Guía Práctica: LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA

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1 Guía Práctica: LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA ARAG SE, Sucursal en España, advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de reproducción

2 Índice del documento 1. Introducción Información para el comprador Información necesaria a obtener en caso de vivienda nueva Información necesaria a obtener en caso de vivienda de segunda mano La legalidad de la vivienda Negociaciones y arras Contrato de compraventa El notario y la escritura pública La inscripción en el Registro de la Propiedad Gastos e impuestos Asesoramiento por profesionales

3 1. CONTRATACIÓN En esta guía práctica se exponen los trámites, documentación necesaria y los gastos más comunes que se deben tener en cuenta en la compra de una vivienda nueva o de segunda mano. Al tratarse de una gran inversión, conviene estar informado de todas las circunstancias que pueden darse en un proceso como éste. 2. INFORMACIÓN PARA EL COMPRADOR 2.1 Información necesaria a obtener en caso de vivienda nueva Por ley, el promotor o vendedor de una vivienda de nueva construcción debe poner a disposición de sus clientes los datos básicos de su empresa (nombre o razón social, domicilio e inscripción en el Registro Mercantil si es una empresa), así como del inmueble a la venta, su precio y forma de pago, los impuestos que la gravan, e indicar si la vivienda está o no inscrita en el Registro de la Propiedad, y si lo está, los datos de la inscripción. Si es una vivienda nueva, se hará constar también los datos del arquitecto y del constructor. Respecto al precio que se comunique, se entiende que incluye los honorarios de agente (si lo hay) y el IVA (si tributa). Si se debe pagar otro impuesto, se mencionará y se indicará la cuota. Si el pago se hace aplazado, se indicará el interés, las cantidades a abonar y sus fechas de vencimiento. Si el comprador se hace cargo de una hipoteca previa no suscrita por él, se ha de hacer constar el notario que autoriza la escritura, fecha, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y las cuotas y responsabilidades hipotecarias. También han de constar las garantías que se exijan al comprador. El comprador tiene que tener acceso al plano general donde se ubica el inmueble, en el que se explicite la instalación de los servicios básicos (luz, agua y gas) y las medidas de seguridad antiincendios. También hay que entregar las instrucciones para aquellas instalaciones que las requieran. El vendedor debe ofrecer al cliente una descripción de la vivienda, en la que se incluya la superficie útil y los materiales utilizados en la construcción. También del edificio en el que se ubica y de sus zonas comunes así como de los servicios contratados. 3

4 Otra documentación que se debe entregar al comprador es una copia de las autorizaciones para la construcción de la vivienda, la cédula de habitabilidad y la certificación que acredite las circunstancias urbanísticas de la finca. Si hay más de una vivienda, se debe entregar una copia de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y normas internas de funcionamiento así como el estado de cuentas de la vivienda una vez se haya constituido la Comunidad. También se debe explicar cómo se formalizará el contrato, teniendo en cuenta lo siguiente, que debe estar por escrito: a. Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor. b. Que las partes tienen derecho a solicitar en cualquier momento la formalización en escritura pública del contrato. c. El derecho del consumidor a elegir el notario siempre y cuando éste tenga competencia territorial con algunos de los elementos personales o reales del negocio. Si la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentran totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación. Si la vivienda no se ha acabado y se han pagado cantidades a cuenta por adelantado, el promotor deberá garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual, mediante un seguro o aval bancario. Si las obras no se inician, no se obtiene cédula de habitabilidad o no se termina en los plazos acordados, el comprador podrá optar entre conceder una prórroga al promotor o rescindir el contrato mediante documento que deje constancia (por ejemplo burofax) y recuperar las cantidades entregadas a cuenta incrementadas con el 6% de interés anual. Si el promotor no responde, se puede acudir a la compañía de seguros o al aval bancario. En caso de que se conceda prórroga, debe dejarse constancia por escrito, especificando la nueva fecha de entrega del inmueble. 2.2 Información necesaria en caso de vivienda de segunda mano Si la compra de la vivienda se hace entre particulares, el vendedor no está obligado 4

