ÍNDICE GENERAL 1. RESUMEN EJECUTIVO 1 2. ANÁLISIS MACROECONÓMICO 8 3. ESTUDIO DE MERCADO OFERTA ESTUDIO DE DEMANDA 38

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1 ÍNDICE GENERAL 1. RESUMEN EJECUTIVO 1 2. ANÁLISIS MACROECONÓMICO Situación Económica del Ecuador Inflación P.I.B. Producto Interno Bruto Tasa Activa y Tasa Pasiva Remesas de Migrantes Oportunidades y Amenazas para el Sector Inmobiliario Oportunidades Amenazas Conclusión ESTUDIO DE MERCADO OFERTA Localización Descripción del Entorno Análisis del Método Residual del Terreno La Oferta en el Sector Tamaño y Cantidad de Unidades de Vivienda Comparación Arquitectónica por Tipo de Producto Servicios Generales del Proyecto Tipo de Financiamiento y Plazos de Ejecución Análisis FODA del Proyecto Cumbres del Moral frente a la Competencia Determinación de la Competencia Conclusión ESTUDIO DE DEMANDA Intensión de Compra y Finalidad de Uso Emplazamiento Preferido y Tipo de Vivienda Situación Económica y Financiamientos Composición de la Demanda Determinación del Perfil del Cliente Conclusión DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO Implantación Componente Arquitectónico Tipo de Producto 54 v

2 Planta Tipo 76,32m Planta Tipo 97,28m Planta Tipo 135,81m Componente Técnico Cronograma General Requerimientos Municipales Conclusión ESTRATEGIA COMERCIAL Canales de Distribución Fuerza de Ventas en Oficina Central Fuerza de Ventas en Departamento Modelo Artes Publicitarios Participación en Prensa, Televisión y Radio Promociones Estrategia de Precios Estrategia de Crédito Garantías para el Cliente Cronograma de Ventas Conclusión ANÁLISIS FINANCIERO Presupuesto de Obra e Ingresos por Ventas Análisis de Egresos Análisis de Ingresos Comparación de Ingresos con Egresos Utilidad Esperada Terreno Análisis de Flujo de Fondos de Proyecto Puro Tasa de Descuento (Método CAPM) Análisis de Valor Actual Neto (VAN) Análisis de Sensibilidad Sensibilidad por Velocidad de Ventas Sensibilidad por Costos Sensibilidad por Precio Conclusión ESTRATEGIA LEGAL Aspectos Legales Etapa Preliminar Etapa de Ejecución 86 vi

3 Etapa de Cierre Equipo de Trabajo / Grupo Promotor Fideicomiso Mercantil Participantes del Fideicomiso Cumbres del Moral Presupuesto de Gastos Legales Aspectos Tributarios ASPECTOS ORGANIZACIONALES Acta de Constitución Información General Necesidades del Negocio Objetivos del Proyecto Asunciones Restricciones Descripción del Sitio Descripción del Producto Alcance del Proyecto Perfil del Cliente Hitos y Entregables Criterios de Aceptación Política de Cambios Responsables de Revisión y Aceptación Organigrama del Proyecto Enunciado del Alcance del Proyecto Fase de Iniciación Fase de Ejecución Fase de Cierro Estructura de Desglose del Trabajo (E.D.T.) CONCLUSIONES GENERALES Y RECOMENDACIONES Conclusiones Generales Recomendaciones 96 FUENTES DE CONSULTA ELECTRÓNICA 97 FUENTES DE CONSULTA ESCRITA 98 ENTREVISTAS PERSONALES CON ESPECIALISTAS Y PROFESIONALES 99 vii

