DESALOJO EXPRESS O NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO?

Transcripción

1 DESALOJO EXPRESS O NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO? En los últimos años se han promulgado dos leyes que tratan el tema del arrendamiento de inmuebles y por ende, del desalojo. Estas son, la llamada Ley del Desalojo Express (Ley No , promulgada el 27 de mayo de 2014) y la Nueva Ley de Arrendamiento o Nueva Ley de Desalojo (Decreto Legislativo No. 1177, del 17 de julio de 2015). A efecto de una eventual demanda de desalojo, analizaremos cuál resulta más conveniente para los arrendadores. 1. La denominada Ley del Desalojo Express - Ley No , Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos: Esta primera norma modificó algunos artículos hasta entonces vigentes del Código Procesal Civil, entre ellos el artículo 594, agregando a este una disposición por la cual, en los contratos de arrendamiento de inmuebles con firmas legalizadas que contengan la cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario; el juez, ante una eventual demanda de desalojo, otorgará al arrendatario un plazo de seis días para que acredite la vigencia del contrato o el pago de la renta adeudada; de lo contrario, ordenará el lanzamiento en quince días hábiles. En sus pocos años de aplicación, esta norma ha suscitado comentarios desfavorables de gran parte de arrendadores quienes, tal vez motivados por la opinión pública que anunciaba desalojos en quince días, suscribieron con sus arrendatarios la llamada cláusula de allanamiento a futuro y que ahora ven que como sus procesos de desalojo ingresan, en algunos casos, a sus primeros años de tramitación. Algunas de las causas por las cuáles creemos que esta norma no cumple enteramente su finalidad de procurar un desalojo mucho más célere son las siguientes:

2 a. Los plazos señalados en la norma no se cumplen; ya sea por la excesiva carga procesal del Poder Judicial o por falta de diligencia, vencido el plazo de seis días otorgado al demandado para que acredite la vigencia del contrato o el pago de la renta, el juzgado difícilmente emitirá de oficio una resolución ordenando el lanzamiento sino que las partes deberán solicitarlo mediante un escrito, lo cual puede llevar semanas o incluso meses para que finalmente se ordene el lanzamiento; es decir, la desocupación del inmueble. A esto hay que sumarle la posible demora en la admisión de la demanda, la cual se tramitará de acuerdo a la carga procesal de cada juzgado dado que, para su expedición, la ley no impuso ningún plazo máximo. b. Es posible interponer recurso de apelación contra la sentencia que declare fundada una demanda de desalojo con cláusula de allanamiento a futuro; al respecto, de acuerdo a una interpretación literal de las normas sobre desalojo modificadas por la Ley No , el juez debe ordenar el lanzamiento de conformidad con lo dispuesto por el artículo 593 del Código Procesal Civil. Este artículo señala que el lanzamiento se ejecutará consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda y dado que el artículo 556 del mismo cuerpo normativo establece que las sentencias expedidas en un proceso sumarísimo, como lo es el de desalojo, son apelables con efecto suspensivo, se puede suspender el lanzamiento extendiendo el proceso hasta que exista un pronunciamiento firme al respecto.

3 c. Los problemas de notificación; un proceso de desalojo con cláusula de allanamiento anticipado mantiene, al igual que el proceso común de desalojo, la exigencia de notificar la demanda en el predio a desalojar. Esto genera diversos problemas operativos pues es posible que los poseedores alteren la numeración del inmueble u otros signos de identificación para impedir ser notificados y así extender el proceso. Además de lo señalado se debe tener en cuenta que el arrendatario sólo puede suscribir una cláusula de allanamiento a futuro para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago y que, a diferencia de Nueva Ley de Arrendamiento o Nueva Ley de Desalojo (Decreto Legislativo No. 1177), este proceso de desalojo aplica para todo tipo de inmuebles; es decir, desde establecimientos industriales o comerciales hasta viviendas. 2. La denominada Nueva Ley de Desalojo - Decreto Legislativo No. 1177, Decreto Legislativo que establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda: Esta segunda norma, más reciente que la primera, establece un Proceso Único de Ejecución de Desalojo, el cual, según señala su artículo 14, se aplica a los contratos regulados por esta misma norma. Estos contratos son: (i) contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda, (ii) contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opción de compra y (iii) contrato de arrendamiento financiero (leasing) de inmueble destinado a vivienda 1. 1 Cabe señalar que estos contratos se suscriben de acuerdo a los formularios aprobados por el Ministerio de Vivienda mediante Decreto Supremo. N VIVIENDA, se certifican las firmas de las partes ante notario o juez de paz y se inscriben en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (vía internet).

4 Procederá el desalojo, según esta norma, cuando cualquiera de los contratos antes mencionados culmine por las siguientes causales: a. Vencimiento de plazo. b. Resolución de mutuo acuerdo. c. Incumplimiento en el pago de la renta por dos (02) meses consecutivos. d. Incumplimiento en el pago por mantenimiento, agua u otros servicios relacionados por seis (6) meses consecutivos. e. Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda. Únicamente en las causales mencionadas ya se puede observar una gran diferencia con los supuestos del Desalojo Express, el cual sólo puede demandarse por vencimiento del contrato o resolución del mismo por falta de pago. Esta norma, al igual que la Ley No , acorta los plazos de un proceso de desalojo común otorgando: cinco días para que el arrendatario conteste la demanda o se allane, tres días luego de vencido el plazo anterior para sentenciar, bajo responsabilidad del Juez a cargo del proceso y tres días para que la Policía Nacional del Perú preste su asistencia y garantía para la ejecución del desalojo. Asimismo, la norma se ha asegurado de establecer claramente que un eventual recurso de apelación contra la sentencia que declara fundada la demanda de desalojo se concederá sin efecto suspensivo; es decir, no suspendería el lanzamiento. De acuerdo a lo reseñado, y vistas las principales características de estas dos nuevas modalidades del proceso de desalojo creemos que, para un arrendador es mucho más beneficioso suscribir un contrato de arrendamiento de inmueble

5 destinado a vivienda al amparo del Decreto Legislativo No. 1177, pues de esta forma: a. Puede reclamar la restitución de su inmueble por otras causales además del vencimiento del plazo y falta de pago de la renta (las cuáles pueden ser tan importantes como el incumplimiento del pago de los servicios o que el arrendatario destine el inmueble a otro uso). b. Los plazos para tomar posesión de su inmueble, al menos en teoría serán más cortos que en un proceso de desalojo derivado de una cláusula de allanamiento a futuro y los jueces se encontrarán más presionados a resolver en los plazos establecidos al habérseles impuesto responsabilidad por la posible demora. c. Los posibles recursos impugnatorios de la contraparte no suspenderán el lanzamiento. Queda como único requisito, asegurarse que efectivamente, el objeto del contrato de arrendamiento sea destinar el inmueble a vivienda. Las personas que pretendan arrendar sus inmuebles para usos distintos deberán conformarse con suscribir una cláusula de allanamiento a futuro si no quieren seguir un proceso de desalojo común al tratar de recuperar sus predios.