1. CARACTERISTICAS DEL FONDO

Transcripción

1 Tipo de Fondo FONDO INMOBILIARIO NO DIVERSIFICADO INS SAFI 1. CARACTERISTICAS DEL FONDO Cerrado INS Inversiones Sociedad Administradora de Fondos de Inversión Informe Trimestral Abril - Junio 2011 Calificación Objetivo del Fondo Ingreso de Riesgo Scr AA-f 3 Calificadora de Riesgo Centroamericana Fecha de Inicio 26/02/2010 Operaciones Custodio de Plazo de 30 Años Valores Vencimiento INS VALORES PUESTO DE BOLSA Moneda de las Dólares COMISIONES DEL FONDO INS SAFI INDUSTRIA participaciones No. Total Participaciones Administración Autorizadas No. Total Participaciones Custodia Colocadas Valor de la $ Agente Colocador Participación al Comisión de 1.25% 1.80% Comisión de 0.00% - Comisión de 0.00% - Fecha trimestral Otros Gastos 0.00% - Operativos Valor de la participación según ultima negociación mercado secundario Fecha: 20 Junio , SUBTOTAL DE COMISIONES 1.25% 1.80% Comisión Pagada 0.25% - al Puesto de Bolsa Monto Mínimo de la $ TOTAL DE 1.50% 1.80% Participación COMISIONES

2 PÁGINA 2 1. Análisis de la Situación Económica en general y de la cartera de inversiones del fondo Al primer trimestre del año 2010, el país muestra signos de una tendencia significativa a la recuperación económica. De acuerdo con información del Banco Central de Costa Rica, la actividad económica del país, medida por medio del indicador de actividad económica mensual (IMAE), registró en febrero del presente año una variación interanual del 6.3%. Tal tendencia confirma el proceso de reactivación del país. Por otro lado, es igualmente positivo que esta mejora en la actividad económica ha implicado también una mejora en el mercado laboral, donde la cantidad de empleados registrados en la Caja Costarricense del Seguro Social mostró un incremento del 1.9% a febrero del A nivel de sectores económicos, tanto la actividad industrial como servicios registraron a febrero del este año una variación interanual del 3.0%, nivel que resulta muy superior al porcentaje del 1.1% mostrado un año antes. Igualmente, el régimen de zona franca destaca por la colocación internacional de productos tales como : artículos eléctricos, muebles, accesorios, manufactura, etc. En lo que corresponde a la cartera de inversiones del fondo inmobiliario, se adquirió a febrero del presente año una propiedad ubicada en el Centro Comercial Boulevar en el barrio la Pitahaya de Cartago, alquilada por el Banco Nacional de Costa Rica. La propiedad tiene un periodo de 9 meses de haberse construido. El contrato de arriendo con el Banco Nacional es de plazo indefinido y con ajustes de renta cada 3 años contra avalúos de la propiedad. La propiedad en cuestión dispone de 2 tipos de contratos de mantenimiento. El primero de tipo condominal, que cubre todos los aspectos externos a la propiedad; y una segundo contrato interno, que cubre mantenimiento interno, aires acondicionados, sistemas eléctricos, etc. 2. Descripción de los Factores Económicos, legales, u operativos que explican las variaciones en el rendimiento del Fondo. Los principales factores que explican el rendimiento del Fondo a la fecha del presente informe corresponden a la aplicación de los costos de los avalúos financieros e ingenieriles que se utilizaron para la compra de la propiedad, de acuerdo con los requerimientos que la Superintendencia General de Valores en esta materia. Igualmente, y como parte de los costos de adquisición de la propiedad se cargaron al fondo los gastos legales correspondientes a la inscripción en el registro público de la propiedad a nombre del Fondo de Inversión Inmobiliario INS no Diversificado. Finalmente, se cargo al fondo para la compra del inmueble efectuado en este período el pago directo de una comisión de 0.40% pagada a INS Valores como puesto colocador de participaciones del Fondo Inmobiliario. 3. Descripción de las estrategias que se implementan para la administración de los Riesgos Las principales estrategias que se aplicaron para la administración de los riesgos durante el período correspondieron a la adquisición de una seguro Todo Riesgo sobre la propiedad adquirida. El seguro fue adquirido al Instituto Nacional de Seguros sobre el valor del 100% de lo pagado por la adquisición del Inmueble indicado.

3 PÁGINA 3 3. ESTRUCTURA DE LA CARTERA INMOBILIARIA Estructura de la cartera inmobiliaria Según Inmueble Nombre del Inmueble Participación del Inmueble respecto a los Activos Totales del Fondo INS Inmobiliario Participación del Inmueble respecto a los Activos Totales del Fondo INS Inmobiliario Plaza Boulevar Cartago Edificio D 67.12% 67.12% Edificio Farmacia del Hospital Calderón Guardia 32.88% 32.88% Total 100% 100% Según Inquilino Nombre del Inquilino Participación del Inquilino respecto al Total de Ingresos por Alquileres del Fondo INS Inmobiliario Participación del Inquilino respecto al Total de Ingresos por Alquileres del Fondo INS Inmobiliario Banco Nacional de Costa Rica 67.12% 67.12% Area de Salud Catedral Central Sur C.C.S,S % 32.88% Total 100% 100%

