Que tengo que saber a la hora de firmar un contrato de compraventa de un piso?

Transcripción

1 Que tengo que saber para comprar un piso? - El nombre o razón social, domicilio y los datos de la inscripción en el Registro Mercantil del vendedor. - Plano general de la ubicación de la vivienda y planta de la vivienda. - La superficie útil y descripción general del edificio en el que se encuentra. - Memoria de calidades (si es obra nueva). - Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios. Información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad. - Certificado del administrador de la finca o del presidente de la comunidad en el que indique que el vendedor está al corriente de pagos de comunidad. - Pedir los recibos del I.B.I. Se paga anualmente y la cantidad depende del valor catastral que tenga la casa, en Madrid incluye el agua, alcantarillado y basuras. - Conocer si existe alguna derrama para conservación o mejoras en el edificio, y comprobar si está pasada la I.T.E. - Precio total de la vivienda incluyendo los gastos y medios de pago. Que tengo que saber a la hora de firmar un contrato de compraventa de un piso? - El comprador tiene derecho a recibir por parte del vendedor copia de todos los documentos. - El contrato de compraventa de vivienda debe estar redactado con claridad y sencillez. - Se han de respetar los principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones. - No se pueden incluir en el contrato de compraventa cláusulas del tipo: a) Que, en los casos de pago diferido, no reflejen con claridad la cantidad aplazada, el tipo de interés anual sobre los saldos pendientes de amortización y las condiciones de amortización de los créditos concedidos. b)que impongan un incremento del precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal. c) Responsabilicen al comprador de fallos, defectos o errores administrativos o bancarios que no le sean directamente imputables. d) Que impongan al comprador, en la primera venta de viviendas, la obligación de abonar los gastos derivados de la preparación de la titulación que por ley o por naturaleza corresponden al vendedor (obra nueva propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división o cancelación). Quién asume los gastos de escrituración? 1 / 6

2 Los gastos de otorgamiento de la escritura son por cuenta del vendedor. Salvo pacto en contrario entre el vendedor y el comprador. Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda? El pago del IVA, o en su caso del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ha de pagarse por el comprador. A quién corresponden los gastos de inscripción? Una vez pagados los impuestos correspondientes, se debe inscribir la propiedad de la vivienda comprada en el Registro de la Propiedad. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad son de cuenta del comprador de la vivienda. Salvo pacto en contrario entre el vendedor y el comprador. A quién corresponde los gastos de cancelación de una hipoteca previa? Una vez pagados los impuestos correspondientes, se debe inscribir la propiedad de la vivienda comprada en el Registro de la Propiedad. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad son de cuenta del comprador de la vivienda. Salvo pacto en contrario entre el vendedor y el comprador.. Me quedo con esta casa! Pasos a seguir: Lo primero que tienes que hacer es dejar una señal para reservar el piso, normalmente entre un 5% y un 10% del valor de la casa. En este momento se firmará un contrato de arras o reserva en el que te comprometes a comprar dicha casa. Si te hechas atrás pierdes la señal, y si el vendedor decide no vendértelo, te devolverá el doble de la cantidad que dejaste de reserva. 2 / 6

3 Ahora comienza el proceso de papeleo y gestiones - Ir al registro para comprobar que la vivienda y el propietario figuran inscritos y se corresponden. Ver las cargas que tiene la vivienda. - Pedir la escritura de compraventa. - Estudiar el contrato de compraventa. En el que se incluirá: a) Título acreditativo de propiedad y cargas. b) Descripción de la vivienda. c) Precio total. d) Forma de pago. Indicando, si es aplazado, las cantidades y fecha de vencimiento. Expresando por separado la cantidad correspondiente a intereses (deducibles del impuesto sobre la renta). e) Fecha de entrega de la vivienda. f) Cláusulas penales. Ventajas de comprar una vivienda - Ser propietario, da seguridad y estabilidad. - Puedes realizar obras a tu gusto. Con ello aumento el valor del inmueble. - Libertad de elección: vivir en ella, alquilarla, tenerla vacía. - Es un bien que se revaloriza. - El importe del crédito mensual, puede suponer casi lo mismo que un alquiler - Sirve como sistema de ahorro. - Tiene ventajas fiscales Inconvenientes de comprar una vivienda - Es una decisión complicada. - Hay que hacer muchas gestiones y papeleo (banco, notario, registrador, reformistas,...). - Hay que realizar un fuerte desembolso inicial. - Las gestiones tienen gastos añadidos: iva o impuesto de transmisiones patrimoniales, apertura de hipoteca, registro, Hacienda, escrituras y a veces la plusvalía. - Hay que pagar la comunidad y posibles derramas. Que tengo que saber para pedir una hipoteca? Lo primero que tienes que hacer reunir todos estos documentos para poder solicitarla en el banco: 3 / 6