5 a los puntos expuestos en el apartado anterior y que recoge la ley. Por ello, es importante que el comprador disponga de la siguiente información: Información registral sobre la vivienda mediante la solicitud al Registro de la Propiedad de la Nota Simple Informativa o Certificación de Titularidad y cargas de la vivienda. Con ello sabremos quién es el propietario del inmueble y si la vivienda está libre o no de cargas como hipotecas, embargos...o si es de protección oficial y su precio de venta está limitado. Además, en el caso de haber solicitado la certificación con varios días de antelación a la firma del contrato, es conveniente solicitarla con carácter de información continuada en cuyo caso el Registrador le remitirá durante un plazo de treinta días naturales al domicilio señalado. Ello incluirá información sobre cualquier alteración que se produzca sobre la finca (nuevas cargas o cambios de titularidad, si los hubiere). Con ello se obtiene una información inmediata a la fecha de la compraventa. Último recibo pagado del Impuesto de Bienes Inmuebles. Si está en una Comunidad de Propietarios, certificado validado por el presidente conforme se está al corriente en el pago de los gastos de comunidad. Esto es un dato importante porque si hay deudas, será el comprador quien deberá asumir las del año en el que adquiera el inmueble y el año natural inmediatamente anterior. El Notario exigirá al vendedor que aporte este certificado en el momento de la compra, salvo renuncia expresa del comprador. También se debe entregar una copia de los Estatutos de la Comunidad y normas internas. 3. LA LEGALIDAD DE LA VIVIENDA Los documentos que nos permiten verificar la legalidad de una vivienda son los siguientes: Licencia de obras y certificación del técnico competente relativa a que la misma se ha acabado conforme al proyecto aprobado por el Ayuntamiento; Licencia de primera ocupación del edificio o cédula de habitabilidad, que acredita el cumplimiento de la normativa legal. 5

6 Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación (obra nueva), pues previamente el Registrador comprueba que se adecua la licencia de obra y que están suscritos los seguros para cubrir las posibles responsabilidades por vicios o defectos de la construcción. En consecuencia, si el inmueble está inscrito, bastará con comprobar su habitabilidad. En la compraventa entre particulares de vivienda de segunda mano, si se descubren defectos no visibles ( vicios ocultos ), el vendedor responderá de los mismos durante los seis meses posteriores. Este plazo de responsabilidad es de caducidad, es decir, si el vendedor no asume su obligación de saneamiento dentro de dicho plazo, es aconsejable interponer demanda judicial a fin de interrumpir la caducidad de la responsabilidad. Si el inmueble es de nueva construcción, la responsabilidad de los agentes que intervienen en la construcción será por un plazo de 10 años por los daños materiales causados por defectos en la cimentación, vigas, forjados o muros de carga. Por el plazo de tres años en los casos en que los defectos estén en elementos o instalaciones que afecten a la adecuada habitabilidad de la vivienda y por el plazo de un año si se trata de defectos que afecten a elementos de acabado de las obras. 4. NEGOCIACIONES Y ARRAS Antes de procederse a la compraventa, se realizan negociaciones para acordar las condiciones. Tras unos tratos preliminares de ofertas y contraofertas que no obligan a ninguna de las dos partes, se suele hacer una oferta. Se trata de un acto individual por el que una de las partes propone a la otra la celebración del contrato de compraventa. Quien realiza la oferta no queda vinculado por la misma hasta que la otra parte la acepte. Si ambas partes lo desean, se puede formalizar un precontrato. Entre otras cosas, éste puede asegurar la cantidad pactada con independencia de que los precios públicos experimenten cambios antes de que se realice la compraventa. Un tipo de precontrato es la opción de compra, que fija un plazo y a veces una cantidad económica y en que se concede a la otra parte la facultad de decidir sobre si se celebra o no el contrato. Finalmente, la aceptación de la oferta obliga al oferente (comprador) desde que la aceptación por parte del vendedor llegue a su conocimiento. 6

7 Es habitual que cuando el comprador y el vendedor están de acuerdo en una compraventa, se firme un contrato de arras o señal, que es un contrato privado, donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa del inmueble, y se entregan como prueba una cantidad económica en concepto de señal o arras. El contrato de arras puede ser un contrato previo a la celebración del contrato de compraventa e incluir todos los detalles del contrato de compraventa o también puede incluirse en el propio contrato de compraventa. Normalmente esta cantidad oscila entre un 5% y un 15% del total de la compraventa, pero no está fijado por ley, así que es una decisión a consensuar entre ambas partes. Hay tres tipos de arras: Las penitenciales suponen que si la venta no se lleva a cabo por incumplimiento del comprador, este perderá la cantidad entregada, y si quien incumple fuera el vendedor éste deberá devolverlas por duplicado. Estas arras son las únicas que no obligan al cumplimiento del contrato. Las arras confirmatorias son una entrega a cuenta del precio de compraventa. Por tanto, si el comprador o vendedor incumple lo pactado, la parte contraria puede obligar a la otra al cumplimiento del contrato o a su resolución, y solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Al contrario de lo que ocurría con las arras penitenciales, las partes no pueden resolver el contrato perdiendo la cantidad estipulada como arras, pues estas arras no tienen por qué coincidir con la indemnización que se pueda fijar. Las arras penales sirven como garantía del cumplimiento del contrato. En caso de incumplimiento, la parte que incumpla perderá las arras entregadas o tendrá que devolverlas dobladas, según quién incumpla. Pero esto no impedirá que la parte que ha cumplido pueda pedir una indemnización por los daños causados, siempre que estén justificados, además de poder obligar al cumplimiento forzoso. Si no se especifica en el contrato el tipo de arras que se pactan, se presume que se trata de arras confirmatorias. Por tanto para que las arras se consideren penitenciales, tiene que indicarse expresamente en el contrato. 7

