EL PAPEL DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA RECUPERACIÓN DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA

Transcripción

1 EL PAPEL DEL SECTOR INMOBILIARIO EN LA RECUPERACIÓN DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA José Luis Malo de Molina Director General Fundación de Estudios Inmobiliarios Madrid 28 de abril de 215

2 ESQUEMA DE LA PRESENTACIÓN 1. La contribución del sector inmobiliario a la crisis en España 2. Los avances en la corrección del desequilibrio inmobiliario. El final del proceso de ajuste? El legado del desplome inmobiliario 3. Perspectivas del sector y aportación a la recuperación de la economía. 4. Algunas lecciones que se pueden extraer de la crisis y el papel de las políticas económicas. 2

3 LA CONTRIBUCIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO A LA CRISIS. La caída de la construcción tuvo un gran impacto en la contracción de la economía. % Aportación del sector de la construcción a la caída de la actividad y del empleo (27-214) Inversión PIB Vivienda Otras construcciones Empleo Total de la economía Construcción 3

4 LA CRISIS INMOBILIARIA TUVO EFECTOS IMPORTANTES SOBRE EL SISTEMA FINANCIERO. La elevada exposición al mercado inmobiliario determinó un debilitamiento del sector financiero. CRÉDITO A HOGARES Y SOCIEDADES NO FINANCIERAS CRÉDITOS DUDOSOS A HH Y SNF 2 18 mm mm TOTAL SECTOR INMOBILIARIO Peso sector inmobilairio (eje drcho) TOTAL SECTOR INMOBILIARIO 4

5 LOS EXCESOS INMOBILIARIOS DETERIORARON LA POSICIÓN FINANCIERA DEL SECTOR PRIVADO..dando lugar a un incremento significativo de la deuda privada, tanto de hogares como de empresas no financieras, y a un descenso de la riqueza inmobiliaria de los hogares. RATIO DE ENDEUDAMIENTO. HOGARES Y SOCIEDADES NO FINANCIERAS RIQUEZA DE LOS HOGARES 22 2 % PIB 1.2 % de la RBD ESPAÑA UEM TOTAL NETA INMOBILIARIA (f) 5

6 LOS AVANCES EN LA CORRECCIÓN DE LOS DESEQUILIBRIOS. La demanda de vivienda presenta signos de estabilización apoyada en las compras por parte de extranjeros (localizadas, principalmente, en el arco mediterráneo) y, más recientemente, en la demanda nacional Notarios. Nº de transacciones de vivienda total Miles 21 niveles trimestrales promedio anual suma móvil de 4T (esc. dcha) vivienda nueva: suma móvil de 4T (esc. dcha) vivienda usada: suma móvil de 4t (esc. dcha) Miles Compras de viviendas (suma móvil de 4 trimestres) Extranjeros Nacionales (dcha) Miles Miles

7 LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA EMPIEZA A REACCIONAR. - Los visados se han estabilizado, aunque en niveles muy reducidos. - La inversión residencial retorna a tasas positivas, tras siete años de caídas. - El empleo en la construcción se recupera. Nº de viviendas visadas (niveles) INVERSIÓN EN VIVIENDA. TASAS. Tasas intertrimestrales (esc. dcha.) Tasas interanuales niveles mensuales nivel mensual promedio del año suma móvil de 12 meses (derecha) M1 21M1 211M1 212M1 213M1 214M1 215M

8 LOS PRECIOS REPUNTAN Y MARCAN EL POSIBLE FINAL DEL PROCESO DE AJUSTE. -Los precios crecieron en 214 (según los datos del INE) por primera vez desde 27. -El fin del ajuste se extiende a todas las regiones (con la excepción de Navarra), pero con disparidad en el ritmo de crecimiento. PRECIO DE LA VIVIENDA. TOTAL (IPV) CRECIMIENTO NOMINAL DESDE EL MÍNIMO DEL IPV POR CCAA 15 Tasa intertrimestral Tasa interanual 1, 1,3 4,9 1,4 1 1,7,8 1,1 2,8 5 3,6,4 1,6 2,8 3, ,7 2,7-15 1,5 1,4 2, VARIACIÓN ACUMULADA EN TÉRMINOS NOMINALES DESDE EL MÍNIMO RESULTANTE DEL AJUSTE HASTA EL CUARTO TRIMESTRE DE 214 (%). MEDIA NACIONAL = 2,1% IPV no se recupera % - 2% > 2% 8

9 EL AJUSTE HA SIDO INTENSO Y PROLONGADO. - La actividad constructora, el empleo en el sector y la inversión residencial se encuentran por debajo de sus mínimos históricos. - Los precios reales se han corregido un 45% desde su máximo alcanzado en 27. % CONSTRUCCIÓN: VAB Y EMPLEO VAB (% PIB) Empleo (% Total economía) %PIB Índice 1997 T1 = VIVIENDA: INVERSIÓN Y PRECIOS Inversión en vivienda Precio de la vivienda en términos reales (esc. dcha.)

