PARTE I INTRODUCCIÓN PARTE II NORMAS DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS TÍTULO I ÁMBITO DE LA LEY

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1 ÍNDICE Abreviaturas Prólogo PARTE I INTRODUCCIÓN 1. Consideraciones generales Ámbito de aplicación de la norma PARTE II NORMAS DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS TÍTULO I ÁMBITO DE LA LEY Art. 1. Ámbito de aplicación Consideraciones generales Finca urbana Art. 2. Arrendamiento de vivienda Consideraciones generales Elementos que configuran la aplicación de la norma Elementos accesorios al objeto del contrato Art. 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda Consideraciones generales Arrendamiento para otro uso distinto del de vivienda Supuestos expresamente incluidos en la LAU Art. 4. Régimen aplicable Consideraciones generales... 78

2 8 Ley de Arrendamientos Urbanos 2. Arrendamiento de vivienda Exclusión de la vía jurisdiccional Domicilio electrónico Art. 5. Arrendamientos excluidos Consideraciones generales Ocupación de vivienda por relación laboral o de servicios Viviendas militares Arrendamiento rústico con casa-habitación Viviendas universitarias Viviendas para uso turístico TÍTULO II DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS CAPÍTULO PRIMERO NORMAS GENERALES Art. 6. Naturaleza de las normas Consideraciones generales Estipulaciones perjudiciales al arrendatario Que la norma lo autorice Art. 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de vivienda Consideraciones generales Cónyuge no separado Parejas de hecho Hijos dependientes Ascendientes Cobertura de la necesidad permanente de vivienda Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad Art. 8. Cesión del contrato y subarriendo Consideraciones generales Diferencias entre la cesión y el subarriendo La cesión del contrato Subarriendo CAPÍTULO SEGUNDO DE LA DURACIÓN DEL CONTRATO Art. 9. Plazo mínimo Consideraciones generales

3 Índice 9 2. Libertad de pacto Contratos sin pacto de duración Plazo indeterminado Exclusión de la prórroga forzosa por necesidad del arrendado Recuperación de la vivienda Arrendamiento de vivienda ajena Finca no inscrita Art. 10. Prórroga del contrato Consideraciones generales La prórroga voluntaria Que hayan transcurrido los tres primeros años de vigencia del contrato Renuncia a la prórroga anual Fin del derecho preferente del arrendatario Régimen jurídico aplicable Prórrogas posteriores Art. 11. Desistimiento del Contrato Consideraciones generales Antecedentes Desistimiento en el período contractual obligatorio Desistimiento una vez transcurrido el plazo obligatorio Que hayan transcurrido los primeros cinco años de contrato Preaviso Indemnización pactada Art. 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario Consideraciones generales Antecedentes El consentimiento del cónyuge Desistimiento o vencimiento Régimen matrimonial Plazos Parejas de hecho Requisitos Art. 13. Resolución del derecho del arrendador Consideraciones generales Resolución del derecho del arrendador La inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad Arrendamientos otorgados por el usufructuario Art. 14. Enajenación de la vivienda arrendada Consideraciones generales

4 10 Ley de Arrendamientos Urbanos 2. Contratos con duración del plazo obligatorio Contratos de arrendamiento sobre fincas inscritos en el Registro de la Propiedad Contratos de arrendamiento sobre fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad Derechos de resarcimiento a favor del arrendatario Pacto de no extinción Art. 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario Consideraciones generales Separación de mutuo acuerdo Resolución judicial Subrogación legal Notificación Art. 16. Muerte del arrendatario Consideraciones generales Fallecimiento del arrendatario Personas legitimadas Ausencia de subrogación Concurrencia de varias personas llamadas a la subrogación La notificación Plazos Penalización Pacto de exclusión del derecho de subrogación CAPÍTULO TERCERO DE LA RENTA Art. 17. Determinación de la renta Consideraciones generales Libertad de renta Tiempo de pago de las rentas Lugar y forma de pago Recibo acreditativo del pago de la renta Falta de la entrega del recibo La renta y las obligaciones tributarias Pago de la renta en especie Art. 18. Actualización de la renta Consideraciones generales Actualización de la renta Notificación Índice LAU

5 Índice 11 Art. 19. Elevación de renta por mejoras Consideraciones generales Realización de las obras Repercusión en un edificio de varias fincas Notificación Art. 20. Gastos generales y de servicios individuales Consideraciones generales Gastos no susceptibles de individualización Repercusión de los gastos Gastos susceptibles de individualización Acreditación del pago Comunicación de la repercusión CAPÍTULO CUARTO DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES Art. 21. Conservación de la vivienda Consideraciones generales Reparaciones necesarias Momento de la reparación Duración de las obras Notificación al arrendador Pequeñas reparaciones Art. 22. Obras de mejora Consideraciones generales Obras de mejora Procedimiento para llevar a cabo las obras Derechos que se derivan para el arrendatario Art. 23. Obras del arrendatario Consideraciones generales Obras del arrendatario Derechos del arrendador Art. 24. Arrendatarios con minusvalía Consideraciones generales Obras por minusvalías Obras en casos de mayores de setenta años Que no afecten a elementos o servicios comunes ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad Obligación de reponer al estado anterior Art. 25. Derecho de adquisición preferente Consideraciones generales