4 PÁGINA 4 3. ESTRUCTURA DE LA CARTERA INMOBILIARIA Estructura de la cartera inmobiliaria Según Actividad Económica de los Inquilinos Actividad Económica Participación del Inquilino por Actividad Económica Participación del Inquilino por Actividad Económica Negocios de Intermediación Financiera 1 1 Servicios Médicos 1 1 Construcción 0 0 Enseñanza 0 0 Comercio al Por Mayor y Menor 0 0 Administración Pública 0 0 Hoteles y Restaurantes 0 0 Industrias Manufactureras 0 0 No Registrada 0 0 TOTAL DE INQUILINOS 2 2 Según Ubicación Geográfica Provincia Concentración de la Concentración de la Provincia / Total de Cartera Provincia / Total de Cartera San José 50% 50% Alajuela 0 0 Heredia 0 0 Cartago 50% 50% Guanacaste 0 0 Limón 0 0 Puntarenas 0 0 TOTAL DE INQUILINOS 100% 100%

5 PÁGINA 5 4. TABLA DE RENDIMIENTOS TIPO DE RENDIMIENTO RENDIMIENTOS (%) RENDIMIENTOS RENDIMIENTOS INS Inmobiliario (%) INS Inmobiliario INDUSTRIA II Trim.11 Rendimiento Últimos 30 días Líquido 3.62% 11.62% 7.90% Total 3.62% 11.62% 7.90% Rendimiento Últimos 12 meses Líquido 5.42% 7.94% 7.30% Total 5.42% 7.94% 7.30% 8.00% 6.00% 4.00% Rendimientos ultimos 12 meses del Fondo y la Industria 5.42% 7.30% 2.00% 0.00% Fondo INS Inmobiliario Industria

6 PÁGINA 6 5. INDICADORES DE RIESGO Y SU GESTIÓN INDICADOR INS SAFI INS SAFI INDUSTRIA II Trim.11 Desviación Estandar de los N.A. N.A. 0.87% Rendimientos Totales -Ultimos 12 meses- Porcentaje de Ocupación 100% 100% 91.00% Cooficiente de Obligaciones 0% 0% 12.71% -Endeudamiento- Morosidad de la Cartera de 0% 0% rentas ( Más de 1 mes de atraso) Administración de Riesgos 1. Riesgo de Siniestros: Con el objetivo de reducir la exposición a este riesgo, se contratan las coberturas bajo la modalidad Daño Físico Directo. Todas la edificaciones que se compren a futura como política, deben estar cubiertas bajo esta modalidad. 2. Riesgo de Desocupación Una estrategia planteada por el fondo es el énfasis en el tipo de inquilino, de manera que cuenten con capacidad de pago reconocida y baja exposición a las condiciones de mercado. Por ahora, el fondo se centra en la compra de inmuebles arrendados por parte de instituciones ligadas o con respaldo estatal. 3. Riesgo de Concentración por inmuebles El fondo se encuentra expuesto a una concentración en inmuebles por cuanto se encuentra en su etapa de compra de inmuebles para llegar al monto establecido en el prospecto (US$50 millones). No obstante, conforme se realicen las compras se espera implementar una diversificación de los inmuebles e ir reduciendo la así la exposición a este riesgo. 4. Riesgo de Concentración de Inquilinos Similar a lo indicado en el punto anterior, si bien el fondo se encuentra expuesto a una concentración por inquilinos, debe tenerse presente que encuentra en su etapa de compra de inmuebles para llegar al monto establecido en el prospecto. No obstante, conforme se realicen las compras se ira reduciendo así la concentración en pocos inquilinos.

7 PÁGINA 7 Glosario de Términos Calificación de Riesgo: Es la valoración que realiza una empresa debidamente autorizada por la Superintendencia General de Valores hace sobre la capacidad de un emisor o un fondo de inversión registrad para pagar el capital y los intereses en los términos estimados dentro de la actividad económica en que opera. Desviación Estándar de los Rendimientos. Es una medida del grado en el cual el retorno de un activo fluctúa con referencia a su media histórica. Cuanto mayor es la desviación estándar, mayor es la probabilidad (y riesgo) de que el desempeño de un instrumento financiero fluctúe alrededor de un retorno promedio. Endeudamiento: Es una medida del nivel de obligaciones financieras que con terceros ( personas físicas o con entidades financieras), que nos son inversionistas, posee un fondo de inversión de acuerdo con los límites establecidos por la Superintendencia General de Valores. Morosidad de los alquileres: Es una medida del atraso que porcentualmente tiene un fondo de inversión inmobiliario en el cobro los alquileres sobre el flujo total de rentas a cobrar sobre las propiedades que ha adquirido dicho fondo de inversión. Notas Importantes para el Inversionista Este reporte tiene propósitos informativos únicamente y por lo tanto no constituye una solicitud u oferta para su compra o venta. La autorización para realizar oferta pública no implica calificación sobre la bondad de las participaciones del fondo de inversión ni sobre la solvencia del fondo o de su sociedad administradora La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tiene relación con los de entidades bancarias o financieras de su grupo económico, pues su patrimonio es independiente. Los rendimientos producidos en el pasado no garantizan un rendimiento similar en el futuro. Antes de invertir, solicite el prospecto del fondo inversión