10 LA MAGNITUD DE LA CORRECCIÓN ES COMPARABLE A LA DE OTROS PAÍSES CON EXCESOS INMOBILIARIOS... tanto en la inversión interna residencial como en precios. AJUSTE DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDA REAL 25 España Irlanda Reino Unido Holanda Estados Unidos Índice 1997=1 PRECIOS DE LA VIVIENDA (términos reales) España (IPV) Irlanda R. Unido (Nationwide) Holanda EEUU (Case-Shiller) 2 3 Índice, 1997 T1 =

11 EXISTE UN PESADO LEGADO DE VIVIENDAS SIN VENDER. - El proceso de absorción del stock está siendo lento. - Los mayores desequilibrios se concentran en las zonas costeras, donde se acumularon mayores excesos durante la expansión. VIVIENDAS SIN VENDER VARIACIONES TRIMESTRALES (esc. dcha) SALDO ESTIMADO Miles 8 Miles 8 ESTIMACIÓN DEL STOCK DE VIVIENDAS SIN VENDER. COMPARATIVA REGIONAL (4º TRIMESTRE 214),6 1,3 3,3 1,2 2,5,6,1,9 2,2 6 6,9 4 4, 2,7 5,1 1, ,9 5, ,6 EN PORCENTAJE DEL PARQUE DE VIVIENDAS DE 213 (%). MEDIA NACIONAL = 2,19%,-2, 2,-3, 3,-4, 4,-7, 11

12 ALGUNOS FACTORES SUSTENTAN UNAS PERSPECTIVAS FAVORABLES DEL MERCADO DE LA VIVIENDA. La recuperación económica, el avance del empleo y la mejora de las condiciones financieras sugieren una evolución positiva de la demanda de viviendas. % 6 EMPLEO: TOTAL OCUPADOS Tasa interanual Empeoramiento condiciones % RBD Indicadores de accesibilidad Mejora condiciones Carga financiera teórica sin deducciones Precio vivienda / RBD hogar mediano (eje drcho) TIPOS DE INTERÉS EURIBOR 1 AÑO % 8 6 ADQUISICIÓN DE VIVIENDA

13 NO OBSTANTE, PERSISTEN FACTORES QUE LIMITAN LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR. -La elevada tasa de paro, el alto endeudamiento de las familias (a pesar de su disminución) y, a más largo plazo, los factores demográficos podrían limitar el aumento de la demanda de viviendas. - Además, la recuperación de la actividad constructora estará condicionada por el grado de absorción del exceso de oferta de viviendas % TASA DE PARO ESTIMACIONES DE LA POBLACIÓN ACTUAL DE ESPAÑA y PROYECCIONES A CORTO PLAZO (INE) Millones de personas ENDEUDAMIENTO DE LOS HOGARES % PIB CREACIÓN NETA DE HOGARES Y VIVIENDAS TERMINADAS Miles Creación neta de hogares Viviendas terminadas (visados t-21) 13

14 SE ANTICIPA UNA RECUPERACIÓN MODERADA DEL SECTOR INMOBILIARIO. - La inversión residencial mantendría una aportación positiva al PIB en los próximos años, pero sin alcanzar los niveles del período expansivo. - En este contexto se espera que los precios de la vivienda avancen de forma gradual. % 2, APORTACIONES AL CRECIMIENTO DEL PIB TÉRMINOS REALES Inversión vivienda Vivienda: promedio expansión ( ) Vivienda:promedio crisis ( ) Total construcción: expansion Total construcción.crisis 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, -2,

15 ALGUNAS LECCIONES DE LA CRISIS Y EL PAPEL DE LAS POLÍTICAS ECONÓMICAS (1). La crisis inmobiliaria ha resultado enormemente costosa para la economía y para la sociedad españolas. Es preciso invertir en la prevención de este tipo de episodios La falta de estadísticas de calidad dificultó contar con un diagnóstico sólido y temprano del problema. La disponibilidad de información de calidad y puntual es condición necesaria para el éxito de cualquier política de prevención Las políticas económicas de demanda tienen un margen limitado para contener la acumulación de desequilibrios en el mercado inmobiliario El margen es nulo en el caso de la política monetaria dentro de una unión monetaria El de la política fiscal puede ser algo mayor en ámbitos como la eliminación de las distorsiones en los incentivos fiscales que afectan a las decisiones de compra y alquiler La política macroprudencial debe jugar un papel primordial La ratio préstamo/valor de la vivienda debe jugar un papel activo en la prevención de la asunción excesiva de riesgos 15

16 ALGUNAS LECCIONES DE LA CRISIS Y EL PAPEL DE LAS POLÍTICAS ECONÓMICAS (2). Las modalidades de tipos de interés afectan a la distribución y percepción de riesgos y pueden afectar a la estabilidad financiera tanto de las familias y empresas como de las entidades Los tipos de interés hipotecarios rabiosamente variables (i.e. vinculados a tipos a corto plazo y revisados con elevada frecuencia y sin límites) propician una incorrecta valoración de los riesgos por parte tanto de las empresas y las familias como de los propios bancos Otras políticas de regulación de los mercados no financieros pueden desempeñar también un papel activo en la prevención de episodios como este. Sobre todo en la regulación del mercado de alquileres La prevención debe complementarse con el fortalecimiento de las estructuras y las políticas adecuadas para el tratamiento de las crisis. La Unión Bancaria ofrece un marco eficaz para afrontar los eventuales problemas que pudiera generar a las entidades de crédito una eventual crisis inmobiliaria futura en cualquier país del área. 16