LA BANCA SEGUIRÁ APORTANDO EN EL MERCADO DE VIVIENDAS

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1 T7 2T8 4T8 2T9 4T9 2T1 4T1 2T11 4T11 2T12 4T12 2T13 4T13 2T14 4T14 2T15 Departamento de Estudios Económicos Nº 24, Año 6 Martes 12 de julio de 216 LA BANCA SEGUIRÁ APORTANDO EN EL MERCADO DE VIVIENDAS Como resultado de una coyuntura económica menos favorable en los últimos años, el sector inmobiliario en el Perú ha perdido dinamismo, frenando la aspiración de que más peruanos accedan a una vivienda propia. Según cifras de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), la venta de viviendas en Lima Metropolitana pasó de 3,153 en el 22 a 22,22 unidades en el 213. Sin embargo, esta evolución se revirtió en el 214, en medio de una moderación del crecimiento de la economía peruana, cuando se registró una venta de 16,93 viviendas. A ello se añade que los precios relativos de los departamentos en Lima Metropolitana pasaron de experimentar un crecimiento sostenido hasta el 213 a presentar cierta estabilidad posteriormente. En esta línea, para el cierre del 216 se proyecta que se venderán alrededor de 12, viviendas. No obstante, el resultado final podría superar las expectativas dadas las recientes medidas destinadas a facilitar a los peruanos la adquisición de una vivienda, sumado al compromiso de la banca por el desarrollo habitacional del país. 24, 2, 16, 12, 8, 4, Venta de Viviendas (Unidades) 22,22 Lima Metropolitana 12,778 Precios por metro cuadrado de departamentos* 5, 4,331 4,5 Lima Metropolitana 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 Fuente: Capeco y Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento Fuente. BCRP *Soles Constantes del 29 Auge y ralentización del mercado inmobiliario El desarrollo auspicioso mostrado por este sector hasta el 213 fue el resultado de las altas tasas de crecimiento económico del país que se reflejaron en una mayor capacidad adquisitiva de la población, en línea con una mejora en los niveles de empleo y una reducción de la pobreza. Asimismo, esta evolución se vio impulsada por la importante acogida del Fondo Mivivienda, el cual brinda subsidios a través de préstamos hipotecarios de entidades financieras privadas, y del 1

2 programa Techo Propio, mecanismo que otorga un subsidio directo para la adquisición de un inmueble. Techo Propio Fondo Mivivienda 12, 1, 8, 6, 4, 2, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 1,5, 1,25, 1,, 75, 5, 25, 18, 15, 12, 9, 6, 3, Lima y Callao Arequipa Trujillo Chiclayo Tacna Piura Cusco Ica Pucallpa Iquitos Juliaca Chimbote Sullana Cajamarca Huancayo N de bonos desembolsados (eje der.) Desembolsos para Adquisición de Vivienda Nueva (S/ Miles) Fuente: Mivivienda N de créditos desembolsados (eje. der.) Desembolsos Nuevo Crédito Mivivienda (S/ Miles) Fuente: Mivivienda Tras este boom inmobiliario, un periodo de ralentización de la economía peruana debilitó la venta de viviendas, traduciéndose en un menor desarrollo de proyectos habitacionales como ajuste de la inversión. En este contexto, factores estructurales acentuaron el menor desempeño del sector en los años recientes. Entre estos, que persisten en la actualidad, se encuentra la escasez de terrenos en zonas urbanas, trabas en los permisos de construcción, así como la falta de servicios básicos - como agua, desagüe, conexiones eléctricas- en lugares alejados. De esta manera, la insuficiencia de la oferta habitacional y un incremento de nuevos hogares ha aumentado la demanda insatisfecha 1 en los últimos años. En una comparación a nivel departamental, la demanda habitacional -ante la formación de nuevos hogares en el periodo sería potencialmente mayor en Lima, con una necesidad de satisfacer alrededor de 1.2 millones de viviendas en ese lapso. Mercado de Vivienda Lima Metropolitana Demanda Habitacional por formación de nuevos hogares (Miles de Unidades) 2, 15, 1, 5, ,5 1, Oferta de viviendas Demanda Efectiva Fuente: BBVA Research y Capeco Fuente: Capeco 1 Diferencia entre la demanda efectiva (conformada por quienes desean y tienen la capacidad para adquirir una nueva vivienda) y la oferta formal de vivienda. 2 Según el Informe Económico del Instituto de la Construcción y el Desarrollo de Capeco de julio 2

3 Medidas del sector público para atender la demanda habitacional A finales del 215, en un intento por dinamizar el mercado inmobiliario para que los peruanos accedan a una vivienda propia y digna, el Gobierno lanzó tres medidas orientadas a otorgar facilidades de financiamiento: el leasing inmobiliario, la capitalización inmobiliaria y el alquiler-venta. Si bien estas alternativas son recibidas positivamente por las entidades financieras en tanto que implican una mejora para el desarrollo del país, los promotores inmobiliarios no prevén un impacto importante en su rubro. De otro lado, este año, el Congreso aprobó dos normas que permiten a los afiliados a las AFP disponer parte de sus fondos previsionales sin tener que esperar las pensiones de jubilación. Estas medidas elevaron las expectativas en el mercado de viviendas, ya que significan recursos líquidos para promover este sector. Por un lado, la liberación del 95.5% de los fondos en las AFP para sus afiliados a partir de los 65 años podría incrementar las compras de viviendas, que luego podrán arrendarse. En tanto, la norma que otorga la posibilidad a los afiliados -sin distinción de edad- de disponer del 25% de dichos fondos específicamente para pagar la cuota inicial de una primera vivienda también tendría un efecto dinamizador en este mercado. De acuerdo con el Informe Económico del Instituto de la Construcción y el Desarrollo de Capeco de julio, el 96% de los promotores inmobiliarios encuestados señaló que la disponibilidad del 25% de los fondos previsionales en las AFP para la adquisición de una vivienda sería la medida más efectiva, por delante del leasing inmobiliario, el alquiler-venta y la capitalización inmobiliaria. La banca como pieza fundamental en el desarrollo inmobiliario Adquirir una vivienda implica desembolsar un monto importante de dinero, el cual generalmente no puede ser acumulado en el muy corto plazo. Ante ello, los préstamos hipotecarios que ofrece la banca permiten mejorar el bienestar de las personas en el presente mediante pagos programados durante determinado plazo acorde a la capacidad de pago de cada individuo. Así, al cierre de mayo del 216, el saldo de los créditos hipotecarios de la banca comercial sumó S/ 37,873 millones, lo que implicó un crecimiento interanual de 6.9%, siguiendo la tendencia de un avance sostenido a lo largo de los años. Asimismo, el número de personas que accedió al financiamiento de un inmueble continuó su senda creciente al registrase 211,795 deudores hipotecarios al término del quinto mes del año. 3

4 38, 36, 34, 32, 3, 28, Créditos Hipotecarios (S/Millones) 215, 27, 199, 191, 183, 175, N de deudores hipotecarios El sistema bancario también ha contribuido con el desarrollo del sector de actividades inmobiliarias y de alquiler, apoyando a este rubro en momentos en que la economía no registra las mismas altas tasas de crecimiento que años previos. Así, los créditos a este sector reportaron un saldo de S/ 8,95 millones al cierre de mayo del 216, con un avance interanual de.3%. En línea con un menor número de proyectos inmobiliarios, el número de deudores de este sector económico se ha ido reduciendo año a año. 8,5 7,9 7,3 6,7 6,1 5,5 Créditos al sector Inmobiliario y de alquiler (S/ Millones) 26, 22,5 19, 15,5 12, 8,5 5, N de deudores del sector Inmobiliario y de alquiler En cuanto a los créditos por regiones, se muestra que en el Lima y el Callao está el mayor dinamismo en créditos hipotecarios, con un crecimiento interanual de 14% a abril del 216. En contraste, este tipo de financiamiento en provincias se contrajo en el mismo periodo en 12%, tras expandirse favorablemente en los años anteriores a tasas similares a las de Lima y Callao. Créditos Hipotecarios por región (S/ Millones a abril) 36, 27, 18, 9, Fuente: SBS Lima y Callao Provincias 4

5 Por lo mostrado en esta sección, queda claro que los bancos privados han acompañado a los peruanos en su aspiración por una vivienda propia y digna, no solo atendiendo las necesidades de créditos por parte de las familias, sino fomentando el desarrollo del mercado inmobiliario a través del financiamiento de proyectos habitacionales. Perspectivas A pesar de los esfuerzos del sector público y del sector privado, el déficit habitacional en el Perú es evidente y se prevé que en los próximos años se amplíe si es que no se resuelven los problemas estructurales que enfrenta el mercado inmobiliario y si es que la economía no crece a tasas cercanas a su potencial, de entre 4.5% y 5.5%. Si bien las recientes medidas lanzadas por el sector público incrementan los recursos de cierto grupo de la población, ello no asegura cubrir la gran demanda insatisfecha. Dicho esto, las perspectivas para el desarrollo del mercado inmobiliario se encuentran en el impulso de viviendas dirigidas a la clase media o baja en tanto que son estas las que aún carecen de un inmueble propio. Por su parte, la banca seguirá aportando al desarrollo del país, atendiendo las necesidades de financiamiento de los peruanos. 5

6 Gerencia de Estudios Económicos Alberto Morisaki Gerente Estudios Económicos Estadísticas Sergio Urday Jefe Maura Rivera Analista Arturo Hidalgo Analista Lourdes Cruz Analista Victor Bohorquez Practicante Marianella Zúñiga Practicante Rocío Crespo Asistente