8 5. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA La firma por parte del comprador y el vendedor del contrato de compraventa es el paso decisivo de la operación, ya que supone la plasmación del acuerdo. El contrato de compraventa de una vivienda puede formalizarse en documento privado o en documento público autorizado por Notario. Aunque, el comprador puede exigir la forma pública. Por ley, el contrato de compraventa deberá estar redactado con claridad y sencillez, sin hacer referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del mismo. Se prohibe también la inclusión de cláusulas que no reflejen claramente o no expliciten la cantidad aplazada en el pago, los intereses y las condiciones de los créditos, así como las cláusulas que permitan incrementar el precio a lo largo del contrato. El promotor no puede hacer pagar al comprador los gastos derivados de la titulación de la vivienda cuando es nueva, ni aquellos posibles errores administrativos o bancarios que no le sean directamente imputables. También está prohibido incrementar el precio por servicios, accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador independientemente del contrato principal. Si hay que hacer obras no previstas durante la construcción, se deberán comunicar al comprador para que acepte o no el nuevo precio. Si las obras son propuestas por el comprador, deberán documentarse y establecerse el precio. 6. EL NOTARIO Y LA ESCRITURA PÚBLICA El artículo 1280 del Código Civil fija que Deberán constar en documento público (...) los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. 8

9 La escritura pública, que se inscribe en el Registro de la Propiedad, da mayor seguridad jurídica a la compraventa realizada, ya que la intervención del Notario da certeza al contenido del contrato. Este trámite es muy recomendable y exigible por parte del comprador, y le blinda legalmente frente a posteriores reclamaciones por vicios o defectos en la titularidad del vendedor o frente a la existencia de otros titulares no inscritos o por incumplimientos del vendedor. El notario es el fedatario público y da certeza al contenido del contrato. Verifica su legalidad y además puede asesorar a ambas partes. Es aconsejable acudir a él tras la firma de un acuerdo privado para que lo eleve a escritura pública. Si se ha redactado un documento privado de compraventa, éste se incorpora a la matriz del documento público y el notario puede redactar un documento público que resuelva las deficiencias del documento privado, para que la compraventa pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad y tenga efectos legales. Salvo que se pacte en el contrato otra cosa, los gastos de otorgamiento de escritura son de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y demás posteriores, de cuenta del comprador. Sin embargo suele ser común pactar que todos estos gastos corran a cargo del comprador. Si en el contrato se ha pactado que los gastos derivados del contrato sean de cuenta de uno de los contratantes, se entenderán incluidos los derechos de notaría y los de Registro de la Propiedad. 7. LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD El Registro de la Propiedad da publicidad oficial, real y rigurosa, a los actos jurídicos relacionados con los bienes inmuebles. La inscripción de una escritura en el Registro sólo sirve para que conste públicamente, porque el bien se adquiere cuando se otorga la escritura, excepto si se trata de una hipoteca, ya que en ese caso la inscripción en el Registro es necesaria para que tenga validez y lo suele incorporar el banco. La inscripción en el Registro de la Propiedad legitima legalmente al titular y no perjudica a terceros en caso de que un bien no esté debidamente inscrito. 9

10 Se presume además la veracidad de todo lo que consta en el Registro quedando además bajo protección de los tribunales. Además, supone la Fe pública registral, es decir, garantiza a la persona que registra la compraventa que seguirá siendo propietaria aunque posteriormente resulte que quien le vendió o transmitió el inmueble no tenía derecho a hacerlo por causas que no consten en el Registro. La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, salvo en el caso de la hipoteca. Si se pretenden inscribir dos derechos que son incompatibles, tiene prioridad el que llegue primero. Si hay dos derechos sobre una misma finca, tiene prioridad el más antiguo. Esto se podría dar en el caso que un vendedor firme dos contratos de venta del mismo inmueble con dos personas distintas. Quienes puede registrar son la persona que transmite el inmueble, la que lo adquiere, la persona interesada en asegurar un derecho o el representante legal de cualquiera de ellos. Es el registrador el que bajo su responsabilidad, dotará de legalidad a los actos que se inscriban, verificará que las personas que acudan sean responsables de sus actos y capaces y eliminará las posibles cláusulas abusivas que hemos visto en los apartados anteriores. Para inscribir la escritura de compraventa, tiene que estar inscrita como propietaria la misma persona que ahora transmite el inmueble. Si como propietaria está inscrita una persona distinta, no se podrá hacer la inscripción. Si no existe ninguna persona inscrita como propietaria, previamente al registro de la compraventa hay que registrar (inmatricular) la vivienda. Esta inmatriculación puede llevarse a cabo mediante el Expediente de dominio, se trata de un procedimiento que lleva a cabo el Juez de Primera Instancia del lugar donde radique la finca, a solicitud del interesado, en el que el solicitante hará valer los documentos acreditativos de su derecho, si los tiene, y en el que el Juez citará y oirá a quienes pudieran tener algún derecho sobre el inmueble, decidiendo finalmente sobre el derecho del solicitante. Si la propiedad no se acredita documentalmente, podrá inmatricularse la vivienda mediante la aportación de la escritura pública de compraventa complementada con el acta de notoriedad y a través de la intervención de un Notario, el cual dictaminará que una persona es propietaria de un inmueble en virtud de la declaración de testigos y otras pruebas. 10