6 12 Ley de Arrendamientos Urbanos 2. Derecho preferente Derecho de tanteo Derecho de retracto Concurrencia de derechos Inscripción en el Registro de la Propiedad Límites al derecho de adquisición preferente Exclusión de los derechos de adquisición preferente Notificación en los casos de exclusión CAPÍTULO QUINTO DE LA SUSPENSIÓN, RESOLUCIÓN Y EXTINCIÓN DEL CONTRATO Art. 26. Habitabilidad de la vivienda Consideraciones generales Requisitos Suspensión del contrato Desistimiento Art. 27. Incumplimiento de obligaciones Consideraciones generales Causas de resolución por el arrendador Causas por las que el arrendatario puede resolver el contrato Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad Art. 28. Extinción del arrendamiento Consideraciones generales Extinción por pérdida de la finca Extinción por declaración firme de ruina TÍTULO III DE LOS ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA Art. 29. Enajenación de la finca arrendada Consideraciones generales Adquirente El tercero hipotecario Pacto en contrario La garantía del art. 34 de la Ley Hipotecaria Art. 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario Consideraciones generales Conservación de la finca

7 Índice Obras de mejora Obras del arrendatario Habitabilidad de la finca Derecho de elevación de la renta Art. 31. Derecho de adquisición preferente Consideraciones generales Pacto de exclusión La venta junto con elementos accesorios Art. 32. Cesión del contrato y subarriendo Consideraciones generales Libertad de cesión o subarriendo Derecho al incremento de la renta Fusión, transformación o escisión Notificación al arrendador Art. 33. Muerte del arrendatario Consideraciones generales Fallecimiento del arrendatario Preexistencia de un arrendamiento Que se ejerza actividad empresarial o profesional Personas llamadas a la subrogación Notificación Derecho de aumento de renta Art. 34. Indemnización al arrendatario Consideraciones generales Extinción del contrato Actividad comercial Plazo mínimo Manifestación de renovar el contrato Aceptación del arrendador Fijación de la indemnización Designación de árbitro Art. 35. Resolución de pleno derecho Consideraciones generales Resolución de pleno derecho Falta de pago de las rentas y otras cantidades Falta de pago de la fianza o de su actualización Realización de daños dolos u obras no consentidas Ejercicio de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas Falta de notificación de cesión del contrato o subarriendo de la finca

8 14 Ley de Arrendamientos Urbanos 8. Otros supuestos de resolución del contrato por incumplimiento del arrendatario TÍTULO IV DISPOSICIONES COMUNES Art. 36. Fianza Consideraciones generales Carácter obligatorio Fianza en metálico Importe de la fianza Naturaleza del precepto Actualización Restitución de la fianza Garantías adicionales La fianza y los órganos de la Administración Art. 37. Formalización del arrendamiento. Formalización del arrendamiento Consideraciones generales Requisitos Contenido del documento TÍTULO V PROCESOS ARRENDATICIOS Art. 38. Derogado por la Disposición Derogatoria Única, punto 2, apartado 6.º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil Art. 39. Derogado por la Disposición Derogatoria Única, punto 2, apartado 6.º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil Art. 40. Derogado por la Disposición Derogatoria Única, punto 2, apartado 6.º de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil DISPOSICIONES ADICIONALES Primera. Régimen de las viviendas de Protección oficial en arrendamiento Consideraciones generales Arrendamientos suscritos antes de Arrendamientos posteriores al Decreto Ley 31/ Textos útiles Competencia de las Comunidades Autónomas

9 Índice Viviendas de promoción pública Segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria Consideraciones generales Desarrollo del punto Adaptación de la regulación registral Tercera. Depósito de fianzas Consideraciones generales Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda Consideraciones generales Quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil Sexta. Censos de arrendamientos urbanos Consideraciones generales Séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de arbitraje Consideraciones generales Octava. Derecho de retorno Consideraciones generales Requisitos para que proceda el derecho de retorno Concreción del derecho de retorno Novena. Declaración de la situación de minusvalía Consideraciones generales Décima. Prescripción Consideraciones generales DISPOSICIONES TRANSITORIAS Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de Consideraciones generales Contratos de arrendamiento de vivienda Contratos de arrendamiento de locales de negocios Tipos de contratos Contratos asimilados Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de Consideraciones generales Régimen normativo aplicable Extinción y subrogación Otros derechos del arrendador Actualización de la renta Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de Consideraciones generales

