ADN Fiscal: Ganancia patrimonial, Valor de adquisición

Transcripción

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2 ADN Fiscal Ganancia patrimonial: valor de adquisición 2

3 Índice Síntesis: Principio de unicidad de la Administración Cuestiones a recordar: Valor de adquisición: Transmisiones onerosas Consejos: Lo tasaron por encima de su valor Casos prácticos: Ganancias y pérdidas patrimoniales. IRPF 3

4 Síntesis Principio de unicidad de la Administración TS La Administración gira en concepto de IRPF varias liquidaciones provisionales que posteriormente son impugnadas. El debate se centra en la determinación de la ganancia patrimonial como consecuencia de la venta de determinados inmuebles de su propiedad y en particular, en el valor de adquisición utilizado para calcularla. Los obligados defienden como pretensión principal, que el valor de mercado en la adquisición de los bienes, debe ser el que consta en las correspondientes escrituras públicas o, en su caso, el fijado por el agente de la propiedad inmobiliaria (API) en el informe que aportaron. Como pretensión subsidiaria, sostienen que ese valor debe ser el señalado por la Comunidad de Madrid (CAM) a efectos del ITP. El TSJ de Madrid no comparte la interpretación que defiende el contribuyente y entiende que el valor de adquisición por el que se efectuó la compra de los inmuebles es el señalado por la Inspección de los Tributos. Considera que no existe prueba alguna de que los valores fijados por el API o por la CAM para liquidar el ITP, hayan sido finalmente los efectivamente satisfechos por los demandantes para adquirir los elementos patrimoniales que después enajenaron. 4

5 Sostiene además, que los principios de congruencia y de unidad de valoración entre distintas Administraciones no pueden operar, pues la Ley impone que el valor de adquisición sea el valor real de la operación más los costes adicionales (de inversiones, mejoras, gastos y tributos), siempre que no resulte inferior al del mercado. Los demandantes se alzan en casación para la unificación de doctrina, señalando sentencias de contraste que avalan no solo su pretensión principal (TS ) sino también la pretensión subsidiaria (TS ; ). El TS en su sentencia, no acoge lo demandado en la pretensión principal, por no existir coincidencia con la sentencia de contraste aportada. No obstante en la pretensión subsidiaria, sí encuentra en las sentencias de contraste una identidad esencial de situaciones. En ambos pronunciamientos para la determinación de la ganancia o la pérdida patrimonial, el principio de unicidad de la Administración obliga a la Inspección de los Tributos a tomar en consideración el valor asignado por la Administración autonómica en relación con el ITP frente al principio de estanqueidad de los tributos El Tribunal mantiene esta postura y entiende razonable y coherente, que la valoración previa de un bien realizada por una Administración tributaria, vincule a todos los efectos a las demás Administraciones competentes, más si se trata de impuestos estatales. Por todo lo anterior se estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo, acogiendo la pretensión subsidiaria de la demanda. 5

6 Cuestiones a recordar Valor de adquisición: Transmisiones onerosas Se trata de los casos más frecuentes, en los que sale del patrimonio del contribuyente un bien o derecho a cambio de otro, que normalmente consiste en dinero. El valor de adquisición se determina mediante la suma de tres conceptos y la resta de un cuarto: + Importe real de la adquisición + Coste inversiones y mejoras + Gastos y tributos accesorios - Amortizaciones Importe real de la adquisición Cuando la adquisición del elemento que ahora se transmite se hubiese producido a título oneroso, su valor de adquisición será el importe real por el que se adquirió; si la adquisición fue a título lucrativo se tomará el valor que en su día se fijó a efectos del ISD con el límite del valor de mercado. Coste de inversiones y mejoras Si en los elementos adquiridos se han realizado inversiones y mejoras, su coste se añade al valor de adquisición. 6

7 Gastos y tributos accesorios Se suman para el cálculo del importe del valor de adquisición todos los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan sido satisfechos por el adquirente, a excepción de los intereses. Amortizaciones Las amortizaciones que correspondan a bienes amortizables minoran el valor de adquisición, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de que se haya o no practicado. A estos efectos, se considera amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda (3%), según cada caso. Todo elemento se considerará amortizado anualmente, al menos, en el importe de las amortizaciones que hubieran podido computarse conforme a las reglas generales, con independencia de su efectiva consideración o no como gasto deducible. 7

8 Consejos Lo tasaron por encima de su valor Si usted adquirió o va a adquirir un inmueble y tiene que liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, sepa que Hacienda puede tomar como valor de referencia para comprobar ese impuesto el de la tasación hipotecaria... Valor real De segunda mano. Cuando se adquiere un inmueble usado, el adquirente debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo importe oscila entre un 6% y un 10% del valor real del inmueble. Apunte. A estos efectos, lo normal es liquidar el impuesto según el precio declarado en la escritura, aunque Hacienda siempre tiene la facultad de comprobar dicha liquidación y verificar si dicho precio coincide o no con el valor real del inmueble en cuestión. Comprobación. Pues bien, en un caso en el que un particular había adquirido una finca y había declarado el ITP según el valor escriturado, Hacienda hizo uso de esta facultad de comprobación y consideró que el valor real no era el escriturado, sino el que se había asignado a la finca en la tasación realizada por el banco para conceder la hipoteca al adquirente. Atención! El problema es que dicha tasación era excesiva e incluso superior al valor real del inmueble hace unos años era habitual esta práctica, ya que los bancos tenían "manga ancha" para financiar estas operaciones, por lo que el afectado impugnó la liquidación recibida y acudió a los tribunales. 8

9 La opinión de los tribunales Desestimado. Finalmente, los tribunales han dado la razón a Hacienda, y han confirmado que ésta tiene diferentes alternativas a la hora de comprobar el valor declarado, entre otras: La valoración realizada por peritos de la Administración. La valoración derivada de la tasación solicitada por el banco para conceder el préstamo hipotecario al adquirente. La aplicación de coeficientes sobre el valor catastral de los inmuebles. El valor asignado por las aseguradoras al inmueble en las pólizas de seguro. Todas válidas. Los tribunales han confirmado que Hacienda puede escoger cualquiera de estas alternativas, y que no está obligada a justificar por qué elige una u otra (no existe ningún orden de prioridades). Apunte. Ni siquiera está obligada a justificar el valor consignado en dicha tasación hipotecaria, ni tampoco la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse. Comentarios Argumento incorrecto. Aunque en la actualidad las tasaciones hipotecarias se ajustan mucho más al valor real de los inmuebles, esta situación puede darse en fincas adquiridas hace algunos años. Atención! Si se encuentra en una situación como la indicada, tenga en cuenta lo siguiente: No se defienda alegando que Hacienda no ha justificado la comprobación de valores. Atención! Dado que la ley permite verificar el valor declarado comparándolo con la 9

10 tasación hipotecaria, Hacienda puede hacerlo sin justificar nada más. Lo que tiene que hacer es instar una tasación pericial contradictoria. Aunque no es seguro que le den la razón y al final puede suponerle costes, es la mejor forma de defenderse en este caso. Fuente Tribunal Supremo, sentencia de 7 de diciembre de Hacienda puede acudir al valor de la tasación hipotecaria sin necesidad de explicar por qué no utiliza otros medios de comprobación y sin tener que justificar la propia valoración incluida en dicha tasación. 10

11 Casos Prácticos Ganancias y pérdidas patrimoniales. IRPF 1) Planteamiento: Transmisión onerosa. Ganancias y pérdidas patrimoniales El Sr. X compró el un inmueble por ,36 euros, por el cual pagó ese mismo año unos gastos y tributos accesorios, de ,36 euros. A su vez, realizó obras de mejora en el mismo durante el año 2001, por importe de ,30 euros, debidamente justificadas. El inmueble estuvo arrendado desde el al , siendo las amortizaciones mínimas para cada uno de dichos ejercicios de 601,01 euros respectivamente. El la vende por ,03 euros, siendo por cuenta del Sr. X los siguientes gastos: 3.005,06 euros de comisión del agente de la propiedad inmobiliaria, 2.704,55 euros por el Impuesto municipal de plusvalía, y 360,61 euros de notario. El valor de transmisión que corresponde a la mejora asciende a ,36 euros. Determinar la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente. Solución: - Ganancia patrimonial procedente de la vivienda: Valor de transmisión: ,03 o Comisión del agente de la propiedad inmobiliaria: (3.005,06) 11

12 o IIVTNU: (2.704,55) o Gastos notariales: (360,61) Total= ,81 euros. Valor de adquisición: o Importe real de adquisición: ,36 o + Gastos y tributos accesorios: ,36 o - Amortizaciones: (1.202,02) Año 2002: 601,01 Año 2003: 601,01 Total = ,70 euros. Ganancia patrimonial: , ,70 = ,11 euros. - Ganancia patrimonial procedente de la mejora: Valor de transmisión: ,36 Valor de adquisición: ,30 Ganancia patrimonial: , ,30 = 3.005,06 - Total ganancia patrimonial: , ,06 = ,17. 12

13 2) Planteamiento: Incremento patrimonial El Sr. X recibe de una herencia un bien inmueble valorado, a efectos del ISD, en ,42 euros. Al cabo de unos meses, el Sr. X vende ese inmueble a una tercera persona por ,03 euros. Qué debe tributar como ganancia patrimonial? La adquisición del bien inmueble como consecuencia de la herencia no está sujeta al IRPF como ganancia patrimonial, sino que está sujeto al ISD. Sin embargo, la posterior venta de dicho inmueble sí se considera ganancia patrimonial por el incremento producido por la diferencia entre el valor de adquisición (se toma en cuenta el valorado a efectos de ISD) y el valor de enajenación. Ganancia Patrimonial = Valor de enajenación ( ,03) - Valor de adquisición ( ,42) = ,61 euros. 13

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