4 ÍNDICE DE ANEXOS 1. ANEXO Análisis de Oferta Sector Las Bromelias ANEXO Cronograma General ANEXO Listado de Precios Torre A Análisis de Precios Listado de Precios Torre B Análisis de Precios Listado de Precios Torre C Análisis de Precios Listado de Precios Torre D Análisis de Precios Listado de Precios Total Análisis de Precios ANEXO Cronograma Valorado de Ventas Torre A Cronograma Valorado de Ventas Torre B Cronograma Valorado de Ventas Torre C Cronograma Valorado de Ventas Torre D ANEXO Cronograma Valorado de Egresos - Torre A Cronograma Valorado de Egresos - Torre B Cronograma Valorado de Egresos - Torre C Cronograma Valorado de Egresos - Torre D ANEXO Flujo de Egresos Total ANEXO Flujo de Ingresos Total ANEXO Flujo de Fondos Mensual Proyecto Puro ANEXO Estructura de Desglose de Trabajo (E.D.T.) APARTADO DE PLANOS Implantación General Planta Tipo Torres A1, B1, C1, D Planta Tipo Torres A2, B2, C2, D Planta Tipo Subsuelo Fachada Sur Corte Longitudinal 121 viii

5 ÍNDICE DE GRÁFICOS 2.1. Inflación Anual Tasas Activa y Pasiva Tasas de Interés Activas Efectivas Anuales por Entidad Bancaria y Crédito para Vivienda Remesas de Migrantes Anuales en Millones USD Perfil de Quito Ubicación de Servicios Ubicación del Terreno Ubicación de la Competencia Precio / m Unidades de Vivienda Tiempo de Entrega Intensión de Compra en el Tiempo Compra para Vivir en el Inmueble Oferta en Quito Preferencia de Sector por N.S.E Tamaño de Vivienda m Número de Dormitorios Preferidos Número de Baños Preferidos Dormitorio de Servicio Preferencia de Precio por Unidad de Vivienda Disposición de Pago por Cuota de Entrada Demanda Potencial Calificada Implantación General Corte Esquemático Torre B Costos Directos vs. Indirectos Incidencia de Costos por Torre Egresos Mensuales Egresos Acumulados Ingresos Mensuales Ingresos Acumulados Ingresos vs. Egresos Curva de Ingresos y Egresos Acumulados Organigrama del Proyecto 92 ix

6 ÍNDICE DE TABLAS 2.1. P.I.B. Interno Bruto Real por Clase de Actividad Económica I.R.M. Informe de Regulación Metropolitana Análisis del Método Residual Proyecto Promotor Unidades de Vivienda Tipo de Producto Tipo de Acabados Instalaciones Servicios Generales Datos Financieros Ingreso Familiar por Nivel Socioeconómico Programación Arquitectónica Listado de Inmuebles Detalle de Documentación Determinación de Precios Factor Altura Factor Área Factor Vista Incidencia de Costos por Torre Tipo de Financiamiento Utilidad Esperada (Bruta) Tasa de Descuento Método CAMP Sensibilidad por Velocidad de Ventas Sensibilidad por Costos Sensibilidad por Precio Aspectos Legales del Proyecto 85 x

7 ÍNDICE DE FOTOGRAFÍAS 1.1. Render 3D Imagen Modelo de Carpeta de Ventas Vista Calle Leonardo Tejada Vista Calle Ricardo Saenz Salas Vista Sur Este Hacia los Valles Torres Alvear Terrazas del Moral Ibis Sierra Triada Apartamentos Cumbres del Moral Render 3D Etapas 1 y Render 3D Vista Sala - Comedor Render 3D Vista Comedor - Cocina Render 3D Vista Cocina Render 3D Planta Tipo 76,32m Render 3D Planta Tipo 97,28m Render 3D Planta Tipo 135,81m Render 3D Imagen Modelo de Carpeta de Ventas Logotipo Cumbres del Moral Render 3D Imagen Modelo de Revista de la Empresa Render 3D Imagen Modelo de Publicidad Volante Rótulo de Obra Diario El Comercio de Quito Volante Publicitario Quicentro Shopping Día de la Madre Volante Publicitario Quicentro Shopping Día del Padre Render 3D Imagen Modelo de Publicidad Volante 71 xi