10 16 Ley de Arrendamientos Urbanos 2. Régimen normativo Extinción y subrogación Actualización de la renta Otros derechos del arrendador Otros derechos del arrendatario Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de Consideraciones generales Los contratos a que hace referencia el precepto Contratos asimilados al inquilinato Contratos asimilados a local de negocio Actividades profesionales Quinta. Arrendamientos de vivienda de protección oficial Consideraciones generales Sexta. Procesos judiciales Disposición transitoria primera. Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley Consideraciones generales Disposición transitoria segunda. Régimen de los procesos en tramitación a la entrada en vigor de esta Ley Consideraciones generales DISPOSICIÓN DEROGATORIA Única. Disposiciones que se derogan Consideraciones generales DISPOSICIONES FINALES Primera. Naturaleza de la Ley Consideraciones generales Segunda. Entrada en vigor Consideraciones generales Tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios al Consumo, a que se refiere esta Ley Consideraciones generales Cuarta. Compensación por vía fiscal Consideraciones generales

11 Índice 17 PARTE III NORMAS PROCESALES La Ley de Enjuiciamiento Civil de Consideraciones generales La enervación La asistencia jurídica gratuita en los desahucios El domicilio judicial Evitación de la comunicación edictal mediante publicación en diarios oficiales Condonación de la deuda Acumulación de acciones Contenido de la primera resolución Plazo para dictar la sentencia La imposición de las costas procesales El abono de las rentas que vayan venciendo Entrega voluntaria de la posesión La resolución definitiva Jurisdicción Consideraciones generales La enervación Consideraciones generales La enervación de la acción Exclusión de la enervación Indicación en la demanda La enervación en los procesos en los que se ejerciten las dos pretensiones de manera conjunta Ámbito de aplicación La enervación en la Ley Concursal Algunas dudas no resueltas en la reforma Tramitación preferente Consideraciones generales Legitimación activa Consideraciones generales Legitimación pasiva Consideraciones generales El precario Consideraciones generales Semejanzas y diferencias del precario con otras figuras jurídicas Los procedimientos judiciales arrendaticios: desarrollo

12 18 Ley de Arrendamientos Urbanos 1. Consideraciones generales El procedimiento ordinario El procedimiento verbal El procedimiento de desahucio El llamado procedimiento monitorio arrendamiento Los recursos contra las sentencias: consignación de rentas Consideraciones generales Recursos contra las sentencias Pago previo de las rentas como garantía en los recursos que lleven aparejado lanzamiento La ejecución de la sentencia Consideraciones generales PARTE IV APÉNDICE PRÁCTICO 1. Actualización de rentas de alquiler entre dos meses ambos anteriores a enero de Actualización de rentas de alquiler desde meses anteriores a enero de 2002 hasta enero de 2002 y siguientes Actualización de rentas de alquiler entre dos meses posteriores ambos a enero de 2002 (idéntico a caso 1) Movimiento del IPC desde la entrada en vigor de la LAU, en enero de MODELOS El juicio ordinario Demanda de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Rentas Primer proveído admitiendo la demanda Cuestión de competencia por declinatoria Diligencia de presentación Resolución dando traslado al demandante y al Ministerio Fiscal Contestación a la demanda de Juicio Ordinario Arrendaticio Resolución convocando a las partes a la Audiencia previa Audiencia previa Auto de Sobreseimiento por incomparecencia del Actor o de su Abogado Juicio Oral Sentencia de juicio de ordinario

13 Índice 19 El juicio verbal Demanda de juicio verbal con acumulación objetiva de pretensiones (de sa hu cio y reclamación de rentas) Diligencia de Recepción por el Juzgado en los casos en los que en la localidad no haya Oficina de Señalamiento Inmediato Primer proveído del Juzgado receptor Acta de vista oral Sentencia El juicio de desahucio Demanda de Juicio de desahucio para la resolución del contrato Demanda de Juicio de desahucio para la resolución del contrato con condonación de las rentas Primera diligencia de recepción Primer proveído del Juzgado receptor Proveído solicitando subsanación Acta de Juicio de desahucio con oposición a la enervación Acta de juicio de desahucio Sentencia de Juicio de desahucio Escrito solicitando la ejecución cuando la vivienda esté ocupada por el arrendatario Escrito solicitando la ejecución cuando la vivienda esté ocupada por el arrendatario Resolución acordando el lanzamiento Acta de lanzamiento Escrito solicitando la comparecencia en los supuestos de ocupación de terceros Proveído acordando la celebración de la vista Vista Resolución acordando el lanzamiento Procedimiento monitorio arrendaticio Escrito del demandado anunciando la consignación Resolución dando traslado de la consignación a la parte demandante Escrito de la parte demandada contestando a la consignación del demandado Acta de Juicio de desahucio con oposición a la enervación Resolución declarando la enervación Escrito por el que el arrendatario anuncia el desalojo voluntario Resolución acordando sobre la entrega de la posesión

14 20 Ley de Arrendamientos Urbanos Escrito del demandado anunciando la aceptación de la condonación Resolución acordando la aceptación y la finalización del procedimiento Escrito del demandante anunciando el transcurso del plazo sin que el demandado haya desalojado la finca Resolución acordando la finalización del procedimiento BIBLIOGRAFÍA Manuales y monografías Colecciones jurisprudenciales