11 El expediente de dominio o la escritura pública también serán necesarios si se ha roto la cadena de personas que otorgaron derechos respecto al inmueble porque en alguna de las transmisiones anteriores no se inscribió en el Registro la titularidad sobre la vivienda. Para poder realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad es necesario aportar la siguiente documentación: copia auténtica de la escritura de compraventa, documento justificativo del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (modelo 600 ) y del pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal). Esta documentación se entregará en el Registro de la Propiedad competente por el lugar en el que está ubicada la vivienda, o bien por vía telemática desde la Notaría y en los casos de urgencia mediante telefax desde el Registro de la Propiedad donde se haya otorgado la escritura pública de compraventa. 8. GASTOS E IMPUESTOS En caso de vivienda de nueva construcción, la compra está sujeta al pago del I.V.A. El tipo normal es del 10%, pero el Real Decreto- ley 20/2011, de 30 de diciembre, lo reduce al 4% hasta 31 de diciembre de A las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y a los anexos que se transmitan junto a la vivienda se les aplicará el mismo tipo de IVA del 4%. Para el resto de casos se aplicará el 18% de IVA con respecto al importe escriturado. En caso de vivienda de segunda mano, la compra está sujeta al pago del I. T. P (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El tipo general es del 7% del importe escriturado, pero puede variar de una Comunidad Autónoma a otra. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). Se trata de un impuesto municipal que grava la revalorización de la vivienda desde la última transmisión, y que debe pagar el vendedor. Está regulado por las Ordenanzas Fiscales de cada municipio. En caso de compra de vivienda nueva o de segunda mano, cuando ésta se realice mediante hipoteca, también se pagará el I.A.J.D (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) por la constitución de dicho préstamo. El tipo general es del 1% del importe escriturado pero puede variar de una Comunidad Autónoma a otra. 11

12 Por ley es obligatorio que antes de comprar una vivienda una sociedad de tasación la valore antes de autorizar un préstamo hipotecario. Esto supone un coste de tasación, que varía de una sociedad tasadora a otra y suele estar relacionado con el valor de la vivienda. También la notaría supone unos gastos, por la intervención del Notario que da fe que se ha llevado a cabo la operación de compraventa. Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno y son las mismas para todos los notarios de España. La cuantía depende del importe escriturado, y puede variar en función del número de copias que se soliciten o de la extensión de la escritura. También están los gastos de Registro, por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Se fijan también por ley y varían en función del valor de la compraventa. Finalmente, un gasto opcional es el de la Gestoría, si se han requerido sus servicios. El importe de estos gastos depende de las tarifas de cada Gestoría. 9. ASESORAMIENTO POR PARTE DE PROFESIONALES Acudir a un profesional para asesorarnos en todo el proceso es una posibilidad, aunque no una obligación. Entre ellos, el más habitual es el Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API), que es un profesional colegiado en el Colegio Oficial de la Propiedad Inmobiliaria, con título profesional expedido por el Ministerio de Fomento y con carnet profesional. Actúa como intermediario, cobrando una comisión, habitualmente un porcentaje sobre el precio de la venta. El asesor también puede ser un profesional no colegiado al que también se le denomina comúnmente Gestor Inmobiliario. Otro tipo de profesional que nos puede ayudar es el Gestor Administrativo colegiado. Colabora en la obtención y tramitación de la documentación y del contrato. Si se trata de una compra compleja o con relaciones patrimoniales familiares, es aconsejable que intervenga un abogado o asesor fiscal. Si una de las dos partes es extranjera, es útil contratar a un traductor o intérprete jurado, y traducir toda la documentación, especialmente el contrato. 12

13 El coste de esta llamada es de 1.37 desde un teléfono fijo el primer minuto y 1,16 el resto de minutos. Desde un móvil el coste de la llamada es de 1,48 euros el primer minuto y 1,22 euros/minuto el resto de la llamada. 13