4 Si soy trabajador por cuenta ajena - Fotocopia Documento Nacional de Identidad o Permiso Residencia - Fotocopia contrato de trabajo - Fotocopia declaración de la renta o certificado negativo - Original de certificado de ingresos que no figuren en nómina - Original del informe de vida laboral - Fotocopia contrato de arrendamiento de vivienda - Fotocopia 3 últimos recibos de alquiler - Fotocopia de los 3 últimos extractos bancarios Si soy trabajador por cuenta propia - Fotocopia Documento Nacional de Identidad - Última declaración de la renta - Impuesto de Actividades Económicas - Balance/Datos contables - Último Impuesto de Sociedades - 3 últimas nóminas - Justificante de otros ingresos - Última declaración de patrimonio si la realiza - 4 últimos pagos de a la Seguridad Social - Informe de Riesgos del banco de España - Movimientos de cuenta REFERENTE A LA VIVIENDA - Fotocopia de la escritura de la vivienda - Fotocopia Nota Simple informativa del Registro de la propiedad - Fotocopia último recibo del I.B.I. (Contribución) GASTOS DE LA HIPOTECA - Tasación del inmueble: los bancos tienen que averiguar cuánto vale tu casa para saber cuánto pueden prestarte. Normalmente te darán el 80% del valor de la tasación. - Comisión de apertura: son los costes de los trámites de la apertura de la hipoteca. se 4 / 6

5 calcula un porcentaje sobre el capital prestado que se paga de una sola vez. Varía, según el banco, entre un 0,5% y un 2%. - Gastos de notario: honorarios y gastos del notario por el otorgamiento de la escritura hipotecaria. Las tarifas de los notarios siguen unas tablas reguladas oficialmente y se basan en el precio del préstamo hipotecario. se cobran además los folios utilizados y las copias expedidas. No lleva IVA. - Gastos de gestión e inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. - Registro de la escritura de la hipoteca. Las tarifas están reguladas oficialmente y se aplican calculando la base liquidable del préstamo. No lleva IVA. - Seguro obligatorio básico de daños del hogar o seguro de incendios. QUE TENGO QUE PREGUNTAR AL PEDIR UNA HIPOTECA? - TAE (tasa anual equivalente). Esta cifra te servirá para comparar el coste real de diferentes ofertas de créditos, los de interés fijo, con los fijos y los de interés variable con los variables. en los casos de préstamos con interés variable, el TAE se calcula suponiendo que los intereses sucesivos sean los de la primera revisión. - Tipo de interés. Ha de ser el más bajo posible, pero a veces no importa que el tipo sea un poco más alto si el plazo para devolver el préstamo es mayor. - Tipo de revisión. Si el interés es variable, el tipo de salida (nominal) lo pagarás durante un año o seis meses, pero el de revisión lo sufrirás toda la vida. Por eso es más importante rebajar el segundo que el primero. Hay que fijarse en el diferencial, que es la cifra que añaden al índice de referencia y lograr bajarlo al máximo. - Plazo. Es el número de años en que se va a devolver el préstamo. - Cuotas. Son las cantidades que vas a pagar periódicamente al banco. Hay que determinar cada cuanto tiempo se pagan (normalmente cada mes) y el importe de cada una. Esto es lo fundamental para saber si se puede hacer frente al crédito. - Comisión de apertura. Es un porcentaje sobre la cantidad solicitada que se paga sólo una vez. Varía según el banco y es importante tenerla en cuenta porque influye en el coste real del préstamo. - Comisión de cancelación y amortización anticipada. Se da por cancelada una hipoteca cuando se ha pagado en su totalidad. Puede ser cuando el plazo previsto termine o si se decide pagar lo que queda antes de tiempo (amortización anticipada). - Comisión de subrogación. Es la cantidad que te va a cobrar el banco si cambias la hipoteca de entidad bancaria. Si piensas vender el inmueble que estás comprando, es muy importante porque al futuro comprador le pueden interesar las condiciones pactadas por ti, hacerse cargo de tu hipoteca y seguir pagándola él (subrogarse). - Redondeo. Cuando se pacta el tipo de revisión, los bancos suelen redondear la cifra hasta el cuarto de punto siguiente. No lo permitas, la ley está de tu parte. Tienes que lograr que te apliquen la cifra exacta porque puedes ahorrarte hasta 0,24 puntos porcentuales. - Periodo de carencia. Tienes que saber si existe un plazo de tiempo en la vida del préstamo en la que sólo pagas intereses y no amortizas el capital. Quizá te interese, porque las cuotas serán muy bajas al principio, pero pagarás muchos más intereses a la larga. 5 / 6

6 - Puede ser conveniente contratar un seguro de vida que cubra el riesgo de fallecimiento o invalidez del titular del préstamo. En este caso, la familia no tendría que hacerse cargo de la deuda, ya que el seguro se encargaría de devolver a la entidad financiera lo que quede del préstamo. - El banco te entregará un documento que refleja el acuerdo previo al que habéis llegado y que se llama oferta vinculante. Tiene por lo menos diez días de validez. end faq {accordionfaq faqid=accordion3 faqclass="lightnessfaq defaulticon headerbackground headerborder contentbackground contentborder round5" active=none} 6 / 6