Valoración a efectos según Normas Internacionales de Valoración (IVS). FEBRERO 2010

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1 VALORACION DE BIENES Y DERECHOS DE NATURALEZA URBANA Valoración a efectos según Normas Internacionales de Valoración (IVS). FEBRERO 2010 Procedimiento: ETJ 87/ CONCLUSIONES: COMENTARIOS Y NOTAS DEL PERITO Se ha realizado el presente informe desde el punto de vista de la Lógica y sana crítica. OBSERVACIONES: URBANA: Vivienda (Bajo con Jardín) con Anejos: Garaje y Trastero. Situada en Residencial con equipamientos deportivos: piscina descubierta y pista de Paddel. Zona residencial consolidada. Puntos Positivos del inmueble: Inmueble con anejos, exterior ubicado en residencial con patio privativo. Puntos Débiles del inmueble: Actual situación Económica y de Mercado. El VALOR RAZONABLE de: VIVIENDA, GARAJE Y TRASTERO es de ,54 euros (CIENTO VEINTICINCO MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS EUROS CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS).

2 Habiendo sido requerido por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 y de Ciudad Real. Procedimiento: EJECUCION DE TITULOS NO JUDICIALES 87/ La finalidad de dicho informe será la Valoración razonable del inmueble descrito a Efectos Judiciales. DICTAMEN DE VALORACIÓN REFERENCIA El BIEN objeto de valoración: RESIDENCIAL, VIVIENDA CON ANEJOS, situado en el Camino de Sancho Rey Nº 20, Bloque 3 Bajo A, Plaza de Garaje Nº132 y Trastero Nº 108. Residencial Vicario I. Ciudad Real. El inmueble fue visitado el día 16 de Febrero de IDENTIFICACIÓN DIRECCIÓN MUNICIPIO DATOS REGISTRALES Camino de Sancho Rey Nº 20. C.P Ciudad Real. Ciudad Real. Registro de la Propiedad Nº 1 de CIUDAD REAL 1º.URBANA. VIVIENDA Finca Registral: Libro: Tomo: Folio: 41 Inscripción : 1ª Referencia Catastral: VJ1186S0317LZ. Superficie: 63,00 m²c. A esta vivienda le corresponde el uso privativo de un patio exterior de 32,10 m²s. 2º.URBANA. GARAJE Finca Registral: Libro: Tomo: Folio: 221 Inscripción : 1ª Referencia Catastral: VJ1186S0132XQ. Superficie: 31,00 m²c. 3º.URBANA. TRASTERO Finca Registral: Libro: Tomo: Folio: 3 Inscripción : 1ª Referencia Catastral: VJ1186S0210OA. Superficie: 9,00 m²c. USO / DESTINO Uso 1º: URBANA. VIVIENDA Año de const Uso 2º: URBANA. GARAJE Año de const Uso 3º: URBANA. TRASTERO Año de const Propietario 100% del pleno dominio por título de Compra-Venta : 100% Ceballos Mercado, Gonzalo Hector N.I.F B 2 LOCALIZACIÓN Y ENTORNO LOCALIDAD Tipo de núcleo...capital Provincial Evolución poblac. Municipio...Creciente Poblac. Núcleo hab. Poblac. Municipio hab. Calidad de Zona...Media. Calidad de ubicación... Media OCUPACIÓN LABORAL Y NIVEL DE RENTA Ciudad Real. La ciudad basa su economía al sector terciario: Servicios. Nivel de la Renta: Media. ENTORNO Carácter: Urbano / Manzana Cerrada, vivienda en Bloque. Uso dominante : 1ª Residencia. Grado de consolidación : 100%. Dotado de todos los Servicios. Infraestructuras, estado de conservación : bueno Comunicaciones y transporte público : bueno DELIMITACIÓN DEL ENTORNO El inmueble se encuentra en el extrarradio de la Ciudad, zona de crecimiento del municipio, ubicado en un Residencial denominado Vicario I dotado de equipamientos y zonas verdes. RASGOS URBANOS La zona es de carácter residencial, formadas por Residenciales de similar tipología. Desarrollo edificatorio de grado medio de Consolidación y nivel elevado de ocupación de equipamientos: comercial, educativo, administrativo etc.

3 3 DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO CARACTERÍSTICAS DEL CONJUNTO O EDIFICIO El inmueble pertenece a un Residencial formado por 3 Bloques de viviendas. Tiene VII plantas S/R y II B/R. Los bloques están comunicados en planta Baja y Sótano común. El residencial consta de varios Equipamientos Deportivos: Piscina y P. Paddel. La vivienda denominada con la letra A se encuentra en la planta Baja, se trata de un apartamento de 1 Dormitorio al que le pertenece el uso y disfrute privativo de un patio exterior de 32,00. El Garaje Nº132 y el Trastero Nº 108 se encuentran ubicados en el sótano II. Edificio: Plantas S/R: 7 y B/R: 2 Uso 1º: Vivienda Uso 2º: Garaje y Trastero EL EDIFICIO DESCRIPCIÓN Uso : Vivienda Tipología : piso exterior Aparcamiento : si Trastero : si INSTALACIONES ESPECÍFICAS Teléfono : si Portero automático : si gas : si Agua caliente : si. Calefacción : individual/ gas ascensor : si Se han determinado las superficies constructivas mediante la comprobación de la documentación registral y catastral aportada así como la inspección de plano. SUPERFICIES (m 2 ) Plantas Uso Considerado Superficie Adoptada Baja Vivienda 66,00 m2 m²c con p.z/c* Sótano II Garaje / Aparcamiento 31,00 m2 m²c con p.z/c* Sótano II Garaje / Aparcamiento 9,00 m2 m²c con p.z/c* Patio Exterior de uso privativo, Sup. : 32,00 m²s. * sup. Construida con participación de zonas comunes El inmueble no se ha podido inspeccionar interiormente. Los valores calculados están supeditados a que su uso, ocupación, linderos, superficie, calidades, estado de conservación, características, etc, coincidan con los considerados en el informe. Se considerará que el estado de conservación interior es el adecuado a su edad, valorándose en función de este supuesto. CARACT. CONSTRUCTIVAS ELEMENTOS FUNDAMENTALES Se consideran acabados y terminaciones generales del inmueble, de calidad tipo Medio. Patio exterior: solado. GRUPO GENERAL TERMINACIONES DISTRIBUCCIÓN: PAVIMENTOS PAREDES TECHOS Dormitorios Parquet Gotelé Enlucidos y pintados Cocina Cerámico Alicatadas Enlucidos y pintados Baño Cerámico Alicatadas Enlucidos y pintados Salón - Comedor Parquet Gotelé Enlucidos y pintados ESTADO ACTUAL DEL INMUEBLE Estado constructivo : Terminado y en uso Antigüedad Aproximada : 5 años Vida útil estimada : 95 años Depreciación de la vivienda : 15% Estado de Conservación : Normal Deterioros aparentes : Ninguno Estado de ocupación : Se desconoce / no visitado Destino de la ocupación : Uso propio

4 4 SITUACIÓN URBANÍSTICA PLANTEAMIENTO VIGENTE: P.G.O.U. de Ciudad Real. Clasificación: S.U. Calificación: Residencial BLQ-4. Clasificación : Suelo Urbano Calificación: Residencial Altura Máxima: Planta Baja+5+ ático retranqueado. Retranqueos: Mantener Alineación Oficial De acuerdo con el planeamiento vigente. Adecuación a la normativa urbanística vigente : Si Situación fuera de ordenación : No Uso actual autorizado : Si Situación consolidada edificación : Si 5 INFORMACIÓN DE MERCADO MERCADO COMPARABLE Este constituido por viviendas en bloque en la zona con igual clasificación y calificación sitas en el entorno próximo al inmueble valorado y otras zonas con valores homogéneos de la zona. OFERTA La producción de nueva oferta es media.según la actual situación económica y el estudio actual de ventas por particulares y agencias, la tendencia en un futuro próximo es mantenerse y reducción de precios. DEMANDA La demanda actual para este tipo de inmuebles es media, la venta es difícil o no se vende. La relación entre demanda y oferta es mayor la de oferta, por lo que existe bajada del precio entorno a un 25%. Las expectativas es de ciclo inmobiliario sea descendente de un modo moderado debido a la escasa demanda y ritmo de ventas. 6 CALCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS VALOR DE MERCADO (E/m 2 ) MÉTODO DE COMPARACION / CALCULO DEL SUELO MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO USO CONSIDERADO V.HOMOG. D.REALES E.RECUP F.FUNCI K V.MERCADO Piso 1.580, , ,19 USO CONSIDERADO Valor Suelo Coste Construc G.Neces Coste de reemplazam Valor Comparación RESUMEN DE VALORES Y MÉTODOS ( E/m 2 ) Piso , , , , ,54 USO COSIDERADO M SUPERF. V. ADOPTADO V. UNIDAD V. AGRUPACIÓN (m 2 ) ( /m 2 ) ( ) ( ) Piso M 66, , , ,54 Valor Patio privativo 32,00 m²s...(32 x 200 / m²s) = VALORES TÉCNICOS: Uso 1º: URBANA. VIVIENDA: Bajo A, (incl. Patio) Valor por comparación ajustado : ,54 Valor unitario.( /m²) : 1.677,16 Uso 2º: URBANA. GARAJE Nº 132. Valor por comparación ajustado : ,00 Valor unitario.( /m²) : 406,46 Uso 3º: URBANA. TRASTERO Nº 108 Valor por comparación ajustado : 1.860,00 Valor unitario.( /m²) : 206,67

5 7 VALOR RAZONABLE Conforme con la finalidad para la que se nos ha solicitado la tasación, con los criterios de valoración generalmente admitidos, el análisis de la documentación que se nos ha aportado, las comprobaciones que hemos realizado y en base las condiciones del alcance de la valoración indicadas en este informe: El VALOR RAZONABLE de: VIVIENDA, GARAJE Y TRASTERO es de ,54 euros (CIENTO VEINTICINCO MIL CIENTO CINCUENTA Y DOS EUROS CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS). 8 OBSERVACIONES Dicho informe se ha realizado de acuerdo con las disposiciones contenidas en la ORDEN ECO 805/2003, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 9 de abril de El valor empleado en este dictamen, se basa en estudios de los precios reales de mercado (transacciones reales, ofertas y valores declarados en la zona), así como las siguientes fuentes de datos: Ministerio de la Vivienda de Castilla la Mancha, documentos publicados en el Boletín oficial del Estado y futuros planes de Viviendas. Boletines de organismos oficiales y especializados del Sector. Base de datos de la empresa Sociedad de Tasación S.A. La Valoración no tiene condicionantes ni advertencias. Ciudad Real, a 19 de Febrero de Firma: Profesional que ha realizado el Informe D. Jaime López Salas. Arquitecto

6 ANEXOS A LA VALORACIÓN Plano de ubicación Plano o croquis del inmueble ( no se ha podido visitar interiormente el inmueble) Fotografías exterior interior

7 Plano o croquis del inmueble: Vivienda Bajo A (Bloque 3.escalera 3.1).