El riesgo inmobiliario en la Actualidad

Transcripción

1 El riesgo inmobiliario en la Actualidad

2 Contexto Cuales son los riesgos asociados a un negocio inmobiliario: 1) Mala estimación de la demanda del proyecto; 2) Falta de Financiamiento; 3) Problemas legales en los títulos de las propiedades; 4) Problemas con las empresas constructoras; 5) Incumplimiento de los plazos prometidos, etc.

3 Todos estos riesgos pueden acarrear el fracaso del proyecto y eventualmente la quiebra de las empresas inmobiliarias

4 Los seguros de garantía permiten a las inmobiliarias como a los compradores de estas contar con cauciones que permiten disminuir los riesgos comentados, como: Garantías de Fiel Cumplimiento de Contrato; Garantías de Correcta Inversión de los anticipos; Garantías de buena ejecución de obras; *Garantías de urbanización; *Garantías de venta en verde. En general toda obligación de hacer asociada a los riesgos descritos.

5 La compra en verde La compra en verde es una promesa de compra de inmuebles que aún no se han terminado de construir.

6 En Chile, estamos saliendo del stock inmobiliario (inmuebles terminados) que quedo tras la crisis financiera del 2008, y ya es posible ver el inicio de nuevas obras. Venta trimestral en estado de construcción (verde) (Unidades marzo de 2002 a septiembre de 2009)

7 El período de ventas en verde puede durar entre 18 a 24 meses dependiendo de cuando la inmobiliaria decide empezar con sus ventas

8 Ventajas de comprar en verde Obtener descuentos en el precio como resultado del menor costo financiero que tendrála inmobiliaria y el menor riesgo que enfrentará al haber vendido el inmueble. Poder elegir entre más opciones dentro de un conjunto habitacional (ubicación orientación, vista,etc). Captar la plusvalía a medida que el proyecto se desarrolla

9 Ventajas de vender en verde Reducir el riesgo de venta de las viviendas lo que permite terminar más rápido los proyectos. Bajar los riesgos financieros de los proyectos al ir financiando con los adelantos parte de estos.

10 Inconvenientes de comprar en verde El riesgo de que la empresa inmobiliaria no termine el proyecto. En este caso el comprador nunca recibe el inmueble y sea que la razón es el incumplimiento del contrato o la quiebra de la inmobiliaria el adquirente queda expuesto al proceso de quiebra o a un juicio por incumplimiento de contrato para recuperar la parte del precio pagado. El riesgo de que la empresa inmobiliaria no alce los gravámenes que existan sobre el proyecto inmobiliario en beneficio de las instituciones que financiaron el proyecto.

11 Solución: La Ley Chilena impuso la obligación legal de toda empresa inmobiliaria o constructora que realice ventas en verde de caucionar los dineros que reciba a cuenta del precio, hasta que las propiedades estén terminadas y listas para ser transferidas, libres de gravámenes imputables a la inmobiliaria o constructora.

12 Artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones Artículo 138 bis de la Ley General de Urbanismo y Construcciones: Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficinas, que no cuenten con recepción definitiva y que celebren contratos de promesa de compraventa en los cuales el promitente comprador entregue todo o parte del precio del bien raíz, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador.

13 Pólizas de Garantía de venta en verde Son pólizas que garantizan al comprador que en caso que el inmueble no se construya y no se celebre el contrato de compraventa, el afectado recuperará íntegramente la suma de dinero que le entregó a la inmobiliaria al prometer comprar el bien raíz.

14 Eventos que se cubren Declaración de quiebra de la inmobiliaria; Cuando la inmobiliaria propone o acepta un convenio judicial preventivo con sus acreedores, cuyos términos hagan imposible el cumplimiento del contrato; Vencimiento del plazo estipulado para la celebración del contrato y la compraventa no se hubiese celebrado por causas imputables a la vendedora. Cuando falla la condición a que estaba sujeta la celebración de la compraventa por causas imputables a la vendedora. Toda otra causa imputable a la vendedora que impida la celebración del contrato

15 Partes del Seguro: Asegurado o Beneficiario de la Póliza: Cliente, promitente comprador. Afianzado: Inmobiliaria, promitente vendedora. Asegurador: Compañía de Seguros que otorgue la póliza.

16 Monto Asegurado La parte del precio del bien raíz que se entregue al vendedor en una o en varias cuotas. Magallanes en una sola póliza garantiza el plan de pago completo acordado en el contrato de promesa de compraventa

17 Período de vigencia de la póliza Celebración contrato promesa de compraventa Firma contrato de compraventa Inscripción en Registro de Dominio La devolución anticipada de la póliza por parte del asegurado extingue el riesgo

18 Quién contrata esta póliza La póliza de seguro debe ser contratada por la inmobiliaria o empresa constructora que vende el bien raíz

19 Criterios para el otorgamiento de líneas Estructura de financiamiento del proyecto (aporte de socios, financiamiento bancarios, préstamos empresas relacionadas, etc); Situación Financiera de la empresa ; Experiencia en el rubro; Tipo de inmuebles (primera o segunda vivienda, ubicación, competencia, especificaciones técnicas, etc).

20 Control del riesgo Los proyectos deben ser inspeccionados permanentemente :

21 Efectos de la existencia de estas cauciones Filtro inmobiliario: sólo empresas que son previamente aprobadas acceden a otorgar a sus compradores el seguro de garantía de venta en verde. Dan seguridad y transparencia a este tipo de transacciones. Incrementa el número de ventas en verde, lo que permite disminuir el endeudamiento de los proyectos.

22 Como se vende el producto?

23 Garantías por Obras de Urbanización

24 Nuestra Legislación obliga a solicitar autorización a las Municipalidades respectivas para poder enajenar o adjudicar sitios antes de que se encuentren urbanizados.

25 Ley General de Urbanismo y Construcciones Artículo 129º.- La garantía de urbanización por el monto total de las obras, que exige esta ley para el efecto de autorizar ventas y adjudicaciones de sitios antes de estar ejecutada y recibida la urbanización, podrá consistir indistintamente en valores hipotecarios reajustables u otros garantizados por el Estado, boletas bancarias o pólizas de seguros.

26 Continua Las instituciones bancarias y aseguradoras, que hubieren emitido el respectivo documento de garantía por la urbanización, pagarán los valores garantizados o la parte de ellos que corresponda con el solo mérito del certificado que otorgue el Director de Obras Municipales, en el sentido de que las obras no se han ejecutado, total o parcialmente, y que el plazo correspondiente se encuentra vencido, indicando además, el monto proporcional de la garantía que deba hacerse efectivo.

27 Los dos productos comentados aminoran los riesgos asociados a los proyectos inmobiliarios y son complementarios a los seguros por riesgos físicos que ofrece el mercado

28 Muchas Gracias