m2 (+10%) patios y balconada Precio otros usos en euros Precio final corregido en euros Apartamento Situacion Precio euros A-1 Pl. Baja ,75 141,99 15, , ,59 A-2 Pl. Baja ,95 141,99 25, , ,49 A-3 Pl. Alta ,75 141,99 0,00 0, ,75 A-4 Pl. Alta ,95 141,99 6,00 851, , Reducción por quedar desierto la enajenación Como quiera que la enajenación quedo desierta a los precios se le aplicaron las rebajas del 30% a que hace referencia el artículo 671 LEC. Con excepción del suelo que se mantuvo inalterado Apartamento Precio euros Baja precio euros Situación A-1 PB , ,00 A-2 PB , A-3 PA , ,25 A-4 PA ,65 7

8 5.4 Precio final de los apartamentos a enajenar Calle Tomo Libro Folio Finca Superfic. Hab Patio Precio Anibal, 1 Bajo A ,60 m ,90 m ,10 Anibal, 1 1ª A ,60 m 2 1 balconada ,65 Anibal, 3 Bajo A ,60 m ,90 m ,10 Anibal, 3 Bajo B ,10 m ,50 m ,00 Anibal, 3 1ª A ,60 m 2 1 balconada ,65 Anibal, 3 1ª B ,10 m ,25 Condes de Colmenar, 2 Bajo A ,10 m ,50 m ,00 Condes de Colmenar, 2 Bajo B ,60 m ,90 m ,10 (ALQUILADO) Condes de Colmenar, 2 1ª A ,10 m ,25 Condes de Colmenar, 2 1ª B ,60 m 2 1 balconada ,65 Condes de Colmenar, 4 Bajo A ,10 m ,50 m ,00 Condes de Colmenar, 4 Bajo B ,60 m ,90 m ,10 Condes de Colmenar, 4 1ª A ,10 m ,25 Condes de Colmenar, 4 1ª B ,60 m 2 1 balconada ,65 A dichas cantidades que son netas se les incrementa el IVA correspondiente. 6. Conclusión Por tanto consideramos que el valor en venta de los citados apartamentos es el realizado por el método residual según referencia de mercado aplicado sobre los gastos reales de la operación inmobiliaria. 14 de junio de 2016 El Jefe del Servicio de Arquitectura Fdo. Luis